新市民、青年人的租房政策“红包”来了：出租住房减征增值税、房产税
国务院总理李克强6月18日主持召开国务院常务会议，为保障城镇化进程中新市民、青年人基本住房需求，会议确定，落实城市政府主体责任，鼓励市场力量参与，增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给。人口净流入的大城市等，可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设或利用闲置商业办公用房等改建保障性租赁住房。决定从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。（会议具体内容移步：https://www.tax100.com/thread-415081-1-1.html）【提醒】住房租赁企业（一般纳税人）外购的住房（一个房产证），取得专票1.如果全部用于向个人出租住房，选择适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税，其进项税额则全部不能抵扣；2.如果部分用于向个人出租住房，选择适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税，部分用于财务/人力等部门放档案，则属于“发生兼用于上述不允许抵扣项目情况的，该进项税额准予全部抵扣”。市场力量参与，解决新市民、青年人基本住房需求为保障城镇化进程中新市民、青年人基本住房需求，此次会议明确，是落实城市政府主体责任，鼓励市场力量参与，加强金融支持，增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给。
新市民、年轻人的租赁房源供给一直是市场的紧迫需求。据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，在城镇化进程中，进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人对于体面的、有体验感的住房需求比较强烈。但目前，大城市高房价、高租金的问题很突出，存量租赁住房的供应效率不高，要么是大户型，要么位于城中村，要么租赁秩序比较差。这阻碍了新增住房需求的释放，也是影响这些人群在城市难以落脚扎根的主要原因之一。
贝壳研究院高级分析师黄卉也表示，目前，市场供给的主体是60-90平方米、租金3000元以上的两居室。而新市民、青年人租赁需求主要是以小户型、低租金为主，这类人群面临住房条件较差、寻找合适房源困难的问题。但是通过市场的力量能更高效扩大保障性租赁住房房源规模，能让新市民、青年人在城市中安居乐业。
在李宇嘉看来，鼓励市场参与，意味着保障性租赁住房的供给、运营，主要有市场化的企业作为主体来推进。这是保障性租赁房和公租房最大的区别。也就是说，保障性租赁住房是准公益的住房产品，要在政府政策、规划扶持，普惠金融支持下，实现市场化的资金平衡。
值得一提的是，此次会议还确定，在人口净流入的大城市等，可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，允许将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这使得闲置房源得到真正盘活。 比如将闲置商业办公项目和保障性租赁住房进行了对接，是非常好的创新。这将有利于一些房企的商办物业去库存。
此外，黄卉表示，这种盘活闲置房源的做法有利于解决职住平衡的问题。
增值税、房产税大幅降低利好谁？在很多业内人士看来，此次会议最大的亮点在于减税。会议提出，从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。
黄卉表示，住房租赁行业盈利空间较窄，降税可以缓解住房租赁企业的经营压力，提高企业盈利空间，有利于提升企业参与租赁市场的积极性。
在增值税方面，严跃进表示，过去存在针对个人房东增值税的减免政策。2016年3月，国家税务总局发布了《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》，提及个体工商户出租住房按1.5%缴纳增值税的规定。同年6月，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发39号）明确，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
相比之下，对企业的减免政策规定较少，但是此次提出的租赁企业向个人出租住房也减按1.5%缴纳增值税。
在房产税方面，严跃进介绍，这里提到的房产税与个人持有住房缴纳的房产税是两码事。这里是针对经营性的出租业务而产生的房产税。
此次的变化在于，实体企业将空置房源向租赁企业出租住房，可以减征房产税。通俗来说，也就是“公对公”的房屋托管或出租行为，房产税可以得到减征。而过去这种情况下的房产税税率为12%，目前则按4%征收。
而企业向个人出租住房的房产税早已减按4%征收。2008年，《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）明确，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
减税推动房源释放以及长租公寓运营在业内人士看来，在房产税降低的推动下，能够调动持有商业、办公、住宅、酒店式公寓等物业的实体企业主动提供保障性租赁住房的房源。其中，黄卉表示，降低出租房屋的企业房产税，能够鼓励企事业单位将闲置的房屋用于出租，一方面解决员工住房问题，另一方面增加有效租赁房源。
面对这次降税力度，严跃进认为，这是对这些租赁企业的有力支持。随着长租公寓的税负压力减少，经营方向更为明确。
众所周知，近几年，长租公寓和市场化租赁企业一直面临经营压力，尤其是长租公寓频发“暴雷”为行业规模化发展蒙上了阴影。与此同时，企业对于降低税负、减少成本的呼吁也很强烈。
综合来看，严跃进表示，这是国家针对租赁企业首次提出的系统和全面的减税政策。过去减税政策更多体现为廉租房或向个人租房等方面，而此次显然在缓解租赁企业的经营压力。预期减负效应明显，将为租赁企业创造更好的营商环境。
李宇嘉则表示，从目前来看，国家对于发展低成本、具有保障性质的租赁住房，政策支持力度比较大。这对于推进新型城镇化，分流住房购置需求，构建租购并举、先租后买的新住房制度等方面都具有重要的意义。
来源：小陈税务、新京报 加大低租金、小户型住房供给 出租住房减征增值税或房产税…… 新市民、青年人 租房政策“红包”来了
租赁市场迎来旺季之时，6月18日召开的国务院常务会议确定了加快发展保障性租赁住房的一系列政策，包括加大低租金、小户型住房供给，出租住房减征增值税或房产税等，以助缓解新市民、青年人等群体住房困难。伴随今后一段时间各项政策落地，我国租赁住房发展的制度体系将更完备健全，大城市住房的供需矛盾亦有望得到逐步缓解。
在房屋租赁业内，有个不成文的共识：随着高校毕业季到来，每年6月底到8月初，是传统租赁旺季。
一般5月、6月开启的是旺季预热期，高校毕业生答辩完，就要开始找房子，释放部分刚需。而此后几个月，上一年毕业季集中签订的租房合同陆续到期，新客、续签、换房引发的需求持续增加，价格与成交量随之攀升，带起整个租房市场火热的节奏。
大城市租金起点高涨幅更明显 第三方平台机构诸葛找房监测数据显示，5月，全国大中城市租金挂牌均价为34.9元/平方米/月，环比上涨0.78%，较上月扩大0.42个百分点。随着今年疫情对经济的影响逐渐消减，加上临近毕业季，租金水平已经连续4个月上涨。
而大城市的租金起点高，涨幅也更明显。分城市等级看，一线城市平均租金为91.35元/平方米/月，环比上涨2.22%。上海、北京、深圳一线城市环比涨幅分别为2.46%、2.88%和1.3%。二线城市平均租金为34元/平方米/月，环比上涨0.71%；三四线城市平均租金为26.37元/平方米/月，环比上涨0.21%。
新就业人口住房需求亟待满足 “租赁住房已成为解决大城市住房问题的主要手段。”中国房地产数据研究中心执行院长陈晟表示，现阶段，大城市的新增住房刚需集中于新就业人口，包括新市民和青年人。而为了满足这个大城市阶段性的住房需求，需要加大租赁住房的建设和筹措。
5月12日、14日，住建部分别在沈阳和广州召开40个城市发展保障性租赁住房工作座谈会。会上指出，40个城市将大力发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人住房困难问题列入重要议事日程。
6月2日，国家发改委印发《保障性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法》(下称《办法》)中明确，支持人口净流入的大城市新建、改建保障性租赁住房及其配套基础设施建设。《办法》首次将保障性租赁住房纳入保障性安居工程中央预算内投资专项，并对该专项的支持范围和标准、资金申请、资金下达及调整、监管措施等予以明确规范。
此次国务院常务会议确定了三方面政策：一是落实城市政府主体责任，鼓励市场力量参与，加强金融支持，增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给。二是人口净流入的大城市等，可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，允许将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房。三是从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。
持续扩大供给需调动社会主体参与 业内人士认为，从政策角度进一步支持社会主体参与保障性租赁住房供给，将更有力发挥政府资金的杠杆作用。通过政府引导、社会主体参与的方式，能够有效扩大保障性租赁住房的供给。
全国房地产商会联盟主席顾云昌表示，未来住房租赁市场发展，最重要的是形成多元化的投资结构和供应主体。比如有保障性的公租房、有政府补贴的租房、有市场化的长租房等，都有各自的目标客户。租赁市场土地供应也将更加丰富，包括传统土地供应、集体建设用地、闲置土地等。这些都有利于增加租赁房供应，稳定租金水平，从而更好地推动解决符合条件的无房新市民、青年人等群体的住房困难问题，完善城市公共服务体系。
来源：东方财富网链接：http://finance.eastmoney.com/a/202106201966807042.html
租赁企业向个人出租住房减征增值税
6月18日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，确定加快发展保障性租赁住房的政策，缓解新市民、青年人等群体住房困难。
记者注意到，为保障城镇化进程中进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人基本住房需求，会议确定了多项措施，包括增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给，允许将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房等。
会议明确，从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税。
数据来源：国家统计局、东北证券、贝壳招股说明书 刘国梅制图
增加小户型供给“随着城镇化进程的加速和流动人口规模的扩大，进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人的住房困难问题日益凸显。”李克强总理在6月18日的国务院常务会议上说，“要加快发展保障性租赁住房，更好保障这些群体的基本住房需求。”
记者注意到，开年以来，一系列有利于保障性租赁住房发展的政策加速出台。
今年的政府工作报告指出，解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
今年4月9日，住建部召开6个城市座谈会，要求大力发展保障性租赁住房；随后的5月12日、14日，住房和城乡建设部分别在沈阳、广州召开发展保障性租赁住房工作座谈会，北京、上海、广州、深圳等40个城市人民政府负责同志分两批参加。
本次国务院常务会议确定，要落实城市政府主体责任，鼓励市场力量参与，增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给。
此外，人口净流入的大城市等，可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，允许将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《每日经济新闻》记者分析指出，本次会议的表述中，有多个属于较新的提法：一是在发展保障性租赁住房过程中，政府和市场力量的角色如何，会议作出了明确。其中地方政府方面强调“主体责任”，而市场方面强调“鼓励参与”。二是从此类住房的供应结构看，更强调租金低、户型小的项目，这一要求值得后续房企配建项目时注意，尤其是近期拿地的房企。三是在闲置土地或项目的处置方面，会议明确提到了“闲置商业办公用房”的概念，这一点对于一些房企商办物业去库存应该有很好的效果。过去更强调闲置厂房，而现在将商业办公用房也纳入了改革范围。
针对租赁企业给予减免值得注意的是，此次国务院常务会议还明确了一系列税收减免政策。
会议确定，从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。
严跃进表示，2016年3月，国家税务总局发布了《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号），提及个体工商户出租住房按1.5%缴纳增值税的规定。同年6月，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发39号）明确，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。从这两点可以看出，过去政策更强调对个人房东的减免政策。
随着这两年市场和政策的改革，尤其是“多主体供给、多渠道保障”的机制下，机构性房源明显增多，即企业提供的租赁房源在增加。
严跃进认为，此次国务院常务会议针对租赁企业给予了税费减免，具有非常好的导向作用。这能够降低此类企业的增值税缴纳成本，进而有助于其更好地做好租赁业务。这项政策对于已经开展租赁业务的各大开发商具有非常强的信号意义。
严跃进强调，此次政策还提及了房产税减免的内容。需要说明的是，对于经营性的房地产交易行为，本身是有房产税概念的。老百姓提及的房产税或房地产税，是针对个人持有的、自住的住房，这是两码事。此次国务院常务会议提及的房产税，是针对经营性的出租业务而规定的。
来源：每日经济新闻链接：https://baijiahao.baidu.com/s?id ... 6&wfr=spider&for=pc
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