城市更新丨如何实现项目收益平衡？
6月16-18日苏州 | 片区开发与城市更新的基建项目谋划与投融资实务和案例实践高级研修班
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如何实现项目收益（自）平衡？
1.良好的企业管理是实现盈利的前提
建立现代企业制度，完善内部治理结构，健全内部财务、审计制度，健全信息披露制度。
2.通过精细化项目运营实现持续利润
项目建成后全部自持运营，实施主体将积极争取引入优质项目资源，精细化管理项目运营。
过去，城投公司在高速发展中形成的较为成熟的业务模式主要为基础设施代建业务和土地整理业务。城投公司擅长和政府机构打交道，但是在和政府合作搞城市开发的过程中，往往缺乏长期运营项目的经验和专业人员，因此在城市更新项目中，必要时可聘请专业运营团队，通过签署运营协议等方式，力求高标准、市场化方式提高运营效率，尽快实现项目收益。
3.运营主体可获得市场化收益来源主要为：住宅销售、厂房改造后的出租、物业管理、停车场等收入
城投公司前期在“留、改、拆、建”过程中建设开发的资金主要来自于自身投入的自有资金和金融机构借款，投入资金规模大，往往会形成一笔较大的金融负债，若长期挂在城投公司账面，财务费用高企，企业盈利能力势必受到较大影响。实操过程中，已经有一些城投公司通过政府协调获得周边地块的使用权和后期销售收入来平衡城市更新项目的成本。除此之外，城投公司还可以通过获得政府投资补助、项目补助、贴息等方式，实现对城市更新项目的资金补充。
第二问 项目实施中如何规避地方政府隐性债务问题？
城市更新项目最大的创新就是能够实现在不新增地方政府隐性债务、不依托财政兜底的前提下，完成城市结构调整优化和品质提升。通过对区域内不符合城市规划的各类建筑进行修缮改造或拆除重建，从而完善基础设施、改善居住环境、形成产业业态，实现经济社会协调发展。
地方政府隐性债务问题，想必任何一家成立十年以上的在当地有重要影响力的城投公司都会或多或少涉及。自2012年四部门发布《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》以来，国家已通过发布各种“通知”、“意见”的方式，一步步限制和禁止地方政府隐性债务新增，并要求各地隐债规模实现逐年减少。
这方面政策可以在近一年来沪深交易所公司债券、发改委企业债券和交易所协会产品等募集说明书中发现踪迹，监管机构通过要求发行人在募书中承诺“本次债券募集资金不涉及新增地方政府债务，不用于偿还地方政府债务或者投向不产生经营性收入的公益性项目”的方式，严控城投公司新增地方政府隐债规模。同时，银行等金融机构在给城投公司发放各类借款时，也会要求对所发放借款的资金用途进行多次穿透核查，而不仅仅是排查前次借款资金的用途。
在城市更新项目中规避地方政府隐性债务的方式主要为实施由城投公司主导的协议搬迁，而非原来政府机构主导的政府房屋征收。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关内容，房屋征收往往具有主体政府化、强制化、收回有偿化的特点，在市县级政府作出房屋征收决定、补偿安置方案、支付完征收补偿费用后，期限内即可完成房屋征收，国有土地使用权同时完成收回。
城投公司在做土地一级开发时，作为乙方为取得金融机构资金，往往会通过获得政府的承诺函、担保函、安慰函、等显性政府背书，或政府承诺土地储备预期出让收入这一带有明显“土地财政”的方式。根据目前监管要求，上述方式均将被视为隐债的新增。2016年以来，城投公司已被明令禁止实施土储业务，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。
（协议搬迁的特点：与政府房屋征收不同，协议搬迁的实施主体为城投公司或城投公司的子公司，因此不再适用于《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关内容，同样也就一定程度上剥离开政府在城市更新项目中的起到的关键作用，政府的角色可以理解为由幕前转至幕后，即城投公司作为市场化运营主体，与被拆迁人签订拆迁协议，形成“净地”后，可采用带方案招拍挂，辖区政府相关部门明确项目开发、建设、设计、安置房、保留建筑、运营管理以及违约责任等要求，编制《国有建设用地项目履约协议书》，明确土地使用者（定向为城投公司）应在宗地成交后先与政府签订《国有建设用地项目履约协议书》，后再签订土地使用权出让合同。）
如此一来，土地使用权从搬迁人变更至实施主体，未经过政府收储这一环节，即协议搬迁不可视为土地收储行为，城投公司即可完成对城市更新项目内建设用地的使用权取得和用途变更，同时变更用途可能涉及的补交土地出让金中地方留存部分可由地方政府统筹支配用于城市更新项目的资金支持，从而减少城投公司的资金压力，此外，金融机构也可向城投公司发行城市更新项目债券和贷款，用于前期协议搬迁的资金投入。
经笔者进行实地调研，北上广等一二线城市的城市更新项目往往会采取协议搬迁为主、政府房屋征收为辅的方式进行，协议搬迁为绝大部分愿意改善居住环境、提升生活品质的居民提供较为灵活、高效的补偿方式，房屋征收则为屡见不鲜的“钉子户”提供了带有政府强制力的问题解决工具，由于现实情况中“钉子户”现象较整体的比例较小，因为政府实施房屋征收工作不会增加过多的资金支出，可以有效地控制政府支出规模。
第三问 金融机构提供资金支持的合规途径有哪些？
结合前两个问题，笔者总结了当前金融机构在城市更新项目中可以向城投公司合规提供资金支持的几个方式：
1.城市更新项目贷款
由商业银行发放，资金可用于协议搬迁费用、建设投资等方面。还款来源为市场化运营收入和平衡地块的销售收入（若有）。
2.城市更新债券
由证券公司或商业银行承销，募集资金可用于城市更新项目建设所需资金或偿还因城市更新项目产生的有息债务等用途，资金穿透之后最终需要落在城市更新项目上。如21沪地产01、20静安投资MTN001等。
此外，募集资金还要求不可用作土地款，不得违规流入房地产领域，并且必须采用专户资金监管模式，并附相应的资金监管协议，确保专款专用。
3.经营性物业贷款
由商业银行发放，在项目建成后的运营阶段，经营性物业贷和抵押类贷款成为新的补充资金渠道。因银行对风险控制有较为严格的要求，其也成为了要求最严的融资渠道之一，申请经营性物业贷时，部分银行要求须是城市核心商务区、经营2年以上、出租率不低于80%的物业。
此外，城市更新项目还可通过地方政府专项债券、城市更新发展基金等方式获得多样的资金渠道。
来源：城市更新智库
产融公会 & 启金智库 联合 江苏省职业经理人协会城投专业委员会 将于 2023年6月16-18日(周五至周日) 在 苏州 举办 城镇化投融资高级研修班第18期 《片区开发与城市更新的基建项目谋划与投融资实务和案例实践高级研修班》，特邀4位有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。
【课程提纲】
6月16日· 周五
项目参访+现场教学
苏州工业园区展示中心、联东U谷苏州工业园双创中心等
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第一讲：新形势下城市综合性片区开发与城市更新投融资要点及经典案例分析
主讲时间：6月17日（周六）上午9:00-12:00
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城镇化投融资的理念与逻辑
二、综合性片区开发的案例剖析
三、利用XOD模式培育核心资产
四、城市更新的典型案例
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第二讲：片区开发/更新与土地储备投融资运作最新模式要点、案例实践及EOD最新要点
主讲时间：6月17日（周六）下午14:00-17:00
主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远资本总裁。
一、片区综合开发项目投融资实务要点分析及案例分享
1、土地储备业务的流程及合规性要求
2、社会资本方如何合规介入土储业务？
3、政府购买拆迁安置服务是否包括征拆补偿资金，资金如何安排
4、土地储备项目政府采购工程和服务能否融资？
5、土地出让金如何合规用于片区开发项目，建设时序、土地供应及预算如何衔接？
6、土地储备项目与片区综合开发项目的联系与区别
7、政府授权企业做片区综合开发的授权范围如何界定及其依据
8、生地熟地毛地净地的区别，毛地可否供应？
9、如何分析片区项目的可融资性？
10、专项债解决土储资金的模式与要点
11、从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项目
12、如何实现土地开发一二级收入联动和融资（操作联动）
二、土地储备开发主流模式解析
1、委托代建+采购工程、采购服务模式
2、做地模式
3、二级赎买一级模式
4、反向委托（或反向购买）模式
三、片区综合开发结构化合作运作模式
1、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式
2、片区综合开发项目 “投资合作+EPC”模式
3、专项债+土地模式
4、专项债+市场化融资模式
5、专项债+PPP模式
6、认购基金+施工总承包模式
四、城市更新项目投融资模式实务
（一）城市更新项目政策梳理及63号文的应对措施
（二）城市更新项目分类
（三）城市更新项目的操作流程分析
（四）企业参与城市更新项目的操作模式分析
（五）城市更新项目的收益构成及来源
（六）城市更新项目运作的核心及要点
（七）城市更新项目中地方平台公司的角色及社会资本方的选择
（八）城市更新片区级项目的策划要点
（九）城市更新项目可采取的投融资模式探讨
1、地方政府利用财政资金直接投资模式及案例
2、地方政府配套资金同时发行城市更新专项债模式及案例
3、地方政府授权下的地方国企ABO模式投资及案例
4、“投资人+EPC”模式的应用
5、政府和社会资本合作模式（PPP模式）的应用及案例
6、地方政府+房地产企业+产权所有者合作模式及案例
7、属地企业或居民（村民）自主更新模式
8、项目经营性收入不足下多个更新改造项目组合平衡及利用跨区域资源补偿模式平衡的包装
（十）城市更新项目收并购实务及案例
（十一）城市更新项目融资的模式与案例分享
五、新政下学校医院等公共服务项目的融资
1、义务教育和公立医院融资的困境
2、专项债融资
3、“以租代建”模式的应用及其案例
4、“建办分离”模式及其案例
5、民办公用的“共建模式”的应用及其案例
六、EOD模式的片区开发与更新的运作实务与融资要点
1、EOD模式政策要点及一二批试点项目分析
2、EOD的“五位一体”和“三个内涵”
3、EOD模式下E与D关联的合规性分析
4、EOD模式开展的三个阶段
5、EOD模式八大主要收益来源分析
6、EOD项目的回报模式及回报来源组合
7、EOD项目落地主流投融资模式
8、EOD适宜的七大项目领域
9、EOD项目策划和落地的核心要点
10、EOD“指标”交易模式的应用
11、EOD模式相关案例解析
12、EOD项目融资要点及案例解析（核心是一二级联动）
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第三讲：成片开发及城市更新项目投融资法律实务要点
主讲时间：6月18日（周日）上午14:00-17:00
·主讲嘉宾：刘飞，上海市锦天城律师事务所高级合伙人，财政部PPP专家库法律专家、国家发改委PPP专家库定向邀请专家，亚洲开发银行注册法律专家。
一、成片开发的概念和主要内容
1、成片开发的概念
2、成片开发项目的主要内容
3、成片开发项目的主要类型
4、成片开发项目3.0版投资人
二、投资人参与成片开发项目的主要模式和比较
1、成片开发项目投融资模式需要解决的核心问题
2、成片开发项目主要投融资模式介绍：PPP模式、特许经营模式、ABO+股权合作模式、商业开发自平衡模式
3、主要投融资模式优劣比较
4、成片开发项目实施流程
三、投资人参与成片开发项目法律实务要点
1、政府债务管理
2、土地储备工作和资金
3、区域土地规划与农转用
4、财政保障措施
5、土地溢价收入分享
6、投资人与建设工程承包人合并招标
7、滚动开发相关机制
四、城市更新法律实务
1、城市更新法规政策梳理
2、城市更新行动提出
3、城市更新的相关概念和建设类型
4、城市更新政策要点介绍：实施主体确认、规划、土地、金融、财税
5、重点城市城市更新项目实施流程及要点
五、答疑与互动
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第四讲：片区开发和城市更新投融资改革逻辑、浙江未来社区实践案例运作要点
主讲时间：6月18日（周日）下午14:00-17:00
·主讲嘉宾：郭树锋，杭州城投建设有限公司副总经理。国家发改委和财政部PPP专家，浙江省发改委、财政厅PPP专家，浙江省、杭州市等政府采购咨询专家。
一、 基础设施投融资改革逻辑分析
（一）以债为主线，以《预算法》演变为脉络梳理投融资改革历史
（二）《政府投资条例》的顶层设计思想和项目实操要点分析
（三）隐性债务及化解债务要点分析
（四）未来投融资走向预测：专项债、片区开发、未来社区分析“资金自平衡”是防范和化解隐性债务重要手段的基础逻辑
二、以案例为基础，详解浙江未来社区理念引领城市有机更新的顶层设计、项目创建、投融资安排实务
（一）未来社区顶层设计
1. 未来社区基本理念及内涵逻辑
2. 未来社区政策解读
3. 未来社区创建流程
4. 未来社区资金平衡如何实现
5. 未来社区现状及趋势分析
（二）未来社区三大主体的权责义务
1. 建设主体权责义务
2. 实施主体权责义务
3. 用地主体权责义务
（三）未来社区的全过程咨询应用
1. 未来社区的全过程咨询服务内容
2. 全过程咨询对未来社区的意义
三、以某片区开发落地案例为基础，详解片区开发的合规要求、交易机构设计
（一）片区开发的合规性要求
（二）片区合作开发类项目现状
（三）片区开发项目资金自平衡
（四）片区开发项目参与主体
（五）片区开发交易结构图、合同体系图、资金流向图
（六）片区开发模式核心要点
（七）片区开发项目融资
（八）项目实务操作难点
（九）全过程咨询对片区开发项目的意义
四、以某未来社区核心区块一体化开发项目案例为基础，详解土地利用高度集约化项目操作要点
（一）没有资金、没有未来土地出让收入平衡，怎么做项目
（二）政府投资项目和企业投资项目打包一体化实施思路
（三）地上地下空间土地使用权分别出让
（四）一体化规划策划、一体化勘察设计、一体化建设、一体化管理、一体化运营的运作模式
（五）产业与运营的成功落地逻辑
（六）全过程咨询对高度复杂项目的核心意义
五、答疑与互动
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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