关注 ▍个人买卖二手房涉及哪些税费，有什么优惠政策？
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个人买卖
二手商品房税收政策
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个人买卖二手商品房涉及税种概览
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卖方
01
增值税
政策依据：
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2、附件3
1.其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
2.（1）个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
（2）个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
02
城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加
政策依据：
《中华人民共和国城市维护建设税法》（主席令第五十一号）
第二条 城市维护建设税以纳税人依法实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据。
城市维护建设税的计税依据应当按照规定扣除期末留抵退税退还的增值税税额。
城市维护建设税计税依据的具体确定办法，由国务院依据本法和有关税收法律、行政法规规定，报全国人民代表大会常务委员会备案。
第四条 城市维护建设税税率如下：
（一）纳税人所在地在市区的，税率为百分之七；
（二）纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五；
（三）纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为百分之一。
前款所称纳税人所在地，是指纳税人住所地或者与纳税人生产经营活动相关的其他地点，具体地点由省、自治区、直辖市确定。
第五条 城市维护建设税的应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算。
《北京市人民政府关于印发北京市地方教育附加征收使用管理办法的通知》（京政发〔2011〕72号）
《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（财综〔2010〕98号）
教育费附加和地方教育附加以纳税人依法实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据，征收比率分别为3%、2%。
《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）
第三条 由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
（执行期限为2019年1月1日至2021年12月31日）
03
印花税
政策依据：
《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）
第二条 对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
04
土地增值税
政策依据：
《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）
第三条 对个人销售住房暂免征收土地增值税。
05
个人所得税
政策依据：
《全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国个人所得税法》的决定 》（中华人民共和国主席令第四十八号）
个人所得税以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用百分之二十的税率。
《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知 》（国税发〔2006〕108号）
第二条 对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
第三条 纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省税务局或者省税务局授权的市税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。
《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）
第三条 根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）的规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。
（一）上述文件所称“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。
1.个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。
2.个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。
（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双）仅拥有一套住房。
《财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）
第二条 对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
买方
01
契税
政策依据:
《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）第一条
（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。（北京市、上海市、广州市、深圳市不实施该项，采用当地规定的契税税率3%）
购买第三套及以上的，根据本省确定的适用税率。
02
印花税
政策依据：
《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）
第二条 对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
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来源：北京朝阳税务
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