国家税务总局江西省税务局 国家税务总局江西省税务局公告2018年第16号 国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告
国家税务总局江西省税务局国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告
国家税务总局江西省税务局公告2018年第16号
国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告
国家税务总局江西省税务局公告2018年第16号
全文有效
2018年6月15日
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令〔1993〕138号发布）、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法〔1995〕6号发布）、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)、《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函〔2016〕309号）的有关规定，现就土地增值税若干征管问题公告如下：
一、土地增值税清算单位的确定
房地产开发项目的土地增值税清算单位应依据发展和改革委员会审批或核准的项目文件确定。
二、土地增值税清算的分类核算要求
对房地产开发项目，应区分普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产等三种产品类型分别核算其转让收入、扣除项目、增值额、增值率和土地增值税的应纳税额。
三、土地增值税清算的归集分摊原则
（一）多个清算单位之间，扣除项目金额能按不同清算单位直接归集的，先直接归集；不能直接归集的部分，再按各清算单位的建筑面积分摊。
（二）同一清算单位内部，扣除项目金额能按不同受益对象直接归集的，先直接归集；不能直接归集的部分，再按受益对象的建筑面积分摊。
（三）对同一清算单位内部存在不同类型房地产或已售、未售区分的情形，扣除项目金额能按不同受益对象直接归集的，先直接归集；不能直接归集的部分，第一步在已售与未售之间按建筑面积分摊，第二步在普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产之间按建筑面积分摊。
四、土地增值税清算扣除项目的确认
（一）开发成本的核定标准。对纳税人申报房地产开发成本的凭证、资料不符合清算要求或不实的，各市、县、区税务局可参照当地建设工程造价管理部门公布的定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，具体制定包括“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用”在内的房地产开发成本参考标准，据以计算扣除。
（二）公共配套设施费的处理
1.纳税人向建设部门缴纳市政配套设施费并取得相应专用收据的，作为公共配套设施费计算扣除。
2.对纳税人将公共配套设施转为自用或用于出租等商业用途的，不得作为公共配套设施费扣除。
3.对于按照规定应移交而未移交的公共配套设施，属于政府、公用事业单位的原因不能及时接收的，经有关单位出具证明或由纳税人进行权属公告并出具承诺书，经清算领导小组合议确定后，其成本、费用可以扣除；产权属于全体业主所有的公共配套设施，凡清算时能够出具向全体业主移交公告且明确收益权归属全体业主的，其成本、费用可以扣除。
（三）对房地产转让环节缴纳的地方教育附加，由于其计税依据为增值税，与教育费附加相同，在计算土地增值税时，允许视同税金进行扣除。
（四）在土地增值税清算中，原则上以满足应进行清算的条件或者接到主管税务机关要求清算通知书之日起90天内，为提供合法有效凭证并据以计算扣除项目的截止时间。
五、地下车库（位）的清算问题
（一）销售地下车库（位）取得的收入，不论开具何种票据，均计入“其他类型房地产”的转让收入。
（二）对利用地下人防设施改造成地下车库（位）的，其成本费用归集到公共配套设施费中一次性扣除。
（三）对单独建造地下车库（位）的，其建造过程中发生的成本费用参照本公告第三条确定的原则进行归集和分摊。已售地下车库（位）面积为已售出的每个车位面积的总和。
本公告自2018年6月15日起施行。
关于《国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告》的解读
一、出台背景
随着我国经济的快速发展，房地产市场形势不断变化，房地产经营业务日益复杂，各地在土地增值税征管工作中遇到了一些新的问题，尤其是在土地增值税清算中不可避免地产生了理解或执行方面的差异。为了指导各地解决政策执行中的难题，进一步规范土地增值税的清算工作，从有利于维护土地增值税的税收公平，有利于基层平稳执行，以及有利于促进纳税人自觉遵循的角度出发，我们结合本省实际，对部分土地增值税相关规定进行清理和研究，制定了《国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告》。
二、理解难点
（一）关于第三条中归集和分摊的关系
在土地增值税清算中，归集和分摊是一前一后、互不交叉的两个步骤，能直接归集的应先进行归集，剩余不能直接归集的部分，再按规定的原则进行分摊。
（二）关于第四条第四项的“截止时间”
为了尽可能维护纳税人的权益，考虑到实际经济业务中的一些特殊情况，对存在合理原因，导致未能在开始清算之前获得合法有效凭证的，如果纳税人能在正常的90天清算时限内取得合法有效凭证，则允许其将相应金额列入扣除项目中计算扣除。例如，某房地产开发项目在2017年6月1日符合应进行清算的条件或接到税务机关要求清算的通知书，那么，凡是在2017年8月29日前取得合法有效凭证的，可以列入相应的扣除项目中扣除。
（三）关于第五条第二项的“一次性扣除”
利用地下人防设施改造成地下车库（位）的，其成本费用在公共配套设施费中扣除后，不得再在“其他类型房地产”的扣除项目中重复扣除。
附件:
[*]国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告.docx
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