城市更新项目的资金收入来源 探索城市更新创新路径
6月16-18日苏州 | 片区开发与城市更新的基建项目谋划与投融资实务和案例实践高级研修班
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城市更新背景
随着我国城镇化率已突破60%大关,我国城镇建设空间正在逐步从大规模的增量建设转向存量更新为主的新阶段,城市更新也就被推到的新的历史舞台，但对于城市更新，却也存在着许多误区，许多人常常把其和空间更新和“拆后再建”联系在一起，尽管我们有许多老旧小区亟待改造、城市功能有待完善，许多基础设施短板待补齐，但真正的城市更新远不止如此。
2021年3月，“实施城市更新行动”首次列入政府工作报告、十四五规划。11月，住建部公布第一批城市更新试点名单，共涉及21个城市（区）。目前。绝大部分试点城市（区）已发布 “城市更新管理办法/方案”。 国家层面城市更新领域的政策沿革如下：
2020-11-03 中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议推进以人为核心的新型城镇化。实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，统筹城市规划、建设、管理，合理确定城市规模、人口密度、空间结构，促进大中小城市和小城镇协调发展。强化历史文化保护、塑造城市风貌，加强城镇老旧小区改造和社区建设，增强城市防洪排涝能力，建设海绵城市、韧性城市。
2021-03-11 《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造，积极扩建新建停车场、充电桩。完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村。
2021-03-05 《2021年政府工作报告》深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈，推进以县城为重要载体的城镇化建设，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。
2021-08-30 《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（一）严格控制大规模拆除。原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。（二）严格控制大规模增建。原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。（三）严格控制大规模搬迁。尊重居民安置意愿，鼓励以就地、就近安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。（四）确保住房租赁市场供需平稳。不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式，吸引社会专业企业参与运营，以长期运营收入平衡改造投入，鼓励现有资源所有者、居民出资参与微改造。
2021-11-04 《住房和城乡建设部办公厅关于开展第一批城市更新试点工作的通知》第一批试点自2021年11月开始，为期2年。重点开展以下工作：（一）探索城市更新统筹谋划机制。鼓励出台地方性法规、规章等，为城市更新提供法治保障。（二）探索城市更新可持续模式。探索建立政府引导、市场运作、公众参与的可持续实施模式。（三）探索建立城市更新配套制度政策。创新土地、规划、建设、园林绿化、消防、不动产、产业、财税、金融等相关配套政策。
2022-07-09 《住房和城乡建设部关于开展2022年城市体检工作的通知（建科〔2022〕54号）》，理论上，城市体检成果应是编制城市更新五年规划和年度实施计划，合理确定城市更新年度目标、任务和项目的前提和依据。
2022-12-03 《住建部关于印发实施城市更新行动可复制经验做法清单（第一批）的通知》针对城市更新各地方政府较好的经验做好进行总结推广。
近年来，不少地方和城市都开展了丰富多样的城市更新探索，有城中村改造、旧工业区改造这样的功能型更新，有关注历史文化遗产价值的保护型更新，还有生态修复、优化城市公共环境等改善型更新。但是对城市更新仍然存在认知不够全面。
城市更新并非简单的“空间更新”或者＂社区更新”，而是把一个城市当作一个“新陈代谢”的有机生命系统，包括：城市文脉、产业动能、空间更新、生态修复、资产盘活及基础设施升级…等多面，具体来说主要包括以下三个层次：
一是城市更新工程。对城市的基础设施、生态环境进行更新改造，及一些建筑改造工程；二是城市构成单元更新。对城市的构成单元和各种系统进行城市更新，如：老旧厂房的改造、产业空间重塑、老旧小区的更新改造、老商业街区业态更新、文遗保护与开发和城市存量资产盘活等；三是城市动能更新。是对城市的进行迭代升级和转型升级，重塑城市发展动能，并以打造人文城市为导向，重新梳理城市的文化资源，促进城市文化软实力的重塑，构建城市的科技创新能力，打造智慧城市促进城市的治理水平的提升。
城市更新项目的资金来源和收入来源
首先要了解城市更新的定义，结合国家层面相关文件，笔者认为城市更新的定义应为：城市更新项目是以人为本的新型城镇化，以转变城市发展方式、完善提高城市治理体系和治理能力、解决城市病为着力点，统筹城市规划、建设、管理，提高居民居住水平和防灾救灾能力，大力推动城市生态修复和功能完善，加强新型城市基础设施建设，强化历史文化保护和开发利用，提升城市精细化管理水平。
按照定义，城市更新一般包括整治类、改建类和拆除重建类三大类别，与住建部的“留改拆”描述相对应。
整治类项目不改变建筑主体结构和使用功能，以消除安全隐患、完善现状功能等为目的，一般不增加建筑面积。老旧小区改造可视为整治类城市更新的一种。
改建类项目一般不改变土地使用权的权力主体和使用期限，在不全部拆除的前提下进行局部拆除或加建，可实施土地用途变更，可适当增加建筑面积。
拆建类项目对原有建筑物进行拆除并重新规划建设，可能改变土地使用权的权利主体、可能变更部分或全部土地性质。也是影响更新单元内拆建比的主要因素。
结合城市更新的定义，不难推测，城市更新项目中大部分都是基础性和公益性的设施，比如老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村以及相关的基础设施和公共服务设施，建设资金来源基本上如下：
以直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式投入的财政资金，社会资本自有资金投资、金融机构融资、专项引导基金（主要还是社会资本投），一般债、专项债、上级财政奖补资金等，原始权利人出资（包括住宅维修基金等），除此之外，并没有更多的其他来源。城市更新只是项目类别和范畴，并非创造诸如PPP、BOT那样的可操作的具体模式和交易结构。城市更新只是原本我们熟识的传统市政、房建或园林绿化等类别项目的有机整合和搭配，赋予科技化、智能化、信息化、人文化、服务化和弹性化等要素后，打包、组合而成。
结合城市更新定义和项目类别，项目的收入来源主要如下：
1. 城市基础设施和公共服务设施的运营收入，包括道路养护、管廊管线运维、公园绿地维护、停车场、光伏发电以及充电桩运营收费等，基本上通过使用者付费实现的收入相对于项目总投资而言，杯水车薪，无法在中短期内覆盖项目投资并实现合理收益。
2. “三旧一村”改造中涉及的社区配套的商业、文化、体育、养老、托育、物业管理、广告、停车充电桩等经营性收入，对于平衡总投资来说同样需要长周期，也面临较大不确定性。
3. 涉及产业导入的入驻企业租赁厂房收入以及相关财税收入，前提下厂房及配套基础设施建设纳入项目投资范围和拟导入的产业业态顺利落地。受制于城市更新范畴的相关约束和条件，包含此类收入的项目更倾向于片区开发范畴。
4. 土地出让收入。实施范围内的经营性用地（包括商住、工业仓储和科教等用地）土地出让收入实现进入财政后的合规路径的返还。
5. 土地二级开发收益。在财政承受能力有限、项目使用者付费不稳定的情况下，聚焦点自然指向社会资本的土地开发一二级联动，即社会资本（包括地方国有企业）通过二级房地产开发的销售净收益、合作开发的利润分红、物业管理净收益以及项目配套的商业化设施经营性净收益来覆盖城市更新无收益部分的基础设施建设投资并实现合理利润。
城市更新的创新模式与实践路径
城市更新的五大创新路径，助力地方加快推进城市更新，促进区域经济高质量发展新局面。
路径1：三元统筹，融合破题：产业育城、空间更新、生态治理一体化融合推进
城市空间更新、产业动能和生态治理统筹实施，一体化推进，以便各子项目之间的收益能够做到统筹互补，实现项目整体的收支自平衡：
一是建设产业育城与空间更新联动。按照“市场换产业“的发展思路。产业侧打造建设产业育城，打造装配建筑产业园、绿色建材产业园、新能源产业园和生态环保产业园等，不仅是重新为城市发展增加产业发展动能，还能从市场侧赋能本地的城市更新的绿碳空间更新、基础设施和生态环境治理等。
二是美丽健康产业育城与空间更新联动。打造美丽健康产业育城，集聚发展绿色产业、循环经济、生态经济等，构建绿色产业生态体系，形成地方绿色发展动能。以创新绿色“优存量”，改造提升传统产业推动产业升级和迭代创新，积极推进减污降碳协同增效，促进产业生态化和生态产业化同步提速，着力降低单位产出能源资源消耗和碳排放，增加绿色产品和服务供给，重新把传统产业打造成支柱产业。并导入数字技术、创意设计、职业教育、科技创新、供应链金融等创新要素，促进产业数字化转型升级，形成跨越物理边界的“虚拟产业”和“虚拟产业集群”，形成产业数据湖，通过集聚“创新产品+场景消费+科创能量”的数字港，打造城市产业互联网承载消费互联网的新动能空间，构建“一品一网一平台多基地”的平台经济、总部经济和结算经济，实现特色主导产业场景化应用创新，实现数字经济和实体经济融合发展；实现以产育城，形成产业集群化、集群基地化、基地园区化、园区社区化、社区智能化、数字产业化、产业数字化，重塑地方产业生态。
三是产业育城和生态治理联动。以EOD模式为导向通过生态修复、水体治理、生态水网、区域绿色能源系统等重塑园区生态基底、重构生态系统。通过土地综合利用、老厂房更新、基础设施和公共服务设施改造，为区域产业绿色化、智能化转型提供空间载体和环境支撑。
创新路径2：“像造汽车造房子”理念：全寿命周期全域境推进城市建设模式转型升级
近日住房和城乡建设部倪虹强调“要像造汽车一样造房子”，城市更新需要把这种理念贯穿到城市更新的体检、规划、建设管理全过程，实现像造汽车一样造好房子、好小区和好城市：在体检阶段，做好住宅、社区和城市多层次的体检服务体系，建立房屋、社区和城市的定期体检制度，按照建成年代、功能类型确定体检的频次，来及时查找和发现问题，体检出来的问题也就是房屋更新改造的重点，可以有针对性提出整改措施，消除安全隐患；在规划设计阶段，通过科技赋能，打造绿色、智慧的好房子、好社区、好城市，让新一代信息技术进家庭、进楼宇，共同建设数字家庭、智慧社区和智慧城市，让城市科技更多造福群众生活；在城市更新建设阶段，大力发展装配式建筑，使房子标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修，这样既有利于老房子的更新改造，方便维修更换部件，又可以减少环境污染，提升劳动生产率和质量安全水平，同时推广绿色化、数字化建造模式、推广装配式建筑、提高城市的建筑装配化率，打通智能建造与智能制造端，缩减建筑成本，推动建筑工业化进；在运营阶段，做好建筑、园区、社区的绿色低碳和数字运营，创建新业态、新模式，形成多元化运营服务体系。
路径3：绿色低碳，数智赋能：打造城市“能碳数智平台”，构建绿色低碳城市
城市更新应该继续践行绿色可持续发展理念，积极落实国家“双碳“战略，通过打造能源供给体系、打造数智平台，打造绿色建造、绿色园区和绿色城市，打造无废城市，
一是构建区域能源体系。构建集中式与分布式相结合的可再生能源体系，形成灵活的相互补充的供应系统，优化能源基础设施布局，完善能源产供储销体系，建设智慧能源系统，打造绿色、智慧、安全的现代化电网。
二是构建碳达峰、碳中和数智治理体系。打造数据多源、纵横贯通、高效协同、治理闭环的双碳数智平台。开发一批好用管用实用的多跨场景应用，解决政府、企业和个人的实际需求。以数字化手段推进改革创新、制度重塑，实现数智控碳，应用多元化的调峰储能设施，构建能碳运营体系
三是推广全周期节能减碳的绿色建造/改造。打造绿色建筑、绿色低碳园区、绿色低碳城市；推进低碳经济转型，提升高碳企业用能效率，促进产业数字化绿色化转型、引入新兴零碳产业；
四是鼓励固废资源的再利用，构建“无废城市”。未来要加快推进“无废城市”建设，推动从城市层面综合治理固体废物，形成节约资源和保护环境的空间格局、产业结构、生产生活方式。形成涵盖：数字化无废工厂、数字化无废园区、数字化无废乡村、数字化无废医院、数字化无废工地、数字化无废学校、数字化无废景区、数字化无废社区、数字化无废矿山等多种类型。通过数字化“无废城市细胞”促进城市绿色生产，并把绿色标准贯穿于整个生产、经营、建设、居住生活等活动中。
路径4：打造全域海绵城市：构建会呼吸、有韧性的城市
城市更新还需要以建设海绵城市，打造韧性城市为导向。贯彻落实“大-中-小-微”的海绵城市建设系统，重塑城市、人、水新型关系的新型城市发展理念，让城市能够像海绵一样，在适应环境变化和应对自然灾害等方面具有良好的“弹性”，下雨水吸水、蓄水、渗水、净水，需要时将蓄存的水“释放”并加以利用，能吸收，能渗透，能涵养，能净化，能释放，并按照“点-线-面-体”的系统化推进。
一是遵循生态优先的原则，通过采用“源头削减、过程控制、末端处理”的方法，在“渗、滞、蓄、净、用、排”六个方面分别采取措施，将自然途径和人工措施相结合，最终实现“小雨不积水、大雨不内涝、水体不黑臭、热岛有缓解”。
二是统筹城市水资源利用和防灾减灾，统筹城市防洪和排涝工作，遵循区域生态基础设施连续性、完整性原则，新建市政道路全部落实海绵建设理念，充分利用道路绿化带实现对雨水的净化，并开展生态修复、城市更新、产业园区升级、城市防洪排涝设施建设、地下空间建设、老旧小区改造等，按照规划建设一体化、施工一体化、全过程咨询和EPC工程的等全过程、一体化的思维推动绿色基础设施建设，构建健康循环的城市水系统。
三是通过数智助力，形成“多方共治、绿色低碳、创新示范、数字智慧”的全域海绵城市新模式，打造系列的数字运营平台系统：基于GIS地图或轻量化CIM可视化管理，提供整个海绵城市的地块规划图、项目考核图、监测信息图、考核指标图和径流系数图。可查看海绵城市建设过程数据与实施效果，包括年径流总量控制率、设计降雨量、设施数量和规模、每个地块中设施的径流控制数据、具体某设施的空间布局、控制指标详情及设施的监测数据。
通过对雨水调蓄重要节点、建设项目排出口、河流断面等重要位置进行监测，用实际监测数据来反应海绵城市的建设成果，为城市水资源、水环境、水安全的综合管理和海绵城市建设成效的评定提供数据支撑。实现对典型海绵项目、污水处理厂、企业、排水管网、河道、漳泽湖及湿地水域水质水量和气象信息实时监测、联动评估预警和同步调度管控，实现海绵城市智慧管理。
四是构建流域区域、城市、片区、社区/建筑…等不同层级的海绵系统。从全域视角出发，以海绵城市建设为理念，结合小流域治理、区域生态修复及乡土文化保护等，构建 “山-城-水-湖-林-草”全域系统体系，结合城市更新，建设口袋公园、街头绿地建设，融入海绵城市理念，提升收纳自身及周边雨水的能力。推广海绵型建筑与小区，因地制宜采取屋顶绿化、雨水调蓄与收集利用、微地形等措施，提高建筑与小区的雨水积存和蓄滞能力。
路径5：运营导向+融投带建设：构建绿色基础设施建设运营体系，推动智慧城市建设
推动基础设施建设，实现城市高质量发展：一是创新投融资和运营模式。进一步优化政府与社会资本合作模式（PPP），开展基础设施投资建设和运营，形成政府主导、社会参与、市场运作的公共服务供给模式，切实提高公共服务供给水平和效率。要积极创造条件，进一步优化市场配置，通过直接融资、间接融资、特许经营、投资补助、政府购买服务等方式，鼓励社会资本参与有一定收益的非经营性城市基础设施投资和运营，包括但不限于燃气、供电、供水、供热、污水及垃圾处理等市政设施项目，公路、铁路、机场、轨道交通等交通设施项目，教育、健康、养老服务等公共服务基础设施项目，产业平台、智慧城市、海绵城市、资源环境和生态保护等其他基础设施项目，以此真正实现城市里的基础设施领域里的补短板、强基础、全覆盖。二是构建融合基础设施，形成智慧城市运营。运用大数据、云计算、区块链、人工智能等前沿技术，基于IoT及传感器设备互联,实现市政环卫基础设施的每个“构件”、部品都可以实现互联和互为感知，建立虚拟与物理一体化的全面感知网络和基础设施系统。构建统一的CIM空间信息模型，积累市政环卫设施的大数据，形成智慧城市运营平台，形成各种城市治理和惠民智慧服务，打造智慧城市。
来源：网络综合
产融公会 & 启金智库 联合 江苏省职业经理人协会城投专业委员会 将于 2023年6月16-18日(周五至周日) 在 苏州 举办 城镇化投融资高级研修班第18期 《片区开发与城市更新的基建项目谋划与投融资实务和案例实践高级研修班》，特邀4位有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。
【课程提纲】
6月16日· 周五
项目参访+现场教学
苏州工业园区展示中心、联东U谷苏州工业园双创中心等
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第一讲：新形势下城市综合性片区开发与城市更新投融资要点及经典案例分析
主讲时间：6月17日（周六）上午9:00-12:00
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城镇化投融资的理念与逻辑
（一）区域发展战略的演进
（二）城市是生生不息的有机生命体
（三）人产城融合”发展理念
（四）城市长期综合财力的内涵
（五）城镇化投融资的总体形势
二、综合性片区开发的案例剖析
（一）国内片区开发的部分典型案例清单
（二）部分典型案例深度分析
案例1：苏州工业园区的高质量发展
案例2：唐镇新市镇的轻资产操盘案例
案例3：密云古北水镇综合开发案例
案例4：中国国贸中心的开发理念与投融资要点
（三）国企操盘片区开发的机制和多元化收入模式
（四）片区开发的理念与要点
三、利用XOD模式培育核心资产
（一）TOD模式的理念与案例
案例5：香港地铁的TOD经验
案例6：深圳地铁六号线TOD模式实施方案
（二）EOD与XOD模式典型案例
案例7：纽约中央公园EOD案例
案例8：新加坡榜鹅生态新市镇XOD模式
案例9：杭州钱江新城与钱江世纪城XOD案例
（四）实施XOD模式的要点
四、城市更新的典型案例
（一）改造提升类项目-办公
（二）改造提升类项目-文旅
案例5：“思南公馆”保护性改造项目
案例6：万科上海哥伦比亚公园项目
案例7：广州永庆坊微改造项目
（三）拆后重建类典型案例
案例8：上海太平桥片区棚改区蜕变为新天地
案例9：深圳的“大冲村”蝶变为“华润城”
案例10：嘉里中心金陵东路拆改留项目
（五）城市更新的主要投融资模式
案例11：2020年粤港澳大湾区城镇老旧小区改造专项债券
案例12：上海城市更新中心与更新基金
案例13：中原豫资的省市县联动融资模式
案例14：南京市鼓楼区铁北片区城中村改造更新及产业发展PPP项目
案例15：乌鲁木齐老城区改造提升建设工程PPP项目
案例16：吉林省长春市旧城改造PPP项目
案例17：高和资本的城市更新实践
案例18：凯德集团的“投资基金+REITs”模式
（六）城市更新要点小结
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第二讲：片区开发/更新与土地储备投融资运作最新模式要点、案例实践及EOD最新要点
主讲时间：6月17日（周六）下午14:00-17:00
主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远资本总裁。
一、片区综合开发项目投融资实务要点分析及案例分享
1、土地储备业务的流程及合规性要求
2、社会资本方如何合规介入土储业务？
3、政府购买拆迁安置服务是否包括征拆补偿资金，资金如何安排
4、土地储备项目政府采购工程和服务能否融资？
5、土地出让金如何合规用于片区开发项目，建设时序、土地供应及预算如何衔接？
6、土地储备项目与片区综合开发项目的联系与区别
7、政府授权企业做片区综合开发的授权范围如何界定及其依据
8、生地熟地毛地净地的区别，毛地可否供应？
9、如何分析片区项目的可融资性？
10、专项债解决土储资金的模式与要点
11、从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项目
12、如何实现土地开发一二级收入联动和融资（操作联动）
二、土地储备开发主流模式解析
1、委托代建+采购工程、采购服务模式
2、做地模式
3、二级赎买一级模式
4、反向委托（或反向购买）模式
三、片区综合开发结构化合作运作模式
1、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式
2、片区综合开发项目 “投资合作+EPC”模式
3、专项债+土地模式
4、专项债+市场化融资模式
5、专项债+PPP模式
6、认购基金+施工总承包模式
四、城市更新项目投融资模式实务
（一）城市更新项目政策梳理及63号文的应对措施
（二）城市更新项目分类
（三）城市更新项目的操作流程分析
（四）企业参与城市更新项目的操作模式分析
（五）城市更新项目的收益构成及来源
（六）城市更新项目运作的核心及要点
（七）城市更新项目中地方平台公司的角色及社会资本方的选择
（八）城市更新片区级项目的策划要点
（九）城市更新项目可采取的投融资模式探讨
1、地方政府利用财政资金直接投资模式及案例
2、地方政府配套资金同时发行城市更新专项债模式及案例
3、地方政府授权下的地方国企ABO模式投资及案例
4、“投资人+EPC”模式的应用
5、政府和社会资本合作模式（PPP模式）的应用及案例
6、地方政府+房地产企业+产权所有者合作模式及案例
7、属地企业或居民（村民）自主更新模式
8、项目经营性收入不足下多个更新改造项目组合平衡及利用跨区域资源补偿模式平衡的包装
（十）城市更新项目收并购实务及案例
（十一）城市更新项目融资的模式与案例分享
五、新政下学校医院等公共服务项目的融资
1、义务教育和公立医院融资的困境
2、专项债融资
3、“以租代建”模式的应用及其案例
4、“建办分离”模式及其案例
5、民办公用的“共建模式”的应用及其案例
六、EOD模式的片区开发与更新的运作实务与融资要点
1、EOD模式政策要点及一二批试点项目分析
2、EOD的“五位一体”和“三个内涵”
3、EOD模式下E与D关联的合规性分析
4、EOD模式开展的三个阶段
5、EOD模式八大主要收益来源分析
6、EOD项目的回报模式及回报来源组合
7、EOD项目落地主流投融资模式
8、EOD适宜的七大项目领域
9、EOD项目策划和落地的核心要点
10、EOD“指标”交易模式的应用
11、EOD模式相关案例解析
12、EOD项目融资要点及案例解析（核心是一二级联动）
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第三讲：成片开发及城市更新项目投融资法律实务要点
主讲时间：6月18日（周日）上午14:00-17:00
·主讲嘉宾：刘飞，上海市锦天城律师事务所高级合伙人，财政部PPP专家库法律专家、国家发改委PPP专家库定向邀请专家，亚洲开发银行注册法律专家。
一、成片开发的概念和主要内容
1、成片开发的概念
2、成片开发项目的主要内容
3、成片开发项目的主要类型
4、成片开发项目3.0版投资人
二、投资人参与成片开发项目的主要模式和比较
1、成片开发项目投融资模式需要解决的核心问题
2、成片开发项目主要投融资模式介绍：PPP模式、特许经营模式、ABO+股权合作模式、商业开发自平衡模式
3、主要投融资模式优劣比较
4、成片开发项目实施流程
三、投资人参与成片开发项目法律实务要点
1、政府债务管理
2、土地储备工作和资金
3、区域土地规划与农转用
4、财政保障措施
5、土地溢价收入分享
6、投资人与建设工程承包人合并招标
7、滚动开发相关机制
四、城市更新法律实务
1、城市更新法规政策梳理
2、城市更新行动提出
3、城市更新的相关概念和建设类型
4、城市更新政策要点介绍：实施主体确认、规划、土地、金融、财税
5、重点城市城市更新项目实施流程及要点
五、答疑与互动
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第四讲：片区开发和城市更新投融资改革逻辑、浙江未来社区实践案例运作要点
主讲时间：6月18日（周日）下午14:00-17:00
·主讲嘉宾：郭树锋，杭州城投建设有限公司副总经理。国家发改委和财政部PPP专家，浙江省发改委、财政厅PPP专家，浙江省、杭州市等政府采购咨询专家。
一、 基础设施投融资改革逻辑分析
（一）以债为主线，以《预算法》演变为脉络梳理投融资改革历史
（二）《政府投资条例》的顶层设计思想和项目实操要点分析
（三）隐性债务及化解债务要点分析
（四）未来投融资走向预测：专项债、片区开发、未来社区分析“资金自平衡”是防范和化解隐性债务重要手段的基础逻辑
二、以案例为基础，详解浙江未来社区理念引领城市有机更新的顶层设计、项目创建、投融资安排实务
（一）未来社区顶层设计
1. 未来社区基本理念及内涵逻辑
2. 未来社区政策解读
3. 未来社区创建流程
4. 未来社区资金平衡如何实现
5. 未来社区现状及趋势分析
（二）未来社区三大主体的权责义务
1. 建设主体权责义务
2. 实施主体权责义务
3. 用地主体权责义务
（三）未来社区的全过程咨询应用
1. 未来社区的全过程咨询服务内容
2. 全过程咨询对未来社区的意义
三、以某片区开发落地案例为基础，详解片区开发的合规要求、交易机构设计
（一）片区开发的合规性要求
（二）片区合作开发类项目现状
（三）片区开发项目资金自平衡
（四）片区开发项目参与主体
（五）片区开发交易结构图、合同体系图、资金流向图
（六）片区开发模式核心要点
（七）片区开发项目融资
（八）项目实务操作难点
（九）全过程咨询对片区开发项目的意义
四、以某未来社区核心区块一体化开发项目案例为基础，详解土地利用高度集约化项目操作要点
（一）没有资金、没有未来土地出让收入平衡，怎么做项目
（二）政府投资项目和企业投资项目打包一体化实施思路
（三）地上地下空间土地使用权分别出让
（四）一体化规划策划、一体化勘察设计、一体化建设、一体化管理、一体化运营的运作模式
（五）产业与运营的成功落地逻辑
（六）全过程咨询对高度复杂项目的核心意义
五、答疑与互动
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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