曝郑州经侦清查烂尾楼 房企高管退钱！
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据克尔瑞数据统计，郑州有106个问题楼盘，涉及居民超过60万。郑州主城区总人口才759万，这意味着，每100个人中就有8个人买到烂尾楼。按五口之家来算，每20户就有1户买到了烂尾楼。
在房地产行业频频爆雷之下，郑州成为全国楼盘烂尾率最高的城市。今天有网友@是寻瑕呀爆料：现在各地保交楼的专班，带队领导和骨干成员，都是经侦。
从爆料的群聊里主要透露了郑州清查烂尾楼的相关细节：郑州经侦全面出动，清查烂尾楼资金去向。控制项目总，项目法人，钱被集团转走的已经抓集团财务和老总了。要求吐钱。
直接抓人。郑州烂尾楼很多不是卖的不好，而是钱被总部转走了。所以先下手为强，从项目到区域到集团，一条线开始抓人了。要求把钱转回来，直接转到专户上。
RC中原大观项目，经侦已经查了个底朝天了。
集团公司抽钱走了。现在直接区域公司集团总部都查，然后让原来的高管们退奖金退绩效啥的集团总部给郑州经侦承诺一个月返还500万先占先得，不管你其他区域多难，不退钱就抓人。
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近期，关于我国将设立国家级的纾困基金，以解决当下棘手的楼市交付难题、风险处置难题，媒体报道很频繁，但并无官方或权威消息。笔者认为，可能正在筹备类似的专项基金。一方面，防风险的攻坚战下，“金融稳定保障基金”陆续到位，其中有防范地产风险的考虑。
另外，楼市风险开始从行业领域向民生领域、金融领域传导，7月28日重要会议的通稿，对房地产的表述，放到了“经济安全”的部分。但是，这类基金怎么运转，采取何种模式，主体是AMC、国有银行还是地方平台？估计还在搭建架构。不过有一点是非常明确的，就是“保交楼”。
如果称得上纾困，也是对资金无法平衡的项目进行纾困，其出发点是民生保障，同时要防范道德风险，杜绝浑水摸鱼。因为，“保交楼”背后的楼市问题太复杂，涉及到的主体太多，很多还隐藏在水下。架构设计不当，很容易引起道德风险，坏人上岸，这是政策的最大顾虑。
这一年来，各地都在处置出险的项目，但进展不如预期，躺平的名单越来越长，很大程度与政策设计不当有关。我们看到，很多地方救市猴急，比开发商还着急。比如公务员进村卖房、街道背卖房指标，棚改货币化，“一个科室帮扶一家房企”，领导“一对一”挂联房地产项目和化解房企难题。正是这种政策导向，助长了浓浓的救市预期，开发商不躺平才怪。
眼见交楼无望，才有了小业主被逼无奈，不得不“停D断G”。
7月份楼市好转的趋势戛然而止，销售掉头下行。这显露出，民生保障不稳，不仅影响社会稳定，也挫伤市场预期，楼市销售就会下行，行业全链条下行态势就不会扭转。影响已显现，4家销售最大的央企地产，今年二季度拿地金额下降44.6%，上半年拿地强度下降5个百分点。
要警惕全行业“缩表”的现象！
资金支持不够？绝不是，现在银行希望把资金给到这些白名单里的优质客户，利率也很低，但后者不要。为何，信心不足、主动收缩。优质企业尚如此，遑论其他。同时，居民也在缩表，中低收入预防性储蓄明显增加，中产“非必要、不换房”。看来，源头上的无序冲击，非解决不了。
于是，7月28日重要会议首次强调“保交楼”。
注意的是，重要会议明确，“保交楼、稳民生”，并没有强调此前“三保”中的“保稳定”。对全年经济任务而言，淡化了经济增速目标，力争实现最好。彰显了困难和压力面前，保持定力。对于稳经济，更加强调财政货币政策要有效弥补社会需求不足，而不是货币层面“放水”。
这意味着，地产行业及爆雷房企还会继续完成市场化的出清。不管在企业风险处置和收并购，还是在“保交楼”，解决停工、烂尾楼盘的过程中，市场化、法制化、商业可持续是一以贯之的逻辑。只有这样，才能杜绝道德风险，让坏人得到应有的惩罚，让坏的市场经济出清。
来源：泛地产投融圈
启金智库 将于 2022年9月17-18日（周六/日）在 郑州 举办《房地产不良（烂尾楼）重整投资与处置盘活实务专题培训》特邀 常州云鼎创始人/总裁 郭浙生、北京恒安风控总经理 熊志刚、尚银律所首席律师王梦飞、锦天城郑州律所 马常帅，4位行业实战一线资深人士主讲，深度分享宝贵经验和实务案例，诚邀您的加入！
【课程提纲】
第一讲、房地产企业破产重整尽调测算、基金模式交易架构、信用修复和项目退出实务与案例
（时间：9月17日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。二十多年银行资产保全工作经验，历任工商银行、恒丰银行、上海银行及知名民营资产管理有限公司苏南区域总监。拥有丰富的不良资产单体项目尤其是房地产项目投资经验，曾负责主持安徽、江苏多个房地产项目的破产重整及债务重组。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
（一）项目来源渠道
（二）前期尽职调查及成本测算
（三）前期加强与法院及破产管理人的协调沟通
（四）税务筹划
1、企业所得税筹划
2、土地增值税筹划及税务风险
3、合理合法避税的途径
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
（一）融前调查
（二）融时审查
（三）融后检查
（四）合规问责
（五）风险预警
（六）预案措施
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
（一）关于重整方企业登记、变更、股权转让等手续要点
1、需将破产企业在国家企业信用信息公示系统中，移除出经营异常范围
2、填制公司登记（备案）申请书
3、提供破产企业股东会决议
4、公司类型和注册地变更
5、提供重整投资方新申请登记企业的股东会决议
6、提供法院文书
（二）久悬睡眠账户的销户工作
1、前期尽调时梳理久悬睡眠账户的销户工作
2、撤销基本账户的前置程序
3、管理人、法院联动机制
（三）关于重整投资方企业变更税务备案的工作流程
1、基本信息变更
2、重整前的公司类型为台港澳法人独资
3、2016年4月30日前老项目
4、预缴土地增值税
（四）关于删除破产公司在全国失信被执行人名单信息的工作
1、理论依据
2、具体步骤
（五）国土、住建部门信用修复中的风险隐患
1、土地、在建工程他项权证解除的风险隐患
2、备案合同查封撤销
3、房地产市场信息系统平台解除备案合同登记
（六）住建规划消防防震部门信用修复中的风险隐患
（七）问题总结及解决措施
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑
第二讲、房地产开发项目风险处置与项目盘活实务操作程序与案例
（时间：9月17日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：熊志刚，北京恒安风控总经理。不动产证券化研究中心（RSRC）副秘书长，与国内多家信托公司及地产基金开展合作，参与产品设计及投后管理的项目存量超500亿元。
一、房地产开发项目风险成因解析
（一）销售市场下行
（二）融资环境继续恶化
（三）挪用预售资金
（四）表外融资或担保引起债务纠纷
二、房地产开发项目风险化解模式与优缺点
（一）债权转让
（二）底层资产转让
（三）盘活项目
三、盘活项目的操作程序
（一）风险评估——摸清家底，解决三个问题：经营净现金流、处置所得、重大问题与应对
1、合规风险
（1）项目公司诉讼调查
（2）建设手续合规调查
（3）税费合规调查
（4）销售合规性调查
2、工程建设及成本风险
（1）工程计划表
（2）工程进度线
（3）工程总投
（4）工程成本线
3、销售风险
（1）销售数据核查
（2）营销方式调查
（3）工抵房/体外售房调查
（4）销售问题诊断
（5）退房/维权/索赔调查
4、财务风险
（1）收入端核查
（2）支出端核查
（3）关联方往来款核查
5、政策和市场风险
6、方案对比风险：续建开发/现状处置
7、重大问题与应对
（二）处置模式决策——基于项目风险评估和金融机构自身机制确定风险处置模式
（三）接盘谈判——以打促谈、拉打结合、隔离风险，结构多样化
（四）项目接管——全方位接管，全面深入分析，形成接管报告
1、接收事项清单
2、核查事项清单
3、调整事项清单
（五）确定开发模式（代建+代管模式/托管模式）
1、提交接管报告
2、模式论证
3、品牌代建方选聘:代建方/代管/托管
（六）项目管理
1、决策机制
（1）金融机构内部决策机制与授权
（2）项目公司沟通决策平台
（3）经营事项授权与审批机制
2、成本 - 进度 - 质量
3、销售、回款、交房
4、清盘：财务/资产/质保/清算
四、案例——
（一）成都某超级大盘—— 主体暴雷，净现金流为负
（二）团泊湖某项目（二期）——主体暴雷，资金链断裂
（三）昆山某项目（二期）——公司瘫痪，项目资金紧张
五、互动答疑
第三讲、共益债投资烂尾楼项目的案例分析与实务经验
（时间：9月18日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：王梦飞，尚银律所首席律师，曾任职中信信托等金融机构和上市公司高管，主导设立信托业首单非优先级主动管理型不良资产投资集合信托产品。长期从事法律和金融工作，拥有执业律师和金融机构的复合型工作背景，资深金融商事律师、资深特殊资产专家，专注于金融商法、地产金融和特殊资产的实务与研究。
一、共益债投资的基本概念与制度比较
（一）共益债的概念
（二）共益债的特征
（三）国外共益债法律制度比较
二、破产重整中共益债投资的实践运用
（一）破产重整中共益债投资的发展现状
（二）破产重整中共益债投资的常见交易模式和案例
（三）破产重整中共益债投资的核心要素
（四）共益债投资的操作及风险分析
（五）共益债投资的作用及优势
三、破产重整中共益债投资面临的实务问题
（一）破产重整程序中共益债务的清偿顺位并不绝对优先
（二）共益债投资中“共益债务”的认定标准仍不明晰
（三）共益债投资的时间要件较为苛刻
四、破产重整中共益债投资的完善与发展
（一）明确共益债务融资的标准
（二）适当扩大共益债务融资的时间限制
（三）适当借鉴美国“超级优先权”制度
（四）完善共益债投资的债权人保护机制
五、互动答疑
第四讲、问题楼盘化解、价值识别与处置及重整投资实务
（时间：9月18日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：马常帅，担任多家政府机关、国有平台公司法律顾问，目前就职上海锦天城（郑州）律师事务所，专注于债务重组与破产重整投资、基建投融资与产业园区法律服务，近年来参与多个问题楼盘的风险化解项目及重整投资项目。
一、问题楼盘现状及困境
（一）行业现状
（二）问题楼盘产生原因
（三）问题楼盘涉及主体
（四）问题楼盘化解工作的难点
二、问题楼盘及房企价值识别
（一）价值识别考虑因素
（二）清产核资尽调调查要点
三、问题楼盘分类及处置预案
（一）债权类型及清偿顺序
（二）问题楼盘的分类
（三）分类处置预案
（四）棚改/安置项目处理思路
（五）国有平台公司参与思路
四、重整投资实务
（一）共益债投资
（二）债务重组
（三）资产收购
（四）偿债/承债收购
（五）投资保障与风控措施
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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