地方城投公司盘活存量资产的思考与建议
?点击领取【资料汇编|城投公司融资模式/运营管理相关文件汇总】地方城投公司作为载体连接了地方政府与市场，在缓解地方政府财力不足以及建设资金短缺的发展瓶颈发挥了不可替代的作用，但与此同时地方城投公司也因大规模举债而造成资产效率存在诸多问题。鉴于此，本文在分析地方城投公司盘活存量资产具有积极意义的基础上，整体考虑当前地方城投公司存量资产存在的问题及可能产生的潜在不利影响，然后针对问题从多角度提出地方城投公司盘活其存量资产的主要思路，希望能够对地方城投公司有效提高其存量资产的使用效益，化解债务风险提供新思路。
一、地方城投公司盘活存量资产的积极意义
地方城投公司盘活存量资产主要是指地方城投公司激活其所拥有的全部可确认的资产，改善其流动性，从而在交易和流动中发挥资产的优化配置功能，解决城投公司融资需求紧张的问题。
对于地方城投公司来说，盘活存量资产具有三方面的积极意义:一是盘活存量资产对资金使用效率和投资效益具有提升作用，即通过盘活存量资产，可以将一些长期资产转化为流动性较强的金融或经营资产，从而有效缓解城投公司的存量资产资金占用问题，改善资金使用效率和投资效益;二是盘活存量资产有利于城投公司引入社会资本，减少地方政府的财政资金投入，有效减轻地方政府的财政负担，从而缓解地方债务风险问题;三是盘活存量资产可以提升国有资产的保值增值能力，即地方城投公司在成立之初就与地方政府之间保持着较高的关联度，盘活存量资产，能够有效提升城投公司的资产运营成效，实现规范化管理，提升国有资产的保值增值能力，为下一步市场化转型筑牢基础。
二、地方城投公司资产存在问题及潜在不利影响
地方城投公司的成立是在分税制改革之后，地方政府为解决财权与事权不匹配，中和波动性财政收入和硬性财政支出而出资设立的国有性质公司，因此自其成立之初就承担着地方政府的融资职能，这也导致从总体.上看地方城投公司的资产规模逐渐庞大，但是可变现以及能够产生收益的有效资产却相对匮乏的现状，具体来说，当前城投公司资产存在的主要问题如下:
一是资产构成中长期资产过于集中。从城投公司的资产构成来看，当 前地方城投公司的资产主要以长期资产为主，但是其筹资业务却是长期筹资和短期筹资相结合,这种过于集中的长期资产与长短期相结合的筹资方式容易使得城投公司的资产和负债期限错配。
二是资产来源较为单一。从实践来看,多数城投公司的资产来源主要是以地方政府的实物注资为主,而注资的主要目的也较为明确,即为了持续开展融资活动以满足地方投资需求,因此从这个角度来说,地方城投公司资产规模的快速增长是以财务杠杆效应实现的。
三是受限资产在资产总规模中的占比较高。地方城投公司的资产中有较高比例是为了进行融资而承担了较大金额的对外担保责任,当城投公司因流动性出现问题而导致债务违约时,这些担保将会使得公司无法通过追加资产质押、抵押担保而获得续贷或展期,大大降低了资产的再融资能力。
四是资产的流动性较差,结合部分地方城投公司的资产周转率来分析,大部分城投公司的资产周转率是非常低的,这表明公司账面资产的流动性差,难以变现并且存在一定的减值风险。
五是资产的收益率低。多数地方城投公司的资金投向以公益性项目为主,这些项目本身能够产生的现金流十分有限,同时多数城投公司为扩大融资额度而被动注入了大规模的公益性资产,这些因素的存在大大拉低了资产的收益率。
六是资产的合规性存疑。地方政府在对城投公司注资过程中,多以土地资产注入为主,而这些土地资产的注入较多未履行招拍挂程序,也未缴纳土地出让金,这使得其资产的权属存在-定的法律瑕疵。
地方城投公司资产所存在的这些问题将会使得其在运营管理过程中产生三方面的不利影响: 一是融资难度增大,持续发展能力较弱;二是可能会使得国有资产存在潜在的流失风险;三是客观上加大了地方政府的隐性债务风险。
三、地方城投公司盘活存量资产的几种主要思路
如_上文所述,地方城投公司资产所产生的问题将会对其经营管理产生- -定的不利影响 ,有必要采取创新方式加以盘活运用,减少不利影响。在此结合地方城投公司的运营管理实践以及资产盘活的常用方法,建议其从以下思路来对其资产进行盘活:
(一)明确存量资产盘活的主要原则
结合地方城投公司转型及经营管理实际,建议其在进行存量资产盘活时首先明确三个主要原则:一是市场化原则,即在进行存量资产盘活时一定要坚持资产运营市场化操作,借助市场化力量突破体制障碍,提高存量资产的使用效益;=是金融创新模式原则,地方城投公司的存量资产种类较多,且具有不同的特点,因此需针对不同资产的种类和特点采用不同盘活方式方法,才能激活固化存量资产价值,使沉淀资金逐步得以收回;三是要平衡各方權益原则,即地方城投公司的存量资产涉及多方权益主体,在盘活存量资产的过程中,只有充分平衡各方利益,制定出实现各方共赢的方案才能降低落实阻力。
(二)采用资产证券化模式来进行存量资产的盘活
可以被证券化的资产具有三方面的特征,其-是流动性较为欠缺,其二是经营权或者产权权属清晰,其三是能够带来较为稳定的现金流,当满足这三个特征时,就可以对其现金流和风险进行重组形成资产池,以其未来现金流为还款来源进行信用增级,发行信用等级较高且能够在金融市场流动的证券产品。当前我国可以采用的资产证券化方式主要有三种,第- -种是信贷资产证券化，主要由银监会和央行主管,第二种是企业资产证券化,主要由证监会主管,第三种是资产支持票据,主要由交易商协会主管,其中企业资产证券化是非金融企业优化资源配置,盘活存量资产的重要I具,以有形和无形资产为基础标的进行证券发行,实现了实物资产向证券资产的转换,能够用于实施企业资产证券化的基础资产主要包括不动产和动产的收益权、应收账款、基础设施收费权以及其他非标业务的收益权等财产权利。
采用资产证券化进行存量资产盘活的主要风险:一是经营风险,即资产证券化是以未来现
金流量为还款来源,而影响未来现金流的不确定性因素较多，这在一 定程度上将会对收益凭证
的收益分配及价格产生直接影响;1是募集失败的风险,即资产证券化最终是要进入金融市场的，因此易受市场因素的干扰而出现募集失败,一旦募集失败公司将损失较高的前期投入费用。
(三)采用售后回租模式来进行存量资产的盘活
售后回租是融资租赁的一-种类型,主要是指承租人将自有资产卖给出租人的同时与出租人签订租赁合同将资产租回的一种融资租赁行为,主要是为了实现融资的目的。售后回租给一些无法进行信托、股权或者银行等常规融资的存量资产提供了新的融资渠道和方式。利用售后回租模式盘活存量资产的优势有:-是融资成本较低 ,略低于信托和私募,但高于银行和资产证券化,资金使用期限一般为三到五年,还款方式可视承租人的经营情况和财务状况在租赁合同中具体约定;二是所融资金若没有特别约定,使用则较为灵活。
售后回租模式盘活存量资产的主要风险集中两个方面: -是税务方面，即对于不动产融资租赁会面临多重税务成本的问题，一旦处理不当或者对税收法规熟悉不够,将会产生较高的涉税风险;二是政策法规风险，即当前我国有关融资租赁行业的专门监管法规尚未出台，而是将相关监管条款分散在其他法律法规中，随着融资租赁行业的快速发展，相关政策法规细节的适用性出现了明显不足，存在一定的政策变化风险。
(四)采用股权信托模式来进行存量资产的盘活
股权信托模式主要是指城投公司将其持有的部分股权转移给受托人，由受托人再根据股权价值将资金注入城投公司形成股权，这种模式主要适用于具有稳定现金流的优质存量资产。股权信托中的可回购优先股的存在可以充分引入社会资金，满足社会资金追求稳定资金回报的需求，同时可以确保城投公司继续具备存量资产的经营管理权及存量资产价值增值部分的所有权。运用股权信托模式盘活存量资产具有以下优势: -是信托资金是以股权的形式注入城投公司，可以增加企业注册资本，降低资产负债率，改善城投公司信用;二是融资方式较为灵活，相对银行审核要求较低，融资额度较高。
股权信托模式的主要风险集中在其融资成本与资产证券化和售后回租模式相比较高，而且所融资金的灵活运用程度较低。
来源：网络综合
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【课程提纲】
第一讲：地方政府融资平台重组整合、转型发展和产业培育创新要点与案例
（时间：5月12日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、“人产城”融合发展理念
1．“人产城”融合发展的十大趋势
2．浙江的“未来社区”实践
3. 城市长期综合财力的内涵
4. 项目全生命周期策划谋划
5. 城镇化项目投融资的主要模式
6. 城镇化投融资的总体形势
二、融资平台转型发展
（一）融资平台存在的体制性原因
1．城市是生生不息不断升级迭代的有机生命体
2．融资平台长期存在的底层逻辑
3．国内融资平台发展的脉络
案例2：上海城投集团的转型发展
（二）融资平台转型发展要点
1．融资平台的主要类别
2．各地平台存在的普遍问题
3．转型发展方向与多层次任务
4．实质性的全面资源整合
案例3：洛阳市国资国企整合重组和转型发展
案例4：组建仪征市城市发展投资控股集团有限公司
案例5：济南市市级投融资平台整合调整方案
案例6：长沙城发集团整合发展案例
案例7：武汉城建集团的实质性整合重组
5. 构建公司可持续发展机制
案例8：台州市椒江区的融资平台转型发展
6．优化组织结构体系
7．公司核心能力建设
8．构建主营业务体系
案例9：西北某地市交投的业务体系构建
9．聚集培养高水平专业团队
10．融资平台牵头PPP模式
案例10：北京地铁四号线项目
案例11：徐州地铁2号线PPP项目
11．融资平台信用评级分析框架
12．有为政府的全力支持
三、发挥产业培育功能
1. 新型基础设施的体系构架
案例12：张江科技城的新型基础设施和人工智能岛
2. 科创版成为支撑科技创新的重要平台
3. 地方国企发挥产业培育功能
4. 国资基金促进产业升级
5. 从“行政招商”到“基金招商”
案例13：合肥建投集团与合肥产投集团
案例14：上海临港集团“园区+产业+基金”
6. 国企转型发展的五大趋势
7. 国企产业投资运作模式
案例15：华润集团的上市公司群体
8. 国企的功能性特征
第二讲：综合性片区开发、盘活存量资产和公募REITs的要点与案例
（时间：5月12日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、综合性片区开发
1．国企操盘片区开发的理念与要点
2．操盘片区开发的多元化收入来源
3．全生命周期的融资工具组合
4. 不动产领域的主要投资策略
案例1：苏州工业园区的投融资模式创新
案例2：唐镇新市镇的轻资产操盘模式
案例3：新加坡榜鹅生态新市镇XOD模式
案例4：中国国际贸易中心打造城市封面
案例5：上海太平桥棚户区蜕变为新天地
案例6：密云古北水镇的投融资模式
5. 国内片区开发部分典型案例清单
二、盘活存量资产
1．近期盘活存量资产的政策
2．盘活存量资产的主要方式
3．依托存量资产的策略性融资
案例7：宁波五路四桥存量PPP案例
4. 实质性资产转让
案例8：上海自来水浦东公司股权转让项目
5. 通过资产证券化盘活资产
案例9：首创股份污水处理费PPP资产证券化项目
6. 固定收益型的类REITs
案例10：中信启航专项资产管理计划
案例11：沪杭甬徽杭高速资产支持专项计划
7. 通过PPP模式盘活存量资产
案例12：赣州章贡区养老服务PPP项目
8. 通过上市公司盘活资产
案例13：上海城投的经营性业务板块上市
9．盘活存量资产的要点
三、公募REITs
1．REITs的定义与核心特征
2．REITs的投资特征
3. 美国REITs概况
案例14：美国铁塔REITs
4. 亚洲REITs发展概况
5. 分派收益率和综合收益率
案例15：吉宝企业集团的REITs体系和主动管理能力
案例16：凯德集团的“投资基金+REITs”模式
6. 公募REITs与上市公司
7. 公募REITs的比较优势
8. 境外REITs上市及走势的启示
9. 国内基建REITs政策要点
10. 试点产品的交易结构
11. 已发行部分试点产品的情况
12. 快速批量推广的制约因素
案例17：中金普洛斯仓储物流REITs案例
案例18：越秀集团利用境内外REITs市场多轮证券化
案例19：招商局商业房托基金及博时招蛇REITs
13. 国内公募REITs的创新方向
14. 对不动产投资主体的建议
第三讲：新政下EOD（以生态环境为导向的开发项目）合规运作、风险防范及投融资模式实操与落地案例
（时间：5月13日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库专家，中至远集团总裁。
一、EOD项目政策要点解析
二、EOD操作要点解析
1. EOD核心理念
（1）EOD的基础、支撑与载体
（2）EOD核心要点：融合+一体+反哺
2. EOD生态环境的七大类与十五小类
3. EOD的三项反哺产业分类及细分行业
4. EOD模式下E与D关联的合规性分析
5. EOD收益逻辑—水、砂、林、产、地、财
6. EOD项目8大主要收益来源
7. EOD项目的回报模式及回报来源组合
8. EOD项目开展的三个阶段
9. EOD项目三大落地方式
10. EOD的“五位一体”和“三个内涵”
11. EOD子项目数量及生态项目与产业项目的占比分析
12. EOD市场化运作模式解析（授权+模式的优势及详解）
13. EOD项目预期收益、支出及资金平衡方案策划要点
14. EOD项目财务测算与效益分析要点
三、EOD实务操作与案例解析
1. 国内首个流域生态环境治理 EOD项目（环境治理+生态产业开发一体化发展）
2. 云南滇中新区小哨国际新城水生态环境建设及综合开发利用EOD项目及配套基础设施建设项目（环境治理+生态友好产业开发一体化发展）
3. 240亿元投资的三峡集团首个EOD国家级试点项目（环境治理+文旅开发一体化发展）
4. 荒漠化治理—内蒙古阿拉善黄河西岸阻沙入黄与治沙产业融合（国家第二批试点）-生态治理+清洁能源一体化开发
5. 江苏打造涵盖20万吨全地下水质净化厂的试点项目（环境治理+循环产业一体化发展）
6. 山东日照水库流域生态保护与产业开发国家级试点项目（环境治理+乡村振兴一体化发展）
7. 涪江遂宁主城区段环境综合整治+城乡一体化融合开发EOD国家试点项目
8. 农业产业项目反哺环保工程的蓝靛果EOD国家示范项目（环境治理+农业开发一体化发展）
9. 江苏省泰兴高新技术产业开发区生态环境导向开发的国家示范项目（环境治理+产业开发一体化发展）
10. 基于EOD视角的矿山生态修复
（1）结合农旅融合的矿山生态修复模式
（2）结合新型城镇化的矿山生态修复模式
（3）阜新市“百年国际赛道城废弃矿区综合治理”EOD国家试点项目分享
11. EOD“指标”交易模式的应用
（1）应用场景介绍（土地指标、林票、地票、水权、排污权、碳汇权等）
（2）垦造水田指标交易—大湾区发展背景下的政策要点
（3）“增减挂钩、占补平衡”项目的优势
（4）“增减挂钩、占补平衡”与生态环保、基础设施融合的路径
（5）需关注的问题及特性
12. 案例总结：正外部效益转化为内部效益转化机制的合规性及可行性安排
四、EOD申报试点项目及入库项目的要点解读
1. 试点项目的特点
（1）申报评分情况
（2）试点项目地域分布情况
（3）生态环境项目的主要类型
（4）产业反哺项目的类型及特点
（5）试点申报金额及环办科财6号文的新要求
（6）试点贷款的主体及特征
（7）申报实施主体及未来发展趋势
2. 申报流程
（1）申报步骤：申报+评审+实施
（2）申报材料：一案一表一单一函（6号文）的编制要求
3. 项目申报的正负面清单
（1）行政管理机构（生态环境部、国家发改委）的正负面清单
（2）金融管理机构（主要是国开行）的正负面清单
（3）申报实施主体的正负面清单
4. 申报总结
（1）策划先行的申报对策
（2）基于清单的申报流程
（3）40号文后非试点项目将常态化
5. 6号文后生态环保金融支持项目储备库入库申报条件及方案编制要点解读
五、EOD项目投融资模式
1. 六种投融资模式策划要点分析（政府专项债、ABO、投资人+EPC、政府投资基金、政府授权+投资合作、PPP模式及其组合运用）
2. EOD投融资模式策划之建议
3. EOD项目下的联合体
六、EOD项目融资要点及案例分享
1. EOD项目融资模式
2. 四大融资兑现路径机制
3. 反向委托（或反向购买）模式：一二级联动融资模式
4. 如何申报EOD并拿到融资
5. 某流域生态整治与科创小镇EOD项目一二三级联动融资模式介绍
第四讲：有效利用公共资源策划谋划项目的实务要点与案例分析
（时间：5月13日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：蒋中松，浙江深度求索工程管理咨询总经理，国家发改委和财政部PPP入库专家、IPMP项目经理、国家注册监理工程师、中国技术经济协会投融资分会理事。
一、项目策划谋划的现状与形势
（一）项目策划谋划习惯单打、单刀、单线
（二）项目策划谋划需要群策、群力、群智
二、利用公共资源策划谋划项目的必要性与可行性
（一）利用公共资源策划谋划项目的必要性
（二）利用公共资源策划谋划项目的可行性
三、有效利用公共资源谋划策划项目的要点与案例
（一）土地资源
1. 政策、要点与路径
2. 某综合开发案例
（二）土地指标资源
1. 政策、要点与路径
2. 某空心村整治案例
（三）河砂资源
1. 政策、要点与路径
2. 某水库建设利用河砂特许经营案例
（四）矿产资源
1. 政策、要点与路径
2. 某国有公司利用矿产资源进行百亿基础设施投资案例
（五）碳权资源
1. 政策、要点与路径
2. 某碳权资源结合项目开发案例
（六）林权资源
1. 政策、要点与路径
2. 某林权资源结合项目开发案例
（七）旅游资源
1. 政策、要点与路径
2. 某旅游资源结合项目开发案例
（八）政策资源
1. 因地制宜利用独特政策
2. 某国有公司谋划新型城镇化建设专项企业债案例
（九）其他各类资源结合项目开发要点与案例
四、答疑与交流
第五讲：银行视角下的城投融资探析
（时间：5月13日下午17:00-18:00 ）
·主讲嘉宾：周老师，某银行资深从业人士。曾任银行贷审经理、支行行长、分行资产管理部总经理、贷审会委员等职务，长期从银行业务经营管理实践，并致力于研究和总结，对投融资实操工作具有较为丰富的实战经验和深切体会。
一、银行对城投授信审查的一般要点
（一）企业的偿还能力
（二）贷款用途合理性分析
（三）风险缓释措施
二、银行对城投供应链金融审查的关注重点
（一）“链”的分析与判断
（二）核心企业的财务分析
（三）真实贸易背景的审查
（四）产品线设计
（五）操作风险控制
（六）城投供应链金融的风险控制
三、新时代的城投融资之路
（一）巧妇应为有米之炊
（二）建机制
（三）内外部具体举措
第六讲：县域城镇化建设中的投融资模式分析
（时间：5月14日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：彭亮，鼎正工程咨询副总经理。国家注册咨询工程师，国际项目经理资格认证。
一、县域投融资发展概况
（一）县域投融资发展背景
（二）县域投融资发展现状
二、县域投融资模式分析
（一）投融资模式演变
（二）主要投融资模式
1. 政府主导
(1) 财政直投
案例1：中央预算内资金申报
(2) 地方政府债券
案例2：产业园类专项债申报
案例3：乡村振兴类专项债申报
(3) PPP 模式
(4) 特许经营模式
案例4：某市环卫一体化项目
2. 国企主导
(1) 平台公司直接融资
案例5：政策性银行融资项目
(2) 土地带公建模式
案例6：某市会展中心开发项目
(3) 投资人+EPC
案例7：某市产业新城片区开发项目
(4) F+EPC
案例8：某市文体中心项目
3. 市场主导
搭建投资基金
案例9：城市更新基金
4. 组合创新
(1) 多元化投融资机制
案例10：某市 EOD 项目申报
(2) 政策性开发性金融工作
三、县域投融资相关建议
（一）县域投融资模式选择
（二）县域投融资问题解决对策
（三）项目融资策划相关建议
第七讲：城投公司评级与信用债券融资实践
（时间：5月14日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：苑老师，知名证券公司债券融资一部负责人，曾在信托、证券从业过，在债券发行领域有非常丰富的经验。
一、城投公司评级方法
（一）评级思路与分析框架
（二）指示性信用评分
（三）业务状况评分
（四）区域风险状况的评估
（五）经营状况的评估
（六）财务风险状况的评估
（七）调整因素
二、城投公司融资环境
（一）城投融资的三驾马车分析
（二）债务压力下城投融资监管趋严
（三）“红橙黄绿”分档
（四）银保监会15号文“十条红线”
三、信用债券体系概况
（一）信用债券体系
（二）信用债券产品对比
（三）信用债券中介机构
四、公司债券产品体系
（一）公司债券产品体系
（二）公司债最新政策
（三）审核重点关注事项
（四）私募债券负面清单
（五）具体债券要点及案例
1. 短期公司债券
2. 绿色公司债券
3. 碳中和公司债券
4. 乡村振兴公司债券
5. 科技创新公司债券
6. 可续期公司债券
五、企业债券产品体系
（一）企业债券产品体系（17种）
（二）企业债券审核要求
（三）17种不同企业债券要点及案例
六、债务融资工具产品体系
（一）产品概览
（二）城投公司类发行人最新监管政策
（三）具体债券要点及案例
1. 中期票据
2. 短期融资券
3. 超短期融资券
4. 定向债务融资工具
5. 绿色债务融资工具
6. 保障性安居工程债务融资工具
7. 住房租赁债务融资工具
8. 权益出资型票据
9. 乡村振兴票据
10. 科创票据
11. 城市更新专项债务融资工具
七、答疑与互动
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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