城市更新开始政府方需要关注什么问题？投产不平，如何实现一二级联动？
?点击领取【资料汇编|城投公司融资模式/运营管理相关文件汇总】由政府主导的城市更新、TOD开发，本质上是引入资本方合作开发城市低效利用的土地，提升城市面貌和服务功能。在开发过程中需要考虑的问题包括：引入什么类型的社会资本、采用何种合作模式、需注意的事项。今天我们结合相关案例和经验，对此进行分享。
一、城市更新、TOD的资本合作方
城市更新、TOD项目开发过程中涉及的资本合作方有以下几类：财务投资人、工程承包商、金融机构、运营商。以下就上述角色在项目中的作用和利益诉求进行简要描述。
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1财务投资人
财务投资人又分为一般财务投资人和战略投资人。
一般财务投资人
1）合作方式：一般通过股权合作方式参与项目。
2）合作定位：为项目开发提供资本金，也可能同时负责项目融资，如引入金融机构为项目提供配套融资，在极少的情况下也会为项目融资提供担保或者增信。如项目存在资本金融资的，一般财务投资人可能还会负责搭建夹层架构、引入信托、资管、基金、私募等资金。
3）收益要求：一般财务投资人的收益来自股权溢价回购、资金通路回报、其他合作方反哺等方面，通常要求的自有资金投资回报率在8~15%。
4）退出机制：通常会要求在合作3~5年后，由项目其他合作方逐步收购其持有的项目公司股份实现退出。若其要求的回报是刚性的，则有可能构成明股实债，因此作为政府方，一般会要求其承担部分运营风险。
战略投资人
通常是省属国资或央企为实现政府战略目标而对项目进行投资，比如江苏省高速投资省内高速公路、上海城投参投南通机场、中国PPP基金参投台州飞龙湖片区开发，此类投资人或选择同股同权不退出，或要求退出后的自有资金投资回报率在6%~8%。
2工程承包商
1）合作方式：近些年来，工程承包商参与政府主导的城市更新和TOD项目，所承担角色已不仅仅局限于项目的设计、施工，为了获取工程，他们通常也愿意参投项目，承担部分财务投资人的职责。
2）合作定位：通常具备一定实力的工程承包商也有项目运营能力，但以设施维护运营为主，商业体招商运营能力与专业运营商相比仍有一定差距。
3）收益要求：分为工程带动比和自有资金收益率两方面。工程带动比即投入一份自有资金能够带来的工程承包合同额，一般项目的工程带动比要求达到1:8，战略性合作项目也要达到1:5以上，如南京某片区开发项目工程带动比1:7，温州某片区开发项目工程带动比1:8。此外，工程承包商通常要求自有资金的账面收益率不低于8%。考虑施工利润后的综合收益率要达到12%~15%（与工程施工下浮率挂钩）。
4）退出机制：一般会要求5~8年内政府平台公司或其他合作方逐步收购其股权，实现退出。
3金融机构
金融机构包括政策性银行和商业银行。
政策性银行
1）期限、利率：贷款利率通常在基准利率以下；偿还期限在10年以上，如金华某国开行融资项目，基准利率下浮10%，期限20年。
2）贷款要求：政策性银行用款限制较多，必须符合政策性要求、根据当期的政策红利进行包装，如以城市更新、EOD、乡村振兴、红色旅游等符合政策导向的产品进行申报。
商业银行
1）期限、利率：一般执行市场化利率，不同银行提供的利率差别不会特别大，但也有部分地方城商行提供的贷款利率相对偏高；期限一般不超过15年。
2）贷款要求：商业银行在融资过程中比较关心的问题是合规性（针对政府投资项目），涉及隐性债务一票否决，同时也会关注还款来源。此外，如果能为商业银行提供存款，通常对调动商业银行积极性有一定帮助。
4运营商
1）基础设施运营维护服务商可以由工程承包商一并承担，也可以另行委托。
2）商业综合体招商运营服务商和城市综合运营服务商对项目成败的影响较大，此类合作方通常较为关注商业和地产联动。除一线城市中心城区，国内大多数城市的商业综合体投资回收期较长，但其对周边房产市场的辐射带动效应强，商业和地产联动后，通过地产盈利反哺商业投资。
二、城市更新、TOD的合作模式
城市更新、TOD类型的片区开发合作模式包括特许经营、股权合作+EPC、ABO、PPP等。
特许经营、PPP
适用于建设内容涵盖公益性设施投资，本身财务投资可行性不足，需要政府提供补贴的项目。
ABO
适用于建设内容涵盖一定公益性设施投资，本身财务可行性略有不足，需要由政府平台公司向合作方提供补偿型回报的项目。
股权合作+EPC
更适用于不涉及或涉及少量公益性设施投资，本身财务可行性较强，不需要政府方或政府平台公司提供补贴的项目。
三、项目开发中需关注的问题
城市更新、TOD项目通常会涉及商业综合体、酒店等经营性项目的招商和运营，在策划过程中应注意以下问题：
规模
优质商业综合体的规模一般在6万平方米以上，规模太小的商业综合体不能营造良好的购物氛围和客户体验。一个6万平方米的商业综合体通常可租面积仅有不足3万平方米，至少一半区域要用于打造中庭、漫步、休闲空间。
人口
健康的商业综合体周边需要有一定的人口聚集。
如果周边没有其他商业综合体，此商业综合体周边聚集的人口要在15万人以上；
如果周边有一个较好商业综合体或两个一般的商业综合体，则此商业综合体周边聚集的人口需要在40万人以上；
如果周边有一个超级商业综合体或两个较好的商业综合体，则不建议再增设新的商业综合体。
定位
部分城市更新、TOD项目中，政府还希望引入酒店，而高端酒店作为重投资项目，投资回收期长，通常由项目公司投资、委托酒店运营管理公司运营。
在引入酒店前，首先需要明确酒店的功能定位，酒店的功能除了满足一般的商务需求之外，还可能涉及外部性目标，比如提升同期开发的商业和写字楼物业的溢价、稀释同期开发房地产的销售税收、甚至可以被作为融资工具。在明确功能定位后，要根据需求确定所需引入酒店的档次、目标人群、酒店品牌，另外，运营单位、设计单位需前期介入。
城市更新项目投产不平，如何实现一二级联动？
各地纷纷开展城市更新项目。但是在开展过程中都遇到了这样或那样的问题，我们来看看卡住城市更新项目的关键问题，以及三个城市的尝试解决方法。
城市更新的根本堵点
在与负责更新工作的客户对接中，我们发现目前城市更新存在的一个根本性的堵点：
城市更新项目公共服务配套占比高，投入大、收益少，项目收益难以覆盖投资。
目前城市更新项目多采用政府主导模式，政府授权国有企业，国有企业通过银行提供的城市更新贷筹集更新资金。目前授信的城市更新贷表面上项目都可以实现自求平衡，但细看融资方案的还款来源，多是通过包装安置房、停车位、物业管理等来满足银行的偿债备付率要求，但实际上还是要靠地方政府背书或国有企业担保。项目自身的收益根本不足以偿还银行贷款，这种模式不可持续。
但是根据《开展第一批城市更新试点城市工作的通知》，试点城市每季度都要向住建部报送试点工作情况，更新项目又不能不做，怎么办呢？
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从“城市建设者”到 “城市运营者”
根据住建部《在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，城市更新不能过度房地产化，要推动“开发方式”向“经营模式”转变。如何转变呢？要打通一二级联动，使得城市更新实施主体参与到一级开发、二级建设甚至三级运营当中去，通过二级和三级的开发收益来反哺一级开发，成为真正的“城市运营商”。但是怎么打通呢？根据《土地管理办法》和《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，经营性用地必须通过公开招拍挂的方式出让。广州、深圳有国土资源部的背书，经营性用地直接协议出让的操作我们又学不来，怎么办呢？我们看看南京、南宁、济南的尝试。
南京、南宁和济南的案例
（一）南京市《开展居住类地段城市更新指导意见》和《居住类地段城市更新规划土地实施细则》
老旧小区城市更新保障房（经济适用房等）可以划拨方式取得土地。
有历史保护建筑、近现代保护建筑或文物保护要求的项目，可以定向挂牌、带方案挂牌或招标方式（综合评分法）供地。
住宅、商业等经营性用地，可以院落或幢为单位，带保留建筑更新图则进行公开土地招拍挂；
商业用地可按程序带保留建筑更新图则，设置一定条件挂牌给实施单位；
（二）南宁市《加快推进旧城区改造工作实施办法的通知》
政府公开招标旧城区改造项目的土地熟化投资人，由熟化人出资给政府用于征收补偿安置及土地上的“三通一平”，按照谁“谁出资、谁受益”的原则，规定只有熟化人才能参加改造后的土地招拍挂活动。
（三）济南市《城市更新专项规划（征求意见稿）》
允许带实施方案挂牌出让。
2021年11月17日，济南市中区上新街片区城市更新项目贷款成功发放，该项目通过“带实施方案挂牌”的方式取得后续建设土地，以未来建设及经营后产生的预期现金流作为还款来源，实现城市更新的一二级联动。
新知分享
城市更新、TOD项目开发过程中涉及的资本合作方通常分为财务投资人、工程承包商、金融机构、运营商，其要求的收益率和合作模式各不相同。合作模式包括特许经营、股权合作+EPC、ABO、PPP等，主要取决于项目涵盖的公益性投资占比，以及项目本身的财务可行性。此外，项目中通常会涉及商业综合体、酒店等经营性项目的招商和运营，在策划过程中应注意商业综合体规模、周围聚集人口数量和功能定位等问题。
城市更新、TOD项目开发过程中涉及的资本合作方通常分为财务投资人、工程承包商、金融机构、运营商，其要求的收益率和合作模式各不相同。合作模式包括特许经营、股权合作+EPC、ABO、PPP等，主要取决于项目涵盖的公益性投资占比，以及项目本身的财务可行性。此外，项目中通常会涉及商业综合体、酒店等经营性项目的招商和运营，在策划过程中应注意商业综合体规模、周围聚集人口数量和功能定位等问题。
来源：聚焦国企
产融公会 & 启金智库 联合 江苏省职业经理人协会城投专业委员会 将于 2023年6月16-18日(周五至周日) 在 苏州 举办 城镇化投融资高级研修班第18期 《片区开发与城市更新的基建项目谋划与投融资实务和案例实践高级研修班》，特邀4位有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。
【课程提纲】
6月16日· 周五
项目参访+现场教学
苏州工业园区展示中心、联东U谷苏州工业园双创中心等
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第一讲：新形势下城市综合性片区开发与城市更新投融资要点及经典案例分析
主讲时间：6月17日（周六）上午9:00-12:00
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城镇化投融资的理念与逻辑
（一）区域发展战略的演进
（二）城市是生生不息的有机生命体
（三）人产城融合”发展理念
（四）城市长期综合财力的内涵
（五）城镇化投融资的总体形势
二、综合性片区开发的案例剖析
（一）国内片区开发的部分典型案例清单
（二）部分典型案例深度分析
案例1：苏州工业园区的高质量发展
案例2：唐镇新市镇的轻资产操盘案例
案例3：密云古北水镇综合开发案例
案例4：中国国贸中心的开发理念与投融资要点
（三）国企操盘片区开发的机制和多元化收入模式
（四）片区开发的理念与要点
三、利用XOD模式培育核心资产
（一）TOD模式的理念与案例
案例5：香港地铁的TOD经验
案例6：深圳地铁六号线TOD模式实施方案
（二）EOD与XOD模式典型案例
案例7：纽约中央公园EOD案例
案例8：新加坡榜鹅生态新市镇XOD模式
案例9：杭州钱江新城与钱江世纪城XOD案例
（四）实施XOD模式的要点
四、城市更新的典型案例
（一）改造提升类项目-办公
（二）改造提升类项目-文旅
案例5：“思南公馆”保护性改造项目
案例6：万科上海哥伦比亚公园项目
案例7：广州永庆坊微改造项目
（三）拆后重建类典型案例
案例8：上海太平桥片区棚改区蜕变为新天地
案例9：深圳的“大冲村”蝶变为“华润城”
案例10：嘉里中心金陵东路拆改留项目
（五）城市更新的主要投融资模式
案例11：2020年粤港澳大湾区城镇老旧小区改造专项债券
案例12：上海城市更新中心与更新基金
案例13：中原豫资的省市县联动融资模式
案例14：南京市鼓楼区铁北片区城中村改造更新及产业发展PPP项目
案例15：乌鲁木齐老城区改造提升建设工程PPP项目
案例16：吉林省长春市旧城改造PPP项目
案例17：高和资本的城市更新实践
案例18：凯德集团的“投资基金+REITs”模式
（六）城市更新要点小结
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第二讲：片区开发/更新与土地储备投融资运作最新模式要点、案例实践及EOD最新要点
主讲时间：6月17日（周六）下午14:00-17:00
主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远资本总裁。
一、片区综合开发项目投融资实务要点分析及案例分享
1、土地储备业务的流程及合规性要求
2、社会资本方如何合规介入土储业务？
3、政府购买拆迁安置服务是否包括征拆补偿资金，资金如何安排
4、土地储备项目政府采购工程和服务能否融资？
5、土地出让金如何合规用于片区开发项目，建设时序、土地供应及预算如何衔接？
6、土地储备项目与片区综合开发项目的联系与区别
7、政府授权企业做片区综合开发的授权范围如何界定及其依据
8、生地熟地毛地净地的区别，毛地可否供应？
9、如何分析片区项目的可融资性？
10、专项债解决土储资金的模式与要点
11、从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项目
12、如何实现土地开发一二级收入联动和融资（操作联动）
二、土地储备开发主流模式解析
1、委托代建+采购工程、采购服务模式
2、做地模式
3、二级赎买一级模式
4、反向委托（或反向购买）模式
三、片区综合开发结构化合作运作模式
1、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式
2、片区综合开发项目 “投资合作+EPC”模式
3、专项债+土地模式
4、专项债+市场化融资模式
5、专项债+PPP模式
6、认购基金+施工总承包模式
四、城市更新项目投融资模式实务
（一）城市更新项目政策梳理及63号文的应对措施
（二）城市更新项目分类
（三）城市更新项目的操作流程分析
（四）企业参与城市更新项目的操作模式分析
（五）城市更新项目的收益构成及来源
（六）城市更新项目运作的核心及要点
（七）城市更新项目中地方平台公司的角色及社会资本方的选择
（八）城市更新片区级项目的策划要点
（九）城市更新项目可采取的投融资模式探讨
1、地方政府利用财政资金直接投资模式及案例
2、地方政府配套资金同时发行城市更新专项债模式及案例
3、地方政府授权下的地方国企ABO模式投资及案例
4、“投资人+EPC”模式的应用
5、政府和社会资本合作模式（PPP模式）的应用及案例
6、地方政府+房地产企业+产权所有者合作模式及案例
7、属地企业或居民（村民）自主更新模式
8、项目经营性收入不足下多个更新改造项目组合平衡及利用跨区域资源补偿模式平衡的包装
（十）城市更新项目收并购实务及案例
（十一）城市更新项目融资的模式与案例分享
五、新政下学校医院等公共服务项目的融资
1、义务教育和公立医院融资的困境
2、专项债融资
3、“以租代建”模式的应用及其案例
4、“建办分离”模式及其案例
5、民办公用的“共建模式”的应用及其案例
六、EOD模式的片区开发与更新的运作实务与融资要点
1、EOD模式政策要点及一二批试点项目分析
2、EOD的“五位一体”和“三个内涵”
3、EOD模式下E与D关联的合规性分析
4、EOD模式开展的三个阶段
5、EOD模式八大主要收益来源分析
6、EOD项目的回报模式及回报来源组合
7、EOD项目落地主流投融资模式
8、EOD适宜的七大项目领域
9、EOD项目策划和落地的核心要点
10、EOD“指标”交易模式的应用
11、EOD模式相关案例解析
12、EOD项目融资要点及案例解析（核心是一二级联动）
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第三讲：成片开发及城市更新项目投融资法律实务要点
主讲时间：6月18日（周日）上午14:00-17:00
·主讲嘉宾：刘飞，上海市锦天城律师事务所高级合伙人，财政部PPP专家库法律专家、国家发改委PPP专家库定向邀请专家，亚洲开发银行注册法律专家。
一、成片开发的概念和主要内容
1、成片开发的概念
2、成片开发项目的主要内容
3、成片开发项目的主要类型
4、成片开发项目3.0版投资人
二、投资人参与成片开发项目的主要模式和比较
1、成片开发项目投融资模式需要解决的核心问题
2、成片开发项目主要投融资模式介绍：PPP模式、特许经营模式、ABO+股权合作模式、商业开发自平衡模式
3、主要投融资模式优劣比较
4、成片开发项目实施流程
三、投资人参与成片开发项目法律实务要点
1、政府债务管理
2、土地储备工作和资金
3、区域土地规划与农转用
4、财政保障措施
5、土地溢价收入分享
6、投资人与建设工程承包人合并招标
7、滚动开发相关机制
四、城市更新法律实务
1、城市更新法规政策梳理
2、城市更新行动提出
3、城市更新的相关概念和建设类型
4、城市更新政策要点介绍：实施主体确认、规划、土地、金融、财税
5、重点城市城市更新项目实施流程及要点
五、答疑与互动
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第四讲：片区开发和城市更新投融资改革逻辑、浙江未来社区实践案例运作要点
主讲时间：6月18日（周日）下午14:00-17:00
·主讲嘉宾：郭树锋，杭州城投建设有限公司副总经理。国家发改委和财政部PPP专家，浙江省发改委、财政厅PPP专家，浙江省、杭州市等政府采购咨询专家。
一、 基础设施投融资改革逻辑分析
（一）以债为主线，以《预算法》演变为脉络梳理投融资改革历史
（二）《政府投资条例》的顶层设计思想和项目实操要点分析
（三）隐性债务及化解债务要点分析
（四）未来投融资走向预测：专项债、片区开发、未来社区分析“资金自平衡”是防范和化解隐性债务重要手段的基础逻辑
二、以案例为基础，详解浙江未来社区理念引领城市有机更新的顶层设计、项目创建、投融资安排实务
（一）未来社区顶层设计
1. 未来社区基本理念及内涵逻辑
2. 未来社区政策解读
3. 未来社区创建流程
4. 未来社区资金平衡如何实现
5. 未来社区现状及趋势分析
（二）未来社区三大主体的权责义务
1. 建设主体权责义务
2. 实施主体权责义务
3. 用地主体权责义务
（三）未来社区的全过程咨询应用
1. 未来社区的全过程咨询服务内容
2. 全过程咨询对未来社区的意义
三、以某片区开发落地案例为基础，详解片区开发的合规要求、交易机构设计
（一）片区开发的合规性要求
（二）片区合作开发类项目现状
（三）片区开发项目资金自平衡
（四）片区开发项目参与主体
（五）片区开发交易结构图、合同体系图、资金流向图
（六）片区开发模式核心要点
（七）片区开发项目融资
（八）项目实务操作难点
（九）全过程咨询对片区开发项目的意义
四、以某未来社区核心区块一体化开发项目案例为基础，详解土地利用高度集约化项目操作要点
（一）没有资金、没有未来土地出让收入平衡，怎么做项目
（二）政府投资项目和企业投资项目打包一体化实施思路
（三）地上地下空间土地使用权分别出让
（四）一体化规划策划、一体化勘察设计、一体化建设、一体化管理、一体化运营的运作模式
（五）产业与运营的成功落地逻辑
（六）全过程咨询对高度复杂项目的核心意义
五、答疑与互动
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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