珠海市地方税务局 珠地税发[2005]311号 珠海市地方税务局转发省地税局、省财厅、省建设厅关于加强房地产税收管理的通知
珠海市地方税务局珠海市地方税务局转发省地税局、省财厅、省建设厅关于加强房地产税收管理的通知
珠地税发311号
珠海市地方税务局转发省地税局、省财厅、省建设厅关于加强房地产税收管理的通知
珠地税发311号
全文有效
2005年7月22日
稽查局、各区(分)局、局内各单位：
现将省地税局、省财政厅、省建设厅《转发财政部、国家税务总局、建设部关于加强房地产税收管理的通知》 (粤地税发123号)转发给你们，结合我市实际，提出如下意见，请一并贯彻执行。
一、调整房地产转让营业税征、免审查核准权限
万山分局负责珠海大桥以东地区房地产转让营业税征、免审查核准工作。高新区分局负责金湾区范围房地产转让营业税征、免审查核准工作。斗门区局负责斗门区范围房地产转让营业税征、免审查核准工作。发文之日及以前的由原负责该工作的各有关区(分)局或原代征单位负责办结。
各区(分)局在审核征收房地产转让营业税的同时，应按规定一并审核征收房地产转让应纳的其他各税费，并应代房地产转让人开具发票。
对已领用房地产专用发票的房地产开发企业等纳税人，销售转让房地产时自行开具房地产专用发票；该部分纳税人房地产销售转让营业税征、免审查核准工作，仍由负责管理检查职能的各区(分)局负责。
各区(分)局可授权所属税务分局、税务所和办税服务厅负责房地产转让营业税征、免审查核准工作。
由于最近国家对房地产转让的营业税政策作了新的调整，增加了房地产转让的营业税征、免划分困难；因此，市局决定不再委托房地产登记中心等单位代征房地产转让的各项税收。房地产转让营业税征、免审查核准权限调整后，各有关区(分)局应尽快与有关分局或原代征单位认真做好交接工作。
二、加强房地产转让营业税税基的审核管理
大多数房地产转让的纳税人能如实申报房地产转让的交易价格，依法纳税；但也有部分纳税人隐瞒实际收入，并要求房地产评估机构将房地产价格评低，欺骗税务机关，偷逃税收。
房地产评估机构基本能依法规范出具合理评估报告，但据市人民法院司法建议反映，因个别房地产评估机构出具不合理评估报告，有些纳税人为了少交税费在房地产转让时签订两份合同，出现合同纠纷最终要上诉到法院解决；价格低的一份合同是纳税人为了办理房产过户可少交税费，价格高的另一份才是真实交易价的合同。另通过到物业代理公司调查了解反映，个别房地产评估机构可根据业主需要出具与实际交易价相差较大的价格评估报告，未依法规范出具合理评估报告，甚至对同一房地产出具两份不同评估价格的评估报告，价格低的一份评估报告用于办理房产过户和申报计税，价格高的另一份用于办理银行按揭贷款。
因此，各有关区(分)局应认真加强房地产转让营业税税基的审核管理；对纳税人申报计税依据明显偏低，又无正当理由的，可按照<<中华人民共和国税收征收管理法>>第三十五条规定核定其应纳税额。各有关区(分)局应多了解掌握房地产价格的变化情况，加强对房地产评估机构房地产价格评估报告的分析；对出具明显不合理评估报告的房地产评估机构出具的评估报告列作重点审核对象，不作为营业税计税依据的核定依据，并对该宗房地产转让按照税法有关规定核定其应纳税额。对经常出具明显不合理评估报告，扰乱经济秩序，为纳税人偷逃税收提供便利条件的房地产评估机构，各有关区(分)局可将具体情况上报市局税政科；市局将建议有关主管部门对这类房地产评估机构给予严肃处理。
三、通过加强房地产转让的票据管理，加大房地产办产权证前转让行为的纳税人、纳税环节的认定和税收征管力度，发挥税收调控作用，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度，遏制投机炒房，控制投资性购房。
房地产开发企业等纳税人转让房地产(包括预收款销售)必须使用税务局监制的房地产发票或专用收款收据收取房地产销售收入。房地产开发企业等纳税人收取房地产销售收入时不得使用未经税务局监制的收款收据等其它不合法票据，一经发现按税法等有关规定处理。对用专用收款收据换取发票应加强审核；凡专用收款收据换取发票时不同名的，应认真审核，按税法规定应认定为转让行为的，应依税法等有关规定计算征收各税费。
四、市局原规定个人销售房改房或销售住用一年以上的普通住房免征营业税等与现行税法规定不一致的规定停止执行。
五、房地产转让营业税征、免审核工作的其它有关要求
(一)房地产转让营业税征、免审查核准，必须经受理初审和复审核准两个环节。各有关区(分)局可制定内部审查核准的具体办法。
(二)对纳税人报送的《个人住房转让营业税审核表》的受理审核办理，资料齐全的，应即受理；适用政策明确的，上午受理的应当天给予办理；下午受理的应在下一工作日给予办理；如有特殊情况经区（分）局领导批准可在五个工作日内给予办理。资料不齐的应退回纳税人，补齐资料后再受理。属政策不明确等特殊原因，并已向上级汇报、请示的不执行时限，以上级批复为准。
(三)在房地产转让营业税征、免审查核准工作过程中，应严格按税法规定执行，如遇情况复杂，政策不明确，难以判断征、免的，应如实反映本级讨论情况(包括不同意见)及倾向性意见，层报上级处理。
(四)各区(分)局要加强与有关部门的联系沟通，主动争取有关部门支持，及时从有关部门取得房地产的有关信息。
(五)各有关区(分)局应于每季度后5个工作日内将转让住房征免营业税有关数据及分析报告上报市局税政科。各有关区(分)局在工作中有何意见和建议请及时向市局税政科反映。
抄送：省地方税务局，市府办，市财政局，市国土局，市建设局，市规划局，市房地产登记中心
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