政策 | 住房租赁企业增值税优惠政策梳理来啦！
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政策梳理
住房租赁企业增值税优惠政策
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关于优惠政策
刚闭幕的十九届六中全会通过了《中共中央关于党的百年奋斗重大成就和历史经验的决议》，决议中提到“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，加大保障房建设投入力度，城乡居民住房条件明显改善”。今天，我们就结合《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号，以下简称“24号公告”），为大家具体梳理一下住房租赁企业增值税税收优惠政策。
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01
优惠内容
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1
住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
2
住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税；
3
对于利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设的保障性租赁住房，如果取得了保障性租赁住房项目认定书，比照适用第1点和第2点规定的增值税政策。
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02
享受要点
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享受24号公告的增值税优惠，需要同时满足以下两个“限定”条件：
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一是出租人身份有限定。出租人必须是住房租赁企业，也就是说必须是按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业，未经报告或备案的企业不能享受该优惠。
二是承租人身份有限定。承租人身份必须是个人，包括个体工商户和其他个人。
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03
案例解析
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1
案例一
甲住房租赁公司为增值税一般纳税人，2021年10月取得出租住房收入300万元，其中向个人出租住房收入100万元，向企业出租住房收入200万元，当月进项税额为10万元，全部用于一般计税项目，甲公司2021年10月应如何缴纳增值税?
解 析
因为甲是增值税一般纳税人，其共有两种选择方式：
一是可以选择全部收入适用一般计税方法，当月应缴纳的增值税为300÷(1+9%)×9%-10=14.77(万元)。
二是可以按照24号公告，对向个人出租住房收入部分选择适用简易计税方法，那么其按简易计税方法应缴纳的增值税为100÷(1+1.5%)×1.5%=1.48(万元)；而其向企业出租住房收入20万元，应按一般计税方法缴纳增值税，计算为200÷(1+9%)×9%-10=6.51(万元)，当月合计应缴纳增值税为1.48+6.51=7.99(万元)。
2
案例二
个体工商户乙是增值税小规模纳税人，乙将闲置的住房出租给了个人，2021年第四季度取得房屋出租收入50万元，那么乙出租住房业务应如何缴纳增值税呢？
解 析
如果乙是住房租赁企业，则乙出租住房适用24号公告的优惠政策，当季应缴纳的增值税为50÷(1+1.5%)×1.5%=0.74（万元）；如果乙不是住房租赁企业，则乙出租住房适用财税2016年36号文件的优惠政策，当季应缴纳的增值税为50÷(1+5%)×1.5%=0.71（万元)。
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综上所述，甬甬提醒广大的纳税人，要想更顺畅地享受24号公告的税收优惠政策，纳税人应认真做好准备，一方面须加强政策学习，结合自身实际情况准确判断是否符合享受优惠的条件，明白自身具体可以享受哪种优惠，不要产生混淆;另一方面，符合相应条件的纳税人，应及时向住房城乡建设部门申报备案自己的身份资格;此外，相关企业还应当做好优惠资料的收集备查，要将本企业的不动产权属、房屋租赁合同、保障性租赁住房项目认定书等相关资料保存好，以备税务机关后续检查。
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来源：高新税务
编辑：周承颖、王庙卓
一审：金佳丽 二审：杨步红
三审：连群 四审：曹飘逸
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