有条件价格优惠协议购买商店如何缴个税
有条件价格优惠协议购买商店如何缴个税
近些年来房地产企业的销售策略和方法层出不穷，如果纳税人对税收政策不深入细致的了解，极容易出现少交个税行为的出现，2008年6月15日，国家税务总局下发《关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》（国税函576号），这个文件就是对房地产开发企业以优惠价格销售商店，然后再由购房者在一定期间将商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用这种售房方式，如何缴纳个税的明确。该批复回答了福建省地税局关于个人与房地产开发企业签订有条件价格优惠协议购买商店征收个人所得税问题的请示：“房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用。其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。根据个人所得税法的有关规定精神，对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照”财产租赁所得“项目征收个人所得税。每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。”
房地产开发企业以优惠价格销售商店，然后再由购房者在一定期间将商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用这种售房方式，房地产开发企业应按“销售不动产”税目缴纳营业税，并按规定计算缴纳企业所得税和土地增值税。但由于是优惠价格，在销售环节，由于计税依据明显偏低，可能会遇到税务机关调整的问题，这将增加企业的沟通成本。因此，即使按照优惠价格销售，在销售环节，由于存在税务机关的核定征税权，其应纳的营业税、企业所得税、土地增值税仍然是按照公允价格计算缴纳的。
对于个人购房者来说，在购房环节少支付的购房款，实质上是房地产开发企业将优惠的价格分几年收回，是在目前商品房市场日渐趋于理性的情况下，房地产开发企业加快销售、回笼资金的一种手段。但个人取得的优惠价格应是预支的房屋租赁费，属于个人购房者取得的一种其他形式的经济利益。
依据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第十条：“个人所得的形式，包括现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益。所得为实物的，应当按照取得的凭证上所注明的价格计算应纳税所得额；无凭证的实物或者凭证上所注明的价格明显偏低的，参照市场价格核定应纳税所得额。所得为有价证券的，根据票面价格和市场价格核定应纳税所得额。所得为其他形式的经济利益的，参照市场价格核定应纳税所得额。”因此，对个人购商店者未取得的房租，应做为个人取得的其他形式的经济利益，视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”税目缴纳个人所得税。
对于应纳税额的计算也已经明确，根据个人所得税法的有关规定精神，对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照"财产租赁所得"项目征收个人所得税。每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。
举例：
某房地产开发公司将市场价为500万元的店面房以400万元的优惠价格销售給张某，但在与张某订立的房屋销售合同中规定，张某须在两年内将房屋无偿提供给房地产开发公司对外出租使用。从本质上讲，是张某用店面房两年的出租权换取了100万元的优惠，张某少支出的这100万元购房价款实际上就是预收的店面房两年的房屋租赁收入。因此，根据国税函576号文件的规定，对张某少支出的购房价款100万元应视同个人财产租赁所得，并将100万元按两年租赁期限（24个月）平均计算到各月份，即每月按4.2万元房屋租赁收入计算缴纳个人所得税。
---------------- 对应法规 ----------------
《国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》（国税函576号）
附件：
中华人民共和国个人所得税法实施条例
国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复
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