产业园开发运营合规研究 ——融资篇
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产业园“持有+运营”的开发模式，导致其长期面临开发周期长、资金回流慢、融资渠道单一、融资成本居高不下的困难局面。
随着2020年国家防风险、去杠杆、稳投资、补短板的政策部署，以及2020年4月24日中国证券监督管理委员会和中华人民共和国国家发展和改革委员会证监发（2020）40号《中国证监会国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，和2020年7月31日国家发展和改革委员会办公厅发改办投资（2020）586号《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》文件的发布，让产业园的融资尤其是战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等的融资迎来了春来。
本文主要通过列举产业园融资常见的几种方式，就产业园融资中涉及的法律问题进行初步简析，并就产业园融资的REITs模式进行简单介绍，以期能为各产业园的开发商或运营商提供帮助。
核心要点：
1、产业园融资之股东借款
股东借款是产业园融资乃至房地产项目开发中经常出现的一种融资模式，即项目公司在项目未获盈利之前，本身并无资金，故需要通过“股东向项目公司提供借款”的形式进行开发运营。
股东借款一般会约定一定的利率以及借款返还期限，但实践中由于股东一方面负有向项目公司实缴注册资本的义务，一方面股东又会向项目公司提供股东借款。在股东向项目公司提供的款项约定不明的情况下，股东与项目公司之间或其他股东之间经常会就该款项为股东借款还是注册资本金发生争议。故操作中，如确需采用股东借款的形式进行融资的，需要项目公司出具股东会决议同意项目公司向股东借款，并由股东与项目公司签署《股东借款协议》明确借款金额、利率以及返还期限等，同时针对股东投入到项目公司的款项，会计处理时需明确做账为股东借款，避免后续就该笔款项的性质发生争议。
2、产业园融资之增资扩股
公司采用增资扩股的方式进行融资时，需要关注公司的价值、增资额以及股权比例。实践中，当公司计划引进增资人募集资金时，增资人往往需要在对公司价值评估的基础上，决定出资金额并商定公司未来的股权比例，或者在商定的股权比例的基础上，确定增资人所需要出资的金额。因此，公司增资时，增资计价基准日的确定尤为重要。
增资计价基准日一般是指，增资方与公司的原股东之间对公司的价值确定的一个静态日期。主要意义在于增资方和原股东在公司利益和责任上的分水岭，原则上，基准日以前的公司的利益和责任归属于公司的原股东，基准日以后的公司的利益和责任由公司的原股东和增资方共同享受和承担。
3、产业园融资之“明股实债”
“明股实债”在融资过程中经常听到，顾名思义就是名义上是股权，实际上是债权。“明股实债”作为一种债权性融资工具，在投资方式上不同于纯粹股权投资或债权投资，而是以股权方式投资于被投资企业，但以回购、第三方收购、对赌、定期分红等形式获得固定收益，与融资方约定投资本金远期有效退出和约定利息/固定收益的刚性实现为要件的投资方式。
“明股实债”在融资过程中被广泛应用，实践中“明股实债”主要有“增资/转股”模式、“对赌/估值调整”模式、“有限合伙基金”模式以及“抽屉协议”模式。每种模式均有其操作方式及特点，如产业园的开发商或运营商需运用“明股实债”的方式进行融资的，需优先确定拟采用的模式，并针对相应模式设计交易架构及路径，并拟定相应配套性的文件。
4、产业园融资之“对赌条款”
作为“明股实债”融资模式的一种，“对赌/估值调整”模式中的对赌条款一直被大家争议和解析。实践中内容上“对赌条款”一般有“赌业绩”和“现金对赌”以及“赌上市”和“股权退出型对赌”；主体上一般有投资方和目标公司对赌，以及投资方和目标公司的股东或实际控制人对赌等形式。
针对投资方和目标公司的股东或实际控制人对赌以及投资方和目标公司对赌的效力问题，司法实践中历来存在争议，但现行司法实践，尤其是在2019年11月8日，最高人民法院发布法〔2019〕254号《最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知》（以下简称“九民纪要”）后。九民纪要明确了人民法院在审理涉及“对赌协议”或“对赌条款”的案件时，不仅应当适用合同法的相关规定，还应当适用公司法的相关规定；既要坚持鼓励投资方对实体企业特别是科技创新企业投资原则，从而在一定程度上缓解企业融资难问题，又要贯彻资本维持原则和保护债权人合法权益原则，依法平衡投资方、公司债权人、公司之间的利益。
因而，对于投资方与目标公司的股东或者实际控制人订立的“对赌协议”或“对赌条款”，如无其他无效事由，应认定有效并支持实际履行；对于投资方与目标公司订立的“对赌协议”或“对赌条款”在不存在法定无效事由的情况下，目标公司仅以存在股权回购或者金钱补偿约定为由，主张“对赌协议”无效的，人民法院不予支持，但投资方主张实际履行的，人民法院应当审查是否符合公司法关于“股东不得抽逃出资”及股份回购的强制性规定，判决是否支持其诉讼请求。投资方请求目标公司回购股权的，人民法院应当依据《公司法》第35条关于“股东不得抽逃出资”或者第142条关于股份回购的强制性规定进行审查。经审查，目标公司未完成减资程序的，人民法院应当驳回其诉讼请求。投资方请求目标公司承担金钱补偿义务的，人民法院应当依据《公司法》第35条关于“股东不得抽逃出资”和第166条关于利润分配的强制性规定进行审查。经审查，目标公司没有利润或者虽有利润但不足以补偿投资方的，人民法院应当驳回或者部分支持其诉讼请求。今后目标公司有利润时，投资方还可以依据该事实另行提起诉讼。
5、产业园融资之REITs简析
REITs顾名思义，即为不动产信托投资资金，根据如上证监发（2020）40号文以及发改办投资（2020）586号文，基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流行性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产、填补当前金融产品空白、拓宽社会资本投资渠道、提升直接融资比重、增强资本市场服务实体经济质效。短期看有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有利于完善储蓄转化投资机制，降低实际经济杠杆、推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。
目前基础设施REITs主要聚焦于重点区域、重点行业，重点行业中包括数据中心、人工智能、智能计算中心项目以及智能交通、智慧能源、智慧城市项目。同时鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展试点。国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园项目应满足以下条件：
①位于国家发展改革委确定的战略性新兴产业集群，或《中国开发区审核公告目录（2018年版）》确定的开发区范围内。
②业态为研发、创新设计及中试平台，工业厂房，创业孵化器和产业加速器，产业发展服务平台等园区基础设施。
③项目用地行为为非商业、非住宅用地。
需注意酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围。
来源：苏州市产业园发展促进会
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产融公会 & 启金智库 联合 江苏省职业经理人协会城投专业委员会 将于 2023年4月14-16日（周五/六/日）在 苏州 举办 城镇化投融资高级研修班（第十五期）《产业园区投融资、产业谋划招商、投行思维资本招商、股权投资转型实务和案例解析专题培训》
【课程提纲】
第一讲、“人产城”融合发展理念下的产业园区投融资创新与案例
（时间：4月15日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、“人产城”融合发展理念的实践
（一）二十大报告对实体经济发展的部署
（二）资本市场的发展机遇
（三）“人产城”融合发展理念
（四）“人产城”融合发展的十大趋势
案例1：苏州工业园区的发展经验
案例2：新加坡榜鹅新市镇案例
案例3：广州知识城发展经验
二、产业园区的投融资模式创新
（一）新型基础设施的体系化建设
案例4：张江科学城的新基建
案例5：“东数西算”工程
（二）长期综合财力的内涵
（三）投融资的主要模式
案例6：上海临港的“园区+产业+基金”模式
案例7：华夏幸福的产业新城模式分析
案例8：富春湾新城的“ABO+F+EPC”模式
案例9：宁波奉化城市转型示范区综合开发项目
（四）一二三四级联动开发
（五）全生命周期的融资工具
（六）盘活产业园区存量资产
案例11：深圳宝安区全至科技创新园
案例12：佛山创意产业园
案例13：产业园区公募REITs案例
三、园区产业培育实务与案例
（一）地方国企参与产业培育的主要方式
案例14：合肥建投集团与合肥产投集团
（二）从“行政招商”到“资本招商”
案例15：深圳国企的产业投资
（三）政府产业投资基金
案例16：重庆的政府引导产业基金
案例17：无锡的政府引导产业基金
（四）投行思维投资重大项目
案例18：密云古北水镇的资本运作
（五）不动产私募投资基金
案例19：央企发起设立的不动产私募投资基金
（六）总结与建议
第二讲、政府产业招商之产业的规划、定位、招商和企业服务实践经验和案例
（时间：4月15日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：陆志刚，现任某主板上市公司副总经理。原华夏幸福产业新城集团产发总经理、紫光海阔副总裁、星优地（苏州）投资总裁。
一、产业集群
（一）概念
（二）分类
（三）打造方法
二、产业规划
（一）目的与预期
（二）产规方法论
（三）产业目录
（四）产业谋划
三、产业招商
（一）组织建设
（二）资源盘点
（三）政策、审批与服务
（四）龙头项目招商方法
四、案例分析
（一）苏州工业园区的发展案例
（二）龙头项目招商的案例-英飞凌苏州项目
第三讲、从土地财政到股权财政——城投转型实践路径
（时间：4月16日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：许荣伟，江苏省职业经理人协会城投专业委员会秘书长，上海君桐资本合伙人，曾任盐城东方集团党委委员、副总经理。
一、土地财政现状
二、地方城投公司现状
三、地方城投转型现状
四、盐城东方转型成效
五、股权投资转型步骤
六、选择基金管理公司的要点
七、选择潜在优质项目的要点
八、国资审批关注点
九、收购上市公司标的选择
十、与股权基金合作思路
第四讲、区域经济如何运用投行思维招商引资及运用产业基金实施资本招商的实践案例
（时间：4月16日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：王言峰，敦行投资董事长，南京、宁波、威海、徐州、盐城、赣州等地区顾问，多家国企外部董事。专注于地方国资公司投融资、企业资本运作、产业转型、证券投资等领域。15年以上券商投行工作经验。
一、如何塑造招商营商环境
（一）从两个成败案例看招商
（二）对招商的8点认识和思考
二、如何以投行思维和利用资本市场开展招商？
（一）中国资本市场发展近况及趋势
（二）区域产业的发达程度与资本市场活跃度紧密相关
（三）区域产业与资本互动的基本架构
（四）合肥以投行思维招引产业提升城市量级的底层逻辑及借鉴
（五）苏州：“中国最强地级市”的产融互动实践
（六）如何以投行思维让一个濒临绝境的旅游项目化腐朽为神奇？
三、如何实施产业链招商？
（一）从江苏某区康养中心的激活及产业链招商说开去
（二）区县城投的几个产业选择和选择逻辑？
（三）快速打造一个产值百亿、具有抗周期能力产业实践案例
四、产业基金的最佳实践和成功要素
（一）产业基金的基本运作架构
（二）政府产业引导基金运作要点及问题应对
（三）重庆：全国政府产业引导基金标杆的实践
（四）设立产业基金实施资本招商的优势、运作及问题应对
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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