优秀产业园区运营案例分析
?点击领取【资料汇编|城投公司融资模式/运营管理相关文件汇总】产业园区不仅为企业提供生产办公所需的物理空间，同时也为企业提供各类服务和配套基础设施，有利于入园企业发挥集聚效益、享受优惠政策、促进科技成果转化。本文章总结北京、上海、深圳等地产业园区运营优秀案例，对公司打造全要素资产运营平台，提升产业服务能力提供值得学习的经验和阶段对标对象。
案例一 中关村软件园
中关村软件园聚集了腾讯、联想、百度、新浪、网易、广联达、滴滴等知名企业，园区总部入驻企业726家，上市企业65家。园区建立了ZPARK科技服务体系和面向园内外企业的一站式多功能线上服务平台，依托软件园资源，辐射园区外企业。
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1.园区简介
中关村软件园位于北京市海淀东北旺西路8号，两期面积2.6平方公里。中关村软件园是北京市唯一的国家软件产业基地、国家软件出口基地这一国家级双基地。
2.入驻企业
中关村软件园聚集了腾讯、联想、百度、新浪、亚信、网易、广联达、滴滴、千方科技等知名企业在内的700多家高科技企业。园区总产值2869.8亿元，地均产值1104亿元/平方公里，园区总部入驻企业726家，上市企业65家。
3.园区特色服务体系
园区的ZPARK科技服务体系包括智慧技术服务、产业促进服务、公共服务三个部分，并在服务园区内企业的同时搭建面向园内外企业提供的一站式多功能线上服务平台—— ZPARK企业创新服务平台。此外，为服务更多园区外企业，中关村软件园启动了“Z-ONE护航计划”，为上地地区企业提供七大平台化服务，并依托自身的孵化服务，成立中关村软件园孵化网络体系联盟。
“Z-ONE护航计划”——依托软件园资源，辐射上地地区企业
“Z-ONE护航计划”依托中关村软件园专业领先的服务资源，为上地地区企业提供七大平台化服务。包括：智能政策服务平台、人力资源联盟服务平台、产学研合作平台、共性技术支撑平台、知识产权公共服务平台、企业创新服务平台和国际化服务平台。
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图1 智能政策服务平台
其中，“智能政策服务平台”登录并选择相关信息后，企业最快在30秒时间之内就能找到相匹配的支持政策，并在线开展相关申报工作。此外，面向上地企业开放的“人力资源联盟服务平台”举办过全国重点高校大型空中双选会，并基于人力资源联盟服务平台收集的政策、人才、企业需求等相关数据信息，作出人才分析、为相关政府部门的政策拟定提供数据支撑。
ZPARK企业创新服务平台——面向园内外企业一站式多功能平台
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图2 ZPARK企业创新服务平台
ZPARK企业创新服务平台联合优质服务商提供包括工商、财税、知产、法律、资质等共性需求服务，集成自营IT服务、政务服务和其他特色服务产品，用户可在线咨询、下单预订服务产品，同时可浏览国际化资讯及通知公告。
案例二、普陀中以（上海）创新园
中以（上海）创新园位于上海普陀桃浦智创城，原为英雄钢笔厂旧址，是中国与以色列科技创新合作的一项重要内容，吸纳和集聚了众多科技创新先进技术以及海内外创新创业人才和团队。
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1.园区介绍
中以（上海）创新园位于上海普陀桃浦智创城，位于英雄金笔厂旧址，将以桃浦智创城为载体分三期建设。重点关注中以两国优势领域的联合研发项目、成果转化项目、早期产业化项目，吸引以色列高校、科研机构、企业来沪开展合作。中以（上海）创新园是2018年中以两国签署的《中以创新合作行动计划（2018-2021）》中的重要内容。2019年12月5日，中以（上海）创新园正式开园。
2.入驻企业
目前，包括360中以（上海）数字安全与生态运营中心、螳螂慧视、以色列商会、以色列AE生物科技、Trendlines孵化器、ehealth孵化器、Indig集团等在内的约30家企业、机构、项目入驻中以（上海）创新园。
3.产业服务
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园区内最先设立了平台公司——中以（上海）创新园有限公司，并在园区设立服务中心，负责创新园建设、政策落实、园区服务等。此外，还引进了上海中以创新促进中心，对接上海创新中心（以色列），加速实施中以联合研发、技术孵化、成果转化、基金投资、人才交流等。
此外，普陀区政府出台了《普陀区支持中以（上海）创新园建设的若干政策措施》，包含9大类18条政策措施，对2020年前入驻园区的企业和机构，给予办公资助、税收奖励、装修补贴等优惠政策。
在金融服务方面，普陀区科投公司联合社会资本，设立规模为1.5亿元人民币天使投资基金，重点支持原始创新和种子型、初创型企业。
科技服务方面，积极与国家知识产权国际运营（上海）平台对接，为创新园内企业提供国际知识产权及技术转移转化服务。2020年12月，上海市商标品牌创新创业基地、中国（上海）知识产权维权援助中心工作站在中以（上海）创新园正式揭牌成立，合力促进园区的高科技、创新类商标品牌集聚。
另外，园区还引进了休闲配套服务设施如咖啡厅、便利店、餐饮店等，方便在这里办公的企业。
案例三 天安云谷
天安云谷是深圳市产业升级示范与城市更新示范项目，一期由7栋点式塔楼和2万平方米云空间组成。设立了全国首个政企共建产业园区公共服务平台——龙岗区行政服务大厅天安云谷中心，为更好地服务园区内85%的中小微企业，园区还打造了智慧园区运营服务平台、天安云谷数据平台、智能硬件柔性制造平台等一站式服务平台。
1.园区介绍
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天安云谷位于华为科技城内，是华为科技城的“率先启动示范项目”，深圳市产业升级示范与城市更新示范项目，深圳市十二五规划重大规划建设项目。占地76万平方米，总建筑面积289万平方米，分六期进行开发。天安云谷由天安投资和骏业共同投资的深圳天安骏业投资发展有限公司进行规划、开发建设及运营。
天安云谷一期是以产业研发办公为主体的综合型项目，建筑面积53万平方米，由7栋点式塔楼和链接7栋大厦底层部分的2万平方米云空间组成。
2.入驻企业
天安云谷当前进驻的高科技企业超过450家，文化企业320多家，重点包括智能硬件、机器人、文化创意设计、文化装备、生态环保等方面。
随着华为终端入驻，华为科技城将吸引手机制造为核心的芯片设计、IC研发、软件开发等数十种行业、上百家产业链上下游的公司聚集，形成全球性的手机产品开发、设计、营销、服务的产业中心。
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天安云谷产业园区人力资源服务智慧广场
3. 特色服务平台
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龙岗区行政服务大厅天安云谷中心
龙岗区行政服务大厅和人力资源服务智慧广场
龙岗区行政服务大厅天安云谷中心是全国首个政企共建产业园区公共服务平台，为入园企业一站式办理工商注册、政策申报、融资融赁、财税金融、法律顾问、物业服务等186项政务服务。配置的人力资源服务智慧广场提供人才出入境管理、人事代理、公安户政、社会保障等94项“一站式”公共服务，打通政府服务企业的“最后一公里”，实现企业诉求与产业政策的精准对接。
天安云谷智慧服务平台
天安云谷携手华为等合作伙伴，打造基于SMAC创新驱动的智慧园区运营服务平台，构建智慧产业生态，以智慧化、可视化的方式管理园区空间和公共设施，致力于掌握空间与设施的全生命周期数据，实现实时、高效、智能的指挥调度。SMAC创新中心还设立了企业转型咨询中心和IT敏捷开发中心，为传统企业提供互联网应用方案，帮助企业转型升级。
天安云谷数据平台
天安云谷拥有三大大数据平台，包括数据化产城社区运营平台CC+、空间设施易联易控系统及大数据运营指挥中心总裁驾驶舱。其中，CC+以园区运营与企业服务为核心，连接政府、员工和商业伙伴，将资源服务化，服务资源化，帮助实时了解运营数据，驱动园区运营和服务的业务决策。标签化入驻企业用户角色，智能精准推荐服务，并通过对用户行为轨迹的路径分析、漏斗分析、评价分析等，优化相关服务。
案例四 深圳星河WORLD
星河WORLD产业园项目涵盖了办公、研发、住宅、商业、酒店公寓、文体、学校等生产、生活和配套服务设施。依照“产城融投”的特色经营理念，打造产融联盟新城。设立了龙岗区行政服务大厅星河WORLD分中心，打造了多层次的特色产业服务体系，“产权/租金/服务换股权”运营模式，对具有较好发展前景和成长潜力的企业进行投资和孵化。
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1.园区介绍
深圳星河WORLD项目占地约62万㎡，总建筑面积约160万㎡，打造集产业、商务、居住、教育、购物、休闲等多业态配套的产融联盟新城。其中包括75万㎡的产业办公空间，8万㎡COCO Park旗舰商业，6.3万㎡酒店公寓、27万㎡银湖谷湖山大宅和33万㎡文体公园等。
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2.产业配套
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约75万㎡的产业办公空间可以容纳近1000家企业，提供覆盖企业成长全生命周期的优质产研商务空间载体。
约3万㎡领创天下、二期联合办公等众创空间、孵化器、加速器、产学研基地。
约27万㎡的住宅星河银湖古，为产业精英提供生态人居配套。
约8万㎡的COCO Park商业综合体，地下两层，地上4层及顶层花园，涵盖商务交际、文化交流、社会聚会、休闲娱乐与家庭日常生活消费等多元业态。
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3.产业服务
园区内有政企共建产业园区公共服务平台——龙岗区行政服务大厅星河WORLD分中心，总建筑面积约700平米，设7个服务窗口。服务内容则包含市、区、街道、社区4级联动、206项政务服务事项，同时承载园区5大服务平台、28项服务事项的办理，全方位提升产业运营服务效能，让企业、员工足不出园即可享受优质全面的服务。
星河WORLD还打造了多层次的特色产业服务体系，即“GALAXY+商务运营服务体系”。该体系包括创新金融服务、咨询顾问服务、产业政策服务、知识产权规划及资质管理服务、技术及人才服务等公共服务平台，旨在促进企业间资源共享互通，并全过程参与企业的成长，进一步增加企业的黏性。
同时，星河WORLD提出“产权/租金/服务换股权”运营模式，解决初创企业资金短缺的现象，将众创空间的利益和初创企业的利益捆绑在一起。 星河产业自主或联合设立规模超45亿元的产业基金，通过星河领创天下定向投资人工智能、智能制造、商业航天等产业，孵化培育出ROADSTAR、云从科技、格诺生物等一批独角兽企业，形成资金链、产业链、创新链深度融合。
在优质人才培育方面，园区成立星河学院，通过内外各方整合资源举办各类专业培训，携手产业集团提升品牌形象发展、共同赋能园区企业并有效地推动项目落地。
星河WORLD也极为注重文化艺术的打造，园区内建设有图书馆、书吧、艺术馆等文艺场所，其中位于二期商务区的国风艺术馆，面积近6000平米，包含展厅、多功能厅、雅集空间、休闲书吧等功能区域。馆内环境雅致，定期推出艺术展览会、企业也可在此举办年会表演。
来源：亦庄城市服务集团
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www.qijin-finance.com
产融公会 & 启金智库 联合 江苏省职业经理人协会城投专业委员会 将于 2023年4月14-16日（周五/六/日）在 苏州 举办 城镇化投融资高级研修班（第十五期）《产业园区投融资、产业谋划招商、投行思维资本招商、股权投资转型实务和案例解析专题培训》
【课程提纲】
第一讲、“人产城”融合发展理念下的产业园区投融资创新与案例
（时间：4月15日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、“人产城”融合发展理念的实践
（一）二十大报告对实体经济发展的部署
（二）资本市场的发展机遇
（三）“人产城”融合发展理念
（四）“人产城”融合发展的十大趋势
案例1：苏州工业园区的发展经验
案例2：新加坡榜鹅新市镇案例
案例3：广州知识城发展经验
二、产业园区的投融资模式创新
（一）新型基础设施的体系化建设
案例4：张江科学城的新基建
案例5：“东数西算”工程
（二）长期综合财力的内涵
（三）投融资的主要模式
案例6：上海临港的“园区+产业+基金”模式
案例7：华夏幸福的产业新城模式分析
案例8：富春湾新城的“ABO+F+EPC”模式
案例9：宁波奉化城市转型示范区综合开发项目
（四）一二三四级联动开发
（五）全生命周期的融资工具
（六）盘活产业园区存量资产
案例11：深圳宝安区全至科技创新园
案例12：佛山创意产业园
案例13：产业园区公募REITs案例
三、园区产业培育实务与案例
（一）地方国企参与产业培育的主要方式
案例14：合肥建投集团与合肥产投集团
（二）从“行政招商”到“资本招商”
案例15：深圳国企的产业投资
（三）政府产业投资基金
案例16：重庆的政府引导产业基金
案例17：无锡的政府引导产业基金
（四）投行思维投资重大项目
案例18：密云古北水镇的资本运作
（五）不动产私募投资基金
案例19：央企发起设立的不动产私募投资基金
（六）总结与建议
第二讲、政府产业招商之产业的规划、定位、招商和企业服务实践经验和案例
（时间：4月15日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：陆志刚，现任某主板上市公司副总经理。原华夏幸福产业新城集团产发总经理、紫光海阔副总裁、星优地（苏州）投资总裁。
一、产业集群
（一）概念
（二）分类
（三）打造方法
二、产业规划
（一）目的与预期
（二）产规方法论
（三）产业目录
（四）产业谋划
三、产业招商
（一）组织建设
（二）资源盘点
（三）政策、审批与服务
（四）龙头项目招商方法
四、案例分析
（一）苏州工业园区的发展案例
（二）龙头项目招商的案例-英飞凌苏州项目
第三讲、从土地财政到股权财政——城投转型实践路径
（时间：4月16日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：许荣伟，江苏省职业经理人协会城投专业委员会秘书长，上海君桐资本合伙人，曾任盐城东方集团党委委员、副总经理。
一、土地财政现状
二、地方城投公司现状
三、地方城投转型现状
四、盐城东方转型成效
五、股权投资转型步骤
六、选择基金管理公司的要点
七、选择潜在优质项目的要点
八、国资审批关注点
九、收购上市公司标的选择
十、与股权基金合作思路
第四讲、区域经济如何运用投行思维招商引资及运用产业基金实施资本招商的实践案例
（时间：4月16日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：王言峰，敦行投资董事长，南京、宁波、威海、徐州、盐城、赣州等地区顾问，多家国企外部董事。专注于地方国资公司投融资、企业资本运作、产业转型、证券投资等领域。15年以上券商投行工作经验。
一、如何塑造招商营商环境
（一）从两个成败案例看招商
（二）对招商的8点认识和思考
二、如何以投行思维和利用资本市场开展招商？
（一）中国资本市场发展近况及趋势
（二）区域产业的发达程度与资本市场活跃度紧密相关
（三）区域产业与资本互动的基本架构
（四）合肥以投行思维招引产业提升城市量级的底层逻辑及借鉴
（五）苏州：“中国最强地级市”的产融互动实践
（六）如何以投行思维让一个濒临绝境的旅游项目化腐朽为神奇？
三、如何实施产业链招商？
（一）从江苏某区康养中心的激活及产业链招商说开去
（二）区县城投的几个产业选择和选择逻辑？
（三）快速打造一个产值百亿、具有抗周期能力产业实践案例
四、产业基金的最佳实践和成功要素
（一）产业基金的基本运作架构
（二）政府产业引导基金运作要点及问题应对
（三）重庆：全国政府产业引导基金标杆的实践
（四）设立产业基金实施资本招商的优势、运作及问题应对
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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