利用公募REITs 盘活存量资产的难点与对策
?点击领取【资料汇编|城投公司融资模式/运营管理相关文件汇总】公募REITs持续扩容。11月1日，华夏基金华润有巢租赁住房REIT正式获得证监会发行批文。截至目前，A股市场已经上市的公募REITs产品共有20只，发行总规模已超600亿元。
今年5月，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，指出要聚焦重点方向，优化完善盘活方式，加大政策支持，用好回收资金增加有效投资。在稳增长压力加大的背景下，盘活存量资产扩大有效投资具有迫切性，但仍有一些问题需要加以关注。
盘活存量资产面临的主要问题与难点
我国REITs规模很小，且主要集中在经济发达地区。自2021年6月首批9单基础设施REITs成功上市以来，截至2022年6月30日，有14只基础设施REITs完成发行，共募资541亿元，回收资金带动新项目总投资额超过2700亿元。2022年8月31日，首批3只保障房REITs正式上市交易，合计发行规模37.97亿元，其中净回收资金超22亿元将全部用于8个新的保障性租赁住房项目建设，可撬动投资规模超过300亿元。相比于已建成的百万亿量级的基建存量资产，目前我国REITs刚起步，且已成功上市的REITs主要来自长江中下游、粤港澳大湾区和京津冀地区。
同时，REITs底层资产收益容易出现波动，稳定性不高。REITs底层资产收益是影响投资者热情的关键因素。近期有REITs中报显示，某高速公路项目亏损近5000万元，某产业园区项目连续两季度为负收益。如果底层资产收益长期不具有稳定性，将显著降低投资者的投资热情。
此外，公募REITs二级市场的价格不断上涨，面临偏离净值较多而带来持有人收益下降的风险。据统计，目前已上市交易的REITs产品平均溢价率超过27%。首批3单保障性租赁住房基础设施公募REITs在开盘日溢价率达到30%，但据发行说明介绍，3单保障性租赁住房REITs按发行价格计算收益率平均高于4%。如果二级市场大幅溢价，新加入的投资者的收益则会大幅下降，这将影响投资者长期持有的信心。
存量资产盘活难的主要原因
一是有些地区可盘活存量资产较少，而且对REITs了解不多。市场上，能达到REITs发行要求的“以使用者付费为主且运营满3年、收益及现金流稳定”的优质项目相对较少。有的地方经营性国有房屋已按当地政府要求，分期分批划转至“国有房屋运营有限公司”之类的公司进行运营，其他能盘活的闲置房产体量较小。还有很多基层政府对REITs了解不多，当地金融生态欠发达，发展REITs的动力不足。
二是部分地区不愿将优质资产证券化，或企业层级较多导致盘活手续复杂。例如，某地高速公路现有权益人不愿意发展REITs，因为该高速路项目已建成完工且收益稳定，所以权益人不愿用优质资产换取短期回报进行其他基建投资，而宁愿长期持有、获取稳定收益。有的国有企业隶属关系复杂，拥有优质资产的企业属于子公司或者孙公司，盘活手续复杂，因此降低了企业的积极性。
三是部分不动产权属登记办理难度较大。例如，有的房屋占用的土地属于集体用地或农业用地，因土地性质无法办理产权证；有的房屋建设存在未取得规划许可、不符合规划要求或超规划面积建设等问题；有的房屋建设时间久远，无法提供现行规定要求的相关手续；有的公房属于政府“交钥匙”工程，建设单位与使用单位只进行了实物交接，接收单位无任何手续。因上述资产难以办理不动产权属登记，所以不能作为底层资产设计REITs产品。
四是在估值与上市盘活中存在矛盾。资产盘活的前提是对其价值进行合理估算，目前主要由中介公司负责。但中介公司通常根据估出价格的百分比收费，所以更愿意给出高估值。这虽然有利于维护国有资产利益，但估价过高容易导致上市时无人问津或流拍。
五是REITs底层资产收入的稳定性受到疫情冲击或外部不确定性的影响。例如，疫情期间的居家办公、减少出行，对产业园区、高速公路类项目的收益产生较大影响，从而导致基于此类底层资产的REITs产品存在一定的投资风险。
六是REITs市场的投机行为较为盛行。部分投资者认为，国家刚刚推出REITs试点，不会出现大的投资风险；还有些投资者对REITs产品似懂非懂，存在盲目跟风新兴金融产品的现象。
加快盘活我国存量资产的相关建议
进一步加强REITs宣传与培训。将REITs培训课程、案例分析、常见问题答疑等视频和资料上传至政府相关部门或金融机构的官网，方便相关从业人员查询浏览、学习。鼓励地方结合当地现有资产情况和长远发展规划，统筹考虑存量资产的盘活事宜，特别是激发企业主动通过REITs工具盘活存量资产的积极性。加强投资者教育，引导其冷静评估REITs产品的投资风险，防止过度炒作。
加快推动办理REITs涉及的产权归属与集中管理事宜。在摸清存量资产的基础上，如果确定通过REITs盘活资产，应组建专班推动各类产权遗留问题的加快解决，妥善处理好相关方利益诉求并切实维护国家权益。如果明确要对分散在集团内的资产进行盘活，可设立专门的子公司负责资产集中管理和盘活工作。
进一步完善国有资产估值机制。中介公司的收费标准不宜完全与其给出的资产评估价格按比例挂钩，而应综合考虑评估价格与市场变现价格，与二者加权平均或协商的比例进行挂钩，以引导中介公司合理估值。
推进类REITs、ABS、ABN等产品盘活存量资产。相对REITs来说，类REITs属于私募，面向特定投资人定向发行，项目门槛相对较低，对现金流的要求也相对较低。这对于前些年形成的大量政府付费类PPP存量项目资产来说，更具有可行性。此外，可进一步优化ABS、ABN操作流程，促进资产证券化ABS、资产支持票据ABN等发展，推动盘活更大规模的存量资产。
来源：中国财经报
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2022年11月24-25日 产融公会 & 启金智库 联合 江苏省职业经理人协会城投专委会 以 在线直播方式 举办 城镇化投融资高级研修班（第十二期）《盘活存量资产、项目策划谋划、聚力产业投资与城市有机更新实务和案例》，本课程适合在城镇化投融资领域相关机构工作的各方面专业人士，包括但不限于：地方政府、融资平台、财政、发改、住建、行业部门、地方国企等属地机构，建筑施工企业、房地产商、上市公司、产业投资者、投资运营商等投资机构，银行、证券、保险、信托、租赁、保理、股权基金等金融机构，法律、审计、工程咨询、投融资咨询、管理咨询等专业机构。
【课程提纲】
第一讲、培育核心资产、盘活存量资产与公募REITs的要点与案例
（时间：11月24日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任。
一、培育核心资产
二、盘活存量资产
三、公募REITs
四、小结与建议
五、答疑与交流
第二讲、有效利用公共资源策划谋划项目的实务要点与案例分析
（时间：11月24日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：蒋中松，浙江深度求索工程管理咨询有限公司总经理，国家发改委PPP入库专家、国家财政部PPP入库专家、金融工程硕士、IPMP项目经理、国家注册监理工程师、中国技术经济协会投融资分会理事。
一、项目策划谋划的现状与形势
二、利用公共资源策划谋划项目的必要性与可行性
三、有效利用公共资源谋划策划项目的要点与案例
四、答疑与交流
第三讲、地方国企参与股权投资、利用投资基金培育产业和运作上市公司实务经验和案例
（时间：11月25日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：许荣伟，上海君桐资本合伙人，曾任盐城东方集团党委委员、副总经理，江苏省职业经理人协会城投专业委员会秘书长。
一、城投公司面临的20大困境“突围”
二、盐城东方集团参与股权投资的成效经验
三、城投公司股权投资转型经验
四、城投公司收购上市公司实务
五、城投与私募股权基金合作实操
六、答疑与交流
第四讲、如何打造城市有机更新的策划、运营盈利实务和典型案例
（时间：11月25日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：陈海登，地方政府、开发商及村集体更新顾问；全国工商联房地产商会更新分会专家；广东省三旧改造协会专家；广东省房协专家及深圳国资委集资管理局讲师。
一、有机更新定义概况
二、有机更新分类和改造
三、有机更新特色商业技巧
四、历史街区有机更新
五、历史街区有机更新如何开展
六、商业类有机更新如何做大做强经济蛋糕
七、10个典型有机更新案例
八、有机更新的资金运用实务要点总结
九、答疑与交流
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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