土地整备的高质量发展-广州做地模式
8月4-6日广州 | 国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题
广州过去做地模式及存在的问题
以往，广州的做地模式，主要是由政府先确定做地范围，房地产企业通过招标参与，由村集体表决，选出合作的企业。确定房地产企业获得土地开发权，同时主导后续的拆迁、补偿、复建、融资等。
原有做地主体大部分都是民营房企，在房地产行业下行叠加住建部从2021年开始就严禁城市更新大拆大建等背景下，这些房企纷纷遭遇流动性压力，资金紧张，导致众多旧改项目停滞不前。典型案例如时代中国，作为近三年来在广州旧改市场上最活跃的本土房企，去年向广州市政府递交《关于恳请支持旧改项目退出的报告》，恳请退出8个旧改项目，协调返还20.1亿元的前期投入资金和履约保金证。而这并不是个例。据不完全统计，截止去年12月， 已有17家房企对自身的所持旧改项目，减持、退出、暂缓或引入国企合作。
广州过去的做地模式面临的问题，导致已开展项目存在“烂尾风险”，融资收紧，等待开展的项目缺乏启动的资金。
广州做地模式变革
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面对上述问题，广州市政府部门前不久密集出台了一系列政策，其中最重要的莫过于2023年3月23日，广州市人民政府办公厅印发的《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》（以下简称“做地十条”）。3月30日，广州市规划自然资源局与广州市住房和城乡建设局联合印发《广州市支持统筹做地推进高质量发展的工作方案》（以下简称“工作方案”）。做地十条对以往的做地模式做了巨大的变革，有望解决目前困境，推动未来广州土地整备走上高质量发展之路。
做地十条及工作方案重点解读
（一）明确做地内容
指在政府指定范围内，由政府认定的国有企业筹集资金，配合属地政府实施征收补偿安置工作，实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等配套设施建设后将土地统一交由政府收储。
（二）做地主体
政府认定国企主导，各区可组建区属国企参与做地
市级：越秀集团、广州建筑、广州地铁、广州城投、广州交投、珠实集团、机场建投集团等全资国企。
区级：各区政府（广州空港经济区管委会）可认定或组建一至两家区属全资国企开展做地工作。
注意，虽然做地主体为国企，但是也并不意味着民企一定不能参加，政策还是留了一个口子，即“条件成熟的其他做地主体需专题报市政府审定。”但是可以预见民企要作为做地主体，自身条件一定得很好才行。
（三）开发模式
先做地后收储，重点地区做地＋开发一条龙
独立开展包括征收补偿、“七通一平”等在内的各项前期工作，做地完成形成净地后再移交政府收储。
重点城市更新片区，可以将做地和土地开发建设“打包”，一并通过公开招商选定做地主体。做地主体在完成前期的做地工作并缴纳土地出让金后，可以通过协议出让的方式获得土地使用权并进行开发建设。
遵循做地和土地收储相分离的原则，也即对城市更新项目的一二级开发进行分离，前期一级开发（做地）是一个主体，后期二级开发是另一个主体，一级开发的土地必须交由土储机构收储，再通过招拍挂形式出让给二级开发主体。这意味着以往的做地模式被打破了。
广州新规做地模式流程
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（四）资金筹集
可由做地主体筹集，同时，鼓励金融机构通过贷款、企业债、公司债等其他金融工具为做地主体融资；也鼓励社会机构设立做地专项基金，支持做地主体融资。
（五）补偿形式
按照规划用途评估价的一定比例补偿
（六）点状征收
文件提出探索“点状征收”模式，搬迁补偿协议签约率95%以上，且经政府协调未能达成一致的，政府可探索对未签约部分房屋和集体土地实施征收。有望为“钉子户”老大难问题扫清障碍。
（七）补偿时间要求
做地主体是在完成做地、达到土地入库标准后，再与土储机构签订补偿协议（做地前仅签订框架协议），启动收储后土储机构按约定时点支付补偿。
（八）一二级联动的可能
在做地主体具体实施土地一级开发工作过程中，做地主体可根据做地需求对土地单元详细规划提出建议。另外在征求意见稿还提到做地项目范围内的道路等公共服务设施可直接划拨给做地主体，部分项目可带条件或协议出让给做地主体开发运营（正式稿已删减）。
（九）改造模式
1、模式一：做储结合、滚动开发
本质是传统政府征收储备土地的优化升级版，由指定国企作为“承接主体”协助土储机构完成土地从“生”做“熟”的全过程工作。
2、改储结合带方案招商
公开招选单一主体同时作为“做地主体”以及“改造主体”，一二级联动。
（十）与存量旧改项目的衔接
1、本实施方案印发前已经公开引入合作企业的城市更新项目：可继续按照合作改造模式推进。其中，详细规划、片区策划方案和项目实施方案已经批准的，继续按照批准的详细规划、片区策划方案和项目实施方案推进；详细规划、片区策划方案和项目实施方案尚未批准的，在基础数据调查、安置补偿、成本核算等方面原则上与本实施方案执行统一标准。
2、对于暂未纳入重点城市更新片区改造的城市更新项目，也参照本实施方案推进，在基础数据调查、安置补偿、成本核算等方面与本实施方案执行统一标准。
展望未来
（一）法规完善、政策细化
未来可能会进一步完善有关规定、细化有关规则。比如国企作为做地主体，未来在征收工作中的角色和作用。另外目前做地方案中主要是定思路，定框架，其中一些关键问题仅有原则，亟待下一步通过细则明确。比如做地主体通过什么方式如何确定等问题。资金保障也是很重要的一环。包含土地出让金、财政补助、专项贷款、地方政府专项债、引入社会资本等。目前，疫情三年后，各大国企负债率处于较高位置，如何通过多种金融手段拓宽资金来源，应在后续专门研究。
（二）未来的重点开发模式
根据文件推测，未来几年，广州国企或将大规模地通过“带方案招商做地”模式实施土地一二级联动开发的业务。一方面系基于仅靠前述做地补偿国企预计利润微薄的考虑，另一方面则是此种安排下更有利于政府发挥“看得见的手”的效果，追逐自身利益最大化的市场主体与政府之间互相博弈带来不利影响的问题将极大地减少。
（三）未来做地主体需要具备的能力
首先，必须具备统筹规划的能力，能够协调各方资源，合理规划土地利用。其次，需要有足够的资金实力，承担拆迁补偿费用，确保权益得到保障。此外，还需要具备充足的人力资源和关系网络，协调各政府部门的工作。最后，企业需要有实力，能够全面掌控开发、工程、甚至文物保护等方面的工作。
结语
本次发布的文件很明显是广州市在政策层面给“国企上场”做好铺垫，发出了“政府要下场规范市场、整顿节奏”的信号。可以预见未来较长一段时间内，国企将肩负起广州城市更新的重任，广州土地开发将迎来新一波的高质量发展。
广州作为国内的一线城市以及广东省的省会城市，对广东省乃至于周边城市都具有一定的辐射和带动作用，广州的“做地十条”也会影响其他城市，接下来整个大湾区其他城市可能也会跟进广州模式，推进房地产土地开发的一二级联动。
来源：广州城市更新 作者：黄文强、鲁阳律师
产融公会 & 启金智库 将于 2023年8月4-6日 在 广州 举办 城镇化投融资高级研修班（第十九期）《国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题》，特邀5位有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。本次研修班适合进行土地整理、片区开发、城市更新、基础设施建设运营、EOD/TOD/IOD项目的各类单位和公司，包括但不限于地方政府机构、城投公司、开发区管委会、园区平台、建设施工企业、规划设计公司、社会资本、投资运营商、银行证券保险信托保理等金融类机构、公募基金REITs管理人等参加。诚邀贵单位派员莅临！
【课程提纲】
第一讲、新形势下“人产城”融合发展理念下的城市综合开发（含城市更新）要点与案例
（时间：8月4日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城镇化投融资的理念与逻辑
（一）区域发展战略的演进
（二）城市是生生不息的有机生命体
（三）“人产城融合”发展理念
（四）城市长期综合财力的内涵
（五）城镇化投融资的总体形势
二、综合性片区开发的案例剖析
（一）部分典型案例深度分析
案例1：苏州工业园区的高质量发展
案例2：广州知识城案例深度分析
案例3：杭州富春湾“ABO+F+EPC”模式创新
案例4：唐镇新市镇的轻资产操盘案例
（二）国企操盘片区开发的机制
（三）国企操盘的多元化收入
（四）片区开发的理念与要点
（五）国内部分典型案例清单
三、利用XOD模式提升片区开发价值
（一）TOD模式的理念与案例
案例5：香港地铁的TOD经验
案例6：深圳地铁六号线TOD模式实施方案
（二）EOD与XOD模式典型案例
案例7：纽约中央公园EOD案例
案例8：新加坡榜鹅生态新市镇XOD模式
案例9：杭州钱江新城与钱江世纪城XOD案例
（四）实施XOD模式的要点
四、城市更新的典型案例
（一）城市更新项目的特点
（二）城市更新项目的典型案例
案例10：广州永庆坊微改造项目
案例11：上海太平桥片区棚改区蜕变为新天地
案例12：深圳的“大冲村”蝶变为“华润城”
案例13：嘉里中心上海金陵东路拆改留项目
（三）城市更新的主要投融资模式
案例14：上海城市更新中心与更新基金
（四）城市更新要点小结
第二讲、城镇化领域核心资产培育、盘活存量资产与公募REITs
（时间：8月4日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、培育核心资产
1. 不动产领域的主要投资策略
2．项目全生命周期策划谋划
2．全生命周期的融资工具组合
案例1：中国国际贸易中心打造城市封面
案例2：上海太平桥棚户区蜕变为新天地
案例3：密云古北水镇的投融资模式
二、盘活存量资产
1．近期盘活存量资产的政策
2．盘活存量资产的主要方式
3．依托存量资产的策略性融资
案例4：宁波五路四桥存量PPP案例
4. 实质性资产转让
案例5：上海自来水浦东公司股权转让项目
5. 通过资产证券化盘活资产
案例6：首创股份污水处理费PPP资产证券化项目
6. 固定收益型的类REITs
案例7：中信启航专项资产管理计划
案例8：沪杭甬徽杭高速资产支持专项计划
7. 通过PPP模式盘活存量资产
案例9：赣州章贡区养老服务PPP项目
8. 通过上市公司盘活资产
案例10：上海城投的经营性业务板块上市
9．盘活存量资产的要点
三、公募REITs
1．REITs的定义与核心特征
2．REITs的投资特征
3. 美国REITs概况
案例11：美国铁塔REITs
4. 亚洲REITs发展概况
5. 分派收益率和综合收益率
案例12：吉宝企业集团的REITs体系和主动管理能力
案例13：凯德集团的“投资基金+REITs”模式
6. 公募REITs与上市公司
7. 公募REITs的比较优势
8. 境外REITs上市及走势的启示
9. 国内基建REITs政策要点
10. 试点产品的交易结构
11. 已发行部分试点产品的情况
12. 快速批量推广的制约因素
案例14：中金普洛斯仓储物流REITs案例
案例15：越秀集团利用境内外REITs市场多轮证券化
案例16：招商局商业房托基金及博时招蛇REITs
13. 国内公募REITs的创新方向
14. 对不动产投资主体的建议
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：8月4日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。
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第三讲、新形势下片区开发（含城市更新）项目投融资模式探讨
（时间：8月5日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：靳林明，竞天公诚律师事务合伙人。国家发改委《基础设施和公用事业特许经营法》立法专家组法律专家、国家发改委和财政部PPP专家库法律专家、财政部城镇综合开发项目案例集审核专家、发改委基础设施补短板领域项目评审专家、并参与了发改委第一批基础设施REITs试点项目的相关工作。
一、片区开发模式演变及政策发展趋势
（一）片区开发定义及概述
（二）2014年以前片区开发投融资模式及政策
（三）2014年-2019年片区开发投融资模式及政策
（四）2019年以后片区开发投融资模式及政策
（五）片区开发最新政策及发展趋势分析
二、城市更新下的片区开发模式
（一）城市更新概念及政策概述
（二）以城市更新开展片区开发的主要模式（交易结构、常见问题、案例）
1.国企做地模式
2.国企引入投资人合作模式
3.市场主体参与一级开发模式
4.市场主体参与一、二级联动模式
（三）城市城市更新下的片区开发模式思考与建议
三、目前其他常见的片区开发模式及主要问题（交易结构、常见问题、案例）
（一）现有其他常见模式
（二）现有常见模式的主要问题
1.授权+股权合作模式
2.EOD模式
3.招商引资模式
4.其他
（三）片区开发模式思考与建议
第四讲、政府投资项目全过程风险防范及案例
（时间：8月5日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：钟泉，中量工程咨询董事长，中国建设工程造价管理协会资深会员、常务理事、专家委员会委员，中国工程咨询协会工程管理委员会专家委员会副主任。
一、前期谋划阶段风险防范
（一）资金谋划风险
（二）可研风险
（三）全过程工程咨询
二、建设准备阶段风险防范
（一）招标风险
（二）勘察风险
（三）设计风险
（四）EPC项目风险
（五）超概防范与治理
（六）风险分担
三、建设实施阶段风险防范
（一）工程变更风险
（二）不合理赶工的风险
（三）施工方案变更的风险
（四）不可抗力
四、工程结算阶段风险防范
（一）工程结算风险
（二）工程纠纷处理
第五讲、新形势下土地开发(含城市更新)项目投融资和合规创新实务及落地实操
（时间：8月6日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部双库专家，中至远资本总裁。
一、土地储备与开发项目投融资实务要点分析
1、土地储备业务的流程及合规性要求
2、平台公司与社会资本方如何合规介入土储业务？
3、土地出让金如何合规用于片区开发项目，建设时序、土地供应及预算如何衔接？
4、土地储备项目政府采购工程和服务能否融资？政府购买服务、政府采购工程、委托代建如何做少量融资？
5、土地储备项目与片区综合开发项目的联系与区别
6、什么是生地出让、毛地出让、熟地出让？
7、如何分析片区项目的可融资性？
8、哪些情况可以带方案出让土地、打通土地一二级开发？如何实现土地开发一二级收入联动
9、专项债解决土储资金的模式与要点
10、从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项目
11、如何进行片区项目资金平衡分析？
12、如何确定片区开发投融资模式？
13、如何进行片区综合开发开展市场化融资？
14、如何规避“以国企购地方式虚增土地出让收入”？
15、什么是产城融合用地？有哪些支持政策？
二、土地开发投融资模式解析及案例分享
1、土地出让金返还模式（合规要点）
2、委托代建+采购工程、采购服务模式
3、做地模式（广州做地十条的优劣势）
4、投资人+EPC模式
5、专项债模式
6、土地一二级开发分段+联合模式
7、股权（基金）合作+施工模式
8、二级赎买一级模式
9、反向委托（或反向购买）模式
10、包装借款模式
三、片区综合开发结构化合作模式案例分享
1、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式
2、片区综合开发项目 “投资合作+EPC”模式
3、专项债+土地模式
4、专项债+市场化融资模式
5、认购基金+施工总承包模式
6、股权回购退出+EPC模式案例解析
7、平台摘地+融资合作建设运营模式案例解析
四、综合开发项目政策联动自平衡模式
1、城市更新模式
2、TOD模式
3、EOD模式
4、IOD模式
5、矿山生态修复自平衡模式
6、砂石资源自平衡模式
7、“先招后拍”模式
8、什么是M0用地？什么是M9用地？有哪些支持政策？如何融资
第六讲、国企做地的实务操作与风险防范
（时间：8月6日下午13:30-16:30 ）
·主讲嘉宾：龚军伟，广州市人民政府法律顾问、广东华宪润科律师事务所(律房律地团队)主任，曾在广州市国土房管局工作10年。
一、什么是做地？——广州的做地新规
（一）广州市两份做地文件对做地的定义
1.《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》（穗府办函〔2023〕12号
2.《广州市支持统筹做地推进高质量发展的工作方案》（穗规划资源字〔2023〕5号
（二）广州做地的六个特点
（三）做地VS收储VS旧改的差异
（四）广州市土地储备的市、区分工与分成
二、为什么做地？———旧改的问题与不足
（一）旧改困境
（二）旧改困境的根源
（三）做地能解决什么？
三、如何做地？——国企“做地”的工作内容
（一）基本流程
（二）8大注意事项
四、国企“做地”的风险及防范
（一）十大风险
（二）国企筹资做地，是否会构成地方政府隐性债务？
（三）交储款如何计算及支付？
（四）如何征收？
（五）公开出让还是协议出让？
（六）增值税该如何缴纳？
（七）做地方案的内容
（八）其他问题
五、做地的杭州模式
（一）杭州做地起因
（二）做地管理体制
（三）做地主体职责
（四）做地征拆体制机制
（五）征拆补偿安置标准
（六）项目带动片区做地
六、广州地区国企“做地”案例分析
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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片区开发模式 EOD+ABO+TOT+F+EPC等
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土地出让金返还的五种情形
片区开发项目可否直接授权国企平台公司来实施？
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