广东省惠州市地方税务局 惠地税发[2010]121号 惠州市地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知
广东省惠州市地方税务局惠州市地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知
惠地税发121号
惠州市地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知
惠地税发121号
全文有效
2010年9月8日
各县（区）地方税务局，局内各单位：
现将广东现将广东省地方税务局《转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(粤地税发105号)转发给你们，市局补充以下意见，请一并遵照执行：
一、提高认识，加强土地增值税征收日常管理工作
要摸清本地区土地增值税税源状况，尽快建立健全房地产开发项目税源登记制度，设置房地产开发项目土地增值税日常管理台账，要依托“建筑安装业、房地产业”税源控管系统，进一步加强对房地产开发项目的日常跟踪与管理。
二、进一步加强土地增值税预缴征收工作
各县区税务机关须严格按土地增值税预征率进行预征，确保土地增值税在预征税款及时入库，充分发挥调节作用。
三、认真组织土地增值税清算工作
（一）要进一步加强土地增值税税收法规和政策的宣传辅导，认真组织基层业务人员土增税清算审核业务培训。要举办形式多样的房地产纳税人辅导培训班，加强纳税服务，要求企业按照《土地增值税清算管理规程》的规定和时限进行申报并及时依法进行清算；
（二）要对本地区的房地产开发项目进行梳理，把项目按是否达到清算条件进行分类，掌握清算和可清算房地产开发项目情况；
（三）对本市房地产项目税收税负情况进行进一步统计摸底工作，并根据结果设定土地增值税预警税负，选取重点核查项目，加强税源监控；
（四）制定切实可行的土地增值税清算工作计划，提出清算进度的具体指标（包括本地区组织企业进行清算的具体措施和年内完成的目标等内容），主管税务机关要在9月底前对已达清算条件的房地产项目下发清算通知，并对迟迟不清算的房地产企业进行催报及处罚；
（五）各县区局要做好土地增值税清算审核工作，组织有关业务精干人员成立专门工作组对企业自行和委托中介机构清算申报结果进行审核，对于企业自行和委托中介机构清算申报未达到预警税负的项目和重点核查项目要进行从严核查，核查有问题的应移交稽查部门查处或从严核定。
四、进一步规范土地增值税的核定征收
各主管税务机关在审核或稽检查过程中，发现土地增值税纳税义务人有下列情形之一的，税务机关可以核定征收征收土地增值税：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置财务帐簿未设置的；或虽设置财务帐簿，但帐目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的；
（二）擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的；
（三）符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的；
（四）纳税人未如实进行土地增值税清算申报，计税依据明显偏低，又无正当理由的；
（五）对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的；
（六）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称“四项成本”）的凭证或资料不符合清算要求或不实的，即纳税人开发土地和新建房及配套设施的成本中的“四项成本”费用的每平方米扣除额，高于惠州市规划建设等部门制定的《房地产开发项目单位面积四项成本扣除标准额度表》中公布的每平方米四项成本金额，又无正当理由的；
（七）未按规定的时间提交清算补正材料的。
为加强土地增值税管理，在年底前市局将组织专门人员成立督导检查组，对各地土地增值税政策贯彻执行情况进行检查，检查内容包括是否按照规定足额预征、对符合清算条件的房地产项目是否全部下发清算通知、清算工作进展情况等，对于清算工作进展缓慢的地区市局将予以通报。
转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知
粤地税发105号
各市地方税务局、横琴新区地方税务局，顺德区地方税务局：
现将《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发53号）转发给你们，省局补充以下意见，请一并遵照执行：
一、各地要进一步提高认识，大力加强土地增值税征收管理工作，摸清本地区土地增值税税源状况，尽快建立健全房地产开发项目税源登记制度，依托“建筑安装业、房地产业”税源控管系统，设置《房地产开发项目土地增值税日常管理台账》，进一步加强对房地产开发项目的日常跟踪与管理。
二、各地要充分发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，严格按照国税发53号文精神，尽快完成对土地增值税预征率的调整，并按调整后的土地增值税预征率进行预征。除保障性住房项目外，其他房地产项目土地增值税预征率不得低于2%。各级税务机关应结合当地土地增值税清算的实际税负、房价的上涨等因素，对土地增值税预征率进行及时调整，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。
三、各地要坚决按照国家税务总局的要求，进一步规范土地增值税的核定征收，严格确定核定征收项目，不得将核定征收作为土地增值税清算的主要方式。各地级市地税机关要结合本地区实际情况，区分不同房地产类型制定相应的土地增值税核定征收率。
凡是采取核定征收方式进行土地增值税清算的项目，必须由主管税务机关向县（区）地方税务局重大案件审理委员会提交专题报告，报告应包括该项目详尽的基本情况、未能据实清算的原由、建议采用的核定征收率的依据等等内容，经县（区）地方税务局重大案件审理委员会审议后，确定适用该项目的土地增值税核定征收率。
四、各地要对本地区的房地产开发项目进行梳理，把项目按是否达到清算条件进行分类，制定切实可行的土地增值税清算工作计划，提出清算进度的具体指标，并按季度将清算工作进展情况上报省局。
五、各地要进一步加强土地增值税税收法规和政策的宣传辅导，通过举办形式多样的房地产纳税人辅导培训班，加强纳税服务，要求企业及时依法进行清算，按照《土地增值税清算管理规程》的规定和时限进行申报。同时要认真组织基层业务人员进行土地增值税清算审核业务培训。
省局将建立土地增值税清算工作考核问责机制，把土地增值税清算工作列入对各市局年度考核的内容，并于今年10月下旬组织督导检查组，对土地增值税政策贯彻执行和清算工作进展缓慢的地区进行督导检查。
国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知
国税发53号
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：
为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发10号）精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用，现就加强土地增值税征收管理工作通知如下：
一、统一思想认识，全面加强土地增值税征管工作
土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。
各级税务机关要在当地政府支持下，与国土资源、住房建设等有关部门协调配合，进一步加强对土地增值税征收管理工作的组织领导，强化征管手段，配备业务骨干，集中精力加强管理。要组织开展督导检查，推进本地区土地增值税清算工作开展；摸清本地区土地增值税税源状况，健全和完善房地产项目管理制度；完善土地增值税预征和清算制度，科学实施预征，全面组织清算，充分发挥土地增值税的调节作用。
还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提高认识，将思想统一到国发10号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发10号文件精神落到实处。
二、科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作
预征是土地增值税征收管理工作的基础，是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。各级税务机关要全面加强土地增值税的预征工作，把土地增值税预征和房地产项目管理工作结合起来，把土地增值税预征和销售不动产营业税结合起来；把预征率的调整和土地增值税清算的实际税负结合起来；把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。
为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。
三、深入贯彻《土地增值税清算管理规程》，提高清算工作水平
土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务。组织土地增值税清算工作是实现土地增值税调控功能的关键环节。各级税务机关要克服畏难情绪，切实加强土地增值税清算工作。要按照《土地增值税清算管理规程》的要求，结合本地实际，进一步细化操作办法，完善清算流程，严格审核房地产开发项目的收入和扣除项目，提升清算水平。有条件的地区，要充分发挥中介机构作用，提高清算效率。各地税务师管理中心要配合当地税务机关加强对中介机构的管理，对清算中弄虚作假的中介机构进行严肃惩治。
各级税务机关要全面开展土地增值税清算审核工作。要对已经达到清算条件的项目，全面进行梳理、统计，制定切实可行的工作计划，提出清算进度的具体指标；要加强土地增值税税收法规和政策的宣传辅导，加强纳税服务，要求企业及时依法进行清算，按照《土地增值税清算管理规程》的规定和时限进行申报；对未按照税收法律法规要求及时进行清算的纳税人，要依法进行处罚；对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。
各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，按照国发10号文件精神，有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。
各地要在6月底前将本地区的清算工作计划（包括本地区组织企业进行清算的具体措施和年内完成的目标等内容，具体数据见附表）和重点清算项目名单上报税务总局，税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。
四、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞
核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。
五、加强督导检查，建立问责机制
各级税务机关要按照国发10号文件关于建立考核问责机制的要求，把土地增值税清算工作列入年度考核内容，对清算工作开展情况和清算质量提出具体要求。要根据《国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函318号）的要求，对清算工作开展情况进行有力的督导检查，积极推动土地增值税清算工作，提高土地增值税征管水平。国家税务总局将继续组织督导检查组，对各地土地增值税贯彻执行情况和清算工作开展情况进行系统深入的督导检查。国家税务总局已经督导检查过的地区，要针对检查中发现的问题，进行认真整改，督导检查组将对整改情况择时择地进行复查。
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局要在6月底前将本通知的贯彻落实情况向税务总局上报。
附件：土地增值税清算计划统计表（略）
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