片区开发投融资模式演化的6个阶段
8月4-6日广州 | 国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题
咱们国家片区开发最早可以追溯到改革开放初期的招商局蛇口工业区。1979年1月,国务院正式批准设立位于深圳市南山区的蛇口工业区,由招商局集团负责开发、投资、建设、经营及管理。20世纪80年代,蛇口工业区模式得到推广和普及,各地相继设立经济特区、经济技术开发区和高新技术产业开发区,这些由政府直接投资和开发的经济特区和高新区,逐渐成为我国经济的重要组成部分。
随着改革开放的深入,我国经济体制发生了重大转变,片区开发模式在不断探索中前进,参与主体也从单一的地方政府发展到多元主体。我国片区开发大体上可以划分为六个阶段:
01 地方政府操刀阶段
1994-2002年 财政直投模式
1994年分税制改革改变了政府间收入分配关系不稳定的局面,中央财政收入占比提升明显。同时,分税制也使土地成为了地方经济发展的关键生产要素。这一阶段政府主要通过财政直投的方式进行片区开发建设。但由于片区建设规模较大,为了获取足够的开发资金,各地政府纷纷成立城投公司来向金融机构借款,进而对片区进行开发。在这一时期,片区开发的参与主体主要是政府(城投公司)和银行。
http://file.tax100.com/o/202307/15/531_1689351013998.png?width=444&size=23551
图1 财政直投模式参与主体
并非所有地方政府都能有足够的资金来支撑高强度的片区开发项目,同时,以城投公司贷款模式推进的项目使得地方政府债台高筑。因此,为推进新城新区建设,地方政府需积极寻找新的出路。
02 专业土地整理阶段:
2002-2009年 土地分成模式
1999年,原国土资源部发布《关于土地开发整理工作有关问题的通知》(国土资发〔1999〕358号)。文件指出应多方筹集资金,推进土地开发整理产业化,鼓励地方政府通过招标、协议、合资、合作等方式与土地一级开发企业合作,逐步形成土地开发整理的市场化、产业化。因此,以天津泰达、华夏幸福等为代表的一级开发企业,通过与地方政府分成土地出让收益的方式,成为片区开发项目主体之一。
http://file.tax100.com/o/202307/15/216_1689351014231.png?width=407&size=24127
图2 土地分成模式参与主体
土地出让金的“体外循环”,成为地方用地冲动日益强烈的重要原因,为抑制建设用地盲目扩张,2006年,国务院、财政部相继发布《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)、《国有土地使用权出让收支管理办法》(财综〔2006〕68号)、《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》(财综〔2009〕74号)等文件,明确土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。土地出让收入全部缴入地方国库,支出一律通过地方基金预算予以安排,实行彻底的“收支两条线”,基本从法规层面禁止了土地一级开发分成模式。
03 施工企业垫资阶段:
2009-2014年 BT模式
随着2008年全球金融危机的爆发,为刺激经济发展,国家提出“4万亿”投资计划。部分地方政府开始不再完全依靠一级开发企业来完成片区开发项目,而是通过BT融资的方式,将施工企业引入到片区开发中,并利用施工企业来制衡开发企业,将开发企业的回报控制在合理范围内。
http://file.tax100.com/o/202307/15/868_1689351014397.png?width=482&size=35937
图3 BT模式参与主体
BT项目不是当期债务,而是项目建成移交3~5年后的债务,这些债务往往需要下一届地方政府来承担,给地方政府带来了很大的债务隐患。同时,由于BT没有后期的运营环节,建成后移交的工程质量很难得到保障,容易滋生豆腐渣工程。因此,2012年底,财政部、国家发展改革委、银监会和人民银行等四部委下发《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》,规定“地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体等不得以委托单位建设并承担逐年回购(BT)责任等方式举借政府性债务”,至此BT模式逐步退出历史舞台。
04 社会资本合作阶段:
2014-2018年 PPP模式
2014年,财政部发布《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》(财金〔2014〕76号),各地开始逐步将PPP模式运用到片区开发项目中。PPP模式由社会资本方与政府出资代表共同组建项目公司进行投资开发,主要收益来源于使用者付费和可行性缺口补助,其中可行性缺口补助纳入政府公共财政支出预算,投资收益具备保障性。
http://file.tax100.com/o/202307/15/941_1689351014612.png?width=479&size=67729
图4 PPP模式参与主体
2019年,财政部发布《关于推进政府和社会资本合作规范发展的实施意见》(财金〔2019〕10号),文件要求为强化财政支出责任监管,确保每一年度本级全部PPP项目从一般公共预算列支的财政支出责任,不超过当年本级一般公共预算支出的10%。新签约项目不得从政府性基金预算、国有资本经营预算安排PPP项目运营补贴支出。对于大体量的城市片区开发项目来讲,PPP模式10%的财政支出红线难以维持地方政府后续的开发需求。
05 整体授权经营阶段:
2018-2020年 ABO模式
2016年4月20日,北京市交通委员会代表北京市政府与北京市基础设施投资有限公司正式签署《北京市轨道交通授权经营协议》,标志着ABO模式正式实施。在ABO模式中,政府授权平台公司,由平台公司与社会资本股权合作,共同建设运营片区开发项目。平台公司履行业主职责,依约提供所需公共产品及服务,政府履行规则制定、绩效考核等职责,同时支付授权运营费用。
http://file.tax100.com/o/202307/15/644_1689351015002.png?width=481&size=54387
图5 ABO模式参与主体
ABO模式的主要优势在于其不受PPP模式10%红线的限制,且操作效率高。但ABO模式的直接授权带来了地方政府与平台公司难以厘清的关系,存在隐形债务隐患,逐渐被业界所抛弃。
06 特许经营+联合开发阶段:
2020年至今 特许联合模式
为了更加依法合规,我国部分地区开始以“特许经营+联合开发”的方式进行片区开发。该模式由地方政府发起特许经营项目并通过竞争性采购,确立平台公司为特许经营权人,再由平台公司公开采购社会资本方,组建项目公司负责片区的投资、建设和运营工作。
http://file.tax100.com/o/202307/15/523_1689351015203.png?width=462&size=56006
图6 特许联合模式参与主体
相较于ABO模式,特许联合模式依法合规解决了三项资金链难题:一是通过特许经营采购,为地方财政向平台公司付费提供依据;二是通过招标方式选定社会资本方,合法合规地进行“两标并一标”;三是利用收益权做应收账款质押融资,使项目不再承诺封闭运作而获得银行融资。
结语
历史的车轮滚滚向前,本文回顾了从改革开放以来城市片区开发投融资模式变迁的主要历程。其实,片区开发投融资模式的不断演进,主要是为地方政府构建一条符合现行法规和政策的资金通路,让未来的土地收入依法合规地投入到当下片区开发中,以支持地方经济的发展。随着我国投融资体制改革逐渐迈入深水区,片区开发投融资模式必然会推陈出新,更加依法合规地推动我国城镇化高质量发展。
来源:网络综合
产融公会 & 启金智库 将于 2023年8月4-6日 在 广州 举办 城镇化投融资高级研修班(第十九期)《国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题》,特邀5位有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。本次研修班适合进行土地整理、片区开发、城市更新、基础设施建设运营、EOD/TOD/IOD项目的各类单位和公司,包括但不限于地方政府机构、城投公司、开发区管委会、园区平台、建设施工企业、规划设计公司、社会资本、投资运营商、银行证券保险信托保理等金融类机构、公募基金REITs管理人等参加。诚邀贵单位派员莅临!
【课程提纲】
第一讲、新形势下“人产城”融合发展理念下的城市综合开发(含城市更新)要点与案例
(时间:8月4日上午09:00-12:00)
主讲嘉宾:罗桂连,[产融公会]城镇化投融资学友会班主任,现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城镇化投融资的理念与逻辑
(一)区域发展战略的演进
(二)城市是生生不息的有机生命体
(三)“人产城融合”发展理念
(四)城市长期综合财力的内涵
(五)城镇化投融资的总体形势
二、综合性片区开发的案例剖析
(一)部分典型案例深度分析
案例1:苏州工业园区的高质量发展
案例2:广州知识城案例深度分析
案例3:杭州富春湾“ABO+F+EPC”模式创新
案例4:唐镇新市镇的轻资产操盘案例
(二)国企操盘片区开发的机制
(三)国企操盘的多元化收入
(四)片区开发的理念与要点
(五)国内部分典型案例清单
三、利用XOD模式提升片区开发价值
(一)TOD模式的理念与案例
案例5:香港地铁的TOD经验
案例6:深圳地铁六号线TOD模式实施方案
(二)EOD与XOD模式典型案例
案例7:纽约中央公园EOD案例
案例8:新加坡榜鹅生态新市镇XOD模式
案例9:杭州钱江新城与钱江世纪城XOD案例
(四)实施XOD模式的要点
四、城市更新的典型案例
(一)城市更新项目的特点
(二)城市更新项目的典型案例
案例10:广州永庆坊微改造项目
案例11:上海太平桥片区棚改区蜕变为新天地
案例12:深圳的“大冲村”蝶变为“华润城”
案例13:嘉里中心上海金陵东路拆改留项目
(三)城市更新的主要投融资模式
案例14:上海城市更新中心与更新基金
(四)城市更新要点小结
第二讲、城镇化领域核心资产培育、盘活存量资产与公募REITs
(时间:8月4日下午14:00-17:00 )
·主讲嘉宾:罗桂连,[产融公会]城镇化投融资学友会班主任,现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、培育核心资产
1. 不动产领域的主要投资策略
2.项目全生命周期策划谋划
2.全生命周期的融资工具组合
案例1:中国国际贸易中心打造城市封面
案例2:上海太平桥棚户区蜕变为新天地
案例3:密云古北水镇的投融资模式
二、盘活存量资产
1.近期盘活存量资产的政策
2.盘活存量资产的主要方式
3.依托存量资产的策略性融资
案例4:宁波五路四桥存量PPP案例
4. 实质性资产转让
案例5:上海自来水浦东公司股权转让项目
5. 通过资产证券化盘活资产
案例6:首创股份污水处理费PPP资产证券化项目
6. 固定收益型的类REITs
案例7:中信启航专项资产管理计划
案例8:沪杭甬徽杭高速资产支持专项计划
7. 通过PPP模式盘活存量资产
案例9:赣州章贡区养老服务PPP项目
8. 通过上市公司盘活资产
案例10:上海城投的经营性业务板块上市
9.盘活存量资产的要点
三、公募REITs
1.REITs的定义与核心特征
2.REITs的投资特征
3. 美国REITs概况
案例11:美国铁塔REITs
4. 亚洲REITs发展概况
5. 分派收益率和综合收益率
案例12:吉宝企业集团的REITs体系和主动管理能力
案例13:凯德集团的“投资基金+REITs”模式
6. 公募REITs与上市公司
7. 公募REITs的比较优势
8. 境外REITs上市及走势的启示
9. 国内基建REITs政策要点
10. 试点产品的交易结构
11. 已发行部分试点产品的情况
12. 快速批量推广的制约因素
案例14:中金普洛斯仓储物流REITs案例
案例15:越秀集团利用境内外REITs市场多轮证券化
案例16:招商局商业房托基金及博时招蛇REITs
13. 国内公募REITs的创新方向
14. 对不动产投资主体的建议
参会人士破冰 互动交流研讨
(时间:8月4日下午17:00-18:00 )
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发,破冰加强彼此认知,现场互动交流研讨。
http://file.tax100.com/o/202307/15/756_1689351015360.png?width=1080&size=332599
第三讲、新形势下片区开发(含城市更新)项目投融资模式探讨
(时间:8月5日上午09:00-12:00 )
·主讲嘉宾:靳林明,竞天公诚律师事务合伙人。国家发改委《基础设施和公用事业特许经营法》立法专家组法律专家、国家发改委和财政部PPP专家库法律专家、财政部城镇综合开发项目案例集审核专家、发改委基础设施补短板领域项目评审专家、并参与了发改委第一批基础设施REITs试点项目的相关工作。
一、片区开发模式演变及政策发展趋势
(一)片区开发定义及概述
(二)2014年以前片区开发投融资模式及政策
(三)2014年-2019年片区开发投融资模式及政策
(四)2019年以后片区开发投融资模式及政策
(五)片区开发最新政策及发展趋势分析
二、城市更新下的片区开发模式
(一)城市更新概念及政策概述
(二)以城市更新开展片区开发的主要模式(交易结构、常见问题、案例)
1.国企做地模式
2.国企引入投资人合作模式
3.市场主体参与一级开发模式
4.市场主体参与一、二级联动模式
(三)城市城市更新下的片区开发模式思考与建议
三、目前其他常见的片区开发模式及主要问题(交易结构、常见问题、案例)
(一)现有其他常见模式
(二)现有常见模式的主要问题
1.授权+股权合作模式
2.EOD模式
3.招商引资模式
4.其他
(三)片区开发模式思考与建议
第四讲、政府投资项目全过程风险防范及案例
(时间:8月5日下午14:00-17:00 )
·主讲嘉宾:钟泉,中量工程咨询董事长,中国建设工程造价管理协会资深会员、常务理事、专家委员会委员,中国工程咨询协会工程管理委员会专家委员会副主任。
一、前期谋划阶段风险防范
(一)资金谋划风险
(二)可研风险
(三)全过程工程咨询
二、建设准备阶段风险防范
(一)招标风险
(二)勘察风险
(三)设计风险
(四)EPC项目风险
(五)超概防范与治理
(六)风险分担
三、建设实施阶段风险防范
(一)工程变更风险
(二)不合理赶工的风险
(三)施工方案变更的风险
(四)不可抗力
四、工程结算阶段风险防范
(一)工程结算风险
(二)工程纠纷处理
第五讲、新形势下土地开发(含城市更新)项目投融资和合规创新实务及落地实操
(时间:8月6日上午09:00-12:00 )
·主讲嘉宾:林正刚,中国经济体制改革研究会理事,财政部金融专家,国家发改委和财政部双库专家,中至远资本总裁。
一、土地储备与开发项目投融资实务要点分析
1、土地储备业务的流程及合规性要求
2、平台公司与社会资本方如何合规介入土储业务?
3、土地出让金如何合规用于片区开发项目,建设时序、土地供应及预算如何衔接?
4、土地储备项目政府采购工程和服务能否融资?政府购买服务、政府采购工程、委托代建如何做少量融资?
5、土地储备项目与片区综合开发项目的联系与区别
6、什么是生地出让、毛地出让、熟地出让?
7、如何分析片区项目的可融资性?
8、哪些情况可以带方案出让土地、打通土地一二级开发?如何实现土地开发一二级收入联动
9、专项债解决土储资金的模式与要点
10、从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项目
11、如何进行片区项目资金平衡分析?
12、如何确定片区开发投融资模式?
13、如何进行片区综合开发开展市场化融资?
14、如何规避“以国企购地方式虚增土地出让收入”?
15、什么是产城融合用地?有哪些支持政策?
二、土地开发投融资模式解析及案例分享
1、土地出让金返还模式(合规要点)
2、委托代建+采购工程、采购服务模式
3、做地模式(广州做地十条的优劣势)
4、投资人+EPC模式
5、专项债模式
6、土地一二级开发分段+联合模式
7、股权(基金)合作+施工模式
8、二级赎买一级模式
9、反向委托(或反向购买)模式
10、包装借款模式
三、片区综合开发结构化合作模式案例分享
1、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式
2、片区综合开发项目 “投资合作+EPC”模式
3、专项债+土地模式
4、专项债+市场化融资模式
5、认购基金+施工总承包模式
6、股权回购退出+EPC模式案例解析
7、平台摘地+融资合作建设运营模式案例解析
四、综合开发项目政策联动自平衡模式
1、城市更新模式
2、TOD模式
3、EOD模式
4、IOD模式
5、矿山生态修复自平衡模式
6、砂石资源自平衡模式
7、“先招后拍”模式
8、什么是M0用地?什么是M9用地?有哪些支持政策?如何融资
第六讲、国企做地的实务操作与风险防范
(时间:8月6日下午13:30-16:30 )
·主讲嘉宾:龚军伟,广州市人民政府法律顾问、广东华宪润科律师事务所(律房律地团队)主任,曾在广州市国土房管局工作10年。
一、什么是做地?——广州的做地新规
(一)广州市两份做地文件对做地的定义
1.《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》(穗府办函〔2023〕12号
2.《广州市支持统筹做地推进高质量发展的工作方案》(穗规划资源字〔2023〕5号
(二)广州做地的六个特点
(三)做地VS收储VS旧改的差异
(四)广州市土地储备的市、区分工与分成
二、为什么做地?———旧改的问题与不足
(一)旧改困境
(二)旧改困境的根源
(三)做地能解决什么?
三、如何做地?——国企“做地”的工作内容
(一)基本流程
(二)8大注意事项
四、国企“做地”的风险及防范
(一)十大风险
(二)国企筹资做地,是否会构成地方政府隐性债务?
(三)交储款如何计算及支付?
(四)如何征收?
(五)公开出让还是协议出让?
(六)增值税该如何缴纳?
(七)做地方案的内容
(八)其他问题
五、做地的杭州模式
(一)杭州做地起因
(二)做地管理体制
(三)做地主体职责
(四)做地征拆体制机制
(五)征拆补偿安置标准
(六)项目带动片区做地
六、广州地区国企“做地”案例分析
报名方式:
15001156573(电话微信同号)
▼
http://file.tax100.com/o/202307/15/441_1689351015783.png?width=384&size=57067
http://file.tax100.com/o/202307/15/464_1689351015959.png?width=1080&size=234678
http://file.tax100.com/o/202307/15/671_1689351016427.png?width=1080&size=267676
http://file.tax100.com/o/202307/15/753_1689351016830.png?width=1080&size=307955
往期推荐
一文弄懂政府特许经营及项目操作流程
区县级城投公司提升融资能力的建议和途径
城投隐债的界定、风险传染与监管变迁
EOD导向的城市更新研究
国有地方平台公司城市更新项目投融资运作模式分析
片区综合开发的基础和治理架构
片区开发模式 EOD+ABO+TOT+F+EPC等
土地一二级开发最佳融资模式及途径
土地出让金返还的五种情形
片区开发项目可否直接授权国企平台公司来实施?
http://file.tax100.com/o/202307/15/967_1689351016934.gif?width=400&size=94782 戳下面的 阅读原文,更有料!
页:
[1]