苏国税发〔2003〕195号 | 江苏省国家税务局转发《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》的通知
江苏省国家税务局转发《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》的通知苏国税发〔2003〕195号【注：根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发〔2006〕31号)，本文件转发《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发〔2003〕83号）自2006年1月1日起全文失效，本文件相应失效。】
各省辖市、常熟市国家税务局，苏州工业园区、张家港保税区国家税务局，省局直属分局：
现将《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发〔2003〕83号，以下简称《通知》)转发给你们，并补充如下意见，请一并贯彻执行。
一、房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其取得的预售收入主要是指购房者交付的预购定金。预售收入的利润率暂定为15%。
二、房地产开发企业应按税收法规规定及本《通知》规定计算的应纳税所得额，减去已确认收入的预计营业利润，加上当期预计营业利润额计算应纳所得税额，计算公式如下：
应纳所得税额=(应纳税所得额-已确认收入的预计营业利润+预计营业利润)
适用税率
三、房地产开发企业同时采用一次性全额收款、分期付款、银行按揭、委托、先租后售等方式销售开发产品的，应分别按本《通知》第一条规定的原则确认销售收入。
四、房地产开发企业将开发产品临时自用，以后用于出售、出租的，在临时自用期间，不视同销售。“临时自用”是指使用开发产品的时间距开发产品完工之日起不满一年;超过一年的，应作为自用，视同销售处理。
五、房地产开发企业在开发项目立项时作为自用或经营性的资产，可作为自建固定资产，按实际发生的成本计价，不视同销售。
六、《通知》第三条第(三)项第三点，视同销售行为的收入按照成本利润率确定，计算公式为：
销售收入=开发产品成本
(1+成本利润率)/(1-营业税税率)
七、房地产开发企业不得预提费用，凡是按规定上缴的各项费用，一律据实扣除。
八、房地产开发企业按规定以销售收入的一定比例向房产局上缴的公用部位、共用设施的维修基金，据实扣除。
九、房地产开发企业应付施工单位的工程尾款、质量保证金，超过合同、协议规定的支付时间三年以上没有付出的，应作为其他收入处理，以后年度实际支付时可税前扣除。
2003年9月29日
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