土地契税知多少？
土地契税JIE HUO
ZHI TONG CHE
契税是指以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。在中国境内取得土地、房屋权属的企业和个人，应当依法缴纳契税。以下是关于土地契税缴纳的常见问题，让我们一起来看一看吧！
契税的纳税人及其征税范围是如何规定的?
一、根据《中华人民共和国契税法》（中华人民共和国主席令第五十二号）的规定：
第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。
第二条 本法所称转移土地、房屋权属，是指下列行为：
(一)土地使用权出让;
(二)土地使用权转让，包括出售、赠与、互换;
(三)房屋买卖、赠与、互换。
前款第二项土地使用权转让，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。
以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照本法规定征收契税。
二、根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）的规定：
“一、关于土地、房屋权属转移
（一）征收契税的土地、房屋权属，具体为土地使用权、房屋所有权。
（二）下列情形发生土地、房屋权属转移的，承受方应当依法缴纳契税：
1.因共有不动产份额变化的；
2.因共有人增加或者减少的；
3.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素，发生土地、房屋权属转移的。”
出让国有土地使用权，契税计税价格如何确定？
一、根据《中华人民共和国契税法》（中华人民共和国主席令第五十二号）的规定：“第四条 契税的计税依据：
(一)土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款;
……
纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。
……
第十六条 本法自2021年9月1日起施行。1997年7月7日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》同时废止。”
二、根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）的规定：“二、关于若干计税依据的具体情形
（一）以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的，应由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。
（二）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质改为出让的，承受方应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。
……
（五）土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。”
划拨方式取得土地使用权，经批准后改为出让方式取得该土地使用权如何缴纳契税？
根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）第二条规定，关于若干计税依据的具体情形：
（一）以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的，应由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。
（二）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质改为出让的，承受方应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。
例
A企业用地为无偿划拨工业用地，2018年拟申请变更为住宅用地，政府实际操作时采取的方式是先收回该宗地，确定应付给企业补偿款3500万元，进行重新规划后另行挂牌出让给该公司。该公司应支付土地出让金5500万元，在实际补缴了土地出让金和补偿款的差价2000万元后重新取得该宗地的土地使用权。问:A企业缴纳契税的计税依据是什么？
A企业若仅是改变土地用途补缴土地出让金，则契税计税依据应为2000万元。
解答
免征土地出让金出让国有土地使用权的行为是否缴纳契税？
需要注意的是，企业取得土地使用权即使土地出让金减免了，但是契税也是要缴的。
政策依据：
《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函〔2005〕436号）文件：对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。
例
某房地产开发企业通过招拍挂取得出让土地一宗，支付土地出让金1亿元，市政建设配套费1000万元，各种补偿费用800万元，并以此为基数计算缴纳契税，在后续开发过程中，支付了动迁户临时安置的安置费600万元，并经批准减免土地出让金800万元。
问：后续支付的动迁户临时安置的安置费需要补缴契税吗？经批准减免土地出让金可以减免契税吗？
[*]通过“招拍挂”程序取得土地使用权，只要构成取得土地使用权所支付的经济利益，就应当计入成交价款作为契税的计税依据，因此后续支付的动迁户临时安置的安置费600万元需要补缴契税。
[*]根据国税函〔2005〕436号之规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税，不得因减免土地出让金，而减免契税。因此，经批准减免土地出让金800万元不可以减免契税。
解答
什么情形下可以免征契税？
根据《中华人民共和国契税法》第六条规定，有下列情形之一的，免征契税：
_
（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施；
（二）非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助；
（三）承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产；
（四）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；
（五）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；
（六）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。
根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。
第七条 省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税：
（一）因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属；
（二）因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。
前款规定的免征或者减征契税的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
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注意：纳税人改变有关土地、房屋的用途，或者有其他不再属于本法第六条规定的免征、减征契税情形的，应当缴纳已经免征、减征的税款。
本期编辑：王永月
本期审核：汪洋 舒世豪
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