安徽又一房企破产！涉案金额高达千万！多个实力房企资金压力巨大！房企陷“黑铁时代”
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安徽一房企破产！涉案金额高达千万
近日，小编在人民法院公告网上看到安徽光上投资有限责任公司被安徽省淮北市中级人民法院裁定受理破产。
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公告内容显示，被申请人安徽光上投资有限责任公司不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务，但其公司具有重整价值和可能性，现有投资人愿收购并投资光上公司为由，申请对该公司进行预重整。
http://file.tax100.com/o/202305/22/382_1684717876400.png?width=668&size=256283
从企查查可以看到：安徽光上投资有限责任公司是淮北市重点招商企业，成立于2003年，注册资金3000万元，公司经营范围有：房地产开发；园林绿化等。
http://file.tax100.com/o/202305/22/301_1684717876645.png?width=1080&size=144549
此外，该企业有裁判文书记录70条，案件总金额为3635.61万元。
http://file.tax100.com/o/202305/22/427_1684717876838.png?width=532&size=22974
除此之外，安徽多个房企面临破产危机……
NO.2 | 贰
安徽又2家开发商破产重整
这段时间以来，房地产行业不平静。据人民法院公告网的数据，开年至今已有87家房地产相关企业发布了破产公告，相当于每1.5天就有一家房企破产。
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放眼望去，有的因为无法清偿到期债务，有的负债过高，有的资金链断裂，最终纷纷申请破产清算，名下房产、土地惨遭处理。
仅安徽就有多家房企爆出破产消息。分别是六安祥和房地产有限责任公司、泗县宏鑫房地产开发有限公司。
六安祥和房地产有限责任公司
六安祥和房地产开发有限责任公司于2005年05月10日成立。
http://file.tax100.com/o/202305/22/921_1684717877197.png?width=494&size=238829
根据爱企查信息显示，六安祥和房地产开发有限责任公司被列为失信人、被执行人等多个标签傍身。自身风险高达114条。
http://file.tax100.com/o/202305/22/754_1684717877737.png?width=459&size=24460
泗县宏鑫房地产开发有限公司
泗县宏鑫房地产开发有限公司于2009年03月11日成立。法定代表人秦晓兰，公司经营范围包括：房地产开发，商品房等。
http://file.tax100.com/o/202305/22/637_1684717878054.png?width=491&size=239656
根据爱企查信息显示，泗县宏鑫房地产开发有限公司被列为失信人、被执行人等多个标签傍身。
http://file.tax100.com/o/202305/22/202_1684717878516.png?width=844&size=45783
在爱企查上看到泗县宏鑫房地产开发有限公司裁判文书高达277条。
即使在2022年，仍不断有纠纷案件、民间借贷纠纷裁定书等信息公布。
NO.3 | 叁
多个实力房企资金压力巨大
纵观知名房企，日子也不好过，自从三道红线给房企融资上了“紧箍咒”，贷款融资渠道收紧、买房首付款审核趋严等众多“组合拳”打出来，房地产行业资金紧张，可以说是进入洗牌阶段。
01
北京鸿坤伟业官宣违约
5月10日，北京鸿坤伟业房地产开发有限公司发布公告称，公司未能于4月8日按时偿还BJHKWY14.7510/08/22票据项下14,233,750美元的利息，且目前30天的宽限期已过，公司未能在宽限期届满前付款，因此发生违约事件。
截至公告日，票据的未偿本金总额为1.93亿美元，利率14.75%，到期日为2022年10月8日，用于为在岸债务进行再融资和一般公司用途。由香港理想投资有限公司发行，鸿坤伟业提供无条件且不可撤销担保。
02
合景泰富7.5亿“甩卖”上海4个项目
5月14日晚间，合景泰富集团（HK01813，股价0.84港元，市值28.72亿港元）发布内幕消息公告表示，集团2024年1月票据本金金额的15%连同其应计及未付利息于强制赎回日期到期及应付。截至公告日，合景泰富尚未支付该部分本金1.19亿美元（约合人民币8.27亿元），构成违约事件。
合景泰富表示，鉴于目前的挑战，应为其所有持份者的利益实时探寻目前境外债务状况的全面解决方案，以确保集团可持续经营。
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图片来源：合景泰富集团公告
公告显示，合景泰富现正与潜在候选人讨论担任财务顾问的角色，以评估集团的资本架构、流动资金及探寻所有可行的解决方案，籍以缓解当前的流动资金问题，并尽快为所有持份者达成最佳的解决方案。
据悉，合景已委聘盛德律师事务所作为其法律顾问以提供支持，为制定当前境外债务状况的全面解决方案作准备。
5月14日，合景泰富内部人士向《每日经济新闻》记者透露，目前公司经营和运营一切正常，近期的债务安排对上市公司的影响不大。
此前，合景泰富一直坚持还债，无论在境内还是境外都未出现违约。截至2022年12月31日，合景泰富全年共兑付包括境内债券、CMBS及ABS本金合计75.44亿元，境外美元债券3.63亿美元，及12.84亿港元银团贷款，合计人民币约113亿元。
03
力高集团
2022年12月29日晚间，力高集团（01622.HK）发布公告称，2022年上半年合约销售出现较大下滑。自第三季度以来，行业合约销售和流动性进一步走低。
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为缓解资金流动性问题，力高集团表示正在考虑各种措施。包括尽最大的努力保证正常运营及交楼；继续落实措施加速其在建物业及已完工物业的预售及销售，并且加快回笼应收取的销售所得款项和合约资产；继续采取积极措施控制行政成本及把控资本开支等。
鉴于流动资金有压力，力高集团还宣布，将暂停其境外债务付款，该等未付款可能会导致集团债权人要求加快偿还其债务。于本公告日期，集团尚未收到有关加快境外还款的任何通知。
财务数据显示，截至11月30日止11个月，力高集团附属公司及合营公司实现的合约销售约为255.47亿元，建筑面积约299.25万平方米。2022年上半年总营业收入为99.69亿元，同比增长9.2%；毛利为11.44亿元，同比下降50%；毛利率11.47%，同比下降13.33%。
另外，截至2022年6月30日，力高集团资产负债率为81.07%，流动负债约554.2亿元，非流动负债约118.8亿元。
企业预警通显示，目前力高集团流通中资美元债共有6只。其中，GTD06/01/2023CNY为最近到期债权，该债券将于2023年1月6日到期，债券余额为6亿美元，发行架构为直接发行+担保，发行票息为10.5%。
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04
德信中国
12月5日，德信中国控股有限公司(简称“德信中国”)发布公告称，旗下2022年12月票据已于12月3日到期，该票据自联交所退市。
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公告显示，上述票据为德信中国旗下唯一存续美元债“2022年12月到期9.95%优先票据”。该票据于12月3日到期，存续金额为3.483亿美元，最低接纳金额为3.1347亿美元。
德信中国表示，2022年12月票据所有未偿付本金额及其应计未付利息，已于12月3日到期日到期并应支付。由于到期日为非营业日，根据2022年12月票据的条款，付款到期日为12月5日，故公司尚未支付未偿付本金3.483亿美元及其利息，但目前交换要约正在进行中。此外，上述情况不会对集团的业务运营产生任何潜在重大影响。
结 语
房企债务重组完成之后，中长期的“回血”自救才是关键。出险房企仍应以保交付为主要目标，积极营销、促进销售去化及现金回笼，修复基本盘，依靠销售回款提升自身“造血能力”，才能真正摆脱困境。
来源：网络综合
启金智库 将于 2023年5月27-28日（周六/日）在 上海 举办《房地产不良（烂尾楼）风险处置、债务重组、重整投资与项目盘活实务案例专题培训》特邀 上海东兴投资业务部门负责人 何煜、北京恒安风控总经理 熊志刚、常州云鼎创始人/总裁 郭浙生、德禾翰通律师事务所管理合伙人 邱文宇，4位行业实战一线资深人士主讲，深度分享宝贵经验和实务案例，诚邀您的加入！
【课程提纲】
第一讲、烂尾楼投资的实操经验、关键要素、共益债投资实务与案例
（时间：5月27日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：何 煜，上海东兴投资业务部门负责人 ，专注于金融风险处置、特殊机遇投资、破产重整投资。
一、烂尾楼投资：机遇与挑战
（一）面临的主要复杂问题解析
（二）多方参与主体介绍
（三）机遇与挑战
二、破产类型：投资人眼中的破产
（一）司法角度
（二）投资人角度
（三）破产分类解析
1、破产清算-实务案例
2、破产和解-实务案例
3、破产重整-实务案例
（四）破产重整各种形式解析及案例
1、续建式重整
2、出售式重整
3、清算式重整
(五）预重整的应用及案例
三、关键要素：投资必须要知道的细节及方案
（一）资金匹配
（二）政策支持
（三）工程遗留和造价
（四）销售及市场
（五）信用修复
（六）税务筹划
四、投资方式：如何参与烂尾楼投资
（一）投资参与方式与实操
1、共益债——交易架构与案例
2、偿债收购——交易架构与案例
3、承债收购——交易架构与案例
4、资产收购——交易架构与案例
（二）各方式优劣势比较分析
（三）重整投资的实操流程
1、初期——判断/方案/匹配/整合等
2、推进期——尽调/谈判/合作方/方案确认等
3、落地期——过会/正式方案/保证金/府院联动/债权人大会/裁定等
4、重整执行期——监管/管理/进度/资金收回
（四）风控措施
1、法院裁定
2、再开发条件
3、抵押
4、投后管理
（五）清偿顺序
（六）其他准备
五、共益债：财务投资者的利器
（一）交易架构
（二）优先顺序
（三）改善措施
（四）方案要素
（五）风控措施
六、互动答疑
第二讲、房地产开发项目风险处置与项目盘活实务操作程序与案例
（时间：5月27日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：熊志刚，北京恒安风控总经理。2011年带领团队开创了国内房地产信托投后管理行业，为多家信托公司和银行等提供专业服务，累计服务信托产品规模过千亿。
一、房地产开发项目风险成因解析
（一）销售市场下行
（二）融资环境继续恶化
（三）挪用预售资金
（四）表外融资或担保引起债务纠纷
二、房地产开发项目风险化解模式与优缺点
（一）债权转让
（二）底层资产转让
（三）盘活项目
三、盘活项目的操作程序
（一）风险评估
——摸清家底：经营净现金流、处置所得、重大问题与应对
1、合规风险
（1）项目公司诉讼调查
（2）建设手续合规调查
（3）税费合规调查
（4）销售合规性调查
2、工程建设及成本风险
（1）工程计划表
（2）工程进度线
（3）工程总投
（4）工程成本线
3、销售风险
（1）销售数据核查
（2）营销方式调查
（3）工抵房/体外售房调查
（4）销售问题诊断
（5）退房/维权/索赔调查
4、财务风险
（1）收入端核查
（2）支出端核查
（3）关联方往来款核查
5、政策和市场风险
6、方案对比风险：续建开发/现状处置
7、重大问题与应对
（二）处置模式决策
——基于项目风险评估和金融机构自身机制确定风险处置模式
（三）接盘谈判
——以打促谈、拉打结合、隔离风险，结构多样化
（四）项目接管
——全方位接管，全面深入分析，形成接管报告
1、接收事项清单
2、核查事项清单
3、调整事项清单
（五）确定开发模式（代建+代管模式/托管模式）
1、提交接管报告
2、模式论证
3、品牌代建方选聘:代建方/代管/托管
（六）项目管理
1、决策机制
（1）金融机构内部决策机制与授权
（2）项目公司沟通决策平台
（3）经营事项授权与审批机制
2、成本 - 进度 - 质量
3、销售、回款、交房
4、清盘：财务/资产/质保/清算
四、案例——
（一）成都某超级大盘
—— 主体暴雷，净现金流为负
（二）团泊湖某项目（二期）
——主体暴雷，资金链断裂
（三）昆山某项目（二期）
——公司瘫痪，项目资金紧张
五、互动答疑
第三讲、房地产企业破产重整“投，融，管，退”全链条实务与案例
（时间：5月28日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。二十多年银行资产保全工作经验，历任工商银行、恒丰银行、上海银行及知名民营资产管理有限公司苏南区域总监。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
（一）项目来源渠道
（二）前期尽职调查及成本测算
（三）前期加强与法院及破产管理人的协调沟通
（四）税务筹划
1、企业所得税筹划
2、土地增值税筹划及税务风险
3、合理合法避税的途径
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
（一）融前调查
（二）融时审查
（三）融后检查
（四）合规问责
（五）风险预警
（六）预案措施
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
（一）关于重整方企业登记、变更、股权转让等手续要点
1、需将破产企业在国家企业信用信息公示系统中，移除出经营异常范围
2、填制公司登记（备案）申请书
3、提供破产企业股东会决议
4、公司类型和注册地变更
5、提供重整投资方新申请登记企业的股东会决议
6、提供法院文书
（二）久悬睡眠账户的销户工作
1、前期尽调时梳理久悬睡眠账户的销户工作
2、撤销基本账户的前置程序
3、管理人、法院联动机制
（三）关于重整投资方企业变更税务备案的工作流程
1、基本信息变更
2、重整前的公司类型为台港澳法人独资
3、2016年4月30日前老项目
4、预缴土地增值税
（四）关于删除破产公司在全国失信被执行人名单信息的工作
1、理论依据
2、具体步骤
（五）国土、住建部门信用修复中的风险隐患
1、土地、在建工程他项权证解除的风险隐患
2、备案合同查封撤销
3、房地产市场信息系统平台解除备案合同登记
（六）住建规划消防防震部门信用修复中的风险隐患
（七）问题总结及解决措施
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑
第四讲、困境房地产的重整投资、尽职调查、投资结构及退出路径
（时间：5月28日下午14:00-17:00 ）
· 主讲嘉宾：邱文宇律师，德禾翰通律师事务所管理合伙人，上海交通大学凯原法学院兼职硕导，上海高级金融学院金融MBA业界导师。
一、困境房地产项目典型特征和形成原因
（一）典型特征
1、债权债务关系复杂
2、企业内部管理混乱
3、项目难以复工建设
4、群体性事件易发多发
5、债务人自救途径已穷尽
（二）形成原因
1、项目自身存在问题
2、股东或实控人出现问题
3、政策因素
4、其他不可控因素
二、投资人如何参与房地产企业的重整
（一）重整投资人
1、一般流程
2、优势与劣势
（二）共益债投资人
1、一般流程
2、优势与劣势
（三）复合身份
三、困境房地产项目的尽职调查
（一）项目尽职调查
1、八大方面的尽调内容
2、重点关注事项
（二）项目公司（破产企业）尽职调查
四、常见投资结构及退出路径
（一）常见投资结构和模式
（二）交易结构和退出途经
五、成功重整的必要条件
（一）天时
（二）地利
（三）人和
六、经典案例分享
（一）项目简介
（二）时间进度
（三）重整方案
（四）项目总结
七、对2023年不良房地产市场的思考
（一）市场上缺的是什么？
（二）给投资机构的建议
八、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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