合肥市“盘活存量资产10条”重磅发布
7月8-9日北京 | 央企/国企/政府/城投的盘活存量资产与扩大有效投资高级研修班
有效盘活存量资产，对于提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道、降低企业负债水平等具有重要意义。
记者从市发改委获悉，近日，市政府办公室印发《合肥市加快盘活存量资产扩大有效投资的政策措施》（以下简称《政策措施》），提出10条具体举措，进一步激发投资活力，为我市经济社会高质量发展提供持续支撑。
聚焦重点领域清单推进
《政策措施》聚焦交通、水利、市政、保障性住房、能源、生态环保、新型基础设施、仓储物流、教育、文化、体育、旅游、产业园区、低效土地等重点领域，统筹采用公募REITs、EOD、资产证券化、合作开发、兼并重组等方式进行盘活。
《政策措施》要求各地各有关部门要充分利用全市自然资源“一张图”成果，全面系统梳理本地本行业存量资产情况，汇总筛选出具备盘活条件的项目，建立市级盘活存量资产台账，实行清单管理动态优化完善。
加大财税支持协同发力
《政策措施》提出，落实落细支持REITs等盘活存量资产有关税收政策，帮助重点项目实现资产盘活。对实施资产证券化、REITs（含扩募）的原始权益人，盘活存量资产回收资金用于我市项目建设的，比照企业首发上市给予奖补。通过改造升级并购企业存量资产实现产业链整合延伸的制造业项目，享受制造业贷款贴息支持。研究设立专项资金，对纳入市级台账并成功盘活的项目给予支持。
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2022年10月，合肥高新区创新产业园一期作为中部省会城市首单本土REITs在深交所上市发行。图为合肥高新区创新产业园全景。
鼓励引导各类市场主体盘活存量资产
《政策措施》提出，对参与盘活存量资产的各类市场主体一视同仁。引导支持基础设施存量资产多、建设任务重、负债率较高的国有企业，把盘活存量资产作为国有资产保值增值以及防范债务风险、筹集建设资金、优化资产结构的重要手段，提出市属国有企业每年选择5个以上有吸引力、代表性强的存量资产进行盘活。
同时，《政策措施》鼓励民营企业根据实际情况，参与盘活国有存量资产，积极盘活自身存量资产，将回收资金用于再投资，降低企业经营风险，促进持续健康发展。
引导回收资金扩大投资
《政策措施》指出，要引导回收资金再投资。引导回收资金助力长江经济带、长三角一体化发展和纳入国家及省市“十四五”规划的项目，引导回收资金主要用于新项目建设，在中央预算内资金及专项债安排时给予倾斜支持。同时坚持法治化原则，鼓励金融机构按照市场化原则加大对新项目配套融资支持。
此外，我市还将整合平台功能提升能级。坚持“以大带小、以强带弱、以小促大”，加快推进市、县平台公司整合，每个县（市）区、开发区打造一个总资产50亿元级以上综合性国有资本运营公司。
同时增加平台资产规模和现金流，在理清权属关系的前提下，按照“应划尽划”原则，通过向平台公司划转资产所有权或者注入特许经营权、收费权等方式，整合分散运转的各类存量资产，优先选择部分现金流比较充沛的项目进行盘活。
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2022年12月，合肥市十五里河污水处理厂PPP项目作为盘活存量资产典型案例获国家发改委通报推广。
市发改委相关负责人表示，“我市盘活存量资产工作启动早，十五里河污水处理厂、高新区创新产业园一期近两年相继发行公募REITs，在全国省会城市中走在前列。《政策措施》的发布更是标志我市盘活存量资产工作驶入’快车道’。”下一步，我市将加快建立全市盘活存量资产台账，依托市重大项目资金保障机制开展协调调度，激发投资活力。
《政策措施》全文
合肥市加快盘活存量资产扩大有效投资的政策措施
为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）、《安徽省人民政府办公厅关于印发进一步盘活存量资产扩大有效投资实施方案的通知》（皖政办秘〔2022〕68号），结合我市实际，制定以下政策措施。
一、聚焦重点领域分类推进。聚焦交通、水利、市政、保障性住房、能源、生态环保、新型基础设施、仓储物流、教育、文化、体育、旅游、产业园区、低效土地等领域，分类推进盘活存量资产。对收费公路、污水处理厂、保障性住房、产业园区等存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施资产，着力用好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化等金融工具盘活。对综合交通枢纽改造、水利、能源、生态环保、新型基础设施等领域，通过政府和社会资本合作（PPP）、生态环境导向的开发模式（EOD）等方式吸引社会资本统筹实施。对仓储物流、教育、文化、体育、旅游、低效土地等领域长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产，通过合作开发、兼并重组等方式有序推进市场化运营。（责任单位：市发改委、市交通局、市水务局、市城乡建设局、市住房保障和房产管理局、市轨道办、市生态环境局、市科技局、市经信局、市数据资源局、市教育局、市民政局、市文旅局、市卫健委、市体育局、市自然资源和规划局、市地方金融监管局，各县〔市〕区政府、开发区管委会，以下工作均需各县〔市〕区政府、开发区管委会落实，不再列出）
二、公平为先聚焦重点企业。对参与盘活存量资产的各类市场主体一视同仁。引导支持基础设施存量资产多、建设任务重、负债率较高的国有企业，把盘活存量资产作为国有资产保值增值以及防范债务风险、筹集建设资金、优化资产结构的重要手段，选择适合的存量资产，采取多种方式予以盘活。鼓励民营企业根据实际情况，参与盘活国有存量资产，积极盘活自身存量资产，将回收资金用于再投资，降低企业经营风险，促进持续健康发展。（责任单位：市国资委、市经信局、市财政局）
三、建立台账清单强化调度。各地各有关部门要充分利用全市自然资源“一张图”成果，全面系统梳理本地本行业存量资产情况，汇总筛选出具备盘活条件的项目，建立市级盘活存量资产台账，实行清单管理动态优化完善。依托市重大项目资金保障机制，市发改委会同财政、自然资源和规划、城乡建设、交通运输、水务、国资监管、地方金融监管、税务等部门，负责日常调度。共性问题和重大事项及时报告市政府。（责任单位：市发改委、市自然资源和规划局）
四、加快完善手续落实条件。对前期工作手续不齐全的项目，按照有关规定加快补办相关手续，履行竣工验收等程序。对产权不清晰的项目，尽快完善地籍调查，做到权属清晰、面积准确、界线无争议。根据存量资产项目具体情况，有序做好资产价值认定、国有资产转让、债权债务处理、涉诉案件处理、人员分流安置等工作。健全公共服务和公共产品价格合理确定和动态调整机制，依法依规调整供水、污水处理、生活垃圾处理等价格标准，提升资产收益水平。支持社会资本、中介机构、专业运营管理机构提前参与项目策划设计、前期论证，开展咨询顾问、方案优化等工作，切实提高盘活方案的科学性、可行性和操作性。（责任单位：市发改委、市自然资源和规划局、市城乡建设局、市国资委、市人社局、市地方金融监管局、市税务局、市中级人民法院）
五、加大财税支持协同发力。落实落细支持REITs等盘活存量资产有关税收政策，帮助重点项目实现资产盘活。对实施资产证券化、REITs（含扩募）的原始权益人，盘活存量资产回收资金用于我市项目建设的，比照企业首发上市给予奖补。通过改造升级并购企业存量资产实现产业链整合延伸的制造业项目，享受制造业贷款贴息支持。研究设立专项资金，对纳入市级台账并成功盘活的项目给予支持。（责任单位：市财政局、市地方金融监管局、市税务局、市发改委）
六、鼓励国有企业先行先试。将鼓励盘活存量资产纳入国有企业考核评价体系，对当期经营业绩产生的影响，在相关经营指标核算时予以适当加回。聚焦基础设施领域存量资产多、建设任务重的市属国有企业，每年选择5个以上有吸引力、代表性强的重点项目，通过产权市场公开挂牌、引进战略投资者、整体注入上市公司、申报发行REITs等方式盘活存量资产。鼓励县（市）区、开发区国有企业在市政设施、园区厂房、保障性住房、闲置土地、非主业资产等领域选择一批项目进行盘活，原则每个县区每年盘活存量项目不少于2个。（责任单位：市国资委）
七、增强统筹盘活行政资产。在对行政事业单位资产进行全面梳理的基础上，开展专项行动，重点解决资产权属不清、证照缺失及手续不全等问题。对不涉及信访诉讼、担保抵押等权属清晰的房屋、土地、通用设备、专用设备等低效闲置资产，积极采用出租、调剂、政府收储、市场化处置等方式进行盘活。低效闲置房屋和土地，由行政事业单位先进行盘活利用，难以自行盘活的交由财政部门实行统筹管理；行政事业单位低效闲置通用设备和专用设备，逐步纳入政府公物仓统一调剂使用，推进共享共用。（责任单位：市财政局、市机关事务管理局、市自然资源和规划局）
八、整合平台功能提升能级。坚持“以大带小、以强带弱、以小促大”，加快推进市、县平台公司整合，每个县（市）区、开发区打造一个总资产50亿元级以上综合性国有资本运营公司。多措并举增加平台资产规模和现金流，在理清权属关系的前提下，按照“应划尽划”原则，通过向平台公司划转资产所有权或者注入特许经营权、收费权等方式，整合分散运转的各类存量资产，优先选择部分现金流比较充沛的项目进行盘活。积极发挥担保增信作用，推动市内优质国企为县（市）区、开发区融资平台公司提供担保或以注入股权等方式，提升平台公司信用评级，各县（市）区、开发区平台公司公开市场信用级别原则上要达到AA级。（责任单位：市国资委、市财政局）
九、引导回收资金扩大投资。引导回收资金助力长江经济带、长三角一体化发展和纳入国家及省市“十四五”规划的项目，优先投入在建项目或符合相关规划和生态环保要求、前期工作成熟的项目。加强对盘活存量资产回收资金的管理，督促项目单位严格落实有关政策规定，确保回收资金主要用于新项目建设，形成优质资产。用好引导社会资本参与盘活国有存量资产中央预算内投资示范专项，安排中央预算内投资、地方政府专项债券时，同等条件下优先支持使用回收资金投资的新项目。鼓励金融机构按照市场化原则加大对新项目配套融资支持，将各金融机构支持新项目建设情况纳入监管考核评价。（责任单位：市发改委、市财政局、市地方金融监管局）
十、加大宣传推广培育典型。定期组织行业管理部门、存量资产持有人、金融机构、中介机构等开展多种类型的业务培训，帮助有关部门和重点企业掌握相关政策法规、管理要求，熟悉操作规则和业务流程，不断提升各方参与的意愿和能力。加大典型经验总结宣传力度，综合资产盘活重要意义、示范作用、工作成效等，积极推荐优质项目争取纳入国家、省试点典型案例，形成可复制、可推广的经验做法。鼓励各地在积极学习先进经验、结合自身实际的基础上，研究制定盘活存量资产的有力有效措施。（责任单位：市发改委）
本政策措施自印发之日起施行，有效期三年。
来源：合肥市发展和改革委员会
产融公会 & 启金智库 将于2023年7月8-9日（周六/日）在 北京 举办 城镇化投融资高级研修班（第十九期）《央企/国企/政府/城投的盘活存量资产与扩大有效投资高级研修班》，特邀5位有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。本次研修班适合进行基础设施投资建设运营、城市开发运营、商业地产、综合性片区开发、产业园区、城市更新、房地产开发的各类单位和公司，包括但不限于地方政府机构、城投公司、开发区管委会、园区平台、建筑企业、设计规划公司、社会资本、投资运营商、银行信托保理等金融类机构、公募基金REITs管理人等参加。诚邀贵单位派员莅临！
【课程提纲】
第一讲、城镇化项目存量资产盘活和核心资产培育的策略、投融资和典型案例
（时间：7月8日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、盘活存量资产的背景与逻辑
（一）区域发展战略的演进
（二）城市是生生不息的有机生命体
（三）人产城融合”发展理念
（四）城市长期综合财力的内涵
（五）城镇化投融资的总体形势
（六）盘活存量资产的政策与方式
（七）不动产投资的主要策略
（八）全生命周期的投融资工具组合
（九）有效盘活存量资产的要点
二、利用城市更新盘活存量资产
（一）改造提升类项目-办公
（二）改造提升类项目-文旅
案例1：万科上海哥伦比亚公园项目
案例2：广州永庆坊微改造项目
（三）拆后重建类典型案例
案例3：上海太平桥片区棚改区蜕变为新天地
案例4：深圳的“大冲村”蝶变为“华润城”
案例5：嘉里中心金陵东路拆改留项目
（五）城市更新的主要投融资模式
案例6：上海城市更新中心与更新基金
案例7：凯德集团的“投资基金+REITs”模式
（六）城市更新要点小结
三、利用XOD模式培育核心资产
（一）TOD模式的理念与案例
案例8：香港地铁的TOD经验
案例9：深圳地铁六号线TOD模式实施方案
（二）EOD与XOD模式典型案例
案例10：新加坡榜鹅生态新市镇XOD模式
案例11：中国国贸中心的开发理念与投融资要点
案例12：唐镇新市镇的轻资产操盘案例
案例13：苏州工业园区的高质量发展
（三）国企操盘片区开发的机制和多元化收入模式
（四）片区开发的理念与要点
（五）实施XOD模式的要点
（六）国内片区开发的部分典型案例清单
第二讲、存量土地资源盘活、处置升值的实操指引与案例剖析
（时间：7月8日下午13:30-16:30 ）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家，曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人，任职于国内知名科技园区、科技城建设集团。负责众多项目用地土地政策咨询、规划修改、风险控制等业务，指导争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，合法合规。
一、存量土地资源盘活和有效投资的逻辑
（一）土地性质分类
（二）国土空间规划
（三）土地资源存量盘活和有效投资的底层逻辑
（四）土地资源高效用途的不同类型案例启示
二、存量土地资源处置的要点问题及应对策略解析
（一）如何挖掘存量建设，进行建设用途变更，突破升值瓶颈
（二）如何争取新增指标，将农用地转为建设用地
（三）如何参与规划编制，操作公司项目符合政府原始规划
（四）如何快速修改规划，解决棘手痛点问题，获取定制土地
（五）如何操作集体转为国有，做好住宅+产业模式
（六）如何核实土地所有权、使用权、资格权，预估土地价值
（七）如何处置闲置土地和投资风险规避
（八）违法建设的形式和合法改建指导
（九）如何把握土规、城规、生态规关系逻辑，认识“多规合一”
（十）如何参与《国土空间规划》编制，操作公司项目符合政府原始规划、抓住窗口机遇
（十一）不动产转让政策依据、转让方式选择
（十二）农村土地利用和综合整治策略
三、土地一二级联动项目收并购案例深度剖析
（一）我们该选择何种项目进行交易？
（二）土地一二级联动全流程解析
（三）土地一二级联动成本测算
（四）土地一二级联动拿地策略
（五）土地一二级联动排他设定
（六）土地一二级联动风险规避
（七）如何谈判条款，落实条款内容
（八）如何全方位把控土地、资金、政策风险？
（九）土地闲置要点及风险点把控
四、工业用地再开发案例深度剖析
（一）工业用地盘活路径都有哪些？
（二）工业用地转让、变性要点和风险
（三）工业变住宅的可行性、操作要点
（四）如何确定工业用地价值、资产价值
（五）如何”甄别“合作伙伴
（六）合同签订要点
五、不同机构存量土地资源盘活的商业模式交流讨论
（一）城投
（二）开发运营商
（三）社会资本
（四）金融机构
六、答疑与交流
第三讲、中国REITs在资产交易和产品设立运营退出中的税收政策及税收优待
（时间：7月8日下午16:30-18:00 ）
·主讲嘉宾：宋宁，中国税务方面专家，中国注册税务师协会专业委员，国家税务总局首批税务领军人才。从税20多年，曾在国税系统工作多年；曾就职于某四大会计师事务所，曾任职万达集团税务总监，完成多起万达海外投资和资产企业并购的税务筹划。
一、中国REITs的税收政策
1、什么是REITs？
2、中国REITs的税务政策
二、中国REITs税收实践分析
1、已发行REITs的基本情况
2、REITs搭建步骤
3、REITs设立环节涉税分析
4、REITs运营环节涉税分析
5、REITs退出环节涉税分析
三、中国REITs税务的发展方向
1、中国REITs目前税务政策存在的问题
2、中国REITs目前税务政策优化方向
3、国外REITs税务制度参考
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：7月8日下午18:00-18:30 ）
从现场参会的不同机构人士出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。
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第四讲、城投有效投资之股权财政转型的实践案例及股权投资(基金)和上市公司的运作要点
（时间：7月9日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：许荣伟，曾任盐城东方集团党委委员、副总经理，现任上海君桐资本合伙人，江苏省职业经理人协会城投专业委员会秘书长，江苏立霸实业监事、拓荆科技监事。在地方3个县区财政局、城投公司任职超20年。
一、地方城投公司经营现状和有效投资思考
（一）各级政府土地财政现状
（二）地方财政的思考和创新思路
（三）城投公司面临的20大现状及应对策略
（四）城投转型方式策略、现状、原因
（五）城投有效投资思考
二、盐城东方（城投）股权财政转型案例解析
（一）抓住核心资产
（二）投资基金撬动各类社会资本
（三）私募股权投资（上市型）成效显著
（四）基金助力城投转型
（五）产业基金+资本招商
三、城投如何与私募股权基金合作的要点
（一）招商型VS股权型基金
（二）城投如何股权投资转型的建议步骤
（三）城投如何选择股权基金管理公司的要点
（四）城投如何选择潜在优质投资项目的要点
（五）国资审批股权投资的8大要点
（六）城投收购上市公司标的选择考量因素
（七）城投收购上市公司的步骤及高效推进要点
（八）城投与股权基金合作的专项基金VS组合基金VS定制基金
四、答疑与交流
第五讲、地方政府存量资产盘活工具：基础设施REITs、Pre-REITs的最新要点及案例分析
（时间：7月9日下午13:30-16:30 ）
·主讲嘉宾：李阳，万和证券基础设施证券投资基金部（REITs部）负责人，曾担任一创投行结构融资部负责人，并任职于兴业证券、九州证券等机构。拥有多年资管及证券化从业经验，累积管理资产规模超过300亿元。
一、地方政府通过资产证券化盘活存量资产的需求和创新案例
（一）市场需求分析和市场规模
（二）多个创新案例
（三）资产证券化投资人分析
二、存量资产盘活工具：类REITs、CMBS、基础设施收费权益ABS实操要点及案例分析
（一）类REITs
（二）CMBS
（三）基础设施收费权益ABS
三、存量资产盘活工具：公募REITs实操要点及案例分析
（一）政策解析
（二）基本交易结构设计
（三）资产筛选就尽调要点
（四）保障房类公募REITs
（五）新能源环保类公募REITs
（六）产业园类公募REITs
（七）消费类基础设施公募REITs
（八）其他
四、存量资产盘活工具：Pre-REITs实操要点及案例分析
（一）Pre-REITs发展需求
（二）Pre-REITs交易结构及参与方
（三）Pre-REITs实操问题及应对
五、答疑与交流
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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