片区开发平台公司投资ABO模式运作流程
?点击领取【资料汇编|城投公司融资模式/运营管理相关文件汇总】地方平台公司获取政府授权 是参与片区开发的根本条件
地方政府授权地方平台公司作为项目业主全面负责项目的投资、建设以及运维的模式在实践中常被界定为ABO（授权-建设-运营）模式，然而截至目前，中央层面尚未出台行政规范性文件对“ABO”模式予以明确界定。不过，我们仍然可以从2018年的一份文件中找到相关支持“ABO”模式的依据。根据《国务院关于推进国有资本投资、运营公司改革试点的实施意见》（国发〔2018〕23号）中的规定，国有资本投资、运营公司均为在国家授权范围内履行国有资本出资人职责的国有独资公司，是国有资本市场化运作的专业平台。且文件中明确两种授权模式，一是政府授权国有资产监管机构依法对国有资本投资、运营公司履行出资人职责；国有资本投资、运营公司对授权范围内的国有资本履行出资人职责。二是政府直接授权国有资本投资、运营公司对授权范围内的国有资本履行出资人职责。
关于国有资本投资、运营公司的界定，时任财政部部长助理许宏才给出介绍：
首先，国有资本投资、运营公司是国有资本市场化运作的专业平台，本身不从事具体的生产经营活动；
其次，国有资本投资、运营公司是按照国家确定的目标任务和布局领域设立，目的是优化国有资本布局，促进国有资本合理流动；
再次，国有资本投资、运营公司以资本为纽带，以产权为基础，开展国有资本的市场化运作；
最后，国有资本投资、运营公司与一般性国有企业有所不同，在治理结构上有一些新特点。
实现项目投资与收益的自平衡 是地方平台公司参与片区开发的重难点工作
经授权的平台公司作为项目业主参与片区开发建设，需要严控地方政府的隐性风险。具体而言，地方政府有三条红线不得触。
1 红线一
政府不得作为签约主体。政府作为签约主体（甲方）即为政府投资项目，根据《政府投资条例》政府投资项目不得垫资施工，在穿透原则下，任何非PPP模式的“投资人+”模式均会被认定为“垫资”，已有项目因此问题被叫停整改；
2 红线二
预期土地出让收入不得作为还款来源《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》（财预〔2017〕50号）以及《银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务风险防范化解工作的指导意见》（银保监发15号，以下简称“15号文”）均强调“不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源”。同时也包括将公益性资产、土地、矿产对平台公司进行资产注入。
3 红线三
政府不得用财政收入兜底。对于现金流缺口部分，政府不得以“封闭运作”为理由对其进行补足。那么从项目本身出发，创新项目的造血机制就成为破局之道。如我司在成都某区城市更新项目中，针对一存量办公楼及前广场改造工程中设计了如下的商业模式。
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另外，我司在四川某市片区开发的河道整治工程中，为增加项目收益采取在沿河两岸打造篮球场、自行车租赁点、露营点、休闲驿站等商业建议，将原本无收益的公益性项目打造为有一定收益的项目。
地方平台公司参与片区开发的流程
以我司在四川省某市东部经济开发区的全过程咨询为例，将地方平台公司参与片区开发的流程进行分析。该项目包括：前期阶段、项目业主授权阶段、项目备案阶段、项目实施方案编写与现金流测算阶段、合伙人招标阶段、项目建设实施阶段与项目资产运营阶段。具体如下
1、项目前期准备阶段
该项目正式开展之前，依据中华人民共和国城乡规划法（2019年4月23日第二次修正）的规定，地方政府首先完成包含片区开发所在地的城市总体规划的编制，且完成审批。并在此基础上，进一步开展了城市控制性详细规划的编制，并完成审批。另外，地方政府还应根据城市规划以及未来几年的发展战略编制片区综合开发实施范围，内容包括但不限于：片区综合开发实施区域、现状情况、发展和功能定位、用地规划、投入产出论证、基础配套设施及人口、环境和产业承载能力等。
2、项目业主授权阶段
首先，市委市政府起草《片区综合开发主体确认的请示》，报市委市政府审批，明确本市级国有资本投资、运营企业，如地方市投资公司作为片区综合开发项目投资、建设、运营全周期唯一的实施主体。获批后，通过政府直接授权方式授权地方国有资本投资、运营公司（以下简称“市投资公司”），并与其签署授权协议《XXX片区授权建设经营协议》，以明确其为片区综合开发项目投资、开发、建设实施主体。
3、项目核准/备案阶段
授权阶段后，该项目本身不再为政府投资项目，而属于企业投资项目。根据《企业投资项目核准和备案管理条例》等规定，企业使用自筹资金的项目，以及使用自己筹措的资金并申请使用政府投资补助或贷款贴息的项目为企业投资项目，按照规定进行核准或备案。其中，对于《国务院关于发布政府核准的投资项目目录》中列明的项目类型要采取核准模式，除此之外则采用备案模式。
4、项目实施方案编写与现金流测算阶段
为保证片区开发的顺利开展，以及后期运营收入能够实现投资的全覆盖并实现预期收益率目标，市投资公司根据城市总体规划、城市的控制性详细规划、政府对片区内产业发展规划以及片区所在地区的实际情况等资料编写更为详细的《片区综合开发总体实施方案》以锁定片区内建设的具体项目业态，以及对片区经营整体现金流进行测算，内容包括但不限于：项目内容（建设规模、建筑形态、建设标准、开发计划、投资总额）、开发时序安排、分阶段投入产出测算、财务模型（片区综合开发服务内容、投资额确认、投资回报等）、投资融资（投融资结构、融资方案）、监督管理与绩效考核体系、退出移交方式等。
5、合伙人招标阶段
市投资公司依据《片区开发授权建设经营协议》及《片区综合开发总体实施方案》，编制《片区综合开发城市合伙人招标文件》，通过公开招标方式选择具备较强片区投资融资、规划建设和运营管理能力的片区综合开发城市合伙人。市投资公司与中标的合伙人签订《区综合开发投资协议》协议包括但不限于：合作年限、片区综合开发项目建设时序、投资规模、投资进度、投资回报、付款方式、考核约定、违约处罚等。
6、项目建设实施阶段
市投资公司与中标城市合伙人组建合资公司，并按照《片区综合开发投资协议》依规实施项目建设，并编制项目年度投资计划、建设计划和资金需求计划，由地方政府对市投资公司进行监督管理及绩效考核。具体而言，项目实施建设阶段可进一步分为前期投资建设阶段与建设过程资金再筹措阶段。前一阶段的资金由合资公司负责筹措，并开展土地一级整理、保障性住房项目；后一阶段则可通过如下形式进行建设资金再筹措，也保证建设期现金流的稳定。
7、项目运营阶段
合资公司完成片区开发项目建设后进入运营阶段，通过项目经营收益、产业导入、物业培育等方式对国有资本进行运营与运作以获取收益。到合作期限后，依据市投资公司与合伙人签订的《片区综合开发投资协议》约定，双方权利义务履行完毕，并完成清算后，城市合伙人享有的权益自然终止，并将其持有的合资公司股权无偿转让给市投资公司。
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来源：开元咨询集团
2023年2月17-19日 产融公会 & 启金智库 将在 郑州举办 城镇化投融资高级研修班（第十三期）《融资平台重组整合、核心资产培育盘活、项目精准谋划与投融资创新、信用债券融资、城建类股权基金实务和案例》。
【课程提纲】
第一讲、地方政府融资平台重组整合、转型发展和投融资模式创新要点与案例
（时间：2月17日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连博士，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城镇化投融资背景
二、融资平台转型发展
三、投融资模式创新
第二讲、培育核心资产、盘活存量资产和公募REITs的要点与案例
（时间：2月17日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：罗桂连博士，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、培育核心资产
二、盘活存量资产
三、公募REITs
第三讲、政府项目精准谋划与城乡区域建设融资创新实操及风险防范（上）——政策要点、投融资要点、ABO合规模式、企业市场化投资模式、项目策划
（时间：2月18日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远集团总裁。
一、关于落实稳住经济政策措施的相关投融资政策要点解读
1、2022年12月中央经济工作会要点解读
2、国务院关于印发扎实稳住经济一揽子政策措施的通知（国发〔2022〕12号）
3、中办、国办《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》
4、《“十四五”新型城镇化实施方案》（国函〔2022〕52号）
5、国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见（国办发〔2022〕19号）
6、关于银行业保险业支持城市建设和治理的指导意见（〔2022〕10号）
7、关于加大开发性金融支持力度提升水安全保障能力的指导意见水财务（〔2022〕228号）
8、国办发〔2021〕40号、环境部468号文、住建部63号文等重要文件解读
二、地方政府高质量发展投融资新逻辑
1、区分隐性债务和市场化融资
2、区分政府投资项目和企业投资项目
3、规划有经营收入的项目（自求平衡与资源补偿）
4、区分政府直接投资和资本金注入项目
5、区分委托代建和授权开发
6、授权开发+做大做强平台公司
7、合规安排政府资金的多种使用方式
8、土地最终产出与项目包装的紧密结合
9、大基建时代的综合平衡
三、政府项目投融资实务要点分析及案例分享
1、5号文后政府如何安排资金用于项目及如何判断项目的资金已经或可以列入政府预算
2、政府只有一年期的预算和三年期的中期规划，但资金支付期需要十年，如何解决？能否签订超过三年的政府支付合同
3、政府合规支付项目款项的路径及案例
4、政府采购具有融资的机会，如何融资？
5、审批制、核准制、备案制的要求有什么不同，如何认定政府投资项目和企业投资项目
6、无经营收入的基建项目如何策划包装
7、施工企业为平台公司垫资合规吗？该如何操作
8、如何定义垫资及垫资与投资的区别
9、土地增减挂钩指标交易、耕地占补平衡指标如何融资
10、如何甄别是否构成隐性债务
11、平台公司策划自求平衡、资源补偿、以租代建等模式市场化融资及案例分享
四、平台公司授权经营（ABO）模式转型及合规性操作要点分析
1、政府授权（ABO）与PPP、特许经营甄别
2、政府授权（ABO）合规性分析
3、政府授权（ABO）模式中A对平台公司如何操作，是否需要招标？
4、政府授权模式做大做强地方平台公司的操作要点
5、40号文后ABO常见的违规与整改方式及案例
6、政府授权（ABO）市场化融资运用要点及案例
7、政府授权（ABO）模式政府支付路径的特殊性及合规性安排
8、社会资本参与“政府授权+城市合伙人+EPC”模式的合规要点及分险防范
9、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式包含的两层付费关系，平台如何与社会资本进行结算支付
10、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式实务案例分享
五、企业市场化投资基建项目的模式与实务案例
1、企业核准备案为何可以应用“投资者+EPC”或“投资合作+EPC”模式？
2、真假“投资人+EPC”模式如何判断？
3、纯公益性项目打包可否用“投资人+EPC”模式？是否为隐性债务？
4、“投资人+EPC”模式下合规性分析及案例
5、“投资人+EPC”模式下收益来源分析及案例
6、“投资人+EPC”模式下市场化融资运用要点
7、“投资人+EPC”模式下项目资本金筹集模式
8、“投资人+EPC模式”政府补贴怎么补才合规？
9、央企、国企与地方平台合作采用“投资合作+EPC模式”操作项目的两类合规模式分析
10、“投资人+EPC”模式“两标并一标”解析
11、避免“投资人+EPC”沦为BT模式违规应注意的问题。
六、有效利用公共资源谋划策划项目的要点与案例
（一）土地资源
1. 政策、要点与路径
2. 某综合开发案例
（二）土地指标资源
1. 政策、要点与路径
2. 某空心村整治案例
（三）河砂资源
1. 政策、要点与路径
2. 某水利建设利用河砂特许经营案例
（四）矿产资源
1. 政策、要点与路径
2. 某国有公司利用矿产资源进行基础设施投资案例
（五）碳权资源
1. 政策、要点与路径
2. 某碳权资源结合项目开发案例
（六）林权资源
1. 政策、要点与路径
2. 某林权资源结合项目开发案例
（七）旅游资源
1. 政策、要点与路径
2. 某旅游资源结合项目开发案例
第四讲、经济稳盘形势下政府项目精准谋划与城乡区域建设融资创新实操及风险防范（下）——片区开发、土地储备、城市更新、EOD、公共府服务等项目
（时间：2月18日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远集团总裁。
一、片区综合开发项目投融资实务要点分析及案例分享
1、土地储备业务的流程及合规性要求
2、社会资本方如何合规介入土储业务？
3、政府购买拆迁安置服务是否包括征拆补偿资金，资金如何安排
4、土地储备项目政府采购工程和服务能否融资？
5、土地出让金如何合规用于片区开发项目，建设时序、土地供应及预算如何衔接？
6、土地储备项目与片区综合开发项目的联系与区别
7、政府授权企业做片区综合开发的授权范围如何界定及其依据
8、生地熟地毛地净地的区别，毛地可否供应？
9、如何分析片区项目的可融资性？
10、专项债解决土储资金的模式与要点
11、从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项目
12、如何实现土地开发一二级收入联动和融资（操作联动）
二、土地储备开发主流模式解析
1、委托代建+采购工程、采购服务模式
2、做地模式
3、二级赎买一级模式
4、反向委托（或反向购买）模式
三、片区综合开发结构化合作运作模式
1、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式
2、片区综合开发项目 “投资合作+EPC”模式
3、专项债+土地模式
4、专项债+市场化融资模式
5、专项债+PPP模式
6、认购基金+施工总承包模式
四、城市更新项目投融资模式实务
（一）城市更新项目政策梳理及63号文的应对措施
（二）城市更新项目分类
（三）城市更新项目的操作流程分析
（四）企业参与城市更新项目的操作模式分析
（五）城市更新项目的收益构成及来源
（六）城市更新项目运作的核心及要点
（七）城市更新项目中地方平台公司的角色及社会资本方的选择
（八）城市更新片区级项目的策划要点
（九）城市更新项目可采取的投融资模式探讨
1、地方政府利用财政资金直接投资模式及案例
2、地方政府配套资金同时发行城市更新专项债模式及案例
3、地方政府授权下的地方国企ABO模式投资及案例
4、“投资人+EPC”模式的应用
5、政府和社会资本合作模式（PPP模式）的应用及案例
6、地方政府+房地产企业+产权所有者合作模式及案例
7、属地企业或居民（村民）自主更新模式
8、项目经营性收入不足下多个更新改造项目组合平衡及利用跨区域资源补偿模式平衡的包装
（十）城市更新项目收并购实务及案例
（十一）城市更新项目融资的模式与案例分享
五、EOD模式运作实务与融资要点
1、EOD模式政策要点及一二批试点项目分析
2、EOD的“五位一体”和“三个内涵”
3、EOD模式下E与D关联的合规性分析
4、EOD模式开展的三个阶段
5、EOD模式八大主要收益来源分析
6、EOD项目的回报模式及回报来源组合
7、EOD项目落地主流投融资模式
8、EOD适宜的七大项目领域
9、EOD项目策划和落地的核心要点
10、EOD“指标”交易模式的应用
11、EOD模式相关案例解析
12、EOD项目融资要点及案例解析（核心是一二级联动）
六、新政下学校医院等公共服务项目的融资
1、义务教育和公立医院融资的困境
2、专项债融资
3、“以租代建”模式的应用及其案例
4、“建办分离”模式及其案例
5、民办公用的“共建模式”的应用及其案例
第五讲、城投公司评级与信用债券融资实践
（时间：2月19日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：苑德江，财达证券债券融资一部负责人。
一、城投公司评级方法
二、城投公司融资环境
三、信用债券体系概况
四、公司债券产品体系
五、企业债券产品体系
六、债务融资工具产品体系
七、答疑与互动
第六讲、股权基金视角下的泛基建、不动产投资和城市更新/片区开发实务
（时间：2月19日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：B老师，央企旗下大型投资基金副总经理。
一、新周期的泛基建政策及市场环境解析
二、经济周期变化带来的商业模式再造
三、案例解析
四、答疑与互动
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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