各地城投忙：化债、合规、反腐与转型
?点击领取【资料汇编|城投公司融资模式/运营管理相关文件汇总】近期走访地方政府，以及与城投交流，感觉有一些共性的地方，实为大时代背景下的一个片段。这个大时代背景就是防范地方政府隐债的同时还要高质量发展。中央的要求、地方的期待，具体到每个城投，区域经济条件不同，平台债务压力不同，又展现出种种差别。本文通过四个关键词来对这一片段进行思考。
关键词一：化债
多年发展的压力之下，城投堆积了越来越多的债务，每笔即将到期的债务，都是城投的心中大事。
年初，遵义道桥债务整体重组延期20年，且前10年不还本的方案，一经披露，曾经引发很多城投的艳羡，银监关于重组贷款不计入不良，最高领导人关于省对全省债务负总责的讲话，也曾引发一些地方政府和城投公司的想象力。
如今，时至年中，到期和即将到期的债务越来越多，也有一些学者教授在网上撰文呼吁中央政府全面接盘地方政府债务，但是，想象中的一揽子解决方案，一点迹象也没有。
上个月，某省政府研究室的一篇调研报告，反映“仅靠地方政府已无力偿还道桥债务”，曾在网上引起了巨大反响，再一次引发了部分城投公司的期盼。然而并无动静。面对一笔一笔即将到期的债务，城投公司必须回到现实。
我们联系了解的很多城投，时近年中，正忙着到处筹钱，并且要悄悄咪咪地，生怕债务紧张的情况引起舆情使得续贷不好进行。
西南某省会，有投行搞了一个线上的债务风险交流会，部分会议记录流出来，反映的情况，地方政府多方想办法，筹钱的困难，各方的帮助，其实很多地方都是一样的，甚至更难。
不过，多数城投们并没有放弃，还在默默努力，还不能 让人知道，因为会影响区域融资环境。
关键词二：合规
城投是国企，地方政府管理着公共财产，财政是公共资金，一举一动都牵扯着公共利益，城投工作的政策性很强，合规性要求很高。这些年，虽然发展和还债的压力很大，地方政府有一些创新的工作思路，上级政府也有一些工作安排，但合规的要求一点也不敢放松。
比如，存量盘活，如何盘活才合规？会不会引起国有资产流失？（这可是大问题） 是否需要在公共资源交易平台上交易，价格如何确定？
比如，EOD现在很火热，但是，把经营资源配置给公益性项目，如何配置？通过什么方式配置？可以直接配置吗？
存量盘活融资，城投贷款融资，钱又给到了国资委、财政局，会不会形成新增隐债？
投行式政府，股权财政，投资出现风险怎么办？有了损失怎么处理？如何尽责免责？
几乎每期博主讲堂，这些都是参会的地方政府、城投国企人士关注的问题。
近期，东南某省会城市将全市停车业务交给城投收费引发舆情，市长鞠躬道歉（详情：停车业务惹麻烦了） 这到底是赋予专营权、还是特许经营？如何处理才合规？程序上缺了什么？这也在圈里引发了关于合规性的反思。
为了提升评级、增强融资能力，城投多多少少有一些美化报表的处理，但是，财政部最近公开处理了一些服务城投的会计师事务所，未来对城投财务报表真实性的要求会越来越高，怎么办？完全规范真实反映，可能就丧失了融资能力；一定程度的美化又涉及违规，如何把握？
合规性，始终是地方政府和城投国企关注的一个问题。这是管理的要求，是职责所在，同时，说句实在话，大家都是拿工资的，没必要为了合规的问题影响自己的饭碗乃至丢了乌纱帽，毕竟在单位熬几十年不容易……
关键词三：反腐
近期，平台反腐的力度呈现愈来愈严之势，一大批城投领导，乃至融资部小头目进去了，这不能不在圈里引起一些动静。
其实，从2015年43号文开始，就要求对违规举债的政府官员进行终身追责，对发生区域债务风险的地方进行追责，从这几年实践来看，早期对城投平台违规违纪方面查处不多。这几年随着城投平台发展壮大，债务问题引起高层高度关注，城投领域内的反腐渐成呈高压态势。
如湖南省株洲市，当地重要平台负责人无一幸免，而且前赴后继，株洲国投两任董事长杨尚荣和李葵相继落马，株洲高科集团董事长巢亮违规投资归案，株洲城发董事长廖晖已被判刑，上至政府市长阳卫国下至高科集团融资部长被一锅端。
株洲市国投创新创业投资有限公司原董事长刘弘作为85后，为了300万元，断送了自己美好的前程。十分可惜。株洲作为湖南重要的工业城市，一般公共预算收入自2017年开始止步不前，腐败问题影响深远。
湖南株洲正处于刮骨疗毒的阵痛期，纪委监委驻点各大城投平台，城投平台支付数据接入纪委监委监管云平台。而很多地方也面临着这样的高压态势。
江苏省镇江市融资领域腐败问题的专项整治，全面起底市、县、乡三级政府平台公司，倒查近十年融资业务，坚持受贿行贿一起查。自2022年1月开展专项整治以来，江苏省镇江市纪委监委共立案查处党员干部22人，其中县处级干部3人，挽回经济损失近16亿元，这其中大部分是中介费用，这只是江苏省对城投平台和资金掮客的加强监管的一个缩影。
近期，有某地级市城投三级企业的董事长接受民企宴请，餐后叫了异性有偿陪侍。事后董事长被要挟，不办事就曝光。这些都说明，城投工作，自律是必须。
随着平台监管的趋严，城投平台蒙眼狂奔这么多年，所积累的问题不在少数，反腐力度估计有增无减。我们了解，城投公司的领导，目前对此都很重视并严格要求。
关键词四：转型
城投平台转型已经喊了多年，作为化解地方政府隐性债务的重要一环，毋庸讳言，前几年转型更多是应付式的，为融资所做的变通，比如上交所对城投平台要求发行人所属地方政府的收入不得超过50%，城投平台便增加贸易类收入，使指标合规，对大多数平台而言，影响轻微。
近期我们了解到的情况又有所变化，在强大的监管力度和融资限制的合力之下，城投平台的代建项目渐渐式微。以往城投平台从金融机构借款进行基础设施代建，现在更多的是政府有专项债或其他明确资金来源，城投平台才愿意建设。新建项目更多是自营类项目，当然也还是在政府的安排下进行。城投平台融资更多是借新还旧，新建项目只能“看天吃饭”，如果项目能够融资就建，如果不能融资就缓一缓，而借新还旧是刚需。
政府在支持城投平台转型方面是不吝啬的，一方面，不少城投平台还有地方隐性债务，需要城投平台接续，另一方面，城投平台为地方政府建设了大量的基础设施还没有回购。所以，地方政府与城投平台的关系仍然是水乳交融。
在支持方面，可以分为以下几类，一是公共事业类资产的注入，水电气热公交等，这类资产收入较为稳定，现金流状况好是城市的优质资产；二是资源类资产的注入，如果当地有矿产、水电、采砂、采石等资源可注入到城投平台公司，这类资产盈利状况好，但并不适用没有资源属性的地方；三是特许经营权资产的注入，如加油站，药品配送，环卫、保安、物业服务等，这类资产需要一定的经营能力方能变现。
其实城投平台自身的定位也在发生变化，我们可以将城投平台的功能分为三类，一是城市建设，二是城市运营，三是产业投资，前面所阐述的偏重于第二类，第一类偏向于代建，第三类的使命则是服务于当地产业投资，更多是以开发区或高新区为载体，以新建厂房和园区内基础设施为主业，靠企业所产生的税收和租金来平衡资金。
随着城市发展完善，第二类和第三类才是城投平台未来的归宿，债务的偿还最终还得落实到经营性现金流，债务借新还旧只是过程。
来源：在险峰
产融公会 & 启金智库 联合 江苏省职业经理人协会城投专业委员会 将于 2023年6月15-18日(周四至周日) 在 苏州 举办 城镇化投融资高级研修班第18期 《片区开发与城市更新的基建项目谋划与投融资实务和案例实践高级研修班》，特邀4位有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。
【课程提纲】
6月16日· 周五
项目参访+现场教学
苏州工业园区展示中心、联东U谷苏州工业园双创中心等
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第一讲：新形势下城市综合性片区开发与城市更新投融资要点及经典案例分析
主讲时间：6月17日（周六）上午9:00-12:00
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城镇化投融资的理念与逻辑
（一）区域发展战略的演进
（二）城市是生生不息的有机生命体
（三）人产城融合”发展理念
（四）城市长期综合财力的内涵
（五）城镇化投融资的总体形势
二、综合性片区开发的案例剖析
（一）国内片区开发的部分典型案例清单
（二）部分典型案例深度分析
案例1：苏州工业园区的高质量发展
案例2：唐镇新市镇的轻资产操盘案例
案例3：密云古北水镇综合开发案例
案例4：中国国贸中心的开发理念与投融资要点
（三）国企操盘片区开发的机制和多元化收入模式
（四）片区开发的理念与要点
三、利用XOD模式培育核心资产
（一）TOD模式的理念与案例
案例5：香港地铁的TOD经验
案例6：深圳地铁六号线TOD模式实施方案
（二）EOD与XOD模式典型案例
案例7：纽约中央公园EOD案例
案例8：新加坡榜鹅生态新市镇XOD模式
案例9：杭州钱江新城与钱江世纪城XOD案例
（四）实施XOD模式的要点
四、城市更新的典型案例
（一）改造提升类项目-办公
（二）改造提升类项目-文旅
案例5：“思南公馆”保护性改造项目
案例6：万科上海哥伦比亚公园项目
案例7：广州永庆坊微改造项目
（三）拆后重建类典型案例
案例8：上海太平桥片区棚改区蜕变为新天地
案例9：深圳的“大冲村”蝶变为“华润城”
案例10：嘉里中心金陵东路拆改留项目
（五）城市更新的主要投融资模式
案例11：2020年粤港澳大湾区城镇老旧小区改造专项债券
案例12：上海城市更新中心与更新基金
案例13：中原豫资的省市县联动融资模式
案例14：南京市鼓楼区铁北片区城中村改造更新及产业发展PPP项目
案例15：乌鲁木齐老城区改造提升建设工程PPP项目
案例16：吉林省长春市旧城改造PPP项目
案例17：高和资本的城市更新实践
案例18：凯德集团的“投资基金+REITs”模式
（六）城市更新要点小结
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第二讲：片区开发/更新与土地储备投融资运作最新模式要点、案例实践及EOD最新要点
主讲时间：6月17日（周六）下午14:00-17:00
主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远资本总裁。
一、片区综合开发项目投融资实务要点分析及案例分享
1、土地储备业务的流程及合规性要求
2、社会资本方如何合规介入土储业务？
3、政府购买拆迁安置服务是否包括征拆补偿资金，资金如何安排
4、土地储备项目政府采购工程和服务能否融资？
5、土地出让金如何合规用于片区开发项目，建设时序、土地供应及预算如何衔接？
6、土地储备项目与片区综合开发项目的联系与区别
7、政府授权企业做片区综合开发的授权范围如何界定及其依据
8、生地熟地毛地净地的区别，毛地可否供应？
9、如何分析片区项目的可融资性？
10、专项债解决土储资金的模式与要点
11、从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项目
12、如何实现土地开发一二级收入联动和融资（操作联动）
二、土地储备开发主流模式解析
1、委托代建+采购工程、采购服务模式
2、做地模式
3、二级赎买一级模式
4、反向委托（或反向购买）模式
三、片区综合开发结构化合作运作模式
1、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式
2、片区综合开发项目 “投资合作+EPC”模式
3、专项债+土地模式
4、专项债+市场化融资模式
5、专项债+PPP模式
6、认购基金+施工总承包模式
四、城市更新项目投融资模式实务
（一）城市更新项目政策梳理及63号文的应对措施
（二）城市更新项目分类
（三）城市更新项目的操作流程分析
（四）企业参与城市更新项目的操作模式分析
（五）城市更新项目的收益构成及来源
（六）城市更新项目运作的核心及要点
（七）城市更新项目中地方平台公司的角色及社会资本方的选择
（八）城市更新片区级项目的策划要点
（九）城市更新项目可采取的投融资模式探讨
1、地方政府利用财政资金直接投资模式及案例
2、地方政府配套资金同时发行城市更新专项债模式及案例
3、地方政府授权下的地方国企ABO模式投资及案例
4、“投资人+EPC”模式的应用
5、政府和社会资本合作模式（PPP模式）的应用及案例
6、地方政府+房地产企业+产权所有者合作模式及案例
7、属地企业或居民（村民）自主更新模式
8、项目经营性收入不足下多个更新改造项目组合平衡及利用跨区域资源补偿模式平衡的包装
（十）城市更新项目收并购实务及案例
（十一）城市更新项目融资的模式与案例分享
五、新政下学校医院等公共服务项目的融资
1、义务教育和公立医院融资的困境
2、专项债融资
3、“以租代建”模式的应用及其案例
4、“建办分离”模式及其案例
5、民办公用的“共建模式”的应用及其案例
六、EOD模式的片区开发与更新的运作实务与融资要点
1、EOD模式政策要点及一二批试点项目分析
2、EOD的“五位一体”和“三个内涵”
3、EOD模式下E与D关联的合规性分析
4、EOD模式开展的三个阶段
5、EOD模式八大主要收益来源分析
6、EOD项目的回报模式及回报来源组合
7、EOD项目落地主流投融资模式
8、EOD适宜的七大项目领域
9、EOD项目策划和落地的核心要点
10、EOD“指标”交易模式的应用
11、EOD模式相关案例解析
12、EOD项目融资要点及案例解析（核心是一二级联动）
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第三讲：成片开发及城市更新项目投融资法律实务要点
主讲时间：6月18日（周日）上午14:00-17:00
·主讲嘉宾：刘飞，上海市锦天城律师事务所高级合伙人，财政部PPP专家库法律专家、国家发改委PPP专家库定向邀请专家，亚洲开发银行注册法律专家。
一、成片开发的概念和主要内容
1、成片开发的概念
2、成片开发项目的主要内容
3、成片开发项目的主要类型
4、成片开发项目3.0版投资人
二、投资人参与成片开发项目的主要模式和比较
1、成片开发项目投融资模式需要解决的核心问题
2、成片开发项目主要投融资模式介绍：PPP模式、特许经营模式、ABO+股权合作模式、商业开发自平衡模式
3、主要投融资模式优劣比较
4、成片开发项目实施流程
三、投资人参与成片开发项目法律实务要点
1、政府债务管理
2、土地储备工作和资金
3、区域土地规划与农转用
4、财政保障措施
5、土地溢价收入分享
6、投资人与建设工程承包人合并招标
7、滚动开发相关机制
四、城市更新法律实务
1、城市更新法规政策梳理
2、城市更新行动提出
3、城市更新的相关概念和建设类型
4、城市更新政策要点介绍：实施主体确认、规划、土地、金融、财税
5、重点城市城市更新项目实施流程及要点
五、答疑与互动
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第四讲：片区开发和城市更新投融资改革逻辑、浙江未来社区实践案例运作要点
主讲时间：6月18日（周日）下午14:00-17:00
·主讲嘉宾：郭树锋，杭州城投建设有限公司副总经理。国家发改委和财政部PPP专家，浙江省发改委、财政厅PPP专家，浙江省、杭州市等政府采购咨询专家。
一、 基础设施投融资改革逻辑分析
（一）以债为主线，以《预算法》演变为脉络梳理投融资改革历史
（二）《政府投资条例》的顶层设计思想和项目实操要点分析
（三）隐性债务及化解债务要点分析
（四）未来投融资走向预测：专项债、片区开发、未来社区分析“资金自平衡”是防范和化解隐性债务重要手段的基础逻辑
二、以案例为基础，详解浙江未来社区理念引领城市有机更新的顶层设计、项目创建、投融资安排实务
（一）未来社区顶层设计
1. 未来社区基本理念及内涵逻辑
2. 未来社区政策解读
3. 未来社区创建流程
4. 未来社区资金平衡如何实现
5. 未来社区现状及趋势分析
（二）未来社区三大主体的权责义务
1. 建设主体权责义务
2. 实施主体权责义务
3. 用地主体权责义务
（三）未来社区的全过程咨询应用
1. 未来社区的全过程咨询服务内容
2. 全过程咨询对未来社区的意义
三、以某片区开发落地案例为基础，详解片区开发的合规要求、交易机构设计
（一）片区开发的合规性要求
（二）片区合作开发类项目现状
（三）片区开发项目资金自平衡
（四）片区开发项目参与主体
（五）片区开发交易结构图、合同体系图、资金流向图
（六）片区开发模式核心要点
（七）片区开发项目融资
（八）项目实务操作难点
（九）全过程咨询对片区开发项目的意义
四、以某未来社区核心区块一体化开发项目案例为基础，详解土地利用高度集约化项目操作要点
（一）没有资金、没有未来土地出让收入平衡，怎么做项目
（二）政府投资项目和企业投资项目打包一体化实施思路
（三）地上地下空间土地使用权分别出让
（四）一体化规划策划、一体化勘察设计、一体化建设、一体化管理、一体化运营的运作模式
（五）产业与运营的成功落地逻辑
（六）全过程咨询对高度复杂项目的核心意义
五、答疑与互动
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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6月13-16日苏州 | 园区投融资、产业资本招商与链长制创新、能源贸易投融实务和案例解析高级研修班
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