一文读懂 | 存量资产盘活的模式、路径、技术要点
为服务国有企业改革发展，提升企业竞争力，近日，7月8-9日北京 | 央企/国企/政府/城投的盘活存量资产与扩大有效投资高级研修班
经过多年投资建设，我国在基础设施等领域形成了一大批存量资产，为推动经济社会发展提供了重要支撑。有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，对于提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道、合理扩大有效投资以及降低政府债务风险、降低企业负债水平等具有重要意义。为深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，推动高质量发展，下面跟大家分享一下存量资产盘活的模式、路径、技术要点。
1、资产盘活必要性——提质增效
存量资产盘活，实质是契合“提质增效”的发展命题，目前主要存在资产闲置和利用率不高，资金紧缺、历史包袱偏重的问题，若将过往企业经营历史形成城市中的划拨用地、工业用地，放到现在的城市发展中，地段位置已经变好，简单粗放的经营方式也缺乏对资产的赋能和打造，这些资产是可以创造和形成新的使用价值，进而提升资产价值。
企业盘活资产可以支持主业发展、改善企业的资产负债表，再次开发可以增加资产规模，并可以适当增加变现的物业，或者补充和改善企业现金流，从而促进资产效益放大，企业的总资产价值提高，最终助力企业的长远发展。
2、资产盘活的核心是风险控制
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规划调整、土地变性，资产价值随之提升，若容积率再增加，资产会实现大幅度增长，但这一切都需要合法合规。
风险控制如何做，成为资产盘活的核心。
土地政策
涉及收储、征收、税费计算、土地出让金返还；
权属政策
，涉及划拨、出让、土地类别与地价的差异。房地产
行业政策
，限购、限贷、地方调控，目前房地产行业正在转型升级，房住不炒，变现难度大幅增加。
城市管理政策
涉及城市旧改、工改工、城市更新、一二级开发、规划调整、公募REITs等；产业政策，盘活存量资产为围绕企业生态产业链的扩大与提升，与之息息相关的各城市产业引导和扶持政策，比如新能源、智能制造、人工智能、环保、冷链物流、文创消费、休闲旅游等等。
3、资产盘活的模式构建
资产盘活模式一定要表达清楚投融管退，资金来源、回收来源，需要做成闭环，才能做投资决策，才能去融资。
房地产已发展多年，市场效率较高，但如何用市场化方式去做，其实还涉及很多环节，因此一定要清楚那些环节用市场化还是所有环节都用市场化。在实际盘活过程中，需要考虑股权投资、开发贷款、经营贷款、资产交易、资本市场推出，尝试公募基础设施和产业园REITs推进，这些为融资提供了新的切入点，什么样的模式决定资金在什么阶段以什么样的方式进入项目，将来又以怎么样的模式退出。若集团要开房地产开发公司，是成立自己的资产管理公司和开发公司，还是引入外部力量？未来的趋势一定是合并和整合，
大方向和指导方针都影响模式设计。
4、四个技术要点
盘活存量资产是一门技术活，概括起来做到四个技术要点：
一是方向要正确。明确盘活存量资产是支撑区域经济发展，是做产业转型升级、城市基础设施和经济活力提升，具体包括形象升级、产业引进、创造就业机会和增量税收；
二是路径要正确。路径一定要向着正向增值发展，不能造成资产流失和损失。
三是市场要正确。开发策略要符合市场规律，在原有内部客户上新增市场效益，需正确做好市场趋势预判和应对措施。
四是组织要正确。管理团队需站在行业平台上，除内部挖掘投资团队、开发团队、融资团队、资管团队、设计团队，团队搭建外，还需不断开展市场化照片，不断引入专业团队和合作伙伴，高效率推进资产盘活。
5、推进核心——收益分配
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项目是否能顺利推进，重点在于增值收益如何分配，这需要重点考虑资产权属单位的利益关注点和诉求点。若是地方分公司，政府关注的是产业提升，集团关注资产负债、产业转型，盘活的执行方关注如何引入社会资本，如何实现收益，最终的核心是在合法合规的框架下需要所有各方都能够有收益。
如果任一方的利益不能得到保证，比如政府可以通过土地流转，让土地的增值收益用来弥补资产方和大集团，资产盘活如果只是做住宅开发就不能满足政府对于产业发展和持续税收的要求，偏离上述技术要点分享中的方向正确，这样的盘活方案就无法共识；要先做资产方和政府的需求摸底，这两者的积极性越高，越有利于推进，但如果执行单位没有得到有效的激励，它推进盘活的动力也会不足。
所以存量资产盘活一定要兼顾各方的利益诉求，土地、房屋、地价增值、收入、新建资产、利润、税收都在协商分配的范围之内，操盘人要学会算总账和站在各方的角度去算帐，不能只算经济账，还要学会算政治账。
6、实现路径
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存量资产是两大类（实物类），一大类资产是房子，所谓存量的房产，我们叫物业资产，那么它最重要的是看资产在城市中的位置，比如干休所、办公楼、厂房、研发楼、宿舍等，要从城市更新、产业升级、业态转型的角度去思考。
还有一类资产，主要是土地，包括有一些配置设施，一定要拆掉，不能通过改造加以利用，比如堆灰场、储运站、大型生产设施等，那么它适合走的路径就是产城融合。产城融合搞了很多年，“以产促城，以城兴产，产城融合”。产城融合有很多成功案例，也有很多失败案例。但是不管是什么样，最后都是要围绕着人和产业来思考，尤其在人口趋势发生逆转和流动性变大的今天。
7、开始第一步
万事开头难，做好存量资产盘活的第一步是什么，是存量资产盘点。资产盘点主要分为五大方面：资产信息的梳理、建筑物的情况、规划信息、运营情况和权属主体。
（1）关于资产信息的梳理最重要的是土地证和房产证，里面记载着土地信息和房产信息，包括土地的占地面积、建筑筑面积、容积率、覆盖率、建筑物的栋数，还有土地性质、用途，还有非常非常重要的取得方式，当时的一些证照竣工的情况以及当时的土地出让合同。
（2）而建筑物的情况方面，主要包括建筑物的结构、层高层数、围护情况、门窗，包括是否通水气电暖，还有机电设施情况，在使用方面关注一下是否有精装修和业态情况。
（3）在规划方面，了解总规信息、控规信息，还有现在非常重要的叫产业规划，因为现在很多的存量资产盘点和产业规划是息息相关的，那了解当地的产业指导方向，对于存量资产盘活是能够给到一个比较明确的指引。
（4）经营情况，经情况包括了出租的状况，出租给几个客户，那合约期限到底都是多长时间、签约的底租、年租金的涨幅，合约的期限还有多长时间到期，包括这些客户的付款情况，是否有欠费的状况，还要明确项目整体的运营收入情况和运营成本，包括建筑物资产的折旧等。
（5）权属主体情况，盘点中容易遗漏和忽略，资产所在的权属主体人员情况和经营情况，包括是否已经进如资不抵债或者是经营良好的情况，当然经营良好的资产往往没必要去做盘活。
来源：网络综合
产融公会 & 启金智库 将于2023年7月8-9日（周六/日）在 北京 举办 城镇化投融资高级研修班（第十九期）《央企/国企/政府/城投的盘活存量资产与扩大有效投资高级研修班》，特邀5位有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。本次研修班适合进行基础设施投资建设运营、城市开发运营、商业地产、综合性片区开发、产业园区、城市更新、房地产开发的各类单位和公司，包括但不限于地方政府机构、城投公司、开发区管委会、园区平台、建筑企业、设计规划公司、社会资本、投资运营商、银行信托保理等金融类机构、公募基金REITs管理人等参加。诚邀贵单位派员莅临！
【课程提纲】
第一讲、城镇化项目存量资产盘活和核心资产培育的策略、投融资和典型案例
（时间：7月8日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、盘活存量资产的背景与逻辑
（一）区域发展战略的演进
（二）城市是生生不息的有机生命体
（三）人产城融合”发展理念
（四）城市长期综合财力的内涵
（五）城镇化投融资的总体形势
（六）盘活存量资产的政策与方式
（七）不动产投资的主要策略
（八）全生命周期的投融资工具组合
（九）有效盘活存量资产的要点
二、利用城市更新盘活存量资产
（一）改造提升类项目-办公
（二）改造提升类项目-文旅
案例1：万科上海哥伦比亚公园项目
案例2：广州永庆坊微改造项目
（三）拆后重建类典型案例
案例3：上海太平桥片区棚改区蜕变为新天地
案例4：深圳的“大冲村”蝶变为“华润城”
案例5：嘉里中心金陵东路拆改留项目
（五）城市更新的主要投融资模式
案例6：上海城市更新中心与更新基金
案例7：凯德集团的“投资基金+REITs”模式
（六）城市更新要点小结
三、利用XOD模式培育核心资产
（一）TOD模式的理念与案例
案例8：香港地铁的TOD经验
案例9：深圳地铁六号线TOD模式实施方案
（二）EOD与XOD模式典型案例
案例10：新加坡榜鹅生态新市镇XOD模式
案例11：中国国贸中心的开发理念与投融资要点
案例12：唐镇新市镇的轻资产操盘案例
案例13：苏州工业园区的高质量发展
（三）国企操盘片区开发的机制和多元化收入模式
（四）片区开发的理念与要点
（五）实施XOD模式的要点
（六）国内片区开发的部分典型案例清单
第二讲、存量土地资源盘活、处置升值的实操指引与案例剖析
（时间：7月8日下午13:30-16:30 ）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家，曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人，任职于国内知名科技园区、科技城建设集团。负责众多项目用地土地政策咨询、规划修改、风险控制等业务，指导争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，合法合规。
一、存量土地资源盘活和有效投资的逻辑
（一）土地性质分类
（二）国土空间规划
（三）土地资源存量盘活和有效投资的底层逻辑
（四）土地资源高效用途的不同类型案例启示
二、存量土地资源处置的要点问题及应对策略解析
（一）如何挖掘存量建设，进行建设用途变更，突破升值瓶颈
（二）如何争取新增指标，将农用地转为建设用地
（三）如何参与规划编制，操作公司项目符合政府原始规划
（四）如何快速修改规划，解决棘手痛点问题，获取定制土地
（五）如何操作集体转为国有，做好住宅+产业模式
（六）如何核实土地所有权、使用权、资格权，预估土地价值
（七）如何处置闲置土地和投资风险规避
（八）违法建设的形式和合法改建指导
（九）如何把握土规、城规、生态规关系逻辑，认识“多规合一”
（十）如何参与《国土空间规划》编制，操作公司项目符合政府原始规划、抓住窗口机遇
（十一）不动产转让政策依据、转让方式选择
（十二）农村土地利用和综合整治策略
三、土地一二级联动项目收并购案例深度剖析
（一）我们该选择何种项目进行交易？
（二）土地一二级联动全流程解析
（三）土地一二级联动成本测算
（四）土地一二级联动拿地策略
（五）土地一二级联动排他设定
（六）土地一二级联动风险规避
（七）如何谈判条款，落实条款内容
（八）如何全方位把控土地、资金、政策风险？
（九）土地闲置要点及风险点把控
四、工业用地再开发案例深度剖析
（一）工业用地盘活路径都有哪些？
（二）工业用地转让、变性要点和风险
（三）工业变住宅的可行性、操作要点
（四）如何确定工业用地价值、资产价值
（五）如何”甄别“合作伙伴
（六）合同签订要点
五、不同机构存量土地资源盘活的商业模式交流讨论
（一）城投
（二）开发运营商
（三）社会资本
（四）金融机构
六、答疑与交流
第三讲、中国REITs在资产交易和产品设立运营退出中的税收政策及税收优待
（时间：7月8日下午16:30-18:00 ）
·主讲嘉宾：宋宁，中国税务方面专家，中国注册税务师协会专业委员，国家税务总局首批税务领军人才。从税20多年，曾在国税系统工作多年；曾就职于某四大会计师事务所，曾任职万达集团税务总监，完成多起万达海外投资和资产企业并购的税务筹划。
一、中国REITs的税收政策
1、什么是REITs？
2、中国REITs的税务政策
二、中国REITs税收实践分析
1、已发行REITs的基本情况
2、REITs搭建步骤
3、REITs设立环节涉税分析
4、REITs运营环节涉税分析
5、REITs退出环节涉税分析
三、中国REITs税务的发展方向
1、中国REITs目前税务政策存在的问题
2、中国REITs目前税务政策优化方向
3、国外REITs税务制度参考
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：7月8日下午18:00-18:30 ）
从现场参会的不同机构人士出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。
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第四讲、城投有效投资之股权财政转型的实践案例及股权投资(基金)和上市公司的运作要点
（时间：7月9日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：许荣伟，曾任盐城东方集团党委委员、副总经理，现任上海君桐资本合伙人，江苏省职业经理人协会城投专业委员会秘书长，江苏立霸实业监事、拓荆科技监事。在地方3个县区财政局、城投公司任职超20年。
一、地方城投公司经营现状和有效投资思考
（一）各级政府土地财政现状
（二）地方财政的思考和创新思路
（三）城投公司面临的20大现状及应对策略
（四）城投转型方式策略、现状、原因
（五）城投有效投资思考
二、盐城东方（城投）股权财政转型案例解析
（一）抓住核心资产
（二）投资基金撬动各类社会资本
（三）私募股权投资（上市型）成效显著
（四）基金助力城投转型
（五）产业基金+资本招商
三、城投如何与私募股权基金合作的要点
（一）招商型VS股权型基金
（二）城投如何股权投资转型的建议步骤
（三）城投如何选择股权基金管理公司的要点
（四）城投如何选择潜在优质投资项目的要点
（五）国资审批股权投资的8大要点
（六）城投收购上市公司标的选择考量因素
（七）城投收购上市公司的步骤及高效推进要点
（八）城投与股权基金合作的专项基金VS组合基金VS定制基金
四、答疑与交流
第五讲、地方政府存量资产盘活工具：基础设施REITs、Pre-REITs的最新要点及案例分析
（时间：7月9日下午13:30-16:30 ）
·主讲嘉宾：李阳，万和证券基础设施证券投资基金部（REITs部）负责人，曾担任一创投行结构融资部负责人，并任职于兴业证券、九州证券等机构。拥有多年资管及证券化从业经验，累积管理资产规模超过300亿元。
一、地方政府通过资产证券化盘活存量资产的需求和创新案例
（一）市场需求分析和市场规模
（二）多个创新案例
（三）资产证券化投资人分析
二、存量资产盘活工具：类REITs、CMBS、基础设施收费权益ABS实操要点及案例分析
（一）类REITs
（二）CMBS
（三）基础设施收费权益ABS
三、存量资产盘活工具：公募REITs实操要点及案例分析
（一）政策解析
（二）基本交易结构设计
（三）资产筛选就尽调要点
（四）保障房类公募REITs
（五）新能源环保类公募REITs
（六）产业园类公募REITs
（七）消费类基础设施公募REITs
（八）其他
四、存量资产盘活工具：Pre-REITs实操要点及案例分析
（一）Pre-REITs发展需求
（二）Pre-REITs交易结构及参与方
（三）Pre-REITs实操问题及应对
五、答疑与交流
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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