共益债投资人如何参与房企破产重整及的权益保障
?点击领取【破产重组法律法规汇编】从共益债的投资模式来看，共益债务作为资金来源，无非是考虑资金是用于什么，一般可总结为收股权、建项目、收债权。
（一）共益债+工程续建
该种模式下，如共益债投资方自身拥有项目建设、管理经验，则一般是以资金+建设+销售运营的方式展开，资金用于支付破产费用、工程续建款及刚兑清偿资金，同时投资方也作为工程续建方和项目管理受托方，负责项目续建或者招商运营、销售管理等。此种投资模式下，共益债投资人对整体项目的把控程度较高，但对投资人的要求也相对提高，不再是简单的资金需求，还要关注后期项目续建及运营销售。绿庭投资纾困悦合置业过程中，便使用了此种投资方式，成功撬动悦合国际广场项目。那么在共益债投资方仅是资金方的情况下，后续项目建设还需要由原建设单位或新招募建设单位进行建设，而项目销售和运营需要政府、管理人和法院着重关注，这关乎项目偿债资源的实现和债权人、共益债投资人的权益保障。
（二）共益债+股权投资
股权型投资模式是指投资人以受让债务人股权或增资入股方式成为债务人的股东，以股东身份参与破产重整程序。共益债投资人可选择在公开招募过程中直接参与，在重整计划通过后支付投资款项，完成股权工商变更登记。亦可前期以共益债务方式进入，约定在转股条件达成后从共益债权人转为股东。该种模式下，投资人需根据项目情况及后续复建、运营作出股东或债权人的身份安排。
（三）共益债+债权收购
根据《企业破产法》第四十二条及《破产法解释三》第二条的相关规定，共益债投资款项不能优先于此前债务人已就特定财产享有担保的债权。倘若投资人要求共益债优先于已存在的有财产担保债权、建设工程价款优先权等优先债权，则需取得以上债权人的承诺，而这要建立在完善可行的续建方案和偿债计划的基础上。一般投资人在起初介入时无法拿出可行的方案，在优先权人担心自身权益无法保障的情况下，双方有可能陷入博弈僵局。而共益债+债权收购投资模式就能提供解决上述问题的思路，即共益债投资人在重整程序中以快速变现的交易价格收购或部分收购建设工程价款优先权或抵押权，收购完成后再以此债转股，推动后续项目续建、盘活，那么这种方案下的优劣势也很明显，就是花钱解决问题。在投资人不能提供充裕资金时，还是建议与主要债权人就后期续建、运营及偿债安排方面拿出可行的方案，争取在共同利益下取得债权人的同意，这也是重整的魅力，大家在冷静面对客观现实的情况下，做出最有利于自己的选择。
共益债投资人权益保障
共益债投资优势良多，但收益与风险共存是任何一项投资的特点，尤其在房地产企业重整中，资金不再是唯一的救世主，最终的成功还需要将资金转换成可交付的项目，可交付的项目还需变现成现金，如不能最终赋予资产流动性，投资人及债权人最终的权益实现还差临门一脚，因此，在做投资前还应着重关注以下几个方面：
（一）优先选择政府支持的项目
目前在中央强调“保交楼、稳民生”的背景下，多地政府已采取相应措施作出响应，例如郑州市出台房企纾困基金设立运作方案；遂宁和咸阳出台“一对一”房企帮扶政策。由于房产涉及民生问题，并且房地产企业重整大多涉及项目续建和交付，项目续建过程存在周期长、利益多元、行政许可、审批庞杂的特点，如有政府支持，帮助投资人与其他政府工作部门协调，将会在项目许可、审批、社会维稳层面为整体项目建设、交付提供极大支撑。
（二）提前尽调了解项目状况
为准确研判项目概况和风险，投资人应在参与投资前聘请专业机构对企业项目状况、区位环境、资产价值、债务结构、重整费用等方面进行详细了解。在此基础上，考虑投入成本和企业价值，并提前与主要债权人、续建方等重点主体对接沟通，提出可行有效的债权清偿方案及后期运管方案。
（三）完成共益债的认定程序
在明确投资方式和方案的情况下，签订投资协议、完成重整计划草案，并经过债权人会议表决通过，尚未召开债权人会议的，应当获得人民法院许可。如需优先于其他优先权人，还应取得相应债权人的承诺，或明确就项目增值部分优先偿付。
例如2014年，上海绿庭投资控股集团股份有限公司向上海悦合置业有限公司进行共益债投资，约定投资款由房屋增值部分优先偿付；2019年3月，上海东兴投资控股发展有限公司通过共益债方式向上海悦合置业有限公司投资，其《重整方案》中便规定销售回款的20%用于清偿共益债务，45%用于清偿有财产担保债权。
（四）为投资款项设立担保
一般进入重整的房地产企业几乎已经用尽了自身的融资资源，现有建设用地使用权、在建工程也悉数为债权人设立了抵押担保。那么除现有资产外，投资人还可以通过什么方式设立抵押担保呢？根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十一条，建设用地使用权抵押权人、在建工程抵押权人的抵押权效力不能及于续建部分、新增建筑物及规划中尚未建造的建筑物，因此建议投资人就工程续建部分设立抵押权，以保证清偿顺位的优先性，或者要求债务人企业寻找关联方或第三人，为投资款项提供担保物或承担担保责任。
（五）严格管控确保资金安全
除采取上述保障性措施外，为避免投资款项被挪作他用，保障项目续建，投资人还可以通过其他方式管控资金，比如将投资款项转入专门账户，与债务人财产做充分区分；与管理人协商，让投资人成为资金审批的一环，以确保资金符合约定用途；要求管理人定期披露目标项目建设进展及销售回款情况，并约定销售回款达到一定数额后，提前向投资人清偿等。
《破产法解释三》扩充了共益债务的情形，明确了其优先于普通债权的顺位，但不同于其他行业重整多数解决债务问题和资源问题，房地产企业重整囊括了资金、建设、销售、交付的全部过程，共益债投资人在做项目投资时应当关注整个项目周期，根据个体情况把控重要节点、研判可行的重整方案。
来源：树人律师 ，作者：树人并购团队
启金智库 将于 2023年5月27-28日（周六/日）在 上海 举办《房地产不良（烂尾楼）风险处置、债务重组、重整投资与项目盘活实务案例专题培训》特邀 上海东兴投资业务部门负责人 何煜、北京恒安风控总经理 熊志刚、常州云鼎创始人/总裁 郭浙生、德禾翰通律师事务所管理合伙人 邱文宇，4位行业实战一线资深人士主讲，深度分享宝贵经验和实务案例，诚邀您的加入！
【课程提纲】
第一讲、烂尾楼投资的实操经验、关键要素、共益债投资实务与案例
（时间：5月27日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：何 煜，上海东兴投资业务部门负责人 ，专注于金融风险处置、特殊机遇投资、破产重整投资。
一、烂尾楼投资：机遇与挑战
（一）面临的主要复杂问题解析
（二）多方参与主体介绍
（三）机遇与挑战
二、破产类型：投资人眼中的破产
（一）司法角度
（二）投资人角度
（三）破产分类解析
1、破产清算-实务案例
2、破产和解-实务案例
3、破产重整-实务案例
（四）破产重整各种形式解析及案例
1、续建式重整
2、出售式重整
3、清算式重整
(五）预重整的应用及案例
三、关键要素：投资必须要知道的细节及方案
（一）资金匹配
（二）政策支持
（三）工程遗留和造价
（四）销售及市场
（五）信用修复
（六）税务筹划
四、投资方式：如何参与烂尾楼投资
（一）投资参与方式与实操
1、共益债——交易架构与案例
2、偿债收购——交易架构与案例
3、承债收购——交易架构与案例
4、资产收购——交易架构与案例
（二）各方式优劣势比较分析
（三）重整投资的实操流程
1、初期——判断/方案/匹配/整合等
2、推进期——尽调/谈判/合作方/方案确认等
3、落地期——过会/正式方案/保证金/府院联动/债权人大会/裁定等
4、重整执行期——监管/管理/进度/资金收回
（四）风控措施
1、法院裁定
2、再开发条件
3、抵押
4、投后管理
（五）清偿顺序
（六）其他准备
五、共益债：财务投资者的利器
（一）交易架构
（二）优先顺序
（三）改善措施
（四）方案要素
（五）风控措施
六、互动答疑
第二讲、房地产开发项目风险处置与项目盘活实务操作程序与案例
（时间：5月27日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：熊志刚，北京恒安风控总经理。2011年带领团队开创了国内房地产信托投后管理行业，为多家信托公司和银行等提供专业服务，累计服务信托产品规模过千亿。深耕房地产投资风险管理领域，提供专项咨询、开发投后管理、项目托管、运营投后管理、退出清算、财务顾问服务，累计管理项目规模过三千亿，成为行业首家获得ISO9001"金融风险管理服务”认证的专业机构。伴随十几个风险化解项目的落地，恒安风控沉淀了丰富的实操经验，建立了完整的风险化解业务体系，为国内外投资机构、各类金融机构、房地产开发企业及政府等客户提供全流程、定制化的风险管理解决方案。
一、房地产开发项目风险成因解析
（一）销售市场下行
（二）融资环境继续恶化
（三）挪用预售资金
（四）表外融资或担保引起债务纠纷
二、房地产开发项目风险化解模式与优缺点
（一）债权转让
（二）底层资产转让
（三）盘活项目
三、盘活项目的操作程序
（一）风险评估
——摸清家底：经营净现金流、处置所得、重大问题与应对
1、合规风险
（1）项目公司诉讼调查
（2）建设手续合规调查
（3）税费合规调查
（4）销售合规性调查
2、工程建设及成本风险
（1）工程计划表
（2）工程进度线
（3）工程总投
（4）工程成本线
3、销售风险
（1）销售数据核查
（2）营销方式调查
（3）工抵房/体外售房调查
（4）销售问题诊断
（5）退房/维权/索赔调查
4、财务风险
（1）收入端核查
（2）支出端核查
（3）关联方往来款核查
5、政策和市场风险
6、方案对比风险：续建开发/现状处置
7、重大问题与应对
（二）处置模式决策
——基于项目风险评估和金融机构自身机制确定风险处置模式
（三）接盘谈判
——以打促谈、拉打结合、隔离风险，结构多样化
（四）项目接管
——全方位接管，全面深入分析，形成接管报告
1、接收事项清单
2、核查事项清单
3、调整事项清单
（五）确定开发模式（代建+代管模式/托管模式）
1、提交接管报告
2、模式论证
3、品牌代建方选聘:代建方/代管/托管
（六）项目管理
1、决策机制
（1）金融机构内部决策机制与授权
（2）项目公司沟通决策平台
（3）经营事项授权与审批机制
2、成本 - 进度 - 质量
3、销售、回款、交房
4、清盘：财务/资产/质保/清算
四、案例——
（一）成都某超级大盘
—— 主体暴雷，净现金流为负
（二）团泊湖某项目（二期）
——主体暴雷，资金链断裂
（三）昆山某项目（二期）
——公司瘫痪，项目资金紧张
五、互动答疑
第三讲、房地产企业破产重整“投，融，管，退”全链条实务与案例
（时间：5月28日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。二十多年银行资产保全工作经验，历任工商银行、恒丰银行、上海银行及知名民营资产管理有限公司苏南区域总监。拥有丰富的不良资产单体项目尤其是房地产项目投资经验，曾负责主持安徽、江苏多个房地产项目的破产重整及债务重组。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
（一）项目来源渠道
（二）前期尽职调查及成本测算
（三）前期加强与法院及破产管理人的协调沟通
（四）税务筹划
1、企业所得税筹划
2、土地增值税筹划及税务风险
3、合理合法避税的途径
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
（一）融前调查
（二）融时审查
（三）融后检查
（四）合规问责
（五）风险预警
（六）预案措施
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
（一）关于重整方企业登记、变更、股权转让等手续要点
1、需将破产企业在国家企业信用信息公示系统中，移除出经营异常范围
2、填制公司登记（备案）申请书
3、提供破产企业股东会决议
4、公司类型和注册地变更
5、提供重整投资方新申请登记企业的股东会决议
6、提供法院文书
（二）久悬睡眠账户的销户工作
1、前期尽调时梳理久悬睡眠账户的销户工作
2、撤销基本账户的前置程序
3、管理人、法院联动机制
（三）关于重整投资方企业变更税务备案的工作流程
1、基本信息变更
2、重整前的公司类型为台港澳法人独资
3、2016年4月30日前老项目
4、预缴土地增值税
（四）关于删除破产公司在全国失信被执行人名单信息的工作
1、理论依据
2、具体步骤
（五）国土、住建部门信用修复中的风险隐患
1、土地、在建工程他项权证解除的风险隐患
2、备案合同查封撤销
3、房地产市场信息系统平台解除备案合同登记
（六）住建规划消防防震部门信用修复中的风险隐患
（七）问题总结及解决措施
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑
第四讲、困境房地产的重整投资、尽职调查、投资结构及退出路径
（时间：5月28日下午14:00-17:00 ）
· 主讲嘉宾：邱文宇律师，德禾翰通律师事务所管理合伙人，上海交通大学凯原法学院兼职硕导，上海高级金融学院金融MBA业界导师。从事不良资产领域服务20年，带领团队参与过的项目总标的已超过人民币1000亿元。邱律师具有知名法学院和商学院的双重教育背景，除法律服务外，还经常为客户提供交易项目在商业和投资角度的独特见解，并入选国际知名法律杂志《商法》（China Business Law Journal）2022年度The A-List法律精英榜单。
一、困境房地产项目典型特征和形成原因
（一）典型特征
1、债权债务关系复杂
2、企业内部管理混乱
3、项目难以复工建设
4、群体性事件易发多发
5、债务人自救途径已穷尽
（二）形成原因
1、项目自身存在问题
2、股东或实控人出现问题
3、政策因素
4、其他不可控因素
二、投资人如何参与房地产企业的重整
（一）重整投资人
1、一般流程
2、优势与劣势
（二）共益债投资人
1、一般流程
2、优势与劣势
（三）复合身份
三、困境房地产项目的尽职调查
（一）项目尽职调查
1、八大方面的尽调内容
2、重点关注事项
（二）项目公司（破产企业）尽职调查
四、常见投资结构及退出路径
（一）常见投资结构和模式
（二）交易结构和退出途经
五、成功重整的必要条件
（一）天时
（二）地利
（三）人和
六、经典案例分享
（一）项目简介
（二）时间进度
（三）重整方案
（四）项目总结
七、对2023年不良房地产市场的思考
（一）市场上缺的是什么？
（二）给投资机构的建议
八、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
▼
http://file.tax100.com/o/202305/20/528_1684512620171.jpg?width=640&size=49180
http://file.tax100.com/o/202305/20/420_1684512620337.png?width=1080&size=234678
http://file.tax100.com/o/202305/20/362_1684512620571.png?width=1080&size=267676
http://file.tax100.com/o/202305/20/446_1684512620842.png?width=1080&size=157253
往期推荐
2亿标的不良资产处置经典案例拆解
不良资产处置迎来巨大市场机会：趋势、原因和背景
收益率高达588% 万亿破产重整市场的道与术
不良资产剥离与重组及尽调详解
如何挑选不良资产包？
不良资产转让的相关政策法规
关于金融不良资产转让，司法拍卖的最新规定！
金融资产管理公司处置不良资产的7大方式
http://file.tax100.com/o/202305/20/896_1684512621086.gif?width=400&size=94782 戳下面的 阅读原文，更有料！
页:
[1]