破产中盘活问题楼盘的路径选择
?点击领取【破产重组法律法规汇编】（一）房企破产的参与方
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（二）房企破产的路径选择
由于破产清算对是对破产财产进行清算、评估和处理、分配的法定程序，并非盘活的过程，故以下主要讲破产重整的路径选择：
1. 选择具有重整价值的企业
对不具备重整价值的问题房企进行重整，不仅可能最终导致清算，损害债权人等的权益，还将导致市场资源、司法资源等的极大浪费。
是否具有重整价值，需要具有重整经验的专业机构，结合市场前景、当地的政策、债务情况、资产状况和以往重整经验等作出评估，更精确的评估，需要专业机构通过政府、债务人、债权人、投资人等一方的角色介入项目，进行初步的尽职调查后进行判断。其中，有效的切入角色，政府一般通过主管部门，如已成立的政府专班或协调小组；债务人一般需要通过实际控制人、企业高管等；债权人一般通过大债权人，如金融债权人；投资人一般为具有实力的、对债务人具有吸引力的意向财务或产业投资人。
同时，某些问题楼盘的项目公司具有一定的挽救价值，然而其母公司集团的债务规模过大，法律关系复杂，短期内难以实现风险化解。为了实现与母公司集团风险的隔离，对有挽救价值的房地产项目公司独立进入重整程序，可以避免项目公司价值的贬损，防止与母公司集团的资产负债混同，保留各地资产和维护购房人的权益。总之，需要具有重整经验的专业机构，通过一方的有效介入，从而判断房地产企业是否具有重整的价值。
2. 匹配必要的重整资源
确切的说，没有明文限制房地产企业进入破产程序，之所以各方对于房地产企业进入破产比较谨慎，在于对进入破产后能否妥善处理各利益方存有顾虑。在进入重整之前，若匹配了必要的资源，合理设计了兼顾各方利益的有效方案，进入破产程序应为各方乐见其成的。我们认为，至少应进行以下必要的准备：
一是获得债务人实际控制人对于重整的大力支持，对重整的价值和作为摆脱困境的唯一出路具有充分的认知；二是与主要债权人取得必要的联系，并获得其对于重整必要性或初步重整方案的认可，若债权人较为分散，也可以与AMC合作，对主要债权进行收购，统筹解决；三是联系和沟通几家意向的投资人，对于债务人的企业重整价值较为认可，同意提出初步的重整投资方案，对于重整投资人可以根据情况，采取股权投资或资产投资等模式。
3. 选择合适的复建模式
毋庸置疑，使问题楼盘迅速恢复建设、恢复正常经营，给予各参与主体充分的保障和信心，是盘活重整企业以及重整成功的关键。结合目前的实践，可以根据情况采取以下复建的模式：
一是重整投资模式，即重整投资人向债务人投入重整资金，用于项目的开发建设，盘活企业的资产。除了重整投资人自由资金，也可以采用申请并购资金或设立纾困基金等模式。对于并购资金，前期据相关报道，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标，优质房企可以向银行申请并购融资额度用于并购业务（如并购贷款、并购基金、资产证券化）；对于纾困基金，近期已出现地方平台公司联手AMC设立纾困基金解决楼盘烂尾停工的案例，即AMC提供资金，由第三方（如地方地产平台）进行品牌输出，提供代建代管代销，最终AMC通过项目的正常销售实现债权并退出。
二是共益债的模式，即投资人或其他资金方向债务人提供借款来维续或恢复生产、续建项目，债务人在续建后对房屋进行销售或对资产进行变现，以共益债务的方式将借款本息支付给借款人。
三是代建模式，即施工方通过垫付复工建设资金对房开项目进行复工建设至交房，其垫付的工程款作为共益债务进行清偿的一种投资模式，也是共益债投资的另一种体现。
四是工抵房模式，由于代建模式施工方的垫付资金能力有限，可以考虑工抵房+认购基金的模式。工抵房早有过实践，但传统的工抵房无法解决房企大额资金短缺和施工方资金实力较弱的问题，对此可以探索社会风险资本组建工抵房认购基金，并和施工方进行合作，基于工程债权的优先受偿性，批量“折价购买”工抵房，后续再以资产处置的方式逐步去化，以解决建设方的资金难题和施工方的回款问题。但需要注意的是，重整中的资产处置属于重大事项，一般需要报请法院批注或提请债权人会议审议，也可以在债务重组或预重整环节探索适用。
五是综合模式，即综合运用上述投资模式和其他投资模式，通过综合不同模式的优势，因地制宜，尽快恢复企业的复工复建。
4. 运用预重整等必要的过渡手段
预重整是指在进入重整前，由债权人、债务人、投资人等主体在临时管理人的辅助下通过清理资产负债、协商谈判等达成预重整方案，再进入重整的一种准司法程序。破产程序具有不可逆性，鉴于破产程序的时间限制、程序要求等，预重整能减少重整成本和风险。目前，全国范围内，已有29家区域性法院和1家政府出台了关于预重整程序的操作指引，进行了大量成功预重整案件的实践，具有现实可操作性。
作为涉及多方利益关系和复杂法律关系的房地产企业，预重整能引导各方在在正式重整前大成共识，减少破产的失败风险。
5. 设计各方可接受的重整方案
面对破产房企资不抵债的现实情况，债权人债权权益受到不同程度的损失，购房及拆迁债权、工程价款优先债权、财产担保债权、职工债权、税款债权、普通债权及劣后债权等房企重整涉及的各个顺位的债权人均需要进行债权清偿，且存在利益冲突。需要根据法律规定和债权清偿顺序，兼顾各方利益，通过对各方利益的综合考量，作出更合法、合理、公平的重整方案。
除以上因素外，房地产企业问题楼盘的盘活还要考虑在建工程的造价咨询、税收筹划、房屋的预售和办证等因素，作为一项复杂的程序，需要专业机构的介入，综合考虑各种因素，平衡各方利益，设计合理的重整计划方案。
房地产行业作为涉及民生的行业，破产制度的加入势在必行，通过合理的方法进行房地产破产的有益实践和探索，可以挽救有价值的问题楼盘，助力问题楼盘的风险化解工作。
来源：大成律师事务所 作者：张刚 成祥波 李征
启金智库 将于 2023年5月27-28日（周六/日）在 上海 举办《房地产不良（烂尾楼）风险处置、债务重组、重整投资与项目盘活实务案例专题培训》特邀 上海东兴投资业务部门负责人 何煜、北京恒安风控总经理 熊志刚、常州云鼎创始人/总裁 郭浙生、德禾翰通律师事务所管理合伙人 邱文宇，4位行业实战一线资深人士主讲，深度分享宝贵经验和实务案例，诚邀您的加入！
【课程提纲】
第一讲、烂尾楼投资的实操经验、关键要素、共益债投资实务与案例
（时间：5月27日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：何 煜，上海东兴投资业务部门负责人 ，专注于金融风险处置、特殊机遇投资、破产重整投资。
一、烂尾楼投资：机遇与挑战
（一）面临的主要复杂问题解析
（二）多方参与主体介绍
（三）机遇与挑战
二、破产类型：投资人眼中的破产
（一）司法角度
（二）投资人角度
（三）破产分类解析
1、破产清算-实务案例
2、破产和解-实务案例
3、破产重整-实务案例
（四）破产重整各种形式解析及案例
1、续建式重整
2、出售式重整
3、清算式重整
(五）预重整的应用及案例
三、关键要素：投资必须要知道的细节及方案
（一）资金匹配
（二）政策支持
（三）工程遗留和造价
（四）销售及市场
（五）信用修复
（六）税务筹划
四、投资方式：如何参与烂尾楼投资
（一）投资参与方式与实操
1、共益债——交易架构与案例
2、偿债收购——交易架构与案例
3、承债收购——交易架构与案例
4、资产收购——交易架构与案例
（二）各方式优劣势比较分析
（三）重整投资的实操流程
1、初期——判断/方案/匹配/整合等
2、推进期——尽调/谈判/合作方/方案确认等
3、落地期——过会/正式方案/保证金/府院联动/债权人大会/裁定等
4、重整执行期——监管/管理/进度/资金收回
（四）风控措施
1、法院裁定
2、再开发条件
3、抵押
4、投后管理
（五）清偿顺序
（六）其他准备
五、共益债：财务投资者的利器
（一）交易架构
（二）优先顺序
（三）改善措施
（四）方案要素
（五）风控措施
六、互动答疑
第二讲、房地产开发项目风险处置与项目盘活实务操作程序与案例
（时间：5月27日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：熊志刚，北京恒安风控总经理。2011年带领团队开创了国内房地产信托投后管理行业，为多家信托公司和银行等提供专业服务，累计服务信托产品规模过千亿。深耕房地产投资风险管理领域，提供专项咨询、开发投后管理、项目托管、运营投后管理、退出清算、财务顾问服务，累计管理项目规模过三千亿，成为行业首家获得ISO9001"金融风险管理服务”认证的专业机构。伴随十几个风险化解项目的落地，恒安风控沉淀了丰富的实操经验，建立了完整的风险化解业务体系，为国内外投资机构、各类金融机构、房地产开发企业及政府等客户提供全流程、定制化的风险管理解决方案。
一、房地产开发项目风险成因解析
（一）销售市场下行
（二）融资环境继续恶化
（三）挪用预售资金
（四）表外融资或担保引起债务纠纷
二、房地产开发项目风险化解模式与优缺点
（一）债权转让
（二）底层资产转让
（三）盘活项目
三、盘活项目的操作程序
（一）风险评估
——摸清家底：经营净现金流、处置所得、重大问题与应对
1、合规风险
（1）项目公司诉讼调查
（2）建设手续合规调查
（3）税费合规调查
（4）销售合规性调查
2、工程建设及成本风险
（1）工程计划表
（2）工程进度线
（3）工程总投
（4）工程成本线
3、销售风险
（1）销售数据核查
（2）营销方式调查
（3）工抵房/体外售房调查
（4）销售问题诊断
（5）退房/维权/索赔调查
4、财务风险
（1）收入端核查
（2）支出端核查
（3）关联方往来款核查
5、政策和市场风险
6、方案对比风险：续建开发/现状处置
7、重大问题与应对
（二）处置模式决策
——基于项目风险评估和金融机构自身机制确定风险处置模式
（三）接盘谈判
——以打促谈、拉打结合、隔离风险，结构多样化
（四）项目接管
——全方位接管，全面深入分析，形成接管报告
1、接收事项清单
2、核查事项清单
3、调整事项清单
（五）确定开发模式（代建+代管模式/托管模式）
1、提交接管报告
2、模式论证
3、品牌代建方选聘:代建方/代管/托管
（六）项目管理
1、决策机制
（1）金融机构内部决策机制与授权
（2）项目公司沟通决策平台
（3）经营事项授权与审批机制
2、成本 - 进度 - 质量
3、销售、回款、交房
4、清盘：财务/资产/质保/清算
四、案例——
（一）成都某超级大盘
—— 主体暴雷，净现金流为负
（二）团泊湖某项目（二期）
——主体暴雷，资金链断裂
（三）昆山某项目（二期）
——公司瘫痪，项目资金紧张
五、互动答疑
第三讲、房地产企业破产重整“投，融，管，退”全链条实务与案例
（时间：5月28日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。二十多年银行资产保全工作经验，历任工商银行、恒丰银行、上海银行及知名民营资产管理有限公司苏南区域总监。拥有丰富的不良资产单体项目尤其是房地产项目投资经验，曾负责主持安徽、江苏多个房地产项目的破产重整及债务重组。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
（一）项目来源渠道
（二）前期尽职调查及成本测算
（三）前期加强与法院及破产管理人的协调沟通
（四）税务筹划
1、企业所得税筹划
2、土地增值税筹划及税务风险
3、合理合法避税的途径
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
（一）融前调查
（二）融时审查
（三）融后检查
（四）合规问责
（五）风险预警
（六）预案措施
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
（一）关于重整方企业登记、变更、股权转让等手续要点
1、需将破产企业在国家企业信用信息公示系统中，移除出经营异常范围
2、填制公司登记（备案）申请书
3、提供破产企业股东会决议
4、公司类型和注册地变更
5、提供重整投资方新申请登记企业的股东会决议
6、提供法院文书
（二）久悬睡眠账户的销户工作
1、前期尽调时梳理久悬睡眠账户的销户工作
2、撤销基本账户的前置程序
3、管理人、法院联动机制
（三）关于重整投资方企业变更税务备案的工作流程
1、基本信息变更
2、重整前的公司类型为台港澳法人独资
3、2016年4月30日前老项目
4、预缴土地增值税
（四）关于删除破产公司在全国失信被执行人名单信息的工作
1、理论依据
2、具体步骤
（五）国土、住建部门信用修复中的风险隐患
1、土地、在建工程他项权证解除的风险隐患
2、备案合同查封撤销
3、房地产市场信息系统平台解除备案合同登记
（六）住建规划消防防震部门信用修复中的风险隐患
（七）问题总结及解决措施
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑
第四讲、困境房地产的重整投资、尽职调查、投资结构及退出路径
（时间：5月28日下午14:00-17:00 ）
· 主讲嘉宾：邱文宇律师，德禾翰通律师事务所管理合伙人，上海交通大学凯原法学院兼职硕导，上海高级金融学院金融MBA业界导师。从事不良资产领域服务20年，带领团队参与过的项目总标的已超过人民币1000亿元。邱律师具有知名法学院和商学院的双重教育背景，除法律服务外，还经常为客户提供交易项目在商业和投资角度的独特见解，并入选国际知名法律杂志《商法》（China Business Law Journal）2022年度The A-List法律精英榜单。
一、困境房地产项目典型特征和形成原因
（一）典型特征
1、债权债务关系复杂
2、企业内部管理混乱
3、项目难以复工建设
4、群体性事件易发多发
5、债务人自救途径已穷尽
（二）形成原因
1、项目自身存在问题
2、股东或实控人出现问题
3、政策因素
4、其他不可控因素
二、投资人如何参与房地产企业的重整
（一）重整投资人
1、一般流程
2、优势与劣势
（二）共益债投资人
1、一般流程
2、优势与劣势
（三）复合身份
三、困境房地产项目的尽职调查
（一）项目尽职调查
1、八大方面的尽调内容
2、重点关注事项
（二）项目公司（破产企业）尽职调查
四、常见投资结构及退出路径
（一）常见投资结构和模式
（二）交易结构和退出途经
五、成功重整的必要条件
（一）天时
（二）地利
（三）人和
六、经典案例分享
（一）项目简介
（二）时间进度
（三）重整方案
（四）项目总结
七、对2023年不良房地产市场的思考
（一）市场上缺的是什么？
（二）给投资机构的建议
八、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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