房地产项目破产重整中共益债投资的六大问题
?点击领取【破产重组法律法规汇编】一、不良房地产项目上的权利冲突
任何一项投资都有其风险的共性和个性。房地产项目本身资金密集型的特点导致了各种债权纠纷类型的多样化和复杂性，烂尾楼项目上包括了大量的债权人：有购房客户、拆迁户、施工单位、民工工资、一房多卖、以房抵债、假卖房真借款、民间借贷纠纷、金融机构借款、甚至涉及老板非法集资的刑民交叉问题。这里面有普通债权、各种法定的优先权、抵押权、有民事查封、甚至刑事查封、有政府的维稳，所以一般出现纠纷后，项目就会陷入停滞，烂尾的可能性非常大。这个时候，要想盘活这个项目，实现各方利益最大化，就必须引进新的资金，所以这也是共益债投资的切入点，当然，也是共益债投资尽职调查要做的最重要的工作。以上纵横交错、纷繁复杂的权利类型，既是共益债投资的商业价值判断和法律风险判断的基础，也是企业制作破产方案的核心。
二、市场上共益债投资的主体，即融资渠道
实践中这么几个渠道，第一，地方政府平台公司或者国有企业，比如北方重工破产重整中，沈阳市煤气公司提供借款2000万元，用余生产经营；沈阳铸锻工业有限公司重整中，沈阳经济技术开发区国资公司提供了借款2636万元。 第二是，商业银行，比如杭州怡丰城房地产公司破产重整中，杭州银行提供了借款，但是商业银行投资共益债的动力一般源于他也是破产企业的债权人。另外的渠道有资产交易平台，已经有资产交易平台在发一些共益债的融资计划；还有危困企业投资基金、特殊机会投资基金，比如中国信达就组建了这样的基金、河北省资产管理公司也成立过这样的基金，另外，共益债的投资人可能还有其他利益相关方，比如股东、债权人等。
三、共益债务的法律认定问题
并不是在破产之后提供融资一定能够被认为为是共益债，这方面的纠纷和争议是非常大的。这主要是来自于破产法规定的不确定性，2006年破产法第42条这样规定：为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务，但是其中并未明确破产期间的借款为共益债务，所以在实践中就存在比较不确定的法律风险。直到2019年最高法院出了司法解释，才明确说为继续营业而借款可以认定共益债务。而且在需要债权人会议的同意或者在一债会开始之前由法院来认可。
是否能够被认定为共益债，根据现行法，需要从实体和程序两方面来看。实体层面，来自于成文法的限制，破产法司法解释三虽然明确了为继续经营而借款属于共益债，那么实践中的问题又来了，必须是借款合同吗？还是具有融资性质的都算是广义上的借款。举个现实中的例子，持牌金融机构它的经营范围是有严格限制的，比如，金融资产管理公司（AMC）他们的经营范围中就没有贷款资格，所以是不能签署借款合同的，AMC在提供融资时往往通过签署债权收购协议、或重组协议来提供资金，但这里就没有明确表示的借款，他们曾经想做一笔共益债，就想到了这个风险，所以想找一个能够发放贷款的机构做一个通道，比如找信托公司发放信托贷款、找商业银行委托贷款。
共益债说了为了继续营业而借款，何为继续营业，恐怕也不是那么简单可以说清的，什么样的用途方为继续营业，法院如何认定也可能存在问题。实践中，出借人会严格明确并限制资金用途，以防被挪用，从而导致不被认定的风险。这是实体层面的问题，另外在程序上也有着严格的要求，按照司法解释三的规定，必须经债权人会议通过，或者一债会议召开之前由人民法院许可。在司法解释三出台之前，以前的司法实践中多数是债委会同意+法院的备案。解释三出来之后，明确说需要债权人会议同意而非债委会，但是实践中往往来不及开会，因为开会前需要15天前发通知，往往时限太长，那么是否可以继续授权债委会行使该职权，这也是不太确定的地方。
四、共益债的投资收益与退出
一般讲，共益债的获利途径包括利息收益、融资利息，利率往往会高于同期银行贷款利率，所以共益债投资可提供一个获取利息的固定收益回报；第二是股权收益，如果出借人同时又是重整企业的债权人，可以协商通过重整方案的设计对自身债权进行债转股，从而实现重整成功后企业的股权收益，实现资产增值；另外一个，就是特殊投资机会，如果出借方能够较早的参与破产程序，则能够深度的了解破产企业的相关信息，在未来企业投资中获得先机，可以作为重整投资人来参与重整甚至实现对企业的收购。
五、资金滥用风险和资金不能收回的风险
破产企业资金使用监管不当，可能使破产融资未按约定用途使用，届时可能影响共益债务的认定，从而不能在破产程序中获得优先受偿。一般的融资监管可以设置一个专用账户，但是在破产情形下，如果债务人自行管理，还可以另外开设一个账户作为共管账户，如果管理人管理，一般的情况是管理人只能开一个账户，所以当无法另外开账户的话，资金无法实现实质性的监管，这就要求，在合同中严格限制使用条件，管理人定期提供资金使用情况说明，也需要出借人定期核查，同时的防范措施也包括分多次放款，避免一次性集中放款。
尤其破产状况下的投资，不确定性因素会更大，包括相关方案的设计失误、市场的变化、重整计划能否通过，如果破产企业后续无法持续经营导致破产清算的，即便共益债有一定优先权地位，也只是有限度的优先，而不是超级优权，在无担保情况下，可能会影响共益债投资的收益甚至本金。
六、融资合同的设置
除了一般的借款合同条款之外，根据共益债投资的特点，要着重注意使用用途、贷后监管、监督、管理人、债务人的协助、报告义务，放款条件，尤其是债权人会议同意和法院认可需要作为放款条件。另外，视情况，可以安排优先投资权和优先融资权，所谓优先投资权，就是当债务人需要招募重整投资人的时候，共益债权人可以保留同等条件下的优先投资权；优先融资权，是指未来新增融资时，可以保留优先融资的选择权。当有多笔共益债务时，可以在私法自治范围内，与管理人、其他共益债权人约定，不同共益债之间的优先顺序。甚至，可以与管理人探讨，优先于管理人报酬清偿，这些都是根据实际情况能够约定的。
来源：债务的世界 作者：犬神
启金智库 将于 2023年5月27-28日（周六/日）在 上海 举办《房地产不良（烂尾楼）风险处置、债务重组、重整投资与项目盘活实务案例专题培训》特邀 上海东兴投资业务部门负责人 何煜、北京恒安风控总经理 熊志刚、常州云鼎创始人/总裁 郭浙生、德禾翰通律师事务所管理合伙人 邱文宇，4位行业实战一线资深人士主讲，深度分享宝贵经验和实务案例，诚邀您的加入！
【课程提纲】
第一讲、烂尾楼投资的实操经验、关键要素、共益债投资实务与案例
（时间：5月27日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：何 煜，上海东兴投资业务部门负责人 ，专注于金融风险处置、特殊机遇投资、破产重整投资。
一、烂尾楼投资：机遇与挑战
（一）面临的主要复杂问题解析
（二）多方参与主体介绍
（三）机遇与挑战
二、破产类型：投资人眼中的破产
（一）司法角度
（二）投资人角度
（三）破产分类解析
1、破产清算-实务案例
2、破产和解-实务案例
3、破产重整-实务案例
（四）破产重整各种形式解析及案例
1、续建式重整
2、出售式重整
3、清算式重整
(五）预重整的应用及案例
三、关键要素：投资必须要知道的细节及方案
（一）资金匹配
（二）政策支持
（三）工程遗留和造价
（四）销售及市场
（五）信用修复
（六）税务筹划
四、投资方式：如何参与烂尾楼投资
（一）投资参与方式与实操
1、共益债——交易架构与案例
2、偿债收购——交易架构与案例
3、承债收购——交易架构与案例
4、资产收购——交易架构与案例
（二）各方式优劣势比较分析
（三）重整投资的实操流程
1、初期——判断/方案/匹配/整合等
2、推进期——尽调/谈判/合作方/方案确认等
3、落地期——过会/正式方案/保证金/府院联动/债权人大会/裁定等
4、重整执行期——监管/管理/进度/资金收回
（四）风控措施
1、法院裁定
2、再开发条件
3、抵押
4、投后管理
（五）清偿顺序
（六）其他准备
五、共益债：财务投资者的利器
（一）交易架构
（二）优先顺序
（三）改善措施
（四）方案要素
（五）风控措施
六、互动答疑
第二讲、房地产开发项目风险处置与项目盘活实务操作程序与案例
（时间：5月27日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：熊志刚，北京恒安风控总经理。2011年带领团队开创了国内房地产信托投后管理行业，为多家信托公司和银行等提供专业服务，累计服务信托产品规模过千亿。深耕房地产投资风险管理领域，提供专项咨询、开发投后管理、项目托管、运营投后管理、退出清算、财务顾问服务，累计管理项目规模过三千亿，成为行业首家获得ISO9001"金融风险管理服务”认证的专业机构。伴随十几个风险化解项目的落地，恒安风控沉淀了丰富的实操经验，建立了完整的风险化解业务体系，为国内外投资机构、各类金融机构、房地产开发企业及政府等客户提供全流程、定制化的风险管理解决方案。
一、房地产开发项目风险成因解析
（一）销售市场下行
（二）融资环境继续恶化
（三）挪用预售资金
（四）表外融资或担保引起债务纠纷
二、房地产开发项目风险化解模式与优缺点
（一）债权转让
（二）底层资产转让
（三）盘活项目
三、盘活项目的操作程序
（一）风险评估
——摸清家底：经营净现金流、处置所得、重大问题与应对
1、合规风险
（1）项目公司诉讼调查
（2）建设手续合规调查
（3）税费合规调查
（4）销售合规性调查
2、工程建设及成本风险
（1）工程计划表
（2）工程进度线
（3）工程总投
（4）工程成本线
3、销售风险
（1）销售数据核查
（2）营销方式调查
（3）工抵房/体外售房调查
（4）销售问题诊断
（5）退房/维权/索赔调查
4、财务风险
（1）收入端核查
（2）支出端核查
（3）关联方往来款核查
5、政策和市场风险
6、方案对比风险：续建开发/现状处置
7、重大问题与应对
（二）处置模式决策
——基于项目风险评估和金融机构自身机制确定风险处置模式
（三）接盘谈判
——以打促谈、拉打结合、隔离风险，结构多样化
（四）项目接管
——全方位接管，全面深入分析，形成接管报告
1、接收事项清单
2、核查事项清单
3、调整事项清单
（五）确定开发模式（代建+代管模式/托管模式）
1、提交接管报告
2、模式论证
3、品牌代建方选聘:代建方/代管/托管
（六）项目管理
1、决策机制
（1）金融机构内部决策机制与授权
（2）项目公司沟通决策平台
（3）经营事项授权与审批机制
2、成本 - 进度 - 质量
3、销售、回款、交房
4、清盘：财务/资产/质保/清算
四、案例——
（一）成都某超级大盘
—— 主体暴雷，净现金流为负
（二）团泊湖某项目（二期）
——主体暴雷，资金链断裂
（三）昆山某项目（二期）
——公司瘫痪，项目资金紧张
五、互动答疑
第三讲、房地产企业破产重整“投，融，管，退”全链条实务与案例
（时间：5月28日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。二十多年银行资产保全工作经验，历任工商银行、恒丰银行、上海银行及知名民营资产管理有限公司苏南区域总监。拥有丰富的不良资产单体项目尤其是房地产项目投资经验，曾负责主持安徽、江苏多个房地产项目的破产重整及债务重组。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
（一）项目来源渠道
（二）前期尽职调查及成本测算
（三）前期加强与法院及破产管理人的协调沟通
（四）税务筹划
1、企业所得税筹划
2、土地增值税筹划及税务风险
3、合理合法避税的途径
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
（一）融前调查
（二）融时审查
（三）融后检查
（四）合规问责
（五）风险预警
（六）预案措施
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
（一）关于重整方企业登记、变更、股权转让等手续要点
1、需将破产企业在国家企业信用信息公示系统中，移除出经营异常范围
2、填制公司登记（备案）申请书
3、提供破产企业股东会决议
4、公司类型和注册地变更
5、提供重整投资方新申请登记企业的股东会决议
6、提供法院文书
（二）久悬睡眠账户的销户工作
1、前期尽调时梳理久悬睡眠账户的销户工作
2、撤销基本账户的前置程序
3、管理人、法院联动机制
（三）关于重整投资方企业变更税务备案的工作流程
1、基本信息变更
2、重整前的公司类型为台港澳法人独资
3、2016年4月30日前老项目
4、预缴土地增值税
（四）关于删除破产公司在全国失信被执行人名单信息的工作
1、理论依据
2、具体步骤
（五）国土、住建部门信用修复中的风险隐患
1、土地、在建工程他项权证解除的风险隐患
2、备案合同查封撤销
3、房地产市场信息系统平台解除备案合同登记
（六）住建规划消防防震部门信用修复中的风险隐患
（七）问题总结及解决措施
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑
第四讲、困境房地产的重整投资、尽职调查、投资结构及退出路径
（时间：5月28日下午14:00-17:00 ）
· 主讲嘉宾：邱文宇律师，德禾翰通律师事务所管理合伙人，上海交通大学凯原法学院兼职硕导，上海高级金融学院金融MBA业界导师。从事不良资产领域服务20年，带领团队参与过的项目总标的已超过人民币1000亿元。邱律师具有知名法学院和商学院的双重教育背景，除法律服务外，还经常为客户提供交易项目在商业和投资角度的独特见解，并入选国际知名法律杂志《商法》（China Business Law Journal）2022年度The A-List法律精英榜单。
一、困境房地产项目典型特征和形成原因
（一）典型特征
1、债权债务关系复杂
2、企业内部管理混乱
3、项目难以复工建设
4、群体性事件易发多发
5、债务人自救途径已穷尽
（二）形成原因
1、项目自身存在问题
2、股东或实控人出现问题
3、政策因素
4、其他不可控因素
二、投资人如何参与房地产企业的重整
（一）重整投资人
1、一般流程
2、优势与劣势
（二）共益债投资人
1、一般流程
2、优势与劣势
（三）复合身份
三、困境房地产项目的尽职调查
（一）项目尽职调查
1、八大方面的尽调内容
2、重点关注事项
（二）项目公司（破产企业）尽职调查
四、常见投资结构及退出路径
（一）常见投资结构和模式
（二）交易结构和退出途经
五、成功重整的必要条件
（一）天时
（二）地利
（三）人和
六、经典案例分享
（一）项目简介
（二）时间进度
（三）重整方案
（四）项目总结
七、对2023年不良房地产市场的思考
（一）市场上缺的是什么？
（二）给投资机构的建议
八、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
▼
http://file.tax100.com/o/202305/23/499_1684771818264.jpg?width=640&size=49180
http://file.tax100.com/o/202305/23/260_1684771818450.png?width=1080&size=234678
http://file.tax100.com/o/202305/23/286_1684771818652.png?width=1080&size=267676
http://file.tax100.com/o/202305/23/698_1684771818871.png?width=1080&size=157253
往期推荐
2亿标的不良资产处置经典案例拆解
不良资产处置迎来巨大市场机会：趋势、原因和背景
收益率高达588% 万亿破产重整市场的道与术
不良资产剥离与重组及尽调详解
如何挑选不良资产包？
不良资产转让的相关政策法规
关于金融不良资产转让，司法拍卖的最新规定！
金融资产管理公司处置不良资产的7大方式
http://file.tax100.com/o/202305/23/186_1684771819053.gif?width=400&size=94782 戳下面的 阅读原文，更有料！
页:
[1]