东莞市地方税务局 东地税发[1997]181号 东莞市地方税务局关于实施《东莞市房地产租赁税收征收管理暂行办法》若干规定的通知
东莞市地方税务局东莞市地方税务局关于实施《东莞市房地产租赁税收征收管理暂行办法》若干规定的通知
东地税发181号
东莞市地方税务局关于实施《东莞市房地产租赁税收征收管理暂行办法》若干规定的通知
东地税发181号
全文有效
1997年8月26日
各地方税务分局：
现将《关于实施〈东莞市房地产租赁税收征收管理暂行办法〉若干规定》发给你们，请认真贯彻执行。各分局要根据市政府东府55号文和本通知的规定，结合当地实际情况，认真落实各项征管措施，切实加强房地产租赁税收的征收管理。执行中有什么问题，请及时向市局反映。
附件：关于实施〈东莞市房地产租赁税收征收管理暂行办法〉若干规定
为确保《东莞市房地产租赁税收征收管理暂行办法》（东府55号，以下简称《租赁税收征管暂行办法》）的贯彻实施，强化房地产租赁税收的征管，根据现行有关税收法律、法规的规定，就有关问题暂规定如下：
一、房地产租赁应缴纳的税种及计征方法
（一）、营业税、城市维护建设税（以下简称“城建税”）和教育费附加
房地产租赁收入按服务业--租赁业税目依5%税率征收营业税。城建税、教育费附加以应纳营业税税额为计税依据分别征收，城建税税率为：市区（包括莞城、附城、篁村、万江）7%，其余各镇5%；教育费附加全市统一按4%征收。外商投资企业和外国企业暂免征城建税、教育费附加。
个人出租房地产，每月租金收入在800元以下的，免征营业税、城建税和教育费附加。每月超过800元的（含800元），应按租金收入总额计算征税。
（二）、企业所得税
从事生产、经营的企业兼有房地产出租的，租金收入应并入企业当期损益，依章计缴企业所得税。其他单位发生房地产出租行为，应按有关规定设置帐册，正确核算盈亏，依章计缴企业所得税。对帐册不健全，未按规定核算盈亏的纳税单位暂按租金收入的2.5%带征企业所得税。
（三）、个人所得税
个人（包括个体工商户、城乡居民、港、澳、台同胞和华侨、外籍人员、下同）出租房地产，每月租金收入在800元以下的，免征个人所得税。每月租金收入超过800元（含800元）的，可按以下两种方法选择一种计征：
1、每月租金收入不超过4000元的，减除费用800元；超过4000元的（含4000元）减除费用20%，依20%税率计征个人所得税。
2、按租金收入总额（不减任何费用）依2.5%带征个人所得税。
（四）、房产税、土地使用税
纳税人能提供房产原值依据（如帐簿、购房发票）的，房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳，按年征收，税率1.2%。纳税人不能提供房产原值依据的，参照指导计税价核定其计税依据，不再减除30%。
土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，按年征收，税率按照所属不同镇区、地段分别确定。
房产税、土地使用税的征收范围及税率按市地税局东地税发141号文执行。
（五）、印花税
房地产租赁合同（包括具有合同效力的协议、契约、合约、单据、确认书及其他各种名称的凭证），按合同所载租金总额的0.1%贴花。税额不足一元的按一元贴花。对只标明月租金而没有租赁期限，无法确定租金总额的租赁合同，年内继续租用的，先按当年租赁之日起至年末的租金总额计算贴花，以后年度继续租用的，按当年的租金总额计算贴花，直到合同结束为止。
二、指导计税租金和指导计税价的核定
若纳税人申报房地产租赁收入及财产原值不实而又明显偏低，无正当理由，主管地方税务分局难以查核的，可根据房地产所处不同地点，在下列指导计税租金和指导计税价幅度内核定征税。
（一）、指导计税租金（以每平方米租金为计算单位，住房以使用面积计算；店铺、厂房、其他用房以建筑面积计算）。
1、店铺：市区30-120元；镇区（指镇政府所在地的镇区范围，下同）20-80元；农村10-50元。
个别繁华街道租金极高的，主管地税分局可根据实际情况突破上述指导计税租金的上限核定。
2、住房：市区8-16元；镇区6-12元；农村4-8元。
3、厂房：不区分城乡，框架、混合结构5-10元；砖木及其他简易结构3-6元。
4、其他用房（指除上述3种以外的）：市区5-10元；镇区、农村3-8元。
（二）、房产税的指导计税价
1、市区200-800元/平方米；
2、镇区100-600元/平方米。
三、税务登记和纳税申报
（一）、对领有营业执照，已向地方税务机关办理税务登记，领有税务登记证，并且按月申报缴纳地方各税的纳税人，只对房地产租赁业务，向主管地方税务分局补充登记，在按月申报缴纳其他地方税的同时，申报缴纳租赁业各种税收。
（二）、未有领取营业执照的房地产出租者（包括单位和个人）应按《租赁税收管理暂行办法》第三条规定，向地方税务分局办理税务登记，由地方税务分局发给《东莞市房地产租赁纳税手册》（以下简称纳税手册）和纳税磁卡，但不发税务登记证。纳税人每月凭《纳税手册》和纳税磁卡填写纳税申报表（见附件）向地方税务分局申报纳税。
四、发票管理
（一）、发票名称与种类
房地产租赁收入所使用的发票全称为《东莞市租赁业定额发票》，发票面额分为元位、拾位、百位、千位、万位等五种。
（二）、纳税人取得房地产租赁收入时，必须向付款方开具《东莞市租赁业定额发票》，纳税人若开具“收款收据”等不合法凭证隐瞒收入的，除追补应纳税款外，还处以应缴纳税款五倍以下罚款，并按违反发票管理的有关规定处罚。
（三）、承租房地产的单位和个人支付租赁款项时，应当向收款方取得《东莞市租赁业定额发票》，不符合规定的单据不得作为财务报销的凭证，也不能列入成本费用，在计算企业所得税时应予剔除；另外，对导致他人偷逃税款的，处以所偷逃税款一倍以下的罚款，并按违反发票管理的有关规定处罚。
（四）、发票领购和开具
1、领有税务登记证的纳税人，凭纳税磁卡、企业印章、《发票领购簿》到主管地方税务机关申请领购发票。
2、未领有税务登记证的纳税人，需要使用发票的，凭《纳税手册》和纳税磁卡到房地产所在地地方税务机关申请开具发票，并缴纳各项税款。
3、对购用发票单位必须实行验旧供新制度，并按月填写“发票领、用、存申报表”。
五、税款征收
主管地税分局可根据纳税人不同情况采用查帐计征或核定计征方式征收税款。
（一）、查帐计征征收方式，适用于生产经营规模较大、帐册健全、财务制度完善、能真实反映房地产租赁收入并结算盈亏的业户。这类业户可自行申报，经主管地方税务机关审核后缴交税款。
（二）、核定计征征收方式，适用于帐目不健全，不能正确结算盈亏，且申报收入又明显偏低的业户。这类业户可采用指导计税租金和指导计税价计征税款。对这类业户，每半年或一年调查核定一次计税标准。
（三）、关于委托代征税款问题
1、主管地税分局可根据实际情况，委托房地产租赁管理部门、居委会、管理区等单位代征税款。对接受委托代征的，主管地方税务机关应与代征单位办理委托代征手续。对符合代征税收条件的单位，发给《广东省地方税务机关委托代征证书》。
2、委托代征税款应注意的事项
（1）、除查帐征收外，代征单位应按主管地税分局核定的指导计税租金和指导计税价计征税款。
（2）、代征单位代征税款后应向纳税人开具完税证，并逐一填写《纳税手册》。
（3）、代征单位应严格按规定使用和保管完税证，并按月依时向主管地税分局申报和划解税款。
（4）、代征单位可向主管地税分局申请领购定额发票，所购用的定额发票应指定专人填用、保管，并按月申报领、用、存情况。定额发票不得转让、借用、转售、遗失及撕毁，否则按有关规定处罚。
（5）、委托代征手续费：代征单位每月终后将代征的税款全部划解国库后，由主管地税分局按有关规定在本期代征税款中提取手续费支付给代征单位。
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