地产纾困新模式分析：合作成立“平台” 资产管理公司驰援化风险
?点击领取【破产重组法律法规汇编】AMC（资产管理公司）成为今年以来房地产行业纾困中的高频词汇。截至目前，已经有包括华融资产、信达资产、东方资产、长城资产在内的四大全国性AMC以及浙商资产、江苏资产等地方性AMC入场房地产，驰援对象包括恒大、佳兆业、中南控股、阳光城(2.180, 0.02, 0.93%)等企业或旗下项目。
在业内人士看来，AMC在化解流动性风险、盘活资产、处置不良资产方面有着丰富的经验，对稳定停工项目交付预期、修复购房者信心具有重要意义。但是，由于出险房企以及停工楼盘相对较多，且AMC自身对于资产风险偏好的约束，在纾困上或许受限较多。
全国性、地方性资产管理公司纷纷入场
AMC，即资产管理公司，最早出现于1997年亚洲金融危机时，是我国为了化解部分国有商业银行的风险，专门设立的不良资产处置机构。
目前，我国有5家全国性AMC，包括1999年成立的四大AMC，分别为华融资产、长城资产、东方资产、信达资产，以及2020年成立的中国银河(9.400, 0.11, 1.18%)资产。在地方性AMC方面，根据银保监会规定，每省份最多可设置2家地方性AMC。截至2022年3月，我国一共有59家地方性AMC。
今年1月下旬，金融管理部门召集5家全国性AMC开会，研究AMC按照市场化、法治化原则，参与出险房地产企业的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。
在政策鼓励下，各大AMC开始入局房地产。截至目前，四大AMC已经与多家房企合作，诸如长城资产与佳兆业达成战略合作；华融资产分别与中南控股、阳光集团合作；信达资产先后介入盘活佳兆业深圳某项目、华宇集团安徽某项目。
根据华融发布的2022年中期业绩公告，今年上半年，公司推进重点涉房客户风险化解，按照法律隔离、实质管控、封闭监管、重组盘活的经营策略，成功推进实施一批项目的风险隔离和化险纾困；公司新增投放收购重组类业务中，问题企业重组业务占比超60%。
长城资产也披露，今年上半年，其通过“总总对接”“总分联动”等方式，与12家重点受困房企开展多轮对接及项目筛选，对受困房企提供的意向纾困项目资产深入研判。
在地方性AMC动作方面，今年以来，江苏资产、河南资产、湖北资产等纷纷出马。以湖北为例，截至7月末，湖北资管、天乾资管2家地方性AMC聚焦主业、深耕本地，累计处置不良资产账面值36.92亿元；四大AMC累计在湖北收购资产账面值80.96亿元，投放54.73亿元，其中助企纾困投放44.91亿元。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，AMC在债务重组、资产处置以及相关资源调配等方面有丰富的经验和优势，也具有较强的资金优势。AMC参与，对化解房地产风险有较大作用。
成立纾困平台盘活问题项目
AMC入局房地产并不鲜见，但是今年较为集中，其模式与此前有什么区别？
从目前已公开的纾困案例来看，AMC主要的纾困方式是与地方政府、地方国企或央企成立合作“平台”，或是直接介入房企、项目，由于针对房企的债务梳理、重组方案制定较为复杂，目前已成功落地的案例在项目层面，模式是“AMC接管+委托代建”。
在企业层面，4月15日，陕建地产集团与信达陕西分公司签署合作备忘录，共同设立总规模不超过100亿元的并购重整基金。7月，据河南资产管理有限公司官网披露，其与郑州地产集团联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。8月，湖北省资产管理有限公司与浙商资产管理有限公司联合设立50亿元纾困基金。
此外，长城资产与佳兆业的战略合作中，出现了央企招商蛇口(14.840, 0.34, 2.34%)的身影；中南控股与华融资产的合作中，也有南通市保障房建设投资有限公司、南通产业控股集团有限公司、江苏海晟控股集团有限公司参与，通过成立合作主体的形式向中南控股提供总规模不超过50亿元的支持。
在业内人士看来，央企或是国企的参与，不仅能够扩大纾困“平台”规模，还能够提供信用背书，打通更多融资通道。
在项目层面，信达资产对佳兆业进行救助的首个落地项目悦伴湾，采用的是“AMC接管+委托代建”模式，由信达深圳分公司折价收购项目债权，深圳华建提供增量资金借款，信达地产(5.470, 0.13, 2.43%)华南区域公司进场操盘代建，对项目实行全封闭管理并收取代建费。
受资金及风险偏好约束，AMC或将量力而行
问题是，AMC纾困房地产效果如何？能否助力出险房企走出泥潭呢？
在2022年中期业绩发布会上，中南建设(2.710, 0.03, 1.12%)总经理陈昱含透露，与华融资产和江苏资产的合作现在处于项目审批和条件磨合阶段，现在有10多个应收项目在提交和审批过程中。但AMC参与房企纾困，前期也在磨合，落地没那么快。
此前的7月，长城资产也披露了落地情况，已成功落地增量投入带动存量化解的深圳某项目，另有2个项目已批复、正在出资。
58安居客房产研究院分院院长张波表示，市场对于AMC来推动房地产纾困有着很强的预期，因此除AMC进场外，各地积极开拓更多渠道来保交楼，解决房企面临的困局将是重要方向。从目前来看，AMC的推进正在逐步开展，但是推进节奏慢于市场预期，涉及的城市和项目相对有限。
进展较慢的原因除了房地产困境较大外，也跟AMC自身的业务情况及对于资产的风险偏好有关。
中金证券认为，四大全国性AMC当前仍有较多存量坏账清理压力，新投放资金的风险偏好较低，另外，其在融资和资本金补充上成本并不便宜，考虑到AMC当前面临的资本、资金及风险偏好约束，预计在此次风险化解过程中，AMC将量力而行，聚焦模式升级。
上述地方性AMC相关负责人表示：“现在AMC的心态大部分是谨慎的，房地产市场仍在下行中，不会做盲目的投资与布局。”
“当前，出险企业、项目数量较多、分布较广，AMC的资金量有限，同时也有风险控制和盈利的要求，因此对纾困对象也有较高要求。对于出险房企而言，应当将AMC及其他纾困方式当做撬点，提高资金的使用效率，借此展开更大规模的自救。”刘水说。
来源：网络综合
http://file.tax100.com/o/202209/08/899_1662566435173.png?width=1080&size=2328974
http://file.tax100.com/o/202209/08/845_1662566435549.png?width=599&size=8866
www.qijin-finance.com
启金智库 将于 2022年9月17-18日（周六/日）在 郑州 举办《房地产不良（烂尾楼）重整投资与处置盘活实务专题培训》特邀 常州云鼎创始人/总裁 郭浙生、北京恒安风控总经理 熊志刚、尚银律所首席律师王梦飞、锦天城郑州律所 马常帅，4位行业实战一线资深人士主讲，深度分享宝贵经验和实务案例，诚邀您的加入！
【课程提纲】
第一讲、房地产企业破产重整尽调测算、基金模式交易架构、信用修复和项目退出实务与案例
（时间：9月17日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。二十多年银行资产保全工作经验，历任工商银行、恒丰银行、上海银行及知名民营资产管理有限公司苏南区域总监。拥有丰富的不良资产单体项目尤其是房地产项目投资经验，曾负责主持安徽、江苏多个房地产项目的破产重整及债务重组。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
（一）项目来源渠道
（二）前期尽职调查及成本测算
（三）前期加强与法院及破产管理人的协调沟通
（四）税务筹划
1、企业所得税筹划
2、土地增值税筹划及税务风险
3、合理合法避税的途径
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
（一）融前调查
（二）融时审查
（三）融后检查
（四）合规问责
（五）风险预警
（六）预案措施
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
（一）关于重整方企业登记、变更、股权转让等手续要点
1、需将破产企业在国家企业信用信息公示系统中，移除出经营异常范围
2、填制公司登记（备案）申请书
3、提供破产企业股东会决议
4、公司类型和注册地变更
5、提供重整投资方新申请登记企业的股东会决议
6、提供法院文书
（二）久悬睡眠账户的销户工作
1、前期尽调时梳理久悬睡眠账户的销户工作
2、撤销基本账户的前置程序
3、管理人、法院联动机制
（三）关于重整投资方企业变更税务备案的工作流程
1、基本信息变更
2、重整前的公司类型为台港澳法人独资
3、2016年4月30日前老项目
4、预缴土地增值税
（四）关于删除破产公司在全国失信被执行人名单信息的工作
1、理论依据
2、具体步骤
（五）国土、住建部门信用修复中的风险隐患
1、土地、在建工程他项权证解除的风险隐患
2、备案合同查封撤销
3、房地产市场信息系统平台解除备案合同登记
（六）住建规划消防防震部门信用修复中的风险隐患
（七）问题总结及解决措施
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑
第二讲、房地产开发项目风险处置与项目盘活实务操作程序与案例
（时间：9月17日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：熊志刚，北京恒安风控总经理。不动产证券化研究中心（RSRC）副秘书长，与国内多家信托公司及地产基金开展合作，参与产品设计及投后管理的项目存量超500亿元。
一、房地产开发项目风险成因解析
（一）销售市场下行
（二）融资环境继续恶化
（三）挪用预售资金
（四）表外融资或担保引起债务纠纷
二、房地产开发项目风险化解模式与优缺点
（一）债权转让
（二）底层资产转让
（三）盘活项目
三、盘活项目的操作程序
（一）风险评估——摸清家底，解决三个问题：经营净现金流、处置所得、重大问题与应对
1、合规风险
（1）项目公司诉讼调查
（2）建设手续合规调查
（3）税费合规调查
（4）销售合规性调查
2、工程建设及成本风险
（1）工程计划表
（2）工程进度线
（3）工程总投
（4）工程成本线
3、销售风险
（1）销售数据核查
（2）营销方式调查
（3）工抵房/体外售房调查
（4）销售问题诊断
（5）退房/维权/索赔调查
4、财务风险
（1）收入端核查
（2）支出端核查
（3）关联方往来款核查
5、政策和市场风险
6、方案对比风险：续建开发/现状处置
7、重大问题与应对
（二）处置模式决策——基于项目风险评估和金融机构自身机制确定风险处置模式
（三）接盘谈判——以打促谈、拉打结合、隔离风险，结构多样化
（四）项目接管——全方位接管，全面深入分析，形成接管报告
1、接收事项清单
2、核查事项清单
3、调整事项清单
（五）确定开发模式（代建+代管模式/托管模式）
1、提交接管报告
2、模式论证
3、品牌代建方选聘:代建方/代管/托管
（六）项目管理
1、决策机制
（1）金融机构内部决策机制与授权
（2）项目公司沟通决策平台
（3）经营事项授权与审批机制
2、成本 - 进度 - 质量
3、销售、回款、交房
4、清盘：财务/资产/质保/清算
四、案例——
（一）成都某超级大盘—— 主体暴雷，净现金流为负
（二）团泊湖某项目（二期）——主体暴雷，资金链断裂
（三）昆山某项目（二期）——公司瘫痪，项目资金紧张
五、互动答疑
第三讲、共益债投资烂尾楼项目的案例分析与实务经验
（时间：9月18日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：王梦飞，尚银律所首席律师，曾任职中信信托等金融机构和上市公司高管，主导设立信托业首单非优先级主动管理型不良资产投资集合信托产品。长期从事法律和金融工作，拥有执业律师和金融机构的复合型工作背景，资深金融商事律师、资深特殊资产专家，专注于金融商法、地产金融和特殊资产的实务与研究。
一、共益债投资的基本概念与制度比较
（一）共益债的概念
（二）共益债的特征
（三）国外共益债法律制度比较
二、破产重整中共益债投资的实践运用
（一）破产重整中共益债投资的发展现状
（二）破产重整中共益债投资的常见交易模式和案例
（三）破产重整中共益债投资的核心要素
（四）共益债投资的操作及风险分析
（五）共益债投资的作用及优势
三、破产重整中共益债投资面临的实务问题
（一）破产重整程序中共益债务的清偿顺位并不绝对优先
（二）共益债投资中“共益债务”的认定标准仍不明晰
（三）共益债投资的时间要件较为苛刻
四、破产重整中共益债投资的完善与发展
（一）明确共益债务融资的标准
（二）适当扩大共益债务融资的时间限制
（三）适当借鉴美国“超级优先权”制度
（四）完善共益债投资的债权人保护机制
五、互动答疑
第四讲、问题楼盘化解、价值识别与处置及重整投资实务
（时间：9月18日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：马常帅，担任多家政府机关、国有平台公司法律顾问，目前就职上海锦天城（郑州）律师事务所，专注于债务重组与破产重整投资、基建投融资与产业园区法律服务，近年来参与多个问题楼盘的风险化解项目及重整投资项目。
一、问题楼盘现状及困境
（一）行业现状
（二）问题楼盘产生原因
（三）问题楼盘涉及主体
（四）问题楼盘化解工作的难点
二、问题楼盘及房企价值识别
（一）价值识别考虑因素
（二）清产核资尽调调查要点
三、问题楼盘分类及处置预案
（一）债权类型及清偿顺序
（二）问题楼盘的分类
（三）分类处置预案
（四）棚改/安置项目处理思路
（五）国有平台公司参与思路
四、重整投资实务
（一）共益债投资
（二）债务重组
（三）资产收购
（四）偿债/承债收购
（五）投资保障与风控措施
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
▼
http://file.tax100.com/o/202209/08/838_1662566435677.png?width=384&size=57067
http://file.tax100.com/o/202209/08/548_1662566435880.png?width=1080&size=198630
http://file.tax100.com/o/202209/08/309_1662566436122.png?width=1080&size=267676
http://file.tax100.com/o/202209/08/626_1662566436351.png?width=1080&size=157253
往期推荐
选择破产清算还是重整？一个辩证的议题
解读 | 共益债投资的风险防范
问题园区、烂尾项目如何盘活？
开发商参与破产重整项目的前期准备
破产重整程序中共益债投资的具体操作
破产债权、破产费用、共益债务的相关规定
已有38家暴雷，TOP50房企的目前境遇…
烂尾楼盘活案例 | 债权变股权，以破产重整思维推动执行
房地产烂尾盘纾困拉开大幕！AMC机构将发挥重要作用
每一座烂尾楼都是独一无二的存在，当我看过上百座烂尾楼以后
http://file.tax100.com/o/202209/08/378_1662566436615.gif?width=400&size=94782 戳下面的 阅读原文，更有料！
页:
[1]