房地产的黄金时代一去不复返了！
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就在2018-2019年的时候，当有些开发商还在到处开疆扩土的时候，却恍然发现，这个市场已经不再是从前那个市场了。以前不用算账随便拍地都能赚钱，现在突破发现即便是精打细算都经常处于亏损的边缘。这就是现实，一个房价单边上涨的时代已经结束了。
在过去几年，国家统计局公布各大城市房价涨跌的时候，发现基本上都是清一色的上涨，只是涨多涨少的问题，而今时今日发现，居然一下子有这么多城市房价是下跌的，让人大跌眼镜。部分城市的房价下跌已经成为一种现实。
作为房地产市场的长期观察和研究者，研究房价一定要弄清楚房价的驱动因素。我发现国内房价上涨的主要驱动因素有：经济增长带动的收入增长、城市化进程、货币与信贷政策。这几个是核心的驱动因素，很多人也都做了阐述。但是除了这个因素之外，我发现还有一个很关键的因素，就是很多人的“一致性预期”。
怎么解释这个“一致性预期”，主要有几个方面：一是房价在过去十多年里基本上单边上涨的，因此在很多人的心中房价就是“只涨不跌”；二是很多人认为国家不是真的想调控房价，认为地方政府离不开土地财政。这两个方面的“一致性预期”非常强烈。
核心驱动因素确实是支撑房价上涨的主要动力，但是“一致性预期”可能是炒作成风的重要影响因素，基于有专业的预期判断，很多人炒房有点有恃无恐。
但是，时至今日，不管是房价上涨的核心驱动因素，还是“一致性预期”都在发生改变。
疫情之下、俄乌影响，经济增长压力重重，经济上行的压力在这几年来一直都是比较大的，收入增长也是一样。这个也很容易理解，毕竟已经达到一定的规模，持续高速增长是不可能的。城市化进程也是一样，城市化水平达到一定程度，也会呈现放缓趋势，开始由数量向质量转变，我们从很多城市的人才引入政策就可以看出来；甚至以后还可能出现逆城市化现象。货币和信贷政策这些年其实一直还是比较克制的，即便是在2020年受到疫情影响流动性放松了一些，但是对房地产的融资基本上还是“堵”的态度。到了今年（2022年）才有些放松，但是这最多也只能救房地产于命悬一线。
关于“一致性预期”的问题，我发现近期很多房地产投资者的态度已经发生微妙的变化，有些曾经坚定认为房价“只涨不跌”的人也开始有些动摇了。毕竟高层的态度非常明确，“房住不炒”，哪个城市房价敢抬头就出台更严厉的政策予以重拳打击。炒房者的心态慢慢发生改变，房价这些阴跌持续几年，市场的预期就会逆转。同时关于土地财政的问题，其实也是一直在着手解决，前些年处理地方债的问题，公募REITs的推出也是可以改善地方债的问题。
目前房地产市场的整体供需已经是平衡，局部人口集中的城市住房市场会向周边城市转移，很多问题慢慢就会解决。但未来的房价不可能再普涨了！
来源：地产观点 作者：房姐姐
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【课程提纲·第一期】
【第一讲】破产清算/重整/和解程序的转换衔接与交易架构设计实务案例
· 主讲嘉宾：丁 燕，青岛大学法学院 教授、青岛市法学会破产法研究会 会长、国浩律师(青岛)事务所破产业务团队负责人
一、破产清算、重整（预重整）、和解的优劣比较
二、法律规则下三大程序之间的自由转换衔接
三、商业思维模式下三大程序之间的融汇贯通
四、破产融资的法律保障
五、结论与展望
六、互动答疑
【第二讲】投资视角下困境地产项目盘活难点要点、应对路径与实操案例
·主讲嘉宾：李保春，上海中联律师事务所顾问
一、深度解析困境地产项目现状及原因
二、困境地产项目的掘金主体利益诉求
三、困境地产项目盘活难点与应对
四、困境地产项目投资原则及路径
五、困境地产项目实操案例分享
六、互动答疑
【第三讲】困境地产项目七大并购重整模式、核心法律问题与风控实务案例
·主讲嘉宾：莫非，大成律师事务所高级合伙人
一、中国不良资产形成底层原因及现状
二、困境房企七大重整模式及风控案例
三、互动答疑
【第四讲】地产企业破产重整涉税实务及资产和股权收购、开发税务筹划
·主讲嘉宾：高少华，北京市盈科律师事务所高级合伙人
一、企业破产重整、清算的涉税问题
二、基于破产的税收优惠政策梳理
三、房地产股权收购实务及税务筹划
四、房地产资产收购实务及综合税务筹划
五、收并购领域其他的税务筹划方法及难点解析
六、互动答疑
【课程提纲·第二期】
【第一讲】烂尾楼（共益债/预重整/清算式重整/破产和解）投资盘活核心要素及案例
· 主讲嘉宾：张秀娟，昆朋资产管理有限公司业务总监（总办成员）
一、当前形势下投资烂尾楼的方向
二、挑选项目的核心要素
三、常见重整模式解析
四、实操案例深度解析
（一）共益债案例
（二）预重整案例
（三）清算式案例
（四）破产和解案例
五、互动答疑
【第二讲】信托公司参与地产投融资交易架构及地产不良项目违约处置实操与案例
·主讲嘉宾：田星，某上市券商特殊资产事业部总助
一、地产违约现状及特征
二、信托参与地产投融资的交易结构
三、信托参与地产不良处置的展业模式
四、信托公司与AMC合作的思路探讨
五、案例分
六、互动答疑
【第三讲】房企困境下关于收并购专业落地操作及不良债权项目收并购案例复盘
·主讲嘉宾：X老师，TOP上市房企投资常务副总经理
一、房地产收并购具体落地模式及相应溯源
二、并购交易中关于财报调整下的核心资产价值与股权对价认定
三、不良资产收购中涉及在建工程转让和旧房转让的落地测算要点
四、房地产并购结构设计、交易要点与协议设计与雷区盘点
五、通过复盘不良债权收购案例总结各环节交易风险及解决方案
六、互动答疑
【第四讲】金融机构作为抵押权人在房地产破产中面临的一系列问题及解决方案
·主讲嘉宾：孙万里，浙江嘉瑞成律师事务所高级合伙人
一、抵押权人与房开预重整
二、房开破产下抵押权人与购房人的博弈
三、房开破产下抵押权人与其他利益方的博弈
四、房开破产与银行按揭贷款的处理
五、房开破产清算与抵押物处置及清偿
六、互动答疑
【课程提纲·第三期】
【第一讲】投资人参与烂尾楼破产重整的业务程序与风控
· 主讲嘉宾：董烨，南京市律师协会破产与并购重组委员会主任
一、投资人（开发商）参与重整程序
二、投资人（开发商）参与破产重整的目的
三、投资信息收集与目标企业筛选
四、投资人尽职调查
五、债务人的估值与谈判
六、重整模式与投资类型选择策略
七、重整投资人的初步确定
八、投资协议与投资方案
九、重整计划草案的表决
十、重整计划的批准
十一、重整计划的执行
十二、互动答疑
【第二讲】AMC烂尾楼不良资产的投资机会与投资模式
·主讲嘉宾：姚泰诚，现任某地方AMC高管
一、中国房地产与烂尾楼
二、烂尾楼不良资产的投资机会
三、烂尾楼不良资产的投资模式与案例
四、互动答疑
【第三讲】地产开发商视角下困境地产的投资机遇与实务
·主讲嘉宾：高晓姗，某上市房企集团副总裁兼上海区域董事长
一、房地产行业深度透视
二、从房企角度谈不良资产投资处置
三、投资处置案例分享
四、未来不良资产投资处置模式
五、互动答疑
【第四讲】房地产破产重整“投/融/管/退”全链条实操案例
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑
【第五讲】地产企业资产和股权收购、破产清算的税务筹划
·主讲嘉宾：季晓莉，20余年专注税务工作
一、资产及股权交易
二、房地产企业的特殊事项
三、企业破产清算面临的问题
四、互动答疑
【课程提纲·第四期】
【第一讲】双碳、疫情背景下的金融不良投资处置策略及实务案例
· 主讲嘉宾：M老师，某四大资产管理公司资深人士
一、双碳、疫情背景解析
二、主流AMC的业务策略调整
三、金融不良收购的新“十大来源”
四、传统金融不良处置的新十大模式
五、传统金融不良处置的“都市圈发展战略”
六、收购和处置不良应当关注的行业
七、国有资本收购和处置金融不良的特点
八、民营和社会化资本收购和处置金融不良的特点
九、某*ST汽车电子类上市公司大股东股票不良收购+破产重整操作
十、互动答疑
【第二讲】以“处置层级提升+信托服务中介”为手段高质量解决当前金融机构特殊不良资产问题
·主讲嘉宾：李筝，某大型信托机构特资部门负责人
一、金融机构特殊岗位从业人员在处置层级提升的维度和方向
二、以“围绕破产重整”开展的财产权服务信托逐渐成为金融中介的核心角色
三、以“处置层级提升or/+信托服务中介”相关案例分享
四、互动答疑
【第三讲】房地产企业破产管理人实务及实质合并破产若干重大问题
·主讲嘉宾：陈冠兵，方达律师事务所合伙人
一、房地产企业破产管理人实务
二、实质合并破产若干重大问题
三、互动答疑
【第四讲】不良资产——全链条资产安全管理
·主讲嘉宾：王 云，泓塬资产高级副总经理
一、资产安全管理的意义
二、资产管理风险树分析
三、全链条资产安全管理体系
四、投后资产管理
五、资产安全管理与不良资产投资的联动
六、互动答疑
报名方式：
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