不良资产包收购中四大致命风险
?点击领取【破产重组法律法规汇编】一、抵押物被查封的风险提示
最高人民法院于2016年4月12日对福建省高级人民法院《关于解决法院首封处分权与债权人行使优先受偿债权冲突问题的请示》作出《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》，批复有四点如下:
一、执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结(以下简称查封)法院负责处分查封财产。但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权(该债权以下简称优先债权)，自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。
二、优先债权执行法院要求首先查封法院将查封财产移送执行的，应当出具商请移送执行函，并附确认优先债权的生效法律文书及案件情况说明。首先查封法院应当在收到优先债权执行法院商请移送执行函之日起15日内出具移送执行函，将查封财产移送优先债权执行法院执行，并告知当事人。移送执行函应当载明将查封财产移送执行及首先查封债权的相关情况等内容。
三、财产移送执行后，优先债权执行法院在处分或继续查封该财产时，可以持首先查封法院移送执行函办理相关手续。优先债权执行法院对移送的财产变价后，应当按照法律规定的清偿顺序分配，并将相关情况告知首先查封法院。首先查封债权尚未经生效法律文书确认的，应当按照首先查封债权的清偿顺位，预留相应份额。四、首先查封法院与优先债权执行法院就移送查封财产发生争议的，可以逐级报请双方共同的上级法院指定该财产的执行法院。共同的上级法院根据首先查封债权所处的诉讼阶段、查封财产的种类及所在地、各债权数额与查封财产价值之间的关系等案件具体情况，认为由首先查封法院执行更为妥当的，也可以决定由首先查封法院继续执行，但应当督促其在指定期限内处分查封财产”。
若拟收购的金融债权上被设定了抵押担保措施，而抵押物涉及被查封的问题，那么首先应当审查抵押权的效力，其次再对抵押权存在的效力瑕疵进行披露。若抵押权已有效设立而抵押物因他案被法院查封，应注意提示抵押权因在先设立且合法有效，查封不影响债权人对抵押物的优先受偿权。根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》规定首封法院有抵押物的处置权，只是优先债权已进入执行而首封法院查封之日起60日尚未发布拍卖公告或进入变卖程序的，可移送优先债权法院执行。对于拟收购的债权可能存在移送首封法院执行或者协调首封法院移送优先债权法院执行的问题。
二、主债务展期保证人保证责任的风险提示
金融机构的债权在存续过程中往往伴随着该债权对应债务展期的情形，因保证人不一定存在对展期债务承担保证责任的意思表示，若收购上述金融债权，应注意审查保证人对展期债务是否应当继续承担保证担保责任。
《担保法》第24条规定:“债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，保证人不再承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定”;《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第31条规定“债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间”，第34条规定“保证期间不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果”。
案例:某银行(债权人)向债务人发放了8000万元贷款，保证人A公司、B公司与债权人分别签订了《最高额保证合同》为主合同项下的债务提供最高额保证担保，合同约定保证人的担保范围及于展期协议。在主合同履行期限届满前债权人与债务人对主债务进行展期，两保证人未在《展期协议》上签章。
对于上述情形，虽保证人提前在《最高额保证合同》中明确担保范围包括《展期协议》，但因其未在《展期协议》上签章，故给债权人向其主张保证期间延长的诉求带来障碍。根据上述规定:“债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，保证人不再承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定”;“债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间”，“保证期间不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果”，所以不能完全认定保证人同意延长保证期间，A公司、B公司对主债务承担保证责任的期间为原合同约定的期间，不适用展期，若收购上述债权，在审查中建议提示受让人在受让后应及时向债务人及保证人提起诉讼，避免因保证期间经过债权人不能向其主张保证责任的风险。
三、质押物由第三方监管未支付监管费用的风险提示
案例:债权人H银行向债务人A煤焦公司发放了10000万元贷款，双方签订《最高额质押合同》，约定债务人A煤焦公司以原煤为其与债权人H银行间《流动资金循环借款合同》项下的10000万元债权提供质押担保。H银行、A煤焦公司及第三方物流公司签订了《质押监管合同》，约定:质权自A煤焦公司的原煤交由H银行时成立，H银行委托物流公司代为接收，自三方在《质押财产清单》上签字盖章确认后视为物流公司代H银行接受占有质押财产，物流公司对质押物进行保管。《流动资金循环借款合同》、《最高额质押合同》、《质押监管合同》生效且质物已交付第三方物流公司保管。在法律尽职调查中发现A焦煤公司未支付物流公司质物监管费用。
《物权法》212条规定:“质权自出质人交付质押财产时设立”;230条的规定“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿”;第239条规定“同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿”。在本案中存在三个法律关系:第一，H银行与A焦煤公司之间的借款法律关系(主法律关系);第二，H银行与A焦煤公司之间的质押担保法律关系(动产质押担保);第三，H银行、A焦煤公司、物流公司之间的委托监管法律关系(质权人H银行指定质押人A焦煤公司向第三人物流公司交付质押物，质押权人委托其对质押物进行监管)。因质押合同及委托监管协议合法有效，且质押物已按约定交付第三人监管，故质押担保措施依法设立并有效。又因质押人(主合同债物人)未支付质物监管费用，物流公司为实现其对质押人A焦煤公司享有的监管费用债权，存在根据委托监管协议对监管物进行留置的风险。若出现上述情况，根据“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿”;“同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿”的规定，物流公司对被监管的质押物可行使留置权，优先于质权人H银行受偿。故若收购上述债权，在审查中建议提请受让人注意将债务人先清偿物流公司监管费用作为收购的前置条件。
四、不可移动文物抵押的风险提示
案例:某银行(债权人)向债务人发放2000万元贷款，债务人以二十栋房屋为债权人提供抵押担保措施，在法律尽职调查中发现其中有两栋抵押房屋(李某某旧居、老衙州)为省级文物保护单位，一栋抵押房屋(某某书院旧址)为国家重点文物保护单位。
以文物保护单位为主债权设定抵押，在审查抵押权是否合法时有效除了考量《物权法》及《担保法》关于抵押权的规定，还应依据《文物保护法》的规定对抵押担保的有效性作出审查。案例中涉及的抵押物为国家重点文物保护单位及省级重点文物保护单位。《文物保护法》第2条规定:“古文化遗址、古墓葬、古建筑、石窟寺、石刻、壁画、近代现代重要史迹和代表性建筑等不可移动文物，根据它们的历史、艺术、科学价值，可以分别确定为全国重点文物保护单位，省级文物保护单位，市、县级文物保护单位”。文物保护单位是否可以作为抵押财产?
《物权法》第184条及《担保法》第37条对不可抵押的财产作出列举及兜底规定，不可设定抵押的财产包括:第一，土地所有权;第二，集体所有的土地使用权，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权除外，以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的其占用范围内的土地使用权除外;第三，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;第四，所有权、使用权不明或者有争议的财产;第五，依法被查封、扣押、监管的财产;第六，法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。根据上述规定可知，《物权法》及《担保法》未明确列举文物保护单位是不能抵押的财产，那么其是否属于“法律、行政法规规定不得抵押的其他财产”?
《文物保护法》第24条规定:“国有不可移动文物不得转让、抵押。建立博物馆、保管所或者辟为参观游览场所的国有文物保护单位，不得作为企业资产经营”;第25条规定“非国有不可移动文物不得转让、抵押给外国人。非国有不可移动文物转让、抵押或者改变用途的，应当根据其级别报相应的文物行政部门备案”;第68条“有下列行为之一的，由县级以上人民政府文物主管部门责令改正，没收违法所得，违法所得一万元以上的，并处违法所得二倍以上五倍以下的罚款;违法所得不足一万元的，并处五千元以上二万元以下的罚款:
(一)转让或者抵押国有不可移动文物，或者将国有不可移动文物作为企业资产经营的;(二)将非国有不可移动文物转让或者抵押给外国人的;(三)擅自改变国有文物保护单位的用途的”。
根据上述规定可知:首先，对于不可移动的文物保护单位，判断其是否可以被设定抵押应先区分该不可移动文物的所有权。国有的文物保护单位禁止抵押，非国有的文物保护单位可以设定抵押权，但该抵押权人不得为外国人。其次，用不可移动的非国有文物单位进行抵押时，应当报相应的文物行政部门备案。文物行政部门指的是国家文物局及国家文物局各地各级机构，如北京市文物局、广西壮族自治区文物处、云南省文化厅文物处、上海市文物管理委员会、厦门市文化局等，或法律法规规定的其他文物行政主管部门。再次，非国有文物单位抵押时，抵押物所有人负有修缮、保养，不得改变擅自改变文物原状的义务。
综上所述，在不良资产包收购的法律尽职调查及复核审查过程中，对抵押人采取不可移动文物单位作抵押的，应当注意审查:1.抵押合同对否合法有效?以房屋为例，除了抵押合同的常规性审查外，还应特别注意结合不动产权证审核该文物单位的权属是否为非国有?若为国有则抵押合同因违反了法律的强制性规定无效;应审查抵押权人是否为外国人?若抵押权人为外国人(包括自然人、法人和其他组织)，则合同因违反法律的强制性规定无效。2.审查该抵押权人及抵押人是否办理抵押登记并向文物行政部门备案。
来源：网络综合
http://file.tax100.com/o/202303/20/785_1679242215627.png?width=1080&size=1462857
http://file.tax100.com/o/202303/20/886_1679242216046.png?width=599&size=8866
www.qijin-finance.com
启金智库 将于2023年3月25-26日（周六/日）在 昆明 举办《金融不良资产政策解析、尽调估值、处置清收、税务筹划与破产重整的难点要点风险防控与解决策略实务和案例专题培训》，诚邀四位资深行业专家，分别从商业银行、四大资产管理公司、地方资产管理公司、投资机构的视角，深度解析行业实操经验与案例，加强同业交流，促进合作共赢，诚邀您的加入！
【课程提纲】
商业银行金融不良资产处置提质增效实操
——尽职调查、清收处置策略、处置技巧、创新处置方向
（时间：3月25日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：周老师，曾任股份制银行支行行长、分行资产保全部总经理等职务，长期从事金融法务、银行业务经营管理及不良资产清收处置工作，多次进行过银行法务、金融不良资产清收处置讲座，对银行不良资产清收处置实操工作具有丰富的经验。
一、提质增效之磨刀不误砍柴功——尽职调查是基础
（一）不良贷款演化分析
1、贷款用款分析
2、不良成因分析
3、资产流动轨迹分析
（二）尽职调查的起点和落脚点
1、起点——各类偿债义务人
2、落脚点——各类偿债资产
（三）尽职调查的途径
1、硬手段：尽调工具
2、软手段：渠道资源
二、提质增效之精准靶向施策——“一户一策”是关键
（一）清收处置策略原则：快、准、狠
（二）清收处置策略关键：抓手、亮点、撬杠
（二）清收处置策略要点及陷阱
（三）各类资产处置策略
1、房屋处置要点
2、土地处置要点
3、动产及其他权益类资产处置要点
三、提质增效之兵法妙用——处置技巧是保障
（一）穷尽下家
（二）全面追加
（三）以刑促民
四、思路决定出路——新时期的处置方向
（一）起点的转移——从债权人到债务人
（二）“大不良”思维—— “三打”到“三重”
（三）行业资源共享——“单打”到“混打”
五、互动答疑
第二讲、NPL投资环境、收购及处置实务经验与案例
——收购、估值、处置的难点与对策，及处置方式创新变异
（时间：3月25日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：毛老师，某四大资产管理公司资深人士。有二十多年的金融从业经历，长期从事金融不良资产的收购、管理和处置，对危机企业、困难项目的成因及化解有深入的研究，对追债与逃废债间的辩证关系有独到的见解。在将不良资产的行业经验嫁接到固定收益类债项投资和股权投资领域，并尽最大可能减少风险方面有丰富的实践，对金融不良和非金不良的行业和市场发展趋势有较为准确的把握。
一、前不良资产投资市场环境分析（2008-2022年总结）
二、不良资产投资市场各方心态分析
三、前期不良资产投资收益现状
四、前期不良资产投资领域现状分析
（一）房地产成为最大雷区
（二）退市风险警示类公司大量涌现
（三）各行业兼并、重组与救助式投资成为新的热点
（四）不良资产所涉及的大部分基础资产之流动性趋弱
五、案例分享
（一）某核心区域高新产业用房多次拍卖流拍
（二）某大型物流仓储项目法拍流拍卖以物抵债
（三）某物流大厦项目公司破产重整
（四）某*STCX股份的破产和解过程
六、商业投资逻辑的再分析
七、对政府层面启动大基建投资对不良资产投资机会的再分析
八、现阶段收购、估值遇到的难点问题及对策
1、转让方利用信息不对称误导投资者，甚至隐瞒重大瑕疵
2、对无财产抵质押的债务人之偿债能力如何定价判断
3、未胜诉、未胜裁债权定性前后估值需全面考量的主要因素
4、阻碍、延缓执行常见措施的预防及应对
5、回收期限的判断及估值折现
6、如何寻找配资渠道、设计配资方案来收购不良资产
7、如何根据自身财力来选择不良标的
8、不良资产领域的法律刚性思维与经营管理的柔性思维之冲统与统一
九、现阶段不良处置的主要难点及对策分析
1、债务人控制了抵质押资产的实际收益
2、待处置的标的资产帐面价值较大，受众面较小，无人应盘
3、债务人利用法律程序阻挠诉讼及执行程序的顺利推进
4、无法掌握债务人可供执行资产
5、小债权人申请债务人破产还债
6、意向投资者现阶段资金不足以支付标的资产价格
7、法拍询价结果较低，竞争者少
十、新形势下处置方式的变异参考
1、利用结构化交易避免定价冲突
2、选择利用预重整规则
3、运用实质性重组模式
4、自家的孩子自家抱，继续追加投资
5、及时作出债权物化的决策
十一、互动答疑
?
★
启金·圆桌交流互动
《共话·金融不良资产投资处置交流会》
（时间：3月25日下午17:00-18:00）
银行、资产管理公司、信托、投资机构、小贷机构、服务机构、律师会计师一起研学互动。
第三讲、困境地产不良投资实务、风险防范及案例
——政策产品解析、风控要点、破产重整、信托与AMC合作
（时间：3月26日上午09:00-12:00）
·主讲嘉宾：X老师，某国有地方AMC投行部总经理，具有银行、信托、券商等跨行业经验，擅长困境地产盘活和上市公司投资。累计管理地产规模超800亿元，成功参与十多笔困境地产盘活、多家上市公司破产重整和收并购投资。
一、地产政策及违约现状
（一）政策梳理
（二）房企-债券-项目
二、地产融资产品分类及风控要点
（一）主流机构的产品分类
（二）十大风控措施对比
三、破产重整投资相关问题
（一）投资节点：庭外重组、预重整、破产重整
（二）投资模式：存续式重整、出售式重整、共益债
（三）投资风险及防范
四、信托公司与AMC合作的思路探讨
（一）处置自身不良：受益权转让、债务重组、资产转让
（二）投资外部不良：纾困基金、配资基金
（三）破产服务信托
五、案例分享
案例1：某信托不良处置
案例2：某信托不良处置
案例3：某烂尾项目盘活
案例4：某烂尾项目盘活
六、互动答疑
第四讲、不良资产包投资的实操经验及案例解析
——资产收购、尽职调查、估值体系、处置要点、税务筹划
（时间：3月26日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：肖老师，桥本投资总经理。13年投资，银行，投行从业经历，曾就职于国内顶尖TOP20私募基金公司，管理资产近20亿。4年不良资产管理经验。深耕云南不良资产行业，在不良资产处置等方面有丰富的经验和行业敏锐的洞察力。
一、不良资产包收购，尽调，估值，全流程解析
（一）如何获取不良资产包信息
（二）金融不良收购法律及合规流程解析
（三）金融不良与非金不良法律尽调要点及实地尽调要点
（四）不良资产包估值体系如何建立
二、不同不良资产包的收购，处置模式要点
——不良资产七种处置方式要点
三、不良资产税务筹划的要点
（一）住宅类税务筹划要点
（二）土地类税务筹划要点
四、实操案例解析
（一）住宅类实操案例
（二）土地类实操案例
（三）单体房地产实操案例
（四）产业类企业实操案例
五、投资人如何参与到不良资产行业中
六、云南不良资产的投资趋势与未来
七、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
▼
http://file.tax100.com/o/202303/20/228_1679242216190.jpg?width=640&size=49180
http://file.tax100.com/o/202303/20/819_1679242216360.png?width=1080&size=234678
http://file.tax100.com/o/202303/20/336_1679242216588.png?width=1080&size=267676
http://file.tax100.com/o/202303/20/200_1679242216812.png?width=1080&size=157253
往期推荐
AMC扑向地产
破产托管实务
困境地产企业的预重整之路
收购烂尾楼项目注意要点
盘活烂尾楼的思考和建议
【破产重整】如何引入战略投资人
实务 | 破产“预重整”制度的积极意义
重整计划制定、批准，执行、监督和终止
偿债“高峰” 再袭！新一轮房企“爆雷”又开始了？
一文梳理全国21个地区预重整规则（值得收藏）
http://file.tax100.com/o/202303/20/258_1679242217000.gif?width=400&size=94782 戳下面的 阅读原文，更有料！
页:
[1]