三部门座谈会：帮助优质民营房企穿越周期！
?点击领取【破产重组法律法规汇编】11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集21家民营房企召开座谈会。
进一步加大对民营房企发债支持，后续或有更多民营房企利用信用保护工具及担保增信发债，有利于畅通民营房企融资渠道。未来一年房企到期债务近万亿，仍面临巨大债务偿还压力，需要系统性措施防范化解房企风险。
召集金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会，介绍中债增进公司增信支持民营房企发债融资工作相关进展，并听取各方意见建议。
上海信托圈关注到，8月以来，中债增进公司共推进十余单房企增信项目，支持新城控股、美的置业、龙湖拓展、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等多家民营房企发债融资83.68亿元，累计带动民营房企发债融资155亿元。
据了解，龙湖、美的、新城、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等企业正推进第二轮增信发行项目，金辉、新希望、雅居乐等民营房企项目也在积极准备中。
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01 需要系统性措施防范化解房企风险
当前，民营房企债务违约仍有扩大趋势，需要有力、有效系统性的措施，在需求端、供给端、金融端同时发力，防范化解房企风险。
一是，在需求端，加大支持刚需和改善性需求释放，特别是重点城市具有示范和带动效应，在限购、限贷方面进一步调整放松，促进销售回暖。销售回款增加，能够增加企业的经营现金流。
二是，在供给端，对部分民营房企进行混改，进行增信，提高信用水平，从而增强融资能力。目前金融机构对房地产行业预期很弱，部分民营房企依靠自身能力，很难有效融资。
三是，在金融端，在贷款发放、发债等方面制定详细措施，定向支持民营房企融资，修复金融机构对行业的信心。
业内人士表示：本次座谈会为交易商协会与房地产业协会联合召开，反映了部门之间加强协作、维护民营房企债券融资渠道稳定的态度，释放了积极的信号，有利于引导商业银行等金融机构恢复并加强对民营房企的贷款、投资，帮助优质民营房企穿越周期。
02 龙湖3招反击空头
龙湖抛出了三颗“金弹”，反击空头。
其一，本周一（10月31日）晚间，龙湖公告今年底前提前偿还2023年到期的部分银团贷款51亿港元。11月1日，龙湖继续公告其已通知银团贷款代理行，将提前偿还2023年到期的部分银团贷款34.5亿港元。
其二，本周一，龙湖集团控股股东“Charm Talent”公开增持300万股，每股均价9.53港元，且斥资500万美元买入龙湖2027年到期的年息率3.375%的2.5亿美元优先票据。
注意！昨日，“Charm Talent”继续公开增持300万股，每股均价10.48港元，且同步又斥资280万美元买入龙湖已发行的优先票据。
其三，抄底优质土储。本周一，龙湖斥资19.6亿元在苏州拿下一幅占地91.8亩的商住用地，计容建面约12.25万方，容积率2.0，折合楼面地价1.6万元/㎡。
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当前，各城市的这一轮集中供地，民企参与拿地的凤毛麟角，龙湖此举表明其有充裕资金储备优质货源，也暗示其持续深耕苏州楼市，深化长三角区域布局的长期战略。
注意！在10月26日至28日的成都集中土拍会上，龙湖共斩获3幅地块，位于热门的天府新区、成华区和郫都区，均底价成交，总斥资逾27亿元，计容总建面约24.8万方！
据相关统计，近1个月内，龙湖在京沪蓉及西安、合肥、苏州等高能级城市第三轮集中土拍中吃下11块地，总斥资百亿，还有个显著特点，即基本都是独资拿地。
依此来看，陈序平执掌龙湖开局以来，近几天可谓“招招见血”，市场流言不攻自破。
03 悲情的旭辉“蹲下”
寻求境外债解决的公告发出后，旭辉董事长林中发了一条朋友圈，并配文以下内容：
“蹲下来、活下去、站起来！蹲下意味着我们拒绝躺平，蹲下意味着重心更稳，蹲下意味着为了来日更好的站起来！以时间换空间最终全面解决债务问题！最大程度保障客户、员工、债权人在内所有利益相关方的权益。”
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林中将旭辉目前的动作称为“蹲下”。
旭辉房企“示范生”融资窘况。在此之前，旭辉一直在履行境外债务的还款义务，年初至今已偿还金额约15亿美元，而同期境外新增融资仅5亿美元。
这意味着旭辉一直在用内部现金撑着。当然，被选为是民营房企示范生后，旭辉也先后通过“信用保护工具”背书和中债增担保，也成功从获得一些融资，但杯水车薪。
这一点，从林中9月写给旭辉人的那封信中也能感知到，他曾言“断供潮”后监管资金的收紧，使得旭辉账面虽有逾300亿现金，但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。
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目前，旭辉已与多家贷款银行接洽，并成立了协调委员会商讨银行融资事宜，并有意成立“债券持有人小组”，与债券持有人讨论可接受的条款。
旭辉将这个流程分为三个阶段：一是成立债权人团体和委任顾问以协助谈判；二是准备评估资料，建立资讯共享平台，用以向债权人提供资料；三是评估包括资产出售、战略投资及制定、谈判和实施的各种方案。
04 城投或将拉上民营房企一起拿地
财政部发文限制国企举债拿地以及地方虚增土地出让收入后，越来越多的地方国企（尤其是城投平台）向民营房企发出了联合拿地的合作邀请，对于社会资本（尤其是地产前融机构来说），这一波形势的变化或许能带来更多和更好的业务机遇。
从当前市场的实际情况来看，各大银行的钱都多到放不出去，但就是无法流进房地产。信托等主流投资机构的涉房业务监管仍旧很严，私募、资管目前的涉房业务也仍旧较为敏感。
市场方面认为，在财政部新规的作用下，城投和民营房企的联合拿地趋势会更加强化，而对于业务操作更为灵活的国央企金控和民营金控来说，业务机会就在眼前。
来源：上海信托圈
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【课程提纲·第一期】
【第一讲】破产清算/重整/和解程序的转换衔接与交易架构设计实务案例
· 主讲嘉宾：丁 燕，青岛大学法学院 教授、青岛市法学会破产法研究会 会长、国浩律师(青岛)事务所破产业务团队负责人
一、破产清算、重整（预重整）、和解的优劣比较
二、法律规则下三大程序之间的自由转换衔接
三、商业思维模式下三大程序之间的融汇贯通
四、破产融资的法律保障
五、结论与展望
六、互动答疑
【第二讲】投资视角下困境地产项目盘活难点要点、应对路径与实操案例
·主讲嘉宾：李保春，上海中联律师事务所顾问
一、深度解析困境地产项目现状及原因
二、困境地产项目的掘金主体利益诉求
三、困境地产项目盘活难点与应对
四、困境地产项目投资原则及路径
五、困境地产项目实操案例分享
六、互动答疑
【第三讲】困境地产项目七大并购重整模式、核心法律问题与风控实务案例
·主讲嘉宾：莫非，大成律师事务所高级合伙人
一、中国不良资产形成底层原因及现状
二、困境房企七大重整模式及风控案例
三、互动答疑
【第四讲】地产企业破产重整涉税实务及资产和股权收购、开发税务筹划
·主讲嘉宾：高少华，北京市盈科律师事务所高级合伙人
一、企业破产重整、清算的涉税问题
二、基于破产的税收优惠政策梳理
三、房地产股权收购实务及税务筹划
四、房地产资产收购实务及综合税务筹划
五、收并购领域其他的税务筹划方法及难点解析
六、互动答疑
【课程提纲·第二期】
【第一讲】烂尾楼（共益债/预重整/清算式重整/破产和解）投资盘活核心要素及案例
· 主讲嘉宾：张秀娟，昆朋资产管理有限公司业务总监（总办成员）
一、当前形势下投资烂尾楼的方向
二、挑选项目的核心要素
三、常见重整模式解析
四、实操案例深度解析
（一）共益债案例
（二）预重整案例
（三）清算式案例
（四）破产和解案例
五、互动答疑
【第二讲】信托公司参与地产投融资交易架构及地产不良项目违约处置实操与案例
·主讲嘉宾：田星，某上市券商特殊资产事业部总助
一、地产违约现状及特征
二、信托参与地产投融资的交易结构
三、信托参与地产不良处置的展业模式
四、信托公司与AMC合作的思路探讨
五、案例分
六、互动答疑
【第三讲】房企困境下关于收并购专业落地操作及不良债权项目收并购案例复盘
·主讲嘉宾：X老师，TOP上市房企投资常务副总经理
一、房地产收并购具体落地模式及相应溯源
二、并购交易中关于财报调整下的核心资产价值与股权对价认定
三、不良资产收购中涉及在建工程转让和旧房转让的落地测算要点
四、房地产并购结构设计、交易要点与协议设计与雷区盘点
五、通过复盘不良债权收购案例总结各环节交易风险及解决方案
六、互动答疑
【第四讲】金融机构作为抵押权人在房地产破产中面临的一系列问题及解决方案
·主讲嘉宾：孙万里，浙江嘉瑞成律师事务所高级合伙人
一、抵押权人与房开预重整
二、房开破产下抵押权人与购房人的博弈
三、房开破产下抵押权人与其他利益方的博弈
四、房开破产与银行按揭贷款的处理
五、房开破产清算与抵押物处置及清偿
六、互动答疑
【课程提纲·第三期】
【第一讲】投资人参与烂尾楼破产重整的业务程序与风控
· 主讲嘉宾：董烨，南京市律师协会破产与并购重组委员会主任
一、投资人（开发商）参与重整程序
二、投资人（开发商）参与破产重整的目的
三、投资信息收集与目标企业筛选
四、投资人尽职调查
五、债务人的估值与谈判
六、重整模式与投资类型选择策略
七、重整投资人的初步确定
八、投资协议与投资方案
九、重整计划草案的表决
十、重整计划的批准
十一、重整计划的执行
十二、互动答疑
【第二讲】AMC烂尾楼不良资产的投资机会与投资模式
·主讲嘉宾：姚泰诚，现任某地方AMC高管
一、中国房地产与烂尾楼
二、烂尾楼不良资产的投资机会
三、烂尾楼不良资产的投资模式与案例
四、互动答疑
【第三讲】地产开发商视角下困境地产的投资机遇与实务
·主讲嘉宾：高晓姗，某上市房企集团副总裁兼上海区域董事长
一、房地产行业深度透视
二、从房企角度谈不良资产投资处置
三、投资处置案例分享
四、未来不良资产投资处置模式
五、互动答疑
【第四讲】房地产破产重整“投/融/管/退”全链条实操案例
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑
【第五讲】地产企业资产和股权收购、破产清算的税务筹划
·主讲嘉宾：季晓莉，20余年专注税务工作
一、资产及股权交易
二、房地产企业的特殊事项
三、企业破产清算面临的问题
四、互动答疑
【课程提纲·第四期】
【第一讲】双碳、疫情背景下的金融不良投资处置策略及实务案例
· 主讲嘉宾：M老师，某四大资产管理公司资深人士
一、双碳、疫情背景解析
二、主流AMC的业务策略调整
三、金融不良收购的新“十大来源”
四、传统金融不良处置的新十大模式
五、传统金融不良处置的“都市圈发展战略”
六、收购和处置不良应当关注的行业
七、国有资本收购和处置金融不良的特点
八、民营和社会化资本收购和处置金融不良的特点
九、某*ST汽车电子类上市公司大股东股票不良收购+破产重整操作
十、互动答疑
【第二讲】以“处置层级提升+信托服务中介”为手段高质量解决当前金融机构特殊不良资产问题
·主讲嘉宾：李筝，某大型信托机构特资部门负责人
一、金融机构特殊岗位从业人员在处置层级提升的维度和方向
二、以“围绕破产重整”开展的财产权服务信托逐渐成为金融中介的核心角色
三、以“处置层级提升or/+信托服务中介”相关案例分享
四、互动答疑
【第三讲】房地产企业破产管理人实务及实质合并破产若干重大问题
·主讲嘉宾：陈冠兵，方达律师事务所合伙人
一、房地产企业破产管理人实务
二、实质合并破产若干重大问题
三、互动答疑
【第四讲】不良资产——全链条资产安全管理
·主讲嘉宾：王 云，泓塬资产高级副总经理
一、资产安全管理的意义
二、资产管理风险树分析
三、全链条资产安全管理体系
四、投后资产管理
五、资产安全管理与不良资产投资的联动
六、互动答疑
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