某区域片区开发ABO模式案例分析
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这里给大家分享一个我们去年参与片区开发项目案例，根据案例详细介绍项目在合规性、前期准备以及项目洽谈的全过程，然后对项目风险及融资方式进行分析。项目是某区域的片区开发类项目，业主单位是某开发新区，拥有大量的土地资源，项目总投资额在210亿左右，项目最终采用ABO模式，当地政府以特许经营权招标方式授权给城投平台公司，由平台公司实现融资、建设、运营，履行业主职责，政府依约提供所需公共产品及服务，政府履行规则制定、绩效考核等职责，支付授权运营费用。
根据项目资料提供的政策合规性，主要依据《土地征收成片开发标准（试行）》以及六部委〔2015〕第25号令《基础设施和公共事业特许经营管理办法》（以下简称《特许经营管理办法》），内容如下：
1）依据自然资源部在2020年11月颁布的《土地征收成片开发标准（试行）》标准中，指出片区开发是指在国土空间规划确定的城镇开发边界内的集中建设区，由县级以上地方人民政府组织的对一定范围的土地进行的综合性开发建设活动。
2)依据六部委〔2015〕第25号令《基础设施和公共事业特许经营管理办法》（以下简称《特许经营管理办法》）第二条，中华人民共和国境内的能源、交通运输、水利、环境保护、市政工程等基础设施和公用事业领域的特许经营活动，适用本办法。即土地一级开发的大部分内容都属于特许经营范围。
3)依据《特许经营管理办法》第九条，县级以上人民政府有关行业主管部门或政府授权部门可以根据经济社会发展需求，以及有关法人和其他组织提出的特许经营项目建议等，提出特许经营项目实施方案。即县级以上人民政府的建设局、住建局等都可以发起特许经营项目。
ABO模式属于政府采购行为。《中华人民共和国政府采购法》第二条明确规定：“在中华人民共和国境内进行的政府采购适用本法。本法所称政府采购，是指各级国家机关、事业单位和团体组织，使用财政性资金采购依法制定的集中采购目录以内的或者采购限额标准以上的货物、工程和服务的行为”。从而将政府投资类项目，转换为企业投资类项目，城投平台公司履行业主职责。
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图来源于网络，不代表项目
因此，整个项目实施步骤如下：
1）政府发起某片区开发特许经营项目；
2）政府通过竞争性采购，确立特许经营权人；
3）城投平台公司启动项目开发，通过竞争性的方式采购社会投资人+EPC方式开发此片区；
4）城投平台公司与社会投资人共同成立项目公司SPV。股比：资金方占95%，工程局2%，城投平台公司3%。（工程局也可以不参与项目公司）
5）项目公司负责具体的项目实施，包括融资、建设。承继业主单位投融资任务，城投平台公司在项目建设期计息不付息，实现政府基础设施建设项目投资全覆盖，不需要建筑央企出具任何担保和抵押，不需要建筑央企投资或垫资建设，符合国家层面监管政策性要求。
6）增量收入。项目公司拿到融资后，对片区开发进行一级土地平整、市政以及配套设施建设，使开发土地具备出让条件，政府对土地进行有偿出让，获得政府性基金增量收入。项目建设后，政府有足够的土地来招商引资，导入优质产业，增加地方性产业税收，同时还能获得项目公司在开发过程中的税收，以及土地二级开发税收收入、各类工业区企业纳税等税收收入，同时对于城投平台公司自持的商用办公区域，待区域商业化成熟后，我方可以帮助平台实施ABS、REITs，也可以增加收入。
7）依据ABO竞争性采购约定政府执行特许经营绩效奖补。政府获得增量收入后，根据财政增收、招商引资等绩效向特许经营权人（城投平台公司）支付绩效奖补。那是否存在隐性债务风险？根据《特许经营管理办法》第四十三条，实施机构同有关部门进行绩效评价，并根据绩效评价结果，按照特许经营协议约定对价格或财政补贴进行调整的机制，绩效奖补遵循“以收定支”原则，在增加政府收入的前提下，由项目公司负责融资，负债由项目公司承担，不新增政府债务，财政无隐性债风险。
8）特许经营权的城投平台公司向项目公司支付建设回报。城投平台公司获取可行性缺口绩效奖补后，对项目公司支付开发回报，降低整个项目的建设成本。回购期间，城投平台公司可根据自身情况，可选择单一资产交付时回购，也可以选择项目整体回购。支持业主单位在资金充裕情况下提前回购行为，减少融资成本。
来源：志硕融创服务平台 作者：徐亮
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产融公会 & 启金智库 近期连续在成都、郑州、上海、广州、南京、在线（疫情原因线上组织）举办十期城镇化投融资高级研修班，得到地方政府、融资平台、城投企业、地方国资、基建央企、金融机构、施工企业和地产商等多领域专业人士的高度认可。2022年8月19-21日 产融公会&启金智库 将在 成都 举办 城镇化投融资专题（第十一期）高级研修班《城镇化领域多元化投融资方式、融资平台转型发展、盘活存量资产与REITs、项目精准谋划、专项债券申报、城市更新改造、综合性片区开发、EOD、投融资模式创新实务和案例》。
【课程提纲】
第一讲、疫情冲击和新基建背景下多元化融资方式与融资平台转型发展
（时间：8月19日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任。
一、城镇化投融资背景与形势
二、项目融资的要点与案例
三、融资平台转型发展
第二讲、培育核心资产、盘活存量资产与公募REITs的要点与案例
（时间：8月19日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任。
一、培育核心资产
二、盘活存量资产
三、基础设施公募REITs
四、小结与建议
第三讲、项目谋划与专项债券申报要点解析
（时间：8月20日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：杨子军，高级工程师，成都市工程咨询有限公司项目咨询事业部副总经理。
一、政策背景
二、如何谋划政府专项债券项目
三、专项债券申报要点解析
四、政府专项债券项目后期管理的几点思考
第四讲、城市更新及老旧小区改造实务
（时间：8月20日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：陈海登，地方政府、开发商及村集体更新顾问
一、解读全国重点城市更新政策
二、从项目操盘角度解读城市更新
三、老旧小区改造盈利模式
第五讲、基建投融资最新政策解析、项目模式重构、平台公司授权经营（ABO）模式和企业市场化投资基建项目的模式实务
（时间：8月21日上午09:00-12:00）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远集团总裁。
一、关于落实稳住经济政策措施的相关政策要点解读
1、国务院关于印发扎实稳住经济一揽子政策措施的通知（国发〔2022〕12号）
2、中办、国办《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》
3、农发行《关于大力支持以县城为重要载体的城镇化建设的意见》
4、国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见（国办发〔2022〕19号）
5、关于银行业保险业支持城市建设和治理的指导意见（〔2022〕10号）
6、关于加大开发性金融支持力度提升水安全保障能力的指导意见水财务（〔2022〕228号）
7、国办发〔2021〕40号、环境部468号文、住建部63号文等重要文件解读
8、其他
二、地方政府高质量发展投融资新逻辑
1、区分隐性债务和市场化融资
2、区分政府投资项目和企业投资项目
3、规划有经营收入的项目（自求平衡与资源补偿）
4、区分政府直接投资和资本金注入项目
5、区分委托代建和授权开发
6、授权开发+做大做强平台公司
7、合规安排政府资金的多种使用方式
8、土地最终产出与项目包装的紧密结合
9、大基建时代的综合平衡
三、政府项目投融资实务要点分析及案例分享
1、5号文后政府如何安排资金用于项目及如何判断项目的资金已经或可以列入政府预算
2、政府只有一年期的预算和三年期的中期规划，但资金支付期需要十年，如何解决？能否签订超过三年的政府支付合同
3、政府合规支付项目款项的路径及案例
4、政府采购具有融资的机会，如何融资？
5、发改的政府投资项目与财政的政府采购的区别及项目安排
6、审批制、核准制、备案制的要求有什么不同，如何认定政府投资项目和企业投资项目
7、无经营收入的基建项目如何策划包装
8、施工企业为平台公司垫资合规吗？该如何操作
9、如何定义垫资及垫资与投资的区别
10、什么是土地增减挂钩业务，土地增减挂钩指标交易可否融资
11、耕地占补平衡指标能做融资？
12、如何甄别是否构成隐性债务
13、特许经营模式与PPP模式比较及运用案例
14、平台公司策划自求平衡、资源补偿、以租代建等模式市场化融资及案例分享
四、平台公司授权经营（ABO）模式转型及合规性操作要点分析
1、政府授权（ABO）与PPP、特许经营甄别
2、政府授权（ABO）合规性分析
3、政府授权（ABO）模式中A对平台公司如何操作，是否需要招标？
4、政府授权模式做大做强地方平台公司的操作要点
5、40号文后ABO常见的违规与整改方式及案例
6、政府授权（ABO）市场化融资运用要点及案例
7、政府授权（ABO）模式政府支付路径的特殊性及合规性安排
8、政府授权（ABO）模式如避免政府“固化支出”，如何设置“绩效评价”
9、社会资本参与“政府授权+城市合伙人+EPC”模式的合规要点及分险防范
10、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式包含的两层付费关系，平台如何与社会资本进行结算支付
11、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式实务案例分享
五、企业市场化投资基建项目的模式与实务案例
1、企业核准备案为何可以应用“投资者+EPC”或“投资合作+EPC”模式？
2、真假“投资人+EPC”模式如何判断？
3、纯公益性项目打包可否用“投资人+EPC”模式？是否为隐性债务？
4、“投资人+EPC”模式下合规性分析及案例
5、“投资人+EPC”模式下收益来源分析及案例
6、“投资人+EPC”模式下市场化融资运用要点
7、“投资人+EPC”模式下项目资本金筹集模式
8、“投资人+EPC模式”政府补贴怎么补才合规？
9、央企、国企与地方平台合作采用“投资人+EPC模式”操作项目的两类合规模式分析
10、“投资人+EPC”模式“两标并一标”解析
11、避免“投资人+EPC”沦为BT模式违规应注意的问题。
第六讲、片区综合开发项目、城市更新项目、EOD项目、公共服务项目的投融资实务，以及关于盘活存量资产扩大有效投资的操作模式及落地实操
（时间：8月21日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远集团总裁。
一、片区综合开发项目投融资实务要点分析及案例分享
1、土地储备业务的流程及合规性要求
2、社会资本方如何合规介入土储业务？
3、政府购买拆迁安置服务是否包括征拆补偿资金，资金如何安排
4、土地储备项目政府采购工程和服务能否融资？
5、土地出让金返还模式是否可行，土地出让金可否融资
6、土地出让金如何合规用于片区开发项目，建设时序、土地供应及预算如何衔接？
7、土地储备项目与片区综合开发项目的联系与区别
8、政府授权企业做片区综合开发的授权范围如何界定及其依据
9、生地熟地毛地净地的区别，毛地可否供应？
10、如何分析片区项目的可融资性？
11、专项债解决土储资金的模式与要点
12、以房地产租售为主要产出的片区项目如何融资？
13、以产业经营为主要产出的片区项目如何融资？
14、以土地出让金为主要产出的项目如何融资？
15、从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项目
16、如何实现土地开发一二级收入联动
二、土地储备开发主流模式解析
1、委托代建+采购工程、采购服务模式
2、做地模式
3、二级赎买一级模式
4、反向委托（或反向购买）模式
三、片区综合开发政策联动自平衡投融资模式
1、城市更新模式
2、TOD模式
3、EOD模式
4、M0新型产业模式
5、矿山生态修复自平衡模式
6、砂石资源自平衡模式
7、“先招后拍”模式
四、片区综合开发操作联动自平衡投融资模式（产业勾地）
1、设条件拿地
2、带方案拿地
3、前置资格审查
4、点状供地
5、批量供地
五、片区综合开发结构化合作运作模式
1、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式
2、片区综合开发项目 “投资合作+EPC”模式
3、专项债+土地模式
4、专项债+市场化融资模式
5、专项债+PPP模式
六、城市更新项目投融资模式实务
（一）城市更新项目政策梳理及63号文的应对措施
（二）城市更新项目分类
（三）城市更新项目的操作流程分析
（四）企业参与城市更新项目的操作模式分析
（五）城市更新项目的收益构成及来源
（六）城市更新项目运作的核心及要点
（七）城市更新项目中地方平台公司的角色及社会资本方的选择
（八）城市更新片区级项目的策划要点
（九）城市更新项目可采取的投融资模式探讨
1、地方政府利用财政资金直接投资模式及案例
2、地方政府配套资金同时发行城市更新专项债模式及案例
3、地方政府授权下的地方国企ABO模式投资及案例
4、“投资人+EPC”模式的应用
5、政府和社会资本合作模式（PPP模式）的应用及案例
6、地方政府+房地产企业+产权所有者合作模式及案例
7、属地企业或居民（村民）自主更新模式
8、项目经营性收入不足下多个更新改造项目组合平衡及利用跨区域资源补偿模式平衡的包装
（十）城市更新项目收并购实务及案例
（十一）城市更新项目融资的模式与案例分享
七、EOD模式运作实务
1、EOD模式政策要点及一二批试点项目分析
2、EOD的“五位一体”和“三个内涵”
3、EOD模式下的参与主体分析
4、EOD模式开展的三个阶段
5、EOD模式八大主要收益来源分析
6、EOD项目的回报模式及回报来源组合
7、EOD项目三大落地投融资模式
8、EOD适宜的七大项目领域
9、EOD项目策划和落地的核心要点
10、EOD“指标”交易模式的应用
11、EOD模式相关案例解析
12、EOD项目融资要点及案例解析（核心是一二级联动）
八、新政下学校医院等公共服务项目的融资
1、义务教育和公立医院融资的困境
2、专项债融资
3、“以租代建”模式的应用及其案例
4、“建办分离”模式及其案例
5、民办公用的“共建模式”的应用及其案例
九、关于盘活存量资产扩大有效投资的操作模式及落地实操
（一）存量资产盘活的主要方式及操作实务
1、基础设施（REITs）
2、存量资产盘活PPP模式及操作实务要点（TOT模式）
3、盘活存量改扩建与经营性项目有机结合（ROT+一体化综合开发）
4、通过产权交易盘活存量的操作模式及要点解析
5、推动闲置低效资产改造与转型盘活存量资产
6、借助国有资本投资、运营公司的资本运营盘活存量资产
7、策划“综合开发自平衡模式”盘活存量资产的操作模式及要点解析
8、通过混改、并购及股权多元化模式盘活存量资产的要点解析及案例分享
9、通过资产证券化等方式盘活存量资产的模式介绍
（二）存量资产盘活土地策划包装的痛点解析与风险防范
1、集体土地入市
2、增减挂钩、占补平衡
3、并购及存量合作方式的要点及风险防范
4、存量土地一级开发、二级拿地的操作要点及风险防范
5、城中村改造项目（全面改造、微改造）的操作要点及风险防范
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【课程提纲】
第一部分、基建工程建设全产业链图谱及重点企业梳理实务与案例
（时间：8月25日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：讲师A，曾任某大型建筑央企供应链金融平台负责人，在交易银行、保理和供应链金融领域有长达20多年的深入研究和实务实践。
一、基建工程建设产业链全景梳理
二、基建工程产业下游作为典型业主的企业现状分析
三、基建工程产业中游企业现状分析——施工企业的F-EPC、EPC-O等业务模式和案例解析
四、基建工程产业上游企业现状分析
五、答疑互动
第二部分、聚焦工程领域“深水区”、20+重点问题梳理
（时间：8月25日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：讲师A，曾任某大型建筑央企供应链金融平台负责人，在交易银行、保理和供应链金融领域有长达20多年的深入研究和实务实践。
一、聚焦“深水区”工程项目部、“浑水区”质量监督站
二、国务院发布《保障农民工工资支付条例》两年来，各地执行效果如何？
三、“掰开揉碎”详述工程保理和供应链融资细分产品——22个金融产品全景图
四、城投公司如何转型？
五、大型央国企建筑企业生存现状、设立保理公司动机分析
六、聚焦“招采平台”
七、银行、保理公司、券商、信托公司
八、互动答疑
第三部分、保理+基金+租赁+信托+银行等资方组合实践工程行业典型案例及创新模式实操拆解
（时间：8月26日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：讲师B，曾任职住某市住建委工程质量管理处，在职期间负责建设工程质量管理及监督工作。负责建设工程竣工验收备案工作。对重大工程质量事故进行调查处理。负责工程建设监理的监督管理。负责建设工程质量检测机构的资质管理。拥有工程领域数十年管理及实践工作，带领团队实操100亿+工程保理业务。
一、 结构化创新融资案例
二、基金+保理+租赁案例分析
三、信托公司+供应链案例分析
四、农民工工资保理案例
五、产业金融案例
六、担保公司供应链金融参与案例
七、工程机械细分行业供应链金融案例
八、新能源建设产业+保理案例分析
九、互动答疑
第四部分、随堂测试——培训巩固与问题交流
（时间：8月26日下午14:00-16:00 ）
一、基建工程建设全产业链图谱及重点企业梳理实务与案例
二、聚焦工程领域“深水区”、20+重点问题梳理
三、保理+基金+租赁+信托+银行等资方组合实践工程行业典型案例及创新模式实操拆解
报名方式：
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