困境地产企业保交楼的融资出路
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在清理债务的不同阶段，债务人融资可分为尚未进入破产程序时的债务重组、预重整两阶段的“类共益债融资”，以及破产程序阶段的“共益债融资”。其中，后者的法律规定更为明确清晰，司法实践也更活跃。
共益债融资的法律依据主要来源于《企业破产法》第二十六条、第四十二条第四项和《破产法解释（三）》第二条规定，即债务人在破产申请受理后，经债权人会议决议通过或者法院许可，可以为继续营业而借款，并参照有关共益债务的法律规定获得特定的优先偿还顺位。
相对应的，困境地产项目公司进入破产程序后，可以为其继续营业——即销售未售商品房并保障交付合格房屋——而借款。据此，资金方在向债务人提供共益债融资时应当审查债务人是否同时具备以下条件，以保障其通过融资行为所获得的债权在破产程序中获得有利的还款顺位：
1 时间性条件，相关融资法律关系应当发生或者履行于破产申请受理后；
2 程序性条件，融资行为应当根据其所处时间范围分别获得债权人会议或者人民法院的批准；
3 共益性条件，融得资金应当用于保障地产项目的竣工验收和交付使用。
《破产法解释（三）》将《企业破产法》的有关共益债务规定作了扩大解释，明确了相关融资行为可以“参照”适用共益债务的清偿顺位，通过司法确认的方式保障了投资人提供共益债融资所形成的债权享有仅劣后于有财产担保债权的清偿顺位，激活了共益债融资市场。最终，债务人能够续建地产项目，在建工程转化为可售房源的价值有所提升，且全体债权人的偿债资源也更为丰富。
因在大量地产项目陷入困境，各地保交楼的压力骤然升级，投资人审慎观望的情况下，轻易进入破产程序将可能导致债务人无法在法定的重整程序期限（受理后六个月加延长期三个月）内招募到适格的投资人。为维护债务人财产价值和维持社会稳定，城投企业和部分投资人可能需要在债务人进入破产程序前，即向其提供资金支持，由此形成“类共益债融资”。
若债务人已经进入预重整程序，则投资人所提供的资金在满足共益债融资程序性、共益性条件的情况下，可以根据最高院和各地的司法政策被认定为参考“共益债融资”处理，目前已有深圳、郑州、苏州等十几个地区的法院在其预重整程序相关政策文件中对融资行为作出了“参照”适用共益债务清偿的规定。若债务人未进入预重整程序，则司法实践通常不予认定投资人在预重整受理前投入的资金具备共益债务的性质，但亦存在杭州中院作出的（2017）浙01民终5761号、广东德庆县法院（2018）粤1226民初873号等民事判决将符合一定条件（例如政府指定、管理人追认等）的资金投入，认定“参考”共益债务偿还。
风险与困境
当前的共益债融资仍然存在法律规定的不甚完善而引发的风险。
首先，即便融资被认定为共益债务，法律与司法解释仍存在出入。《破产法解释（三）》规定共益债务融资优先于“普通破产债权”，而《企业破产法》规定共益债务的清偿顺位仅劣后于有财产担保的破产债权。其次，司法解释和部分判决对类共益债融资的时间性条件做了灵活处理，存在认定上的不确定性。最后，法律规定管理人可以对债务人的融资设定财产担保，但是通常债务人作为地产开发项目公司，其财产的融资属性早已被耗尽，鲜有剩余担保价值。
投资建议
笔者建议，如果确有必要在破产受理前对债务人提供融资的，应当视情况做到以下几点：
1 为代垫工程款进行融资的，应当就融资方介入后，破产受理前形成的工程款债权分期分笔与债务人、施工单位达成债权转让协议。由债务人与施工单位确认债权后，出资方以受让工程款债权为基础法律关系向施工单位支付工程款（实践中应当注意转让风险）；
2 融资行为应获得主要大额普通债权人的书面认可，或者在预重整程序中得到管理人或者法院的书面认可；
3 共益债融资可结合重整投资，即前期通过债权融资方式维持项目续建，后期通过重整投资取得债务人的控制权，实现对债务人开发项目的整体把控。
来源：北京市竞天公诚律师事务所 作者：王振翔
启金智库 将于 2023年5月27-28日（周六/日）在 上海 举办《房地产不良（烂尾楼）风险处置、债务重组、重整投资与项目盘活实务案例专题培训》特邀 上海东兴投资业务部门负责人 何煜、北京恒安风控总经理 熊志刚、常州云鼎创始人/总裁 郭浙生、德禾翰通律师事务所管理合伙人 邱文宇，4位行业实战一线资深人士主讲，深度分享宝贵经验和实务案例，诚邀您的加入！
【课程提纲】
第一讲、烂尾楼投资的实操经验、关键要素、共益债投资实务与案例
（时间：5月27日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：何 煜，上海东兴投资业务部门负责人 ，专注于金融风险处置、特殊机遇投资、破产重整投资。
一、烂尾楼投资：机遇与挑战
（一）面临的主要复杂问题解析
（二）多方参与主体介绍
（三）机遇与挑战
二、破产类型：投资人眼中的破产
（一）司法角度
（二）投资人角度
（三）破产分类解析
1、破产清算-实务案例
2、破产和解-实务案例
3、破产重整-实务案例
（四）破产重整各种形式解析及案例
1、续建式重整
2、出售式重整
3、清算式重整
(五）预重整的应用及案例
三、关键要素：投资必须要知道的细节及方案
（一）资金匹配
（二）政策支持
（三）工程遗留和造价
（四）销售及市场
（五）信用修复
（六）税务筹划
四、投资方式：如何参与烂尾楼投资
（一）投资参与方式与实操
1、共益债——交易架构与案例
2、偿债收购——交易架构与案例
3、承债收购——交易架构与案例
4、资产收购——交易架构与案例
（二）各方式优劣势比较分析
（三）重整投资的实操流程
1、初期——判断/方案/匹配/整合等
2、推进期——尽调/谈判/合作方/方案确认等
3、落地期——过会/正式方案/保证金/府院联动/债权人大会/裁定等
4、重整执行期——监管/管理/进度/资金收回
（四）风控措施
1、法院裁定
2、再开发条件
3、抵押
4、投后管理
（五）清偿顺序
（六）其他准备
五、共益债：财务投资者的利器
（一）交易架构
（二）优先顺序
（三）改善措施
（四）方案要素
（五）风控措施
六、互动答疑
第二讲、房地产开发项目风险处置与项目盘活实务操作程序与案例
（时间：5月27日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：熊志刚，北京恒安风控总经理。2011年带领团队开创了国内房地产信托投后管理行业，为多家信托公司和银行等提供专业服务，累计服务信托产品规模过千亿。
一、房地产开发项目风险成因解析
（一）销售市场下行
（二）融资环境继续恶化
（三）挪用预售资金
（四）表外融资或担保引起债务纠纷
二、房地产开发项目风险化解模式与优缺点
（一）债权转让
（二）底层资产转让
（三）盘活项目
三、盘活项目的操作程序
（一）风险评估
——摸清家底：经营净现金流、处置所得、重大问题与应对
1、合规风险
（1）项目公司诉讼调查
（2）建设手续合规调查
（3）税费合规调查
（4）销售合规性调查
2、工程建设及成本风险
（1）工程计划表
（2）工程进度线
（3）工程总投
（4）工程成本线
3、销售风险
（1）销售数据核查
（2）营销方式调查
（3）工抵房/体外售房调查
（4）销售问题诊断
（5）退房/维权/索赔调查
4、财务风险
（1）收入端核查
（2）支出端核查
（3）关联方往来款核查
5、政策和市场风险
6、方案对比风险：续建开发/现状处置
7、重大问题与应对
（二）处置模式决策
——基于项目风险评估和金融机构自身机制确定风险处置模式
（三）接盘谈判
——以打促谈、拉打结合、隔离风险，结构多样化
（四）项目接管
——全方位接管，全面深入分析，形成接管报告
1、接收事项清单
2、核查事项清单
3、调整事项清单
（五）确定开发模式（代建+代管模式/托管模式）
1、提交接管报告
2、模式论证
3、品牌代建方选聘:代建方/代管/托管
（六）项目管理
1、决策机制
（1）金融机构内部决策机制与授权
（2）项目公司沟通决策平台
（3）经营事项授权与审批机制
2、成本 - 进度 - 质量
3、销售、回款、交房
4、清盘：财务/资产/质保/清算
四、案例——
（一）成都某超级大盘
—— 主体暴雷，净现金流为负
（二）团泊湖某项目（二期）
——主体暴雷，资金链断裂
（三）昆山某项目（二期）
——公司瘫痪，项目资金紧张
五、互动答疑
第三讲、房地产企业破产重整“投，融，管，退”全链条实务与案例
（时间：5月28日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。二十多年银行资产保全工作经验，历任工商银行、恒丰银行、上海银行及知名民营资产管理有限公司苏南区域总监。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
（一）项目来源渠道
（二）前期尽职调查及成本测算
（三）前期加强与法院及破产管理人的协调沟通
（四）税务筹划
1、企业所得税筹划
2、土地增值税筹划及税务风险
3、合理合法避税的途径
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
（一）融前调查
（二）融时审查
（三）融后检查
（四）合规问责
（五）风险预警
（六）预案措施
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
（一）关于重整方企业登记、变更、股权转让等手续要点
1、需将破产企业在国家企业信用信息公示系统中，移除出经营异常范围
2、填制公司登记（备案）申请书
3、提供破产企业股东会决议
4、公司类型和注册地变更
5、提供重整投资方新申请登记企业的股东会决议
6、提供法院文书
（二）久悬睡眠账户的销户工作
1、前期尽调时梳理久悬睡眠账户的销户工作
2、撤销基本账户的前置程序
3、管理人、法院联动机制
（三）关于重整投资方企业变更税务备案的工作流程
1、基本信息变更
2、重整前的公司类型为台港澳法人独资
3、2016年4月30日前老项目
4、预缴土地增值税
（四）关于删除破产公司在全国失信被执行人名单信息的工作
1、理论依据
2、具体步骤
（五）国土、住建部门信用修复中的风险隐患
1、土地、在建工程他项权证解除的风险隐患
2、备案合同查封撤销
3、房地产市场信息系统平台解除备案合同登记
（六）住建规划消防防震部门信用修复中的风险隐患
（七）问题总结及解决措施
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑
第四讲、困境房地产的重整投资、尽职调查、投资结构及退出路径
（时间：5月28日下午14:00-17:00 ）
· 主讲嘉宾：邱文宇律师，德禾翰通律师事务所管理合伙人，上海交通大学凯原法学院兼职硕导，上海高级金融学院金融MBA业界导师。
一、困境房地产项目典型特征和形成原因
（一）典型特征
1、债权债务关系复杂
2、企业内部管理混乱
3、项目难以复工建设
4、群体性事件易发多发
5、债务人自救途径已穷尽
（二）形成原因
1、项目自身存在问题
2、股东或实控人出现问题
3、政策因素
4、其他不可控因素
二、投资人如何参与房地产企业的重整
（一）重整投资人
1、一般流程
2、优势与劣势
（二）共益债投资人
1、一般流程
2、优势与劣势
（三）复合身份
三、困境房地产项目的尽职调查
（一）项目尽职调查
1、八大方面的尽调内容
2、重点关注事项
（二）项目公司（破产企业）尽职调查
四、常见投资结构及退出路径
（一）常见投资结构和模式
（二）交易结构和退出途经
五、成功重整的必要条件
（一）天时
（二）地利
（三）人和
六、经典案例分享
（一）项目简介
（二）时间进度
（三）重整方案
（四）项目总结
七、对2023年不良房地产市场的思考
（一）市场上缺的是什么？
（二）给投资机构的建议
八、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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