[案例]130000341 代建工程应如何缴纳营业税？
代建工程应如何缴纳营业税？
[案例]130000341
代建工程是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。 代建工程根据委托形式分别按“销售不动产”税目和“服务业—代理业”税目征收营业税。 代建房屋按“服务业—代理业”税目征收营业税，一般必须同时满足4个条件： ①必须事先与委托方订有委托代建合同，并在合同上载明取费依据及标准； ②所建房屋的基建计划与立项审批必须是下达给建设单位的，不发生土地使用权转移； ③以委托方名义与负责施工队结算； ④不垫付建设资金。 如果同时满足上述4个条件的，其取得的代建费用和销售代理费只按“服务业—代理业”税目计征营业税。 有利润则正常计算缴纳企业所得税。 如果不能同时满足上述4个条件的，凡不同时符合上述条件的，不论委托建房单位与房地产开发企业如何签订协议，也不论房地产开发企业的财务和会计账务如何处理，应对房地产开发企业与委托建房单位的全额结算收入按“销售不动产”税目计征营业税。 但各地根据委托方特点或代建形式也有一些特殊规定。 如江苏省关于房屋开发公司代承建的房屋征税问题明确规定，房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房的单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司(即受托方)不垫付资金，并同时符合“受托方按照协议或委托方的要求，以委托方的名义从经营活动，并与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。 ”条件的，则对房屋开发公司实际取得的手续费收入按"服务业"税目计征营业税。 否则，对房屋开发公司承办建设的各种房屋，均应全额按"销售不动产"计征营业税。 而宁夏规定的条件则较为宽松。 宁地税(流)发073号文件明确，凡土地使用权归房地产开发企业的，无论房地产开发企业与建设单位如何结算，其计税营业额均应包括工程价款及管理费(代建费)和价外费用，按“销售不动产”税目征收营业税。 凡土地使用权归建设单位的，对房地产开发企业提供的代建业务，其计税营业额均应包括管理费(代建费)和价外费用，按“服务业”税目征收营业税。 （注：上述答案仅供参考，具体事宜请向您的主管税务机关咨询）
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