房地产业各环节涉税风险点汇总
本帖最后由 平井桃桃桃 于 2020-8-13 11:52 编辑税筹去“妖魔化”-从房地产企业税筹说起作者：沈梦晗内容来源：税研社
很多企业一谈到税务筹划就觉得不那么理直气壮，其实税务筹划本身是中性的，其核心就是合理利用政策，求得企业税务成本最小化的一个过程。还有一些企业觉得税务筹划就是利用“洼地”，其中掺杂了各种政策风险，也有被“忽悠”的可能。其实税务筹划也可以很技术流。今天笔者用一个房地产企业税务筹划中很小的问题具体讲解一下税务筹划的应用。希望更多的企业能够正确的看待税务筹划。
房地产行业相比其他行业对于税务成本的敏感性可能更高，主要因为我们国家的土地增值税最高边际税率达到了60%，如果一不留神很可能增加的利润都拿去交税了。因此，税务筹划对于房地产企业就显得尤为重要。 对于房地产企业来说，前期的投资预测以及全周期模型搭建特别需要税务顾问对于税务成本进行把控，有些时候甚至是改变推盘节奏，从而将整个项目的税务成本控制在最低水平，进而增加净利润。
在我们所服务的房地产企业中，有一部分具有十分强的财税能力，基本上企业内部可以完成项目的投资预测、全周期数据模型搭建以及税务筹划的工作。还有一部分企业内部不具备财税全链条的计算和筹划的能力，需要外部的税务顾问协助完成项目前期的很多工作。这种情况下，可靠的有专业能力的外部税务顾问与内部财税人员紧密配合往往能收到十分惊艳的效果。我们今天只讲其中一个很小的问题，给各位看官展示一下实实在在的税筹效果是怎么做到的。
房地产企业的全周期数据模型，基本上涵盖了项目整个生命周期所有维度的数据信息，其中很多因素都会影响项目的税务成本以及项目的净利润。因此，通过税务筹划对项目全周期数据模型进行优化及改进的空间也很大。在全周期模型中有一个大家都十分关心的问题，那就是在楼盘售价一定的情况下，是否可以找到一个单方建安成本数额（不含土地成本）使净利润达到最大化。听上去好像不容易理解，那么咱们看下面这个图。
这张图中的横轴是单方建安成本，纵轴是净利润。这条曲线代表在售价80,000/平米的情况下单方建安成本和净利润的关系。我们可以清楚的看到，在这条曲线上我们可以找到一个最高点，这个最高点代表售价80,000/平米时净利润的最高值。对应到横轴我们就可以找到相应的单方建安成本是多少。
在售价一定的情况下，收入就是确定的，流转税是确定的，但是土地增值税和企业所得税还需要考虑成本的金额。随着单方建安成本的变化，项目的土地增值税税额以及企业所得税税额都会发生变化。这就使单方建安成本和净利润之间形成了一定的线性关系，从而可以用图线的形式展示出来。我们可以通过Excel中的Tab函数来找到在单方售价一定的情况下单方建安成本与净利润的关系，从而画出函数曲线，然后从中找到净利润最佳点。
如果原本项目设计的单方建安成本不在最佳净利润点所对应的水平，那么企业就需要考虑在可能的范围内是否通过改变单方建安成本造价从而达到最佳的净利润点。这就往往需要财税部门以外的部门一起配合，比如成本部以及设计部门，看看最初的设计方案有没有改动的空间。各位看官是否看得出，税务筹划对于项目的影响完全不限于财税领域，有些时候甚至可以影响整个项目的设计、规划。通过税务顾问的精准计算，最终的项目设计以及实施方案都会到达一个最优的结果。
刚才的例子讲了在售价一定的情况下找出单方建安成本和净利润的最佳点。如果售价变化了呢，我们还能否找出这样的最佳点呢？我们还是拿图线举例。
上图中，我们按照不同的售价画出了不同的曲线，每条曲线代表在同一售价下单方建安成本和净利润之间的关系。例如刚才看到的黄色曲线上所有点的售价都是80,000，而蓝色曲线上所有点的售价都是78,000。在不同售价下，最佳净利润点所对应的单方建安成本有可能是不同的。例如，在售价变成78,000的时候，最佳净利润点所对应的单方建安成本就由之前的14,600变成了12,600。
因此，在项目做投资预测的时候，完全可以通过税务筹划将项目的预测做得更加精准优化。之所以这个工作主要是由外部的税务顾问或者是企业内部的财税人员完成的原因是因为，在这个测算中的两个最重要的变量是土地增值税和企业所得税。这两个税务成本的测算需要有经验的税务人员进行模型搭建和测算。外部税务顾问或者企业内部的财税人员不仅要对税务知识有准确的认知，还要对企业的情况以及行业的情况都有相当全面的了解才可以完成上述的模型搭建以及测算。
我们刚刚以房地产企业为例介绍了税务筹划在企业日常业务中的运用。我们所举的例子其实只是税务筹划应用中的沧海一粟。各个行业在日常经营尤其是投融资过程中都需要专业税务顾问的参与。以前税务管理在企业的发展中可能只是锦上添花，现在已经有更多企业意识到税务管理其实与企业的切身利益息息相关。
根据我们以往的经验，税务顾问越早介入项目，对于后期项目的开展就越有利，税筹效果也都更好。很多时候企业是遇到了问题才来找税务顾问，就像是生了病才想起找医生，但是有些“病”能治，有些病大概只能看“命”了。
我们一直相信企业发展到一定阶段，脱离野蛮生长，开始进入良性轨道，税务管理一定会提到议事日程上。企业在财务、法律、资本市场都找到合作伙伴时，容易忽视税务方面的管理。谁能在税务管理这个问题上有前瞻意识也许是赢得未来的一个关键的转折。
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