房企破产案件审理的一些思考
?点击领取【破产重组法律法规汇编】近年来，随着国家对房地产行业的从严调控，该行业发展呈现出新的特点。在这种形势之下，全市各家法院受理的房企破产案件量均呈现出逐年递增趋势。房企有其自身独特性，且其生死存亡关乎千家万户的切身权益，所涉及的社会矛盾错综复杂，审理难度相对较大。
新吴法院从2014年起陆续受理了9件房地产企业破产案件,至今部分已审理终结。笔者通过回顾和梳理该些案件的审理过程，归纳出一些审判方法，算是这几年办理破产案件的几点粗浅心得，与大家作个简单的分享。
稳控矛盾为要，切实保障购房者权益
房企所涉及的购房业主少则数百户，多则上千户，许多百姓一生积蓄可能都投在这套房里，处理不好就极易引发群体性矛盾。
大多数案件中情况都是开发商资金断裂，楼盘进入烂尾状态，无法交付已售房屋。一般在法院审查破产前，相关单位已获知不稳定苗头。一旦企业申请破产这个导火索出现，法院就应立即向党委政府进行汇报，并会同相关单位一起做好稳控工作，避免法院受理破产案件后，所有矛盾顷刻间涌向法院，形成被动局面，不利于问题解决。
在破产管理人接管企业后，承办法官应指导管理人把处理业主诉求作为优先事项，切实保障购房群体合法权益。过程中，尽可能掌握业主们的共性要求，并力争通过债权人会议多数决议的方式予以解决，尽量避免产生由业主引发的破产衍生诉讼，否则易导致矛盾激化及破产周期延长。
此外，在资产处置方式上，也应适度倾向于保护购房人权益。按《破产法》相关指引，购房业主们应承担部分后续竣工验收所需费用，但考虑到逾期交房已对业主造成较大影响，再由他们承担此部分支出的话，实际收费难度较高，因此新吴法院审结的这几起案件中均是通过协商沟通的方式，最终确定由破产重整后的新投资人承担该部分支出。
积极促进府院联动，形成解决问题合力
从我院审理的房企破产案件来看，案涉楼盘绝大多数为未完工的在建工程，有些楼盘可通过资产处置由新投资人续建，有些楼盘则只能通过破产管理人完成后续竣工验收，否则无法满足业主需求，也无法处置剩余资产。
在建工程综合验收系政府各职能部门职责，共涉及20多个部门，手续繁杂、程序严格，若没有紧密的府院联动机制，则破产案件审理无法得到有效推进。对于破产企业验收资料缺失问题，有关部门往往需要采用非常规做法，通常以召开协调会议形式形成会议纪要，以此弥补审核材料的瑕疵。
我院在处理第一个房企破产案件明园公司破产案时，五年时间内府院相关部门联合召开了十余次协商会议，这为案件的后续处理奠定了坚实的基础。诸如破产企业的迟延开发违约金、施工许可证和销售许可证的办理、住宅与非住宅的分期验收、备案销售价格的调整、验收新旧标准的衔接、新旧项目的税率适用等问题，都会直接影响到续建成本和新投资人的投资意向及出资金额。经过若干年的审判实践，我院已与区委区政府建立了较为成熟的联动机制，对上述所涉问题多次展开协调研判，形成了符合法定规范和辖区实际情况的切实有效的处置流程，对案件审结和矛盾化解均起到事半功倍的效果。
因案施策灵活应变，采取合理处置措施
各破产房企区域位置不同、开发程度不一、业态规划有别，故并无统一处理模式，需根据不同案件情况采取不同的处置措施。
我院在审理明园公司破产案时，对未通过竣工验收的住宅部分采用管理人主导进行后续建造并办理验收，对商业用房部分采用拍卖在建工程方式进行处置；
在审理佳泓公司破产案时，根据实际情况采用出售式重整模式，由意向投资人取得未销售部分房屋，并承诺对已销售部分负有竣工验收及交房义务；
在处理业主购买设有抵押权房屋且有装修居住多年情形时，采用法院和破产管理人居中调解方式，引导各方权利人进行利益权衡，通过多轮谈判促使抵押权人进行让渡利益、购房人同意合同外补差，最后取得良好的法律效果和社会效果；
对于房屋的销售模式，应根据不同情况“量身裁定”，房屋数量较多的可采用委托销售模式，房屋数量较少且不宜处置的则可采取公开拍卖方式，期间我院也曾成功尝试过包销模式等。
上述种种方案均在债权人会议决议通过或债委会同意的前提下实施，程序合法且执行效果良好。
由于预售制度的继续存在以及房地产行业的发展规律，一些经营困难的开发商可能还会陆续出现破产情形或进入破产程序，由于《破产法》部分条例相对原则和笼统，实际遇到的难题又层出不穷，所以笔者认为有必要加强在该方面的理论探讨与研究，并对已形成的经验做法进行归纳总结，以便于更好地指导今后的审判实践。
来源：无锡市中级人民法院
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【课程提纲·第一期】
【第一讲】破产清算/重整/和解程序的转换衔接与交易架构设计实务案例
· 主讲嘉宾：丁 燕，青岛大学法学院 教授、青岛市法学会破产法研究会 会长、国浩律师(青岛)事务所破产业务团队负责人。
一、破产清算、重整（预重整）、和解的优劣比较
二、法律规则下三大程序之间的自由转换衔接
三、商业思维模式下三大程序之间的融汇贯通
四、破产融资的法律保障
五、结论与展望
六、互动答疑
【第二讲】投资视角下困境地产项目盘活难点要点、应对路径与实操案例
·主讲嘉宾：李保春，上海中联律师事务所顾问，曾就职于某四大资产管理公司全资子公司和投资银行。
一、深度解析困境地产项目现状及原因
二、困境地产项目的掘金主体利益诉求
三、困境地产项目盘活难点与应对
四、困境地产项目投资原则及路径
五、困境地产项目实操案例分享
六、互动答疑
【第三讲】困境地产项目七大并购重整模式、核心法律问题与风控实务案例
·主讲嘉宾：莫非，大成律师事务所高级合伙人、大成全球房地产小组中国区牵头人、大成上海建房部主任。
一、中国不良资产形成底层原因及现状
二、困境房企七大重整模式及风控案例
三、互动答疑
【第四讲】地产企业破产重整涉税实务及资产和股权收购、开发税务筹划
·主讲嘉宾：高少华，北京市盈科律师事务所高级合伙人、盈科资本财税法律事务部主任、盈科全国财税专委会副主任。
一、企业破产重整、清算的涉税问题
二、基于破产的税收优惠政策梳理
三、房地产股权收购实务及税务筹划
四、房地产资产收购实务及综合税务筹划
五、收并购领域其他的税务筹划方法及难点解析
六、互动答疑
【课程提纲·第二期】
【第一讲】烂尾楼（共益债/预重整/清算式重整/破产和解）投资盘活核心要素及案例
· 主讲嘉宾：张秀娟，昆朋资产管理有限公司业务总监（总办成员）。曾用共益债盘活某地地标项目，深度参与多家百强房企重整与重组，拥有十多年律师执业经验。
一、当前形势下投资烂尾楼的方向
二、挑选项目的核心要素
三、常见重整模式解析
四、实操案例深度解析
（一）共益债案例
（二）预重整案例
（三）清算式案例
（四）破产和解案例
五、互动答疑
【第二讲】信托公司参与地产投融资交易架构及地产不良项目违约处置实操与案例
·主讲嘉宾：田星，某上市券商特殊资产事业部总助。具有十多年银行、信托从业经验；历任某股份银行省分行客户经理、风险经理，某国有信托公司地产风控负责人；曾牵头多家百强房企的集团授信工作，累计管理地产信托规模超800亿元，参与处置十多笔风险地产项目。
一、地产违约现状及特征
二、信托参与地产投融资的交易结构
三、信托参与地产不良处置的展业模式
四、信托公司与AMC合作的思路探讨
五、案例分
六、互动答疑
【第三讲】房企困境下关于收并购专业落地操作及不良债权项目收并购案例复盘
·主讲嘉宾：X老师，TOP上市房企投资常务副总经理。专注于国内地产收并购、基金投资、不良资产收购、城市更新工作，深耕京津冀、大湾区等重点区域，主导及参与项目获取货值近千亿；另外，在持有物业市场上，采取股权或资产收购国内大宗持有物业（在建工程、现房等）案例十余宗。精通地产销售类、持有类动态投资测算编制、审核和地产EPR测算系统的设计工作。
一、房地产收并购具体落地模式及相应溯源
二、并购交易中关于财报调整下的核心资产价值与股权对价认定
三、不良资产收购中涉及在建工程转让和旧房转让的落地测算要点
四、房地产并购结构设计、交易要点与协议设计与雷区盘点
五、通过复盘不良债权收购案例总结各环节交易风险及解决方案
六、互动答疑
【第四讲】金融机构作为抵押权人在房地产破产中面临的一系列问题及解决方案
·主讲嘉宾：孙万里，浙江嘉瑞成律师事务所高级合伙人、副主任，破产与重组专业委员会主任。专注于企业破产与重组业务，在破产重整、预重整、重整投资、不良资产处置等方面积累了丰富的经验。为破产程序的债权人、投资人、债务人等提供过与破产有关服务，为建设银行、民生银行、光大金瓯资产管理公司等提供过不良资产处置服务。
一、抵押权人与房开预重整
二、房开破产下抵押权人与购房人的博弈
三、房开破产下抵押权人与其他利益方的博弈
四、房开破产与银行按揭贷款的处理
五、房开破产清算与抵押物处置及清偿
六、互动答疑
【课程提纲·第三期】
【第一讲】投资人参与烂尾楼破产重整的业务程序与风控
· 主讲嘉宾：董烨，南京市律师协会破产与并购重组委员会主任，南京市管理人协会 重整和解业务委员会主任，北京大成（南京）律师事务所高级合伙人。最高人民检察院民商事咨询专家、一直专注企业清算及重组业务，实操案件有被江苏省高院评选为2019年破产重组业务领域十二大典型案例之一、有被江苏省破产管理人协会评为十大案例之一。
一、投资人（开发商）参与重整程序
二、投资人（开发商）参与破产重整的目的
三、投资信息收集与目标企业筛选
四、投资人尽职调查
五、债务人的估值与谈判
六、重整模式与投资类型选择策略
七、重整投资人的初步确定
八、投资协议与投资方案
九、重整计划草案的表决
十、重整计划的批准
十一、重整计划的执行
十二、互动答疑
【第二讲】AMC烂尾楼不良资产的投资机会与投资模式
·主讲嘉宾：姚泰诚，现任某地方AMC高管。曾任职于多家央企、上市公司，自主创业科技公司。2014年起参与发起全国首支备案不良资产私募基金，不良资产+投行模式的先行探索者。
一、中国房地产与烂尾楼
二、烂尾楼不良资产的投资机会
三、烂尾楼不良资产的投资模式与案例
四、互动答疑
【第三讲】地产开发商视角下困境地产的投资机遇与实务
·主讲嘉宾：高晓姗，某上市房企集团副总裁兼上海区域董事长 。20余年地产行业经验，擅长公司运营、融资、投拓等领域，拥有多年不良资产项目成功处置经验，形成了不良资产项目标准运作方法，专注研究特殊机会市场。
一、房地产行业深度透视
二、从房企角度谈不良资产投资处置
三、投资处置案例分享
四、未来不良资产投资处置模式
五、互动答疑
【第四讲】房地产破产重整“投/融/管/退”全链条实操案例
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。二十多年银行资产保全工作经验，历任工商银行、恒丰银行、上海银行及知名民营资产管理有限公司苏南区域总监。拥有丰富的不良资产单体项目尤其是房地产项目投资经验，曾负责主持安徽、江苏多个房地产项目的破产重整及债务重组。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑
【第五讲】地产企业资产和股权收购、破产清算的税务筹划
·主讲嘉宾：季晓莉，20余年专注税务工作。在集团税务风险管控以及资产、股权交易重组等方面积累了丰富经验。在山东省某地税局工作10余年；曾在两家美国、香港上市地产公司先后担任集团税务负责人；2019年开始从事税务咨询工作，同时兼任某私募基金公司财务总监及某会计师事务所税务合伙人。
一、资产及股权交易
二、房地产企业的特殊事项
三、企业破产清算面临的问题
四、互动答疑
【课程提纲·第四期】
【第一讲】双碳、疫情背景下的金融不良投资处置策略及实务案例
· 主讲嘉宾：M老师，某四大资产管理公司资深人士。有二十多年的金融从业经历，长期从事金融不良资产的收购、管理和处置，对危机企业、困难项目的成因及化解有深入的研究，对追债与逃废债间的辩证关系有独到的见解。在将不良资产的行业经验嫁接到固定收益类债项投资和股权投资领域，并尽最大可能减少风险方面有丰富的实践，对金融不良和非金不良的行业和市场发展趋势有较为准确的把握。
一、双碳、疫情背景解析
二、主流AMC的业务策略调整
三、金融不良收购的新“十大来源”
四、传统金融不良处置的新十大模式
五、传统金融不良处置的“都市圈发展战略”
六、收购和处置不良应当关注的行业
七、国有资本收购和处置金融不良的特点
八、民营和社会化资本收购和处置金融不良的特点
九、某*ST汽车电子类上市公司大股东股票不良收购+破产重整操作
十、互动答疑
【第二讲】以“处置层级提升+信托服务中介”为手段高质量解决当前金融机构特殊不良资产问题
·主讲嘉宾：李筝，某大型信托机构特资部门负责人，从事不良资产相关工作十五年，主要从事房地产、政信、股权/受益权、消金等投融资形成不良资产的清收处置和运营。
前言：当前信托/资管等金融机构清欠处置工作中形成的复杂局面问题及由此面临的机遇挑战
一、金融机构特殊岗位从业人员在处置层级提升的维度和方向
二、以“围绕破产重整”开展的财产权服务信托逐渐成为金融中介的核心角色
三、以“处置层级提升or/+信托服务中介”相关案例分享
四、互动答疑
【第三讲】房地产企业破产管理人实务及实质合并破产若干重大问题
·主讲嘉宾：陈冠兵，方达律师事务所合伙人。专注于债务重组、破产重整与清算。陈律师曾主办多起重大债务重组、破产重整案件及房地产企业破产案件，对于实质合并破产、房地产破产重整、上市公司重整及投资均有丰富经验。
一、房地产企业破产管理人实务
二、实质合并破产若干重大问题
三、互动答疑
【第四讲】不良资产——全链条资产安全管理
（时间：6月12日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：王 云，泓塬资产高级副总经理，曾任远东租赁资产业务部总经理、宏杰资产总经理。有丰富的融资租赁实务和不良资产处置经验。带领团队处置理过上百起案件，在不动产处置，机器设备变卖，船舶二手交易，债务重组等方面都有成功案例，特别在复杂性交易结构设计方面较有心得。同时在资产证券化、困境企业重整方面具有丰富的理论知识与实战经验。
一、资产安全管理的意义
二、资产管理风险树分析
三、全链条资产安全管理体系
四、投后资产管理
五、资产安全管理与不良资产投资的联动
六、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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