阜阳市国家税务局 阜国税发[2007]41号 阜阳市国家税务局关于印发《阜阳市房地产行业企业所得税专项整治实施方案》的通知
阜阳市国家税务局阜阳市国家税务局关于印发《阜阳市房地产行业企业所得税专项整治实施方案》的通知
阜国税发41号
阜阳市国家税务局关于印发《阜阳市房地产行业企业所得税专项整治实施方案》的通知
阜国税发41号
全文有效
2007.06.22
各县、市、区国税局：
为认真落实《建设部 国土资源部财政部 审计署 监察部 国家税务总局 国家发展和改革委员会 国家工商行政管理总局关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》(建稽87号)精神，进一步强化房地产行业税源管理，有效遏制房地产行业的税收流失，提高税收征管的质量和效率，结合我市实际，研究制定了《阜阳市房地产行业企业所得税专项整治实施方案》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
阜阳市房地产行业企业所得税专项整治实施方案
为进一步强化房地产行业税源管理，有效遏制房地产行业的税收流失，提高税收征管的质量和效率，根据八部委制定的《房地产市场秩序专项整治工作方案》要求，阜阳市国税局决定对全市辖区内的房地产行业开展税收专项整治活动。
一、指导思想。
按照八部委通知精神，全面贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，以解决关系人民群众根本利益问题为出发点，充分发挥税务部门职能优势，围绕房地产行业企业所得税税源管理、分类管理、纳税评估、减免税审批、纳税检查等环节，开展房地产企业所得税管理专项整治，严厉打击房地产领域偷逃骗税行为，整顿房地产税收征管秩序，建立健全长效管理机制，提高税收征管质量和效率，促进房地产业持续健康发展。
二、工作目标
（一）通过专项整治，宣传辅导房地产行业税收政策，规范企业涉税行为，帮助企业提高申报质量，自觉履行纳税义务，减少房地产行业税收流失。
（二）通过专项整治，进一步落实企业所得税分类管理办法，强化房地产行业税源管理，实施房地产行业项目管理，建立健全房地产行业日常监控管理机制,堵塞漏征漏管。
（三）通过专项整治，加强房地产行业纳税评估和项目清算检查，分析查找部分房地产企业申报亏损和税负偏低原因，掌握房地产行业经营规律，规范房地产行业税收征管秩序，提高纳税评估检查水平。
三、整治内容和方法
（一）强化房地产开发行业日常税源管理。全面落实《阜阳市企业所得税分类管理办法》关于房地产行业日常管理措施，逐户深入企业实地收集、核实企业各类涉税管理资料，包括企业资质证书、土地使用证书、拆迁补偿协议、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建筑面积测绘报告、房地产销售合同清单等省局《房地产开发企业所得税纳税评估指标体系（试行）》要求收集的16项必须收集的资料，按户建立《房地产行业分类管理户管手册》，逐项采集项目登记(立项)、在建、销售、竣工、成本费用分摊、结算等环节相关数据，凡未按要求登记户管手册的，必须在整治期间全面补充采集登记。
（二）、收集第三方部门相关信息。充分利用八部委联合开展整治工作的有利时机，积极主动与相关部门联系，收集包括财政部门契税征收信息；地税部门营业税、土地增值税、个人所得税的相关信息；土地部门的出售土地面积、价格、出让金等相关信息；房产管理部门项目建设进度、项目完工情况等相关信息；物价部门的房产价格核定等相关信息；中介机构及其他部门相关信息，并建立信息传递反馈长效机制。
（三）开展申报资料的检查。逐户审查企业申报资料是否完整、齐全；纳税申报表项目填写是否符合有关税收法规规定；适用的税率及各项数据计算是否准确无误；纳税申报主表、附表的项目、数据之间的逻辑关系是否正确；开发企业在年度申报纳税时，对涉及报税务机关审批或备案的相关资料等
（四）开展纳税评估指标分析。
市局对全市已实现销售的房地产企业的六项主要评估指标进行测算，确定发布《2006年度房地产开发企业所得税纳税评估主要指标预警值》（见附件二），各单位根据安徽省国家税务局关于印发《房地产开发企业所得税纳税评估指标体系（试行）》的通知》中的10类指标，对房地产业逐户开展评估指标分析，开展横向数据比对分析，即与全市预警值、其他县市区指标平均值的比对分析；开展评估指标纵向分析，即同一企业不同年度生产、税收情况的纵向比较和同类企业之间的横向比较，并分析查找疑点问题。
（五）开展纳税评估实地审核检查。
对收入项目的检查。（1）预收账款不按规定申报纳税。房地产开发企业常常将开发产品的预售收入挂在“其他应付款”、“应付帐款”等往来帐户上，不按照规定申报纳税。（2）视同销售行为不按规定申报纳税。房地产开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，不按规定确认收入（或利润）的实现。（3）取得政府补贴收入或返还的营业税未计入应纳税所得额。一些房地产商将收到的政府补贴款或返还的营业税挂在“其他应付款”科目等往来账上，未按规定并入当年度的应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。（4）收取代收款项应计未计收入。房地产开发企业将收取的代收款项挂在往来账上，如水电开户费、防盗门款等费用开具收据，其相关开支已计入成本，不作收入。（5）出租开发产品取得的收入不按规定申报纳税。房地产开发企业通过资金不入帐或挂往来帐的方式，隐瞒出租未销售开发产品的收入。（6）转让土地使用权取得收入未按规定结转收入。一些房地产商将转让土地的收入长期挂在往来帐上，不按规定计入收入。
对税前扣除成本、费用项目的检查。（1）不按规定进行成本结转、费用分摊。房地产开发企业常常通过多计单位开发产品成本，将应在多个期间分摊的费用直接在当期列支等方式，多结转产品销售成本、多列支期间费用，少缴或滞后缴纳企业所得税。（2）混项目、混年度调节利润。房地产开发企业将多个开发项目开发成本混在一起，通过调剂单个项目的成本来调节项目利润和年度利润的实现，少缴或滞后缴纳企业所得税。（3）以白条、收据等不规范凭据列支成本、费用。这种情况较为普遍，许多房地产开发公司以不规范单据（收据、白条等）列支开发成本、费用，以此少缴税款。（4）工资薪金支出、“三项费用”、广告费、业务宣传费、业务招待费、利息、固定资产折旧、无形资产摊销等是否超过规定的比例或数额扣除。
审核审批项目的检查。税法规定需要审核审批的事项是否按规定履行了审核审批手续。
关联企业之间往来项目的检查。关联企业之间是否按照独立企业之间收取或支付价款、费用。是否有将利润转移到可以享受减免税优惠政策或采取核定征收的关联企业方，逃避国家税收。
四、时间安排和工作步骤
房地产行业税收专项整治活动将从6月15日起开始，9月31日结束。整个工作分四个阶段进行：
（一 ）准备阶段（6月15日-6月25日）
市局拟定工作方案并上报市房地产行业专项整治办公室；各县、市、区成立房地产行业税收专项整治活动领导小组，具体负责本辖区内整治行动的组织、协调和实施工作;通过办税服务厅和网站宣传整治工作精神和整治工作方案；采集房地产行业纳税评估指标数据并测算全市六类主要评估指标预警值。
（二）企业自查阶段（6月25日-7月5日）
向企业宣传房地产行业税收政策和专项整治工作精神，发放《房地产行业专项整治企业所得税自查表》(附件一)，辅导企业认真开展房地产企业所得税申报、纳税情况自查。凡自查出的应纳所得税，只补税、加收滞纳金，不给予罚款。
（三）集中整治阶段（7月6日-8月30日）
1、逐户深入企业实地收集核实企业各类涉税管理资料，登记《房地产行业税收管理手册》数据。
2、收集第三方部门相关信息。
3、逐户开展房地产评估指标分析。
4、逐户开展房地产评估实地检查。
（四）总结通报阶段（9月10-9月31）
认真剖析房地产行业税收专项整治中发现的问题，总结上报专项整治成果和经验，完善相关管理制度，探索和建立堵塞征管漏洞、建立健全房地产企业税收征管秩序的长效机制。同时，要求各区县局把税款入库工作作为一项重要工作来抓，各项税款入库必需在9月30前完成。市局将对整治工作进行总结通报。
五、工作要求
（一） （一 ）加强领导，提高认识。
这次房地产专项整治活动是八部委联合实施房地产行业检查，集中多种手段严厉打击房地产领域的违法违规行为的重要工作，对于促进房地产业持续健康发展，营造良好的市场环境，保障人民群众的合理需求具有十分重要的意义。各地要充分认识专项整治的重要性，增强做好工作的责任感和紧迫感，切实把专项整治工作抓紧、抓好。 要立即成立房地产专项整治领导小组，并抽调业务、管理、基础、征收等部门精干人员组成整治工作组，明确工作职责、分解工作任务，做到思想认识到位，组织领导到位和工作落实到位。 确保专项整治工作取得实效。
（二）加大工作力度，认真落实方案。
全面认真落实《房地产市场秩序专项整治工作方案》，对专项整治工作进行全面部署。一要加大政策宣传力度，教育引导房地产企业提高依法纳税意识，积极开展自查；二要积极与财政、地税、房产、建委、规划、物价等部门进行联系，全面掌握房地产企业从开发立项到市场交易等各个环节的经营运转情况；三要按照方案内容要求，将数据采集、数据分析、纳税评估、纳税检查等工作结合起来，加大执法和管理力度，规范房地产税源管理，清理追缴税款。
（三）加强督导，及时总结。
各单位专项整治领导小组要加强工作的组织、领导、督促、总结，要分别在7月底、8月底、9月底之前报告工作进展情况，9月底前总结各地整治工作情况，上报工作成果和工作总结。市局将在整治期间对各单位整治情况进行监督检查，并抽取典型户进行实地解剖分析，及时总结工作经验，分析存在问题，汇总整改成果，上报整治情况，迎接上级检查。
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