来稿发布：浅析我国房地产税改革
浅析我国房地产税改革（第178期）
提高房地产税作为建立房地产市场长效机制、完善财税体制建设的重要步骤和手段，一直以来备受社会大众关注。房地产税改革经历了由物业税回归房地产税名称的变化、上海和重庆两地的试点改革，再到2018和2019年推行的稳妥推进和稳步推进阶段。社会各界对于房地产税关注度较高，是否征收自住房房产税以及如何征收成为了房地产改革的讨论重点。房地产税改革与公民的切身利益息息相关，对于财税体制的完善以及房地产市场都至关重要。应在改革中结合我国实际情况，并借鉴国外经验，充分考虑可行性，稳步实施改革。
一、改革的必要性
(一)房地产税是地方政府筹集财政收入的重要手段
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图1 2010-2019年我国地方财政收入与支出情况
图1展示了2010年至2019年我国地方财政收入与财政支出情况，从图中可以看出我国的地方财政收入一直处于不断增长的状态，但是增速较为缓慢。而我国的财政支出一直以来都高于财政收入，且增速较快。二者间的差额也逐渐增大，地方政府既面临着税收不足的困境，也面对着财政支出日益增加的巨大压力，其主要原因是目前地方税制缺乏主体税种而导致的地方政府财力与责任的不匹配。
伴随着地方政府财政支出需求的增加，虽然地方税收的总量呈现出增长的态势，但是增速较为缓慢，地方政府需继续努力扩大税源，非税收收入的扩大便成为潜在的增长源。从图2可以看出自2011年以来，地方政府的非税收收入呈现出逐年递增的趋势，如果不及时改善税制，继续放任这种现象，则可能会导致地方政府滥用收费权以及地方收入失衡等一系列后果。
首先，房地产作为天然的地方税种，税基稳定，有着位置的固定性和不可移动性。这些特质导致了房地产税的弱流动性，房产税收入不会随着纳税人的流动而流动，税源稳定。其次房地产税由于其地域性，地方政府方便征管。房地产税改革的推进对于补充地方税源，缓解地方政府职能与其财力失衡的现状有着非常重要的意义。
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图2 2011-2018年我国地方财政非税收入情况
（二）房地产税有利于税负公平
从税负公平的角度来看，纳税人拥有的房地产的多少以及其价值，在一定程度上反映纳税人拥有的财富水平和税收负担能力。根据公平课税原则，将房地产价值纳入计税范围，能够真实全面的衡量纳税人财富，从而能够根据纳税人纳税能力的高低进行纳税，有利于调节收入分配，对于社会公平与社会和谐有着至关重要的作用。一方面，多产者多纳税，政府通过国家财政预算分配，提供公共产品和公共服务等方式用于纳税人，并通过提升使用效率，可以使少产者或无产者间接获益，共同分享社会发展红利。另一方面，对于少产者或无产者，可以设计税收优惠，减轻其纳税负担，保障纳税人生存及发展权利，促进社会公平的实现。
（三）房地产税是补充财税体制的必然要求
房地产作为纳税人的财产，具有保值或增值的作用，如果仅对收入和消费征税，纳税人的税收负担承担的较轻，不符合税负横向公平的原则。我国目前地方税体制不健全，地方政府事权与财权不匹配，财政缺口日益扩大，出现非税收收入比重攀升的现象，地方税结构失衡。房地产税作为天然的地方税，其征收对于完善地方税制的完善起着重要作用。
二、沪、渝两地改革措施及作用分析
（一）沪、渝两地房地产改革措施
我国税制改革的经验是在部分地区、部分行业试点，取得经验后再逐步推开，房地产税的改革也不例外。2011年1月28日起，上海市、重庆市开始试点个人住房房产税改革。从两地的房地产措施来看，两地的政策各有侧重。
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从上表可以看出，上海的试点范围包括上海行政区域，而重庆的试点范围仅限于主城区，上海的试点范围较重庆市更广。上海市的征税对象更加侧重增量房，重庆市的征税不仅含有增量房，还有高档住房，其范围更广。二者的计税依据暂以成交价格为计税依据，待条件成熟后以评估价格为计税依据。上海实行的是单一的比例税率，重庆税率级次更多，税率级差也很大，具有累进性。在减免条款的设计上，上海的政策更有利于吸引人才流入，发挥人才聚集效应。
（二）试点改革影响分析
1.从对地方财政收入的角度来看，房产税的征收能够在一定程度上增加地方财政收入，但其效果微乎其微，对于保障地方财税收入并没有显著作用，未能达到预期效果。
2.从对房价走势的影响来看，上海市对非本地居民新购住房和购买第二套住房的本地居民征税，重庆市对新购高档住房征税，其目的都在于抑制投机者的炒房需求，从而从长期来减少住房需求来达到抑制房价，稳定房地产市场。从重庆、上海新住房的价格来看，总体上仍然处于上升状态，通过房产税的征收对于抑制房价的效果并不显著。
3.从对购房需求的影响来看，两地的房地产税收政策对于一些投机需求有一定的抑制作用，但对于刚性需求购房并没有太明显的效果。此外，两地房地产税税率不是很高，可以在一定程度上抑制总需求，但是效果并不显著。
4.从调节收入分配的角度来看，上海对增量住房进行征收税收、重庆对高档住房进行征税，并用于保障性住房的建设，可以缓解低收入群体的住房问题。同时，对增量住房征税可以对调节高收入群体的收入，有利于调节收入分配，促进公平。
（三）效果不显著成因分析
1.税基偏窄，上海市的征税范围仅涉及到增量房产，对于存量房产并未纳入征税范围，重庆市仅对高档住房和独栋别墅征税。征税对象的范围偏窄,不足以对地方财政收入以及调节收入起到显著作用。
2.税率偏低，上海房产税的税率为0.6%，重庆税率为0.5%-1.2%的累进税率，与国外其他国家相比税率偏低，较低的税率也会导致房产税规模较小。
3.计税依据不合理，上海和重庆两地均选择房产交易价格作为计税依据。交易价格并不能很好的反映房产价值的真实情况，房产的价值与交通、时间都有着密不可分的关系，仅从交易价格无法准确反映房产增值收益和时间价值。在征税过程中可能会产生偏差，影响征税效果。
三、深化房地产税的建议
（一）扩大征税范围
我国目前城乡、农村的房产并未纳入征税范围。从长期来看，无论是房产类型还是房产位置，未来对城乡房产统一实施全面征税，既能体现税收公平原则，又符合我国城镇化不断推进的发展趋势。
（二）完善房产计税依据
以评估价值作为衡量房产价值的标准，能够在房产市场价值变化的同时，使得房产税税基能够体现经济发展变化所带来的房产价值变化因素。客观的评估房产价值，一方面可以保证税基的稳定，另一方面也符合量能纳税的原则。完善房产计税依据需要从健全房产信息登记，完善评估制度多方面入手。
（三）科学设置税率
可以采用差别化的比例税率，考虑到不同地区的房产采用差异化税率较为适宜。根据不同的地区的经济发展水平，对不同地区的房产规定不同的比例税率。我国可以根据我国实际情况，适当提高税率，实行累进税率，可以起到抑制炒房人群以及保障税收收入。
（四）合理确定税收优惠
在保留现有的房产税优惠政策的同时应增加低收入群体自住用房的优惠政策，税收优惠应体现出对社会第收入群体的特殊照顾。因此，应增加对低收入家庭自住房减免政策。
总体来看，房地产税改革是一项非常复杂的事情，在改革中需要考虑的细节很多，可以逐步扩大试点范围，在各方面条件成熟后，才可逐步实施。
参考文献：
乔博娟.房地产税的功能定位及其税收优惠政策设计.税收经济研究,2021,26(01):76-81.
“十四五”时期的房产税改革.中国总会计师,2021(03):184-185.
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张超,吕远.房地产税的国际比较与借鉴.国际税收,2021(02):68-73.
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作者：颜静，湖北宜昌人，兰州财经大学财税与公共管理学院2020级税务专业研究生，通过英语六级，计算机二级，取得证券从业证书。
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