城投禁止托底！
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去年下半年以来，由于土地市场不景气，地方国企尤其地方城投拿地的情况明显增加。在1-9月拿地金额TOP100中，城投、平台类公司数量占比49%之多，民企、国企各占24%和27%。
但财政部126号文，让“城投托底”的风气戛然而止。
城投拿地增加 监管关注新增隐债问题
据中泰证券固收团队统计，今年前三季度，城投拿地金额占全国土地出让金的比重为11.77%。其中，江西城投拿地占比最高，为26.59%，江苏、湖南、四川、重庆4个省份城投拿地占比在15%-25%之间。
如从地市层面看，嘉峪关市、黄石市等5个地级市城投拿地占比在50%以上；遂宁市、岳阳市等18个地级市城投拿地占比在30%-50%之间；盐城市、常州市、宜昌市、绍兴市、柳州市等30个地级市城投拿地占比在20%-30%之间。
城投拿地目的很明确，就是为了让土地不流拍，维持地价，把场子烘托起来。等土拍完，地方把土地款私下返还城投，或者等市场好了，城投囤在手里的地块溢价成交。既稳定楼市，保证市场新房供应，让土地持续升值，也变相增加了地方政府土地收入，让地方能应付各种城建、投资、体制内工资等各类支出。
江浙地区某地市城投公司融资部人士表示，根据政府要求及公司资金情况，今年上半年以底价竞拍拿了一块地，主要是托底的作用。
“我们确实拿了两块地，之前没有拿过。基本上是以底价拿的，价格非常便宜，2块地加起来耗资4个亿，现在还没有缴完土地出让金。”中部省份某区县城投公司融资部人士进一步表示，因为是托底，土地出让金是要返还的，但是市里只返回一部分。比如我们交了2亿上去，市里面会拿到1个亿，给区财政是1个亿，公司还可以向区财政要1个亿回来。
不过也有一些城投是自主拿地。南方某地市城投公司人士表示，地方没有要求我们来帮助托底土地市场，我们参与土地的行为都是公司的决策。只是有的地段不是很好，有时候自然资源部门推出一块地挂牌，担心招拍的机构不多，会跟我们通通气，最多问我们是否有意愿拿地。
财政部近期印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》（财预〔2022〕126号）。通知提出，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。进一步规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切实防范事业单位债务风险。
中泰固收分析称，在土地市场景气偏弱时期，城投公司参与土拍，一方面可以较低的成本获得土地，在未来土地升值后获得收益。但是另一方面，大额的土地购置，也会带来城投公司的资金占用压力，增加外部融资需求。
实际上，国企拿地资金一部分来自于银行贷款等市场化融资，可能涉及新增隐性债务的问题。根据现行规定，签订土地出让合同后，需在一定期限内支付50%的土地款，剩余50%在未来一定期限内缴清。一些实力强的国企，可以用自身经营收入收购土地，但是更多企业会从外部融资。对于外部融资，公司可能会以未来土地出让收入作为还款来源，或者政府及财政部门以其他形式承诺还款，这就涉及新增隐性债务的问题。
所谓隐性债务，指地方政府在法定政府债务限额之外直接或者承诺以财政资金偿还以及违法提供担保等方式举借的债务。主要包括以下两类：一是地方国有企事业单位等替政府举借，由政府提供担保或财政资金支持偿还的债务。二是地方政府在设立政府投资基金、PPP、政府购买服务等过程中，通过约定回购投资本金、承诺保底收益等形成的政府中长期支出事项债务。
“隐性债务的形式比较复杂，资金来源也比较多样，成因五花八门，但是穿透来看，直接聚焦项目与融资决策、资金最终用途和实际还款资金来源，判定地方政府是否仍在违法违规新增地方政府隐性债务。比如还款资金来源上，最终需要财政资金偿还的债务，就是隐性债务。”一位财政系统人士称。
审计如何界定虚增土地出让收入？
在近年来监管日益趋严、禁止地方政府直接为融资平台注入土地资产的背景下，“城投公司购地+地方政府返还出让金”成为地方政府变相为城投公司注入土地资产、做大城投可质押资产同时虚增地方卖地收入的一种途径。
审计署公布的《国务院关于2014年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》披露，当年审计了29个省本级、200个市本级和709个县2008年至2013年土地出让收支情况。其中，问题之一就是通过收入空转等方式虚增1467亿元土地出让收入。
在近两年房地产市场疲弱的情况下，“城投公司购地+地方政府返还出让金”的操作一方面可以托底土地市场，另一方面可做大政府性基金收入规模，避免债务率、专项债付息支出/政府性基金支出等指标超过警戒线。因为专项债付息支出/政府性基金支出超过10%，地方将启动财政重整。
北方省份某地审计局负责人向记者介绍，近年来没有进行土地专项审计，但每年在对财政收支进行审计时会对土地出让收入进行审计。当地去年发现一个平台公司账上储备了很多土地，都是近些年为了虚增卖地收入拍得的。“平台公司是不允许储备土地的，取得土地就得使用。”
他还介绍，审计界定虚增土地出让收入，首先关注缴纳土地出让金的单位，是哪些企业缴纳的土地出让金，重点关注国有企业尤其是政府投融资平台公司。其次看企业拍入土地的目的，再次看企业缴纳土地出让金的资金来源。如果融资平台使用的资金是财政资金，拍入的土地没有实际项目、没有使用目的或者长期不使用土地，这样基本可以确定是虚增土地出让收入。
对于城投通过贷款等方式融资竞拍取得的土地，该人士认为，不论地方政府以专项款还是注资的名义将土地出让金返还给城投，如果所拍土地没有实际用途也将被认定为虚增土地出让收入。
市场影响几何？
现代咨询集团董事长丁伯康表示，近来不少地方政府为维持地方经济发展和解决政府正常运转的经费保障，采取了鼓励地方所属国有企业购买土地的方式，获得土地出让金收入。这个文件（126号文）的出台，对地方国企参与土地使用权招标拿地的行为，将是一个沉重的打击。地方国企参与地方土地市场招投标的温度，也将急剧下降。
丁伯康称，但是文件并未对国企购地的哪些行为属于虚增土地出让收入进行具体界定。对于主业为地产开发类的地方国有企业来说，影响可能相对会小一些。
“出于强化财政预算管理、规范地方政府及国企经营行为的需要，最好还是将国企参与土地转让的行为与虚增土地出让收入行为之间的关系，有所厘清。”丁伯康表示。
一位不愿具名的财政专家表示，126号文是预算司从财政收支和预算管理的角度来发文的，土地收入不能说不是重点，但其实能约束的很少。一方面举债购地，虚增收入怎么界定？这个行为本身是不违规的，只要这个举债行为不新增隐债就行。另一方面，站在当前这个时间点看，国企托地的力度也要下来了，因为拿了两年地，也确实没钱了。
实际上，2021年6月，财政部等部门宣布将国有土地使用权出让收入等四项政府非税收入划转税务部门征收。土地出让收入由市县国土资源管理部门（自然资源部门的前身）划转至税务部门征收后，城投公司以“购地+返还”形式虚增资产的难度将明显加大，地方政府虚增卖地收入的难度也在加大。
来源：上海信托圈
2022年10月28-30日 产融公会&启金智库 将在 杭州 共同举办 城镇化投融资高级研修班（第十二期）《融资平台转型发展、核心资产培育与REITs、EOD模式与未来社区、依托公共资源精准谋划项目、股权投资基金、产业投资与上市公司实务和案例》
【课程提纲】
第一讲、疫情冲击和新基建背景下多元化融资方式与融资平台转型发展
（时间：10月28日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任
一、城镇化投融资背景与形势
二、项目融资的要点与案例
三、融资平台转型发展
四、答疑与交流
第二讲、培育核心资产、盘活存量资产与公募REITs的要点与案例
（时间：10月28日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任。
一、培育核心资产
二、盘活存量资产
三、基础设施公募REITs
四、小结与建议
五、答疑与交流
第三讲、未来社区和EOD模式的项目创建、投融资实务要点与典型案例
（时间：10月29日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：郭树锋，杭州城投建设有限公司副总经理。
一、 基础设施投融资改革逻辑分析
二、浙江未来社区理念引领城市有机更新的顶层设计、项目创建、投融资安排实务和案例
三、EOD开发模式下基础设施投融资最新实务和案例分析
四、答疑与交流
第四讲、有效利用公共资源策划谋划项目的实务要点与案例分析
（时间：10月29日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：蒋中松，浙江深度求索工程管理咨询有限公司总经理
一、项目策划谋划的现状与形势
二、利用公共资源策划谋划项目的必要性与可行性
三、有效利用公共资源谋划策划项目的要点与案例
四、答疑与交流
第五讲、股权基金参与泛基建、不动产投资和城市更新/片区开发实务经验和案例
（时间：10月30日上午09:00-12:00）
·主讲嘉宾：B老师，某基础设施类央企旗下大型投资基金副总经理
一、新周期的泛基建政策及市场环境解析
二、经济周期变化带来的商业模式再造
三、案例解析
四、答疑与交流
第六讲、地方城投参与股权投资、利用投资基金培育产业和运作上市公司实务经验和案例
（时间：10月30日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：许荣伟，上海君桐资本合伙人
一、城投公司面临的20大困境“突围”
二、盐城东方集团参与股权投资的成效经验
三、城投公司股权投资转型经验
四、城投公司收购上市公司实务
五、城投与私募股权基金合作实操
六、答疑与交流
2022年11月4日-5日（周五/六）在 济南 举办《城投平台/金控/央国企开展保理、供应链金融及其资产证券化、融资性贸易风险识别防范的最新实务和案例专题培训》，诚邀您的加入！
【课程提纲】
第一部分、城投平台/金控/央国企当前业务融资模式转型及开展应收应付账款融资和供应链金融业务实务要点
（时间：11月4日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：张爱和，曾任某大型建筑央企供应链金融平台负责人，某股份制银行和某城商行对公团队负责人。在交易银行、保理和供应链金融领域有长达20多年的深入研究和实务实践。
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1、城投平台业务定位、经营现状和转型必要性
2、城投平台的融资行为如何判断是否涉及隐形债务？城投平台的应收账款和应付账款的业务背景逻辑是什么？
3、城投平台融资现状及业务转型的典型案例
4、央国企、城投平台和资本成立SPV项目公司，开展供应链金融的各方诉求和落地成功因素有哪些？典型模式案例
5、金控平台、国有资本运营公司等主体的业务现状、转型思路、发展方向和经典案例解析
6、城投平台和央国企在基建、能源、医药等几大领域的典型融资模式案例
7、地产业务融资途径还有哪些，地产公司和城投公司的合作方式及案例
8、央国企对内外担保规定要点解析
9、压降两金的方式有哪些？应收账款出表N种案例解析
10、有效盘活固定资产的政策背景下，看城投、央国企和资本各路诸侯如何行动？
第二部分、城投平台/金控/央国企设立保理、供应链管理、贸易公司的动机、实践现状及创新业务成败案例解析
（时间：11月4日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：张爱和，曾任某大型建筑央企供应链金融平台负责人，某股份制银行和某城商行对公团队负责人。在交易银行、保理和供应链金融领域有长达20多年的深入研究和实务实践。
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1、城投平台和央国企布局供应链金融现状
2、体系内业务和体系外业务如何抉择？保理公司的定位究竟是为了盈利还是服务产业链？
3、体系内保理公司为什么存在业务瓶颈？体系外业务的方向在哪？某央企保理公司市场化业务成功案例
4、城投平台开展供应链贸易的动机是什么？操作模式有哪些？实践成败案例剖析
5、城投平台和外部产业机构混改成立供应链公司开展产业金融的典型案例
6、混改的保理或供应链公司授信过程，如何解决不同股东担保问题？
7、某些央企保理公司为什么不用传统保理债权ABS而是采用代理ABS的财务视角解析
8、某些城投平台和央国企旗下保理公司倾向开展通道类业务有哪些？
9、城投平台和央国企旗下保理公司之间的再保理业务产业类型和动机是什么？典型案例分析
10、以江浙地区某些机构开展大宗供应链金融的创新模式案例看如何真正转型产业金融
第三部分、城投和央国企供应链ABS/ABN实践案例详解
（时间：11月5日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：赵晟阳，中原银行总行和郑州银行总行投资银行特约顾问。
原某国有股份制大行银行省分行公司部总经理，原顺丰控股金融BG华中区域负责人，现任头部保理公司业务总经理。实操资产证券化规模突破1000亿，储架规模突破4000亿。服务城投、建工、煤炭、地产、钢铁等多个热点行业。实际操作案例如下（部分）：苏宁置业供应链ABS，碧桂园地产供应链ABN，佳源供应链ABS，雅居乐供应链ABN，中铁十局供应链ABS，中铁建设应收账款ABS，徐工矿机供应链ABS，泰达股份供应链ABS，国内首单票据类N+N供应链ABS等。
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1、当下城投、央国企融资结构环境分析及盘活存量资产，提高资产流动性的诉求下ABS井喷发展的逻辑分析
2、如何正确理解国资委对中央企业《关于加强中央企业融资担保管理工作的通知》的要求，及关于央企开展ABS业务增信问题的回复
3、关注城投、央国企ABS违约案例、反向探析资产证券化业务关注要点
4、城投融资结构新的转型方向：非标转标案例解析、福建省首单-单SPV-CMBS案例解析、基础设施公募REITs政策逐步完善、市场不断扩容，新的机遇和挑战在哪里？
5、城投和央国企供应链ABS业务落地实操：某城投安置房信托受益权ABS、保障房ABS、租赁住房ABS、购房尾款ABS、供水收费收益权ABS、供应链ABS、某央企代理ABS、出表ABS等实际案例
6、趋严监管背景下、上交所、深交所及交易商协会、基协对ABS的资产发行及挂牌指导意见分析
7、城投供应链业务未来发展方向研判
第四部分、融资性贸易的风险识别、诉讼案例解析及有效防范
（时间：11月5日下午14:00-17:00 ）
· 主讲嘉宾：刘冬梅，北京市盈科律师事务所资本市场与证券部主办律师、保理与供应链金融律师团队华北负责人，商业保理专业委员会学术委员。
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1、什么是融资性贸易？融资性贸易、 贸易融资、供应链融资、供应链金融等概念典型要素对比分析
2、融资性贸易七大交易模式及典型特征；国资委等监管部门如何判断空转、走单等虚假贸易；如何避免虚假仓单、重复质押的问题?
3、融资性贸易所涉资金风险、法律风险、税务风险等多维度风险分析 ：
4、融资性贸易合同4个纵向历史演变过程；
5、银行、保理公司等保理商参与到融资性贸易中的风险分析：融资性贸易中法律关系的认定；融资性贸易中，保理商的善意判断；保理商参与应收账款债权人虚构应收账款如何定性；
6、司法实践1：保理人+融资性贸易or循环贸易案例 ：上海金融法院(2021)沪74民终887号
7、司法实践2:保理人的“明知“:排除“应当知道而不知道”
8、融资性贸易的风险案例实证研究及裁判建议：
案例1：长三角地区集中爆发的钢贸危机:“中铁物流事件” ；
案例2：青岛港德正系诈骗事件；
案例3：上海电气应收账款逾期事件 ；
案例4：上实发展应收账款逾期事件；
案例5：佛山中金圣源铝锭事件现货仓单暴雷事件；
案例6：秦皇岛港铜精矿失踪事件
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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