警惕，城投这种融资方式行不通！
?点击领取【资料汇编|城投公司融资模式/运营管理相关文件汇总】一、开篇先来看一则案例
XX集团为扩大资金来源渠道，通过子公司B已建成水厂的供水管网以售后回租的方式进行融资。根据集团资金使用统一安排，融资租赁放款至B公司后统一划转至集团内A公司，融资租赁还款本息也由集团统一调配资金，主要用于支付工程款、农民工代发工资等，由集团的工程代建收入及其他综合收益进行还款。根据会计准则规定，用于融资的固定资产仍在B公司固定资产中核算。通过这种方式，A公司获得融资资金、改善现金流，B公司获得报表资产流动性、均衡税负。
乍一看，这仅属于XX集团财务高度集中管控下的统贷统还的普通融资模式，但深究其源，存在不合规的风险和新增隐债的隐患。看完案例，可能会觉得这种融资方式既可以使得公司获得所需要的流动资金，且又不影响设备正常使用，应该是正常经营的企业会普遍使用的的融资模式。确实，在2022年之前，融资租赁是各大城投平台公司获得经营周转资金的“爱宠”，也是金租公司的主要业务。
二、政策变化导致的合规风险
但在2022年年初，银保监会官网发布了《关于加强金融租赁公司融资租赁业务合规监管有关问题的通知》（以下简称“《通知》”），将这种借“融物”之名、行“融资”之实的业务划归了“整改”范围，进一步引导金融租赁公司找准市场定位、实现差异化发展。这一规定，将案例中的融资行为明确认定为“类信贷”的违规行为。
再来看上述案例，XX集团这种将自有设备、设施等资产以公允价值出售给租赁公司后再从租赁公司租回使用，并按期支付租金的融资租赁方式为售后回租，售后回租方式的融资属于资产的转让，不是属于销售的售后租回交易。也就是说，案例中售后回租的交易不涉及租赁物的实际购买，仅通过签订《资产转让协议书》的方式，将承租人的资产在不改变占有使用权的前提下转让给出租人，由出租人向租赁人支付租赁物价款（贷款本金），并收取相应的租赁手续费（利息）。这种融资方式异化了租赁业务、由于租赁物涉及政府公益类资产，极易形成新增隐债。
《通知》就融资租赁物的适格性问题明确指出，作为租赁物的构筑物，须满足所有权完整且可转移（出卖人出售前依法享有对构筑物的占有、使用、收益和处分权利，且不存在权利瑕疵）、可处置（金融租赁公司可取回、变现）、非公益性、具备经济价值（能准确估值、能为承租人带来经营性收入并偿还租金）的要求。严禁将道路、市政管道、水利管道、桥梁、坝、堰、水道、洞，非设备类在建工程、涉嫌新增地方政府隐性债务以及被处置后可能影响公共服务正常供应的构筑物作为租赁物。
三、建议
需要提醒大家注意的是，在监管机构近年来对新增地方政府隐性债务进行了严厉管控的背景下，融资租赁资金来源端的金租机构也在对业务实行穿透式审查，金融租赁的转型步伐逐渐加快，金租行业城投业务的总量和占比也将逐年减少，有所增加的是小微业务、新能源业务、光伏风电业务等。监管同时还要求金融租赁公司稳妥控制相关业务规模，在三年过渡期内，分阶段压降构筑物租赁业务，并优先考虑压降不符合适格性标准的构筑物租赁业务。
《通知》的本意是要求金融租赁公司加快经营模式转型，聚焦产业发展，从以融资为核心的售后回租模式向以融物为核心的经营租赁和直接租赁模式转变。我们也可以从中看出，城投平台公司依赖构筑物融资租赁业务开展融资的渠道已经不再畅通，非标债务较多的城投公司应当在降低融资成本，优化融资结构上稳扎稳打。
笔者认为，强监管背景下，金融机构对于城投公司的关注重点已经发生转向：一是关注城投的真实债务率；而是关注主营业务的可持续发展性；三是关注现金流能否覆盖利息；四是关注资产质量的高低；五是关注政府对其支持的力度和态度。未来的地方城投，应当进一步通过市场化运作的机制，参与到新型城镇化、城市更新、乡村振兴、产业基础设施等项目中去，更多的发挥企业的主观能动性与投资效率，做实自身的的资产与现金流，实现新一轮的城投转型。
来源：工程与金融法律实践研究 作者：枫叶
产融公会 & 启金智库 已经连续在成都、郑州、上海、广州、南京、昆明、苏州等地举办了十五期城镇化投融资高级研修班，得到地方政府、融资平台、城投企业、地方国资、基建央企、金融机构、施工企业和地产商等多领域专业人士的高度认可。2023年5月12-14日 产融公会 & 启金智库 将在 武汉 举办 城镇化投融资高级研修班（第十六期）《平台转型、盘活存量、EOD模式、项目谋划、银行融资、债券融资、县域融资创新实务和案例》，特邀6位行业一线实战型专家主讲实操经验与案例，本课程适合在城镇化投融资领域相关机构工作的各方面专业人士，包括但不限于：地方政府、融资平台、财政、发改、住建、行业部门、地方国企等属地机构，建筑施工企业、房地产商、上市公司、产业投资者、投资运营商等投资机构，银行、证券、保险、信托、租赁、保理、股权基金等金融机构，法律、工程咨询、投融资咨询、管理咨询、审计等专业机构。
【课程提纲】
第一讲：地方政府融资平台重组整合、转型发展和产业培育创新要点与案例
（时间：5月12日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、“人产城”融合发展理念
1．“人产城”融合发展的十大趋势
2．浙江的“未来社区”实践
3. 城市长期综合财力的内涵
4. 项目全生命周期策划谋划
5. 城镇化项目投融资的主要模式
6. 城镇化投融资的总体形势
二、融资平台转型发展
（一）融资平台存在的体制性原因
1．城市是生生不息不断升级迭代的有机生命体
2．融资平台长期存在的底层逻辑
3．国内融资平台发展的脉络
案例2：上海城投集团的转型发展
（二）融资平台转型发展要点
1．融资平台的主要类别
2．各地平台存在的普遍问题
3．转型发展方向与多层次任务
4．实质性的全面资源整合
案例3：洛阳市国资国企整合重组和转型发展
案例4：组建仪征市城市发展投资控股集团有限公司
案例5：济南市市级投融资平台整合调整方案
案例6：长沙城发集团整合发展案例
案例7：武汉城建集团的实质性整合重组
5. 构建公司可持续发展机制
案例8：台州市椒江区的融资平台转型发展
6．优化组织结构体系
7．公司核心能力建设
8．构建主营业务体系
案例9：西北某地市交投的业务体系构建
9．聚集培养高水平专业团队
10．融资平台牵头PPP模式
案例10：北京地铁四号线项目
案例11：徐州地铁2号线PPP项目
11．融资平台信用评级分析框架
12．有为政府的全力支持
三、发挥产业培育功能
1. 新型基础设施的体系构架
案例12：张江科技城的新型基础设施和人工智能岛
2. 科创版成为支撑科技创新的重要平台
3. 地方国企发挥产业培育功能
4. 国资基金促进产业升级
5. 从“行政招商”到“基金招商”
案例13：合肥建投集团与合肥产投集团
案例14：上海临港集团“园区+产业+基金”
6. 国企转型发展的五大趋势
7. 国企产业投资运作模式
案例15：华润集团的上市公司群体
8. 国企的功能性特征
第二讲：综合性片区开发、盘活存量资产和公募REITs的要点与案例
（时间：5月12日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、综合性片区开发
1．国企操盘片区开发的理念与要点
2．操盘片区开发的多元化收入来源
3．全生命周期的融资工具组合
4. 不动产领域的主要投资策略
案例1：苏州工业园区的投融资模式创新
案例2：唐镇新市镇的轻资产操盘模式
案例3：新加坡榜鹅生态新市镇XOD模式
案例4：中国国际贸易中心打造城市封面
案例5：上海太平桥棚户区蜕变为新天地
案例6：密云古北水镇的投融资模式
5. 国内片区开发部分典型案例清单
二、盘活存量资产
1．近期盘活存量资产的政策
2．盘活存量资产的主要方式
3．依托存量资产的策略性融资
案例7：宁波五路四桥存量PPP案例
4. 实质性资产转让
案例8：上海自来水浦东公司股权转让项目
5. 通过资产证券化盘活资产
案例9：首创股份污水处理费PPP资产证券化项目
6. 固定收益型的类REITs
案例10：中信启航专项资产管理计划
案例11：沪杭甬徽杭高速资产支持专项计划
7. 通过PPP模式盘活存量资产
案例12：赣州章贡区养老服务PPP项目
8. 通过上市公司盘活资产
案例13：上海城投的经营性业务板块上市
9．盘活存量资产的要点
三、公募REITs
1．REITs的定义与核心特征
2．REITs的投资特征
3. 美国REITs概况
案例14：美国铁塔REITs
4. 亚洲REITs发展概况
5. 分派收益率和综合收益率
案例15：吉宝企业集团的REITs体系和主动管理能力
案例16：凯德集团的“投资基金+REITs”模式
6. 公募REITs与上市公司
7. 公募REITs的比较优势
8. 境外REITs上市及走势的启示
9. 国内基建REITs政策要点
10. 试点产品的交易结构
11. 已发行部分试点产品的情况
12. 快速批量推广的制约因素
案例17：中金普洛斯仓储物流REITs案例
案例18：越秀集团利用境内外REITs市场多轮证券化
案例19：招商局商业房托基金及博时招蛇REITs
13. 国内公募REITs的创新方向
14. 对不动产投资主体的建议
第三讲：新政下EOD（以生态环境为导向的开发项目）合规运作、风险防范及投融资模式实操与落地案例
（时间：5月13日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库专家，中至远集团总裁。
一、EOD项目政策要点解析
二、EOD操作要点解析
1. EOD核心理念
（1）EOD的基础、支撑与载体
（2）EOD核心要点：融合+一体+反哺
2. EOD生态环境的七大类与十五小类
3. EOD的三项反哺产业分类及细分行业
4. EOD模式下E与D关联的合规性分析
5. EOD收益逻辑—水、砂、林、产、地、财
6. EOD项目8大主要收益来源
7. EOD项目的回报模式及回报来源组合
8. EOD项目开展的三个阶段
9. EOD项目三大落地方式
10. EOD的“五位一体”和“三个内涵”
11. EOD子项目数量及生态项目与产业项目的占比分析
12. EOD市场化运作模式解析（授权+模式的优势及详解）
13. EOD项目预期收益、支出及资金平衡方案策划要点
14. EOD项目财务测算与效益分析要点
三、EOD实务操作与案例解析
1. 国内首个流域生态环境治理 EOD项目（环境治理+生态产业开发一体化发展）
2. 云南滇中新区小哨国际新城水生态环境建设及综合开发利用EOD项目及配套基础设施建设项目（环境治理+生态友好产业开发一体化发展）
3. 240亿元投资的三峡集团首个EOD国家级试点项目（环境治理+文旅开发一体化发展）
4. 荒漠化治理—内蒙古阿拉善黄河西岸阻沙入黄与治沙产业融合（国家第二批试点）-生态治理+清洁能源一体化开发
5. 江苏打造涵盖20万吨全地下水质净化厂的试点项目（环境治理+循环产业一体化发展）
6. 山东日照水库流域生态保护与产业开发国家级试点项目（环境治理+乡村振兴一体化发展）
7. 涪江遂宁主城区段环境综合整治+城乡一体化融合开发EOD国家试点项目
8. 农业产业项目反哺环保工程的蓝靛果EOD国家示范项目（环境治理+农业开发一体化发展）
9. 江苏省泰兴高新技术产业开发区生态环境导向开发的国家示范项目（环境治理+产业开发一体化发展）
10. 基于EOD视角的矿山生态修复
（1）结合农旅融合的矿山生态修复模式
（2）结合新型城镇化的矿山生态修复模式
（3）阜新市“百年国际赛道城废弃矿区综合治理”EOD国家试点项目分享
11. EOD“指标”交易模式的应用
（1）应用场景介绍（土地指标、林票、地票、水权、排污权、碳汇权等）
（2）垦造水田指标交易—大湾区发展背景下的政策要点
（3）“增减挂钩、占补平衡”项目的优势
（4）“增减挂钩、占补平衡”与生态环保、基础设施融合的路径
（5）需关注的问题及特性
12. 案例总结：正外部效益转化为内部效益转化机制的合规性及可行性安排
四、EOD申报试点项目及入库项目的要点解读
1. 试点项目的特点
（1）申报评分情况
（2）试点项目地域分布情况
（3）生态环境项目的主要类型
（4）产业反哺项目的类型及特点
（5）试点申报金额及环办科财6号文的新要求
（6）试点贷款的主体及特征
（7）申报实施主体及未来发展趋势
2. 申报流程
（1）申报步骤：申报+评审+实施
（2）申报材料：一案一表一单一函（6号文）的编制要求
3. 项目申报的正负面清单
（1）行政管理机构（生态环境部、国家发改委）的正负面清单
（2）金融管理机构（主要是国开行）的正负面清单
（3）申报实施主体的正负面清单
4. 申报总结
（1）策划先行的申报对策
（2）基于清单的申报流程
（3）40号文后非试点项目将常态化
5. 6号文后生态环保金融支持项目储备库入库申报条件及方案编制要点解读
五、EOD项目投融资模式
1. 六种投融资模式策划要点分析（政府专项债、ABO、投资人+EPC、政府投资基金、政府授权+投资合作、PPP模式及其组合运用）
2. EOD投融资模式策划之建议
3. EOD项目下的联合体
六、EOD项目融资要点及案例分享
1. EOD项目融资模式
2. 四大融资兑现路径机制
3. 反向委托（或反向购买）模式：一二级联动融资模式
4. 如何申报EOD并拿到融资
5. 某流域生态整治与科创小镇EOD项目一二三级联动融资模式介绍
第四讲：有效利用公共资源策划谋划项目的实务要点与案例分析
（时间：5月13日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：蒋中松，浙江深度求索工程管理咨询总经理，国家发改委和财政部PPP入库专家、IPMP项目经理、国家注册监理工程师、中国技术经济协会投融资分会理事。
一、项目策划谋划的现状与形势
（一）项目策划谋划习惯单打、单刀、单线
（二）项目策划谋划需要群策、群力、群智
二、利用公共资源策划谋划项目的必要性与可行性
（一）利用公共资源策划谋划项目的必要性
（二）利用公共资源策划谋划项目的可行性
三、有效利用公共资源谋划策划项目的要点与案例
（一）土地资源
1. 政策、要点与路径
2. 某综合开发案例
（二）土地指标资源
1. 政策、要点与路径
2. 某空心村整治案例
（三）河砂资源
1. 政策、要点与路径
2. 某水库建设利用河砂特许经营案例
（四）矿产资源
1. 政策、要点与路径
2. 某国有公司利用矿产资源进行百亿基础设施投资案例
（五）碳权资源
1. 政策、要点与路径
2. 某碳权资源结合项目开发案例
（六）林权资源
1. 政策、要点与路径
2. 某林权资源结合项目开发案例
（七）旅游资源
1. 政策、要点与路径
2. 某旅游资源结合项目开发案例
（八）政策资源
1. 因地制宜利用独特政策
2. 某国有公司谋划新型城镇化建设专项企业债案例
（九）其他各类资源结合项目开发要点与案例
四、答疑与交流
第五讲：银行视角下的城投融资探析
（时间：5月13日下午17:00-18:00 ）
·主讲嘉宾：周老师，某银行资深从业人士。曾任银行贷审经理、支行行长、分行资产管理部总经理、贷审会委员等职务，长期从银行业务经营管理实践，并致力于研究和总结，对投融资实操工作具有较为丰富的实战经验和深切体会。
一、银行对城投授信审查的一般要点
二、银行对城投供应链金融审查的关注重点
三、新时代的城投融资之路
第六讲：县域城镇化建设中的投融资模式分析
（时间：5月14日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：彭亮，鼎正工程咨询副总经理。国家注册咨询工程师，国际项目经理资格认证。
一、县域投融资发展概况
（一）县域投融资发展背景
（二）县域投融资发展现状
二、县域投融资模式分析
（一）投融资模式演变
（二）主要投融资模式
1. 政府主导
(1) 财政直投
案例1：中央预算内资金申报
(2) 地方政府债券
案例2：产业园类专项债申报
案例3：乡村振兴类专项债申报
(3) PPP 模式
(4) 特许经营模式
案例4：某市环卫一体化项目
2. 国企主导
(1) 平台公司直接融资
案例5：政策性银行融资项目
(2) 土地带公建模式
案例6：某市会展中心开发项目
(3) 投资人+EPC
案例7：某市产业新城片区开发项目
(4) F+EPC
案例8：某市文体中心项目
3. 市场主导
搭建投资基金
案例9：城市更新基金
4. 组合创新
(1) 多元化投融资机制
案例10：某市 EOD 项目申报
(2) 政策性开发性金融工作
三、县域投融资相关建议
（一）县域投融资模式选择
（二）县域投融资问题解决对策
（三）项目融资策划相关建议
第七讲：城投公司评级与信用债券融资实践
（时间：5月14日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：苑老师，知名证券公司债券融资一部负责人，曾在信托、证券从业过，在债券发行领域有非常丰富的经验。
一、城投公司评级方法
二、城投公司融资环境
三、信用债券体系概况
四、公司债券产品体系
五、企业债券产品体系
六、债务融资工具产品体系
七、答疑与互动
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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开局防范和化解地方隐性债务风险，这些地方开始行动了
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