泰州市地方税务局 泰地税发[2009]165号 泰州市地方税务局关于印发《泰州市地方税务局建筑业、房地产业项目管理暂行办法》的通知
泰州市地方税务局泰州市地方税务局关于印发《泰州市地方税务局建筑业、房地产业项目管理暂行办法》的通知
泰地税发165号
泰州市地方税务局关于印发《泰州市地方税务局建筑业、房地产业项目管理暂行办法》的通知
泰地税发165号
全文有效
2009.9.7
各市地方税务局，市局各分局（局）：
现将《泰州市地方税务局建筑业、房地产业项目管理暂行办法》印发给你们，请遵照执行。
泰州市地方税务局建筑业、房地产业项目管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为了加强和规范建筑业、房地产业税收征收管理，贯彻执行“以票控税、网络比对、税源监控、综合管理”的治税方针，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国发票管理办法》、《江苏省地方税务局建筑业、房地产业营业税管理暂行办法》和其他相关税收法律、行政法规及规章，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称建筑业是指建筑安装工程作业，包括建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业。本办法所称的房地产业是指从事房地产开发及销售业务。
第二章 项目登记管理
第三条 各地税务机关应对建筑业和房地产业实行项目管理制度。市地税局、市局各管理分局、各市（县）地方税务局负责与当地同级发改、规划、财政、国土、建设、房管、交通、招投标管理等部门的联系，采集建筑业、房地产业工程项目的立项、开工建设等信息。
第四条 建筑工程、房地产项目实行属地管理，纳税人应按工程项目分别办理项目登记，分别申报纳税。
第五条 本市范围内建筑工程项目原则上均应办理项目登记，其中投资额在30万元以上的建筑工程项目必须办理项目登记。建筑工程项目的登记对象为工程建设方与施工方，即双向采集项目信息。独立核算单位内部提供建筑业劳务的工程（自建工程）可不办理项目登记。
第六条 项目登记应遵循以下原则：
（一）税务登记前置原则。建设方和施工方只有先进行税务登记，才能进行项目登记。
（二）双向登记原则。建设方和施工方都必须进行项目登记。如果建设方不能进行项目登记，可由施工方汇总形成建设方项目登记信息，生成唯一的项目代码。双向登记发生不一致时，建筑项目以施工方项目登记为准，房地产项目以建设方项目登记为准。
（三）顺序登记原则。一般情况下应当先办理建设方登记，后办理施工方登记；施工方登记应当先总包后分包。
（四）先项目登记后开票原则。所有规模以上项目都必须先办理项目登记，后开具发票。
第七条 建设方应及时到项目所在地主管税务机关进行项目登记，如实填写《建筑业工程项目登记表》（见附表1）并提供下列证件、资料：
（一）工程承发包合同；
（二）《建设工程规划许可证》原件及复印件；
（三）主管税务机关要求提供的其他有关证件及资料。
房地产项目的建设方在取得《房屋预售许可证》后，还需如实填写《房地产项目新开工登记表》（见附表2），并提供下列证件、资料：
（一）税务登记副本原件和复印件；
（二）工程承发包合同；
（三）《房屋预售许可证》原件及复印件；
（四）主管税务机关要求提供的其他有关证件及资料。
第八条 工程施工方应在建筑工程合同签定并申报领取《建设工程项目施工许可证》之日起30日内向其工程项目所在地主管税务机关提供项目信息，如实填写《建筑业工程项目登记表》并提供下列证件、资料：
（一）施工方的营业执照副本、税务登记证副本原件及复印件；
（二）工程承发包合同、分包合同、施工合同及其工程预算资料原件及复印件；
（三）《建设工程项目施工许可证》复印件；
（四）外来施工方的《外出经营税收管理证明》(以下简称《外管证》)；
（五）主管税务机关要求提供的其他有关证件及资料。
建筑工程项目实行分包的，由总包方统一向税务机关提供项目信息，并填写《建筑业工程项目分包情况登记表》(见附表3)，分包方不需重复提供项目信息。总包方未提供相关分包信息的，分包方应当按规定提供项目信息，办理项目登记。
第九条 项目登记受理岗对纳税人提交的《施工方工程项目登记表》、《建筑业工程分包情况表》和相关资料进行审核，经审核齐全无误的，进行项目登记，录入征管信息系统，并向施工方填发《建筑工程项目开票卡》；对于纳税人提交的证件资料不齐全或填写不符合要求的，制发补正资料告知书，一次性告知纳税人补正资料。
第十条 建设方与施工方工程项目信息发生变动的，应在工程项目信息发生变动之日起30日内，向主管税务机关提供变更项目信息。主管税务机关审核后对其重新填发《建筑业工程项目登记表》。对于涉及其他总包、分包项目信息发生变化的，都必须同时按规定办理相关的变更或者重新登记手续。
（一）建设方工程项目信息发生变动的，应如实填写《建筑工程项目变更登记表》（见附表4），同时向主管税务机关缴回《建设方工程项目登记表》，并提供下列证件、资料：
1、涉及项目登记变更内容的相关资料原件及复印件；
2、主管税务机关要求提供的其他有关证件及资料。
建设方是房地产开发企业的，还需同时向主管税务机关提供《房地产项目变更登记表》（见附表5）和相关变更资料，内容包括涉及变更的项目名称、地址、项目类型、总可售面积、单价、预计总收入等，并提供下列证件、资料：
1、涉及变更内容的相关具体资料原件及复印件；
2、主管税务机关要求提供的其他有关证件及资料。
（二）施工方工程项目信息发生变动的，应如实填写《建筑工程项目变更登记表》，同时向主管税务机关缴回《施工方工程项目登记表》，并提供下列证件、资料：
1、涉及项目登记变更内容的相关资料原件及复印件；
2、主管税务机关要求提供的其他有关证件及资料。
第十一条 建设方与施工方在建筑项目施工过程中，发生停缓建的，在决定停缓建之日起15日内，应到项目主管税务机关办理工程项目停缓建登记。在复建之日起10日内向主管税务机关办理复建手续及变更项目登记。
（一）建设方办理工程项目停缓建登记时，应填写《建筑业工程项目停缓建登记表》（见附表6）并提供下列资料：
1、涉及项目停缓建内容的相关资料原件及复印件；
2、主管税务机关要求提供的其他有关证件及资料。
（二）施工方办理工程项目停缓建登记时，应填写《建筑业工程项目停缓建登记表》并提供下列资料：
1、涉及项目停缓建内容的相关资料原件及复印件；
2、主管税务机关要求提供的其他有关证件及资料。
（三）如停缓建项目无法联系登记人员，可凭税收管理员的调查资料，由税收管理员制作《建筑业工程项目停缓建登记表》，进行项目的停缓建登记。
第十二条 施工方在建筑业工程项目完工并经相关部门竣工验收及出具工程竣工结算报告之日起30日内，向主管税务机关(管理分局)申请建筑工程项目清算。主管税务机关(管理分局)对工程结算价款、甲供材、设备扣除等项目进行核实确定，清缴营业税、企业所得税、个人所得税等相关税费，在项目清算结束后，出具《建筑工程项目清算表》（见附表7）。
建设方是房地产开发企业的，应当在办理土地增值税清算的同时，办理各税清算。主管税务机关(管理分局) 应当按规定清缴营业税、土地增值税、企业所得税等相关税费，在项目清算结束后，出具《建筑工程项目清算表》。
第十三条 施工方应当在建筑业工程项目清算结束后5日内，向主管税务机关提交《建筑工程项目清算表》和《建筑工程项目注销登记表》（见附表8），办理项目注销。
建设方是房地产开发企业的，应当在项目销售结束后15日内，向主管税务机关提交《建筑工程项目清算表》和《建筑工程项目注销登记表》，办理项目注销。房地产开发企业在前次清算后仍有销售收入的，应当在办理项目注销前，向主管税务机关(管理分局)申请再次清算，待项目整体清算结束后，方可办理项目注销。
项目注销受理岗在办理项目注销时，应当根据税务登记等基础信息、项目开票情况、税收缴纳情况等信息，对以下内容进行审核：
(一)汇总所开具的发票和税款入库信息，并与工程竣工决算造价进行比对，存在差额的系统提示补开发票和税票；
(二)建设方是房地产开发企业的，应当重点审核土地增值税清算情况；
(三)对发票领销情况进行复核。
经审核无误的，项目注销受理岗可按规定办理项目注销。清算工作完成后，前台不能就此工程项目再开具发票。
第十四条 主管税务机关受理岗应当对纳税人提交的登记、变更、停缓建、清算注销申请及相关资料进行审核，经审核无误的，受理岗应当制作《税务文书领取单》，写明接受纳税人资料明细后交纳税人；对于纳税人提交的证件和资料不齐全或填写不符合要求的，制发《补正资料告知书》，一次性告知纳税人补正资料。
第十五条 主管税务机关要结合建筑工程项目登记信息，建立建筑工程项目和房地产开发项目开工、销售、竣工登记备案制度。
第十六条 纳税人到异地临时从事建筑安装劳务的，应当在规定的时间内，持税务登记证向机构所在地主管税务机关申请开具《外管证》，并按要求到工程所在地主管税务机关办理有关登记手续。主管税务机关按照一地一证的原则核发《外管证》（在同一经营地有多个项目的允许按项目核发外管证），《外管证》的有效期限一般为30日，最长不得超过180天。
第十七条 申请开具《外管证》的纳税人，必须提供以下资料：
（一）税务登记证副本；
（二）施工合同；
（三）税务机关要求的其他相关资料。
第十八条 纳税人应当在《外管证》有效期届满后10日内，持《外管证》回机构所在地主管税务机关办理《外管证》缴销手续。
第三章 税种管理
第十九条 营业税管理
（一）纳税人从事建筑业、房地产业按下列规定分别确定营业税计税营业额：
1、建筑业营业额
纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务以及建提供筑业劳务同时销售自产货物的行为）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。建设方提供的设备价款，是指省以上税务机关规定的可以从计税营业额中扣除的设备价款。
纳税人提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额。 纳税人提供装饰劳务，计税营业额为纳税人收取的全部价款和价外费用。
纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。纳税人在申请扣除分包款时必须提供合法有效凭证(分包方开具的正式发票)。纳税人因不能及时提供合法有效凭证造成多缴税款的，可在办理项目清算时申请退税。
2、销售不动产营业额
房地产开发企业销售开发的不动产，其营业税计税营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：(1)由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；(2)收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；(3)所收款项全额上缴财政。
3、纳税人提供建筑业劳务或者销售不动产价格明显偏低并无正当理由的，或者自建建筑物后销售，其所发生的自建行为视同发生应税行为而无营业额的，应当按下列顺序确定其营业额：(1)按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；(2)按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；(3)按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）。公式中的“成本利润率”为5%。
（二）纳税人从事建筑业、房地产业按下列规定分别确定纳税义务发生时间：
1、纳税人提供建筑业应税劳务或者房地产企业销售开发的不动产，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
2、纳税人提供建筑业应税劳务或者房地产企业销售开发的不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
3、房地产企业将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。
4、自建行为的纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。
（三）纳税人从事建筑业、房地产业按下列规定分别确定纳税地点：
1、纳税人提供的建筑业劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。
2、房地产企业销售不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。
（四）对政府或经批准的房地产开发企业销售经济适用住房暂免征收营业税。经济适用住房，是指同时符合以下条件的具有保障性质的政策性住房：
1、纳入全省经济适用住房建设投资计划；
2、土地采取划拨的方式供应；
3、销售价格经价格主管部门按相关规定确定；
4、向符合市、县人民政府认定标准的城市低收入住房困难家庭供应。
对未能同时符合上述条件，被冠以经济适用住房名称的其他性质住房，不得享受该项政策。
第二十条 企业所得税管理
(一)房地产业
1、房地产企业原则上采取查账征收的方式征收企业所得税。房地产企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。对核定改查账征收企业所得税的房地产企业，对改查账征收前的未销售（开发）完毕的房地产开发项目，如不能完整、准确计算成本、费用的，可以在税负（按核率征收计算的税款）不变的情况下，核定其成本、费用，进行汇算清缴。查账征收后的新项目，则必须按规定计算其成本与费用。
房地产企业所得税的政策管理参照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发31号）的规定执行。
2、开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
3、企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按照规定的计税毛利率计算预计利润时，允许扣除营业税金及附加、土地增值税。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的专项报告以及税务机关需要的其他相关资料。报告应包括以下内容：
(1)开发企业基本情况，包括企业资质等级、资质有效期、从业人数、法人代表、出资方、关联方有关情况等；
(2)开发项目基本情况，包括开发项目名称、地理位置及概况、占地面积、容积率、绿化率、开发用途、初始开发时间、完工时间、销售情况、销售方式、销售费用（含佣金或手续费，尤其是委托境外机构销售费用结算情况）、配套设施的归属及核算、停车场所的核算、企业的融资情况、利息核算和支付情况等；
(3)《房地产开发项目完工对象会计成本、计税成本调整计算明细表》；
(4)非货币性交易、关联方交易、其他涉及纳税调整的事项，纳税调整金额。
房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率,由各市局联合同级国税局结合不同开发产品共同确定。
4、关于经济适用房、限价房和危改房的管理
经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。房地产开发企业开发的经济适用房在办理企业所得税申报纳税时，需向主管地税机关报送以下资料：
(1)立项批准机关对经济适用房立项的批准文件；
(2)土地管理部门划拨土地的批准文件；
(3)物价部门核定的有关经济适用房销售价格的批件；
(4)住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明；
(5)列明该项目的政府经济适用房建设投资计划；
(6)经济适用房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；
(7)主管地税机关要求提供的其他资料。
房地产开发企业开发的限价房和危改房在企业所得税纳税申报时，需向主管地税机关报送以下资料：
(1)《国有建设用地使用权出让合同》和政府主管部门出具的其他能证明限价房和危改房的证明文件；
(2)限价房和危改房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；
(3)主管地税机关要求提供的其他资料。
对商品住房小区配套建设经济适用房、限价房和危改房的，应分别核算销售收入，并按照对应的计税毛利率计算预计利润；不能分别核算的，一律从高适用计税毛利率。
5、关于成本对象的企业所得税管理
房地产开发企业应按照规定合理确定计税成本对象，成本对象由企业开工之前报主管地税机关备案。企业进行成本对象备案时，需报送以下资料：
(1)《房地产开发企业计税成本对象备案报告表》；
(2)《土地使用权证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等资料。
主管地税机关在登记备案出具书面告知书后，房地产开发企业按照已备案确认的计税成本对象计算各成本对象的计税成本。房地产开发企业对已达到完工条件的开发产品未按成本对象结算计税成本的，主管地税机关有权确定成本对象并核定其计税成本，企业据此进行纳税调整。
2008年完工的开发产品不再进行备案，但计税成本的归集和分配需按规定核算。2008年未完工开发产品应按照规定提请备案。
房地产开发企业应按照计税成本核算的要求，按期按成本对象做好共同（间接）成本的核算和分配，并登记相关台账。
6、关于预提（应付）费用
房地产开发企业可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。房地产开发企业可以据以预提的出包工程合同总金额，不包括甲供材料的金额。预提的出包工程款最高不得超过工程合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费用总计不得超过出包工程合同总金额。预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后年度实际发生时按规定在税前扣除。
房地产开发企业按规定预提的公共配套设施建造费用，对售房合同、协议或广告，或按照法律法规及政府相关文件等规定建造期限而逾期未建造的，其预提的公共配套设施建造费用在规定建造期满之日起一次性计入应纳税所得额。未明确建造期限的，在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其以前年度已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。以后年度实际发生公共配套设施建造费用时，按规定在税前扣除。
房地产开发企业根据预提的报批报建费用、物业完善费用，必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用，同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提在税前扣除。除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明确期限外，预提期限最长不得超过3年；超过3年未上交的，计入应纳税所得额。以后年度实际支付时按规定在税前扣除。
房地产开发企业当年度按规定预提有关费用时，应在企业所得税年度申报时同时附报《房地产开发企业预提费用明细表》。
7、房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，但开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。
8、对依据收入核率征收企业所得税的从事房地产开发业务纳税人，在申报企业所得税时收入包括销售收入（营业收入）和销售未完工开发产品取得的收入
9、个人从事房地产开发业务所得税的管理按照个人所得税的相关规定执行。
(二)建筑业
1、对财务制度健全、账证齐全、能正确核算应纳税所得额的单位，实行查账方式征收企业所得税企业在各个纳税期末，提供劳务交易的结果能够可靠估计的，应采用完工进度（完工百分比）法确认提供劳务收入。企业应按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定劳务收入总额，根据纳税期末提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前纳税年度累计已确认提供劳务收入后的金额，确认为当期劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前纳税期间累计已确认劳务成本后的金额，结转为当期劳务成本。
对会计账证不齐、不能正确核算应纳税所得额的单位，实行核定方式征收企业所得税，并逐步规范。
2、对查账征收的纳税人，季（月）度终了后，企业取得的本地（含四市）工程收入和外地工程收入按照不低于工程收入1.25％和0.5％计算预缴企业所得税。企业既有本地工程收入又有外地工程收入的，分别计算后合并申报预缴税款。
年度终了后，查账征收企业按照税法规定计算年度应纳税所得额和应纳所得税额，减除预缴的企业所得税后，多退少补。企业申报的应纳所得税额低于按上述规定计算的预缴税款的，主管税务机关(管理分局和稽查局)应进行纳税评估或日常检查。经评估或检查认定企业账证健全、能正确计算应纳税所得额的，维持查账征收的征收方式。经评估或检查认定账证不全、不能正确计算应纳税所得额的，对该年度的企业所得税按核定应税所得率的方式计算征收企业所得税。
3、对核定征收方式征收企业所得税纳税人，季（月）度终了后，企业应根据当期取得的工程收入，按照规定的应税所得率计算应纳所得税额，预缴企业所得税。
年度终了后，企业根据全年实际取得的工程收入和其他收入，按照规定的应税所得率，计算年度应纳企业所得税额，减除预缴的企业所得税后，多退少补。
4、在我市从事建筑业务的外地企业，凡持有其机构所在地税务机关出具的《外管证》的，主管税务机关应同意其回原地缴纳企业所得税；对未出具或使用过期作废的《外管证》的，应按照本地企业核率征收企业所得税应税所得率计算应纳税所得额，并缴纳税款。
第二十一条 个人所得税管理
（一）从事建筑安装业的工程承包人、个体户、个人独资（合伙）企业及其他个人为个人所得税的纳税义务人。其从事建筑安装业取得的所得，应依法缴纳个人所得税。
（二）承包建筑安装业各项工程作业的承包人取得的所得，应区别不同情况计征个人所得税:经营成果归承包人个人所有的所得，或按照承包合同(协议)规定，将一部分经营成果留归承包人个人的所得，按对企事业单位的承包经营、承租经营所得项目征税；以其他分配方式取得的所得，按工资、薪金所得项目征税。
从事建筑安装业的个体工商户、个人独资企业、合伙企业中的个人合伙人和未领取营业执照承揽建筑安装业工程作业的建筑安装队和个人，以及建筑安装企业实行个人承包后工商登记改变为个体经济性质的，其从事建筑安装业取得的收入应依照个体工商户的生产、经营所得项目计征个人所得税。
从事建筑安装业工程作业的其他人员取得的所得，分别按照工资、薪金所得项目和劳务报酬所得项目计征个人所得税。
（三）在我市境内从事建筑安装工程作业的异地单位和个人，除符合《泰州市地方税务局关于建筑安装工程未实行承包转包经营个人所得税征管问题的批复》（泰地税函〔2006〕58号）规定的企业，应在工程作业所在地扣缴（缴纳）个人所得税，机构所在地主管税务机关不得重复征收。
第二十二条 土地增值税管理
（一）转让开发产品收入
1、转让开发产品收入，是指房地产开发企业将开发产品转让给他人而取得的货币形态（如现金，银行存款，支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券等有价证券）、实物形态（如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等）和其他形态（主要指无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权等）的全部价款及相关经济收益。
2、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
（二）扣除项目金额
1、取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。按国家统一规定交纳的有关费用，是在取得土地使用权过程中办理有关手续，按规定缴纳的有关登记、过户手续费。取得土地使用权支付的地价款具体为：以出让方式（协议、招标、拍卖等方式）取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式得到土地使用权的，为支付的地价款。
2、开发土地和新建房及配套设施的成本（以下简称“开发成本”）。包括土地征用及拆迁补偿费（含土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等）、前期工程费（包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”【通水、通电、通路、平整地面】等支出）、建筑安装工程费（是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，纳税人自己建房所发生列入开发项目工程施工预算内的各种建筑安装工程费用）、基础设施费（包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出）、公共设施配套费（包括不能有偿转让的开发小区内公共设施发生的支出，如建造开发小区内的居委会、派出所、幼儿园、学校、公共厕所等设施的支出）、开发间接费用（是指纳税人内部独立核算单位直接组织管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊消等）。
3、开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称“房地产开发费用”）。包括销售费用、管理费用和财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让项目计算分摊，并能提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。除利息支出以外的房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除，但扣除金额不得超过实际发生的相关费用。凡利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，所有房地产开发费用的扣除按取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的10%计算扣除，但扣除金额不得超过实际发生的房地产开发费用。
4、与转让房地产有关的税金。包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。房地产开发企业缴纳的印花税已在管理费用中列支，不得单列扣除。
5、加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%扣除。
（三）土地增值税预征
对房地产企业销售开发产品实行预征土地增值税。预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入，包括开发产品的销售收入和预售收入。
对普通住宅，按1%的预征率预征；对非普通住宅、营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等，按2%的预征率实行预征。
对房地产开发公司既开发建造普通住宅，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，无法分别核算的按2%的预征率实行预征。
（四）土地增值税清算
1、土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
2、纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
3、对符合以下条件之一的，主管税务机关（管理分局）可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）江苏省地方税务局规定的其他情况。
对前款所列第（3）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
4、对于符合上述第2条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关（管理分局）办理清算手续。对于符合上述第3条规定主管税务机关（管理分局）可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关（管理分局）确定是否进行清算，对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关（管理分局）下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
5、应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关（管理分局）确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关（管理分局）可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
6、土地增值税清算应报送下列资料
（1）土地增值税清算表及其附表；
（2）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；
（3）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件；
（4）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
（五）核定征收
1、在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合以下条件之一的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算：
（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（4）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
2、房地产开发企业符合核定征收条件的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
（1）对房地产开发企业建造的普通标准住宅，按取得收入的0.5%计征土地增值税。
（2）对房地产开发企业建造的普通住宅，按取得收入的1.5%计征土地增值税。
（3）对房地产开发企业建造的非普通住宅、营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等，按取得收入的3%计征土地增值税。
（4）对房地产开发企业建造的项目中包含普通标准住宅、普通住宅或其它商品房的，其收入不能分别核算的，按取得收入的3%计征土地增值税。
（六）减税、免税
纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计税。
第二十三条 印花税、房产税、城镇土地使用税管理
（一）对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。
（二）对廉租住房、经济适用住房建设用地免征城镇土地使用税。房地产开发企业在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税。除经批准开发建设经济适用房和廉租住房的用地外，对各类房地产开发用地一律按规定征收城镇土地使用税。房地产开发企业销售开发产品，应当从开具销售发票的次月起，停止征收城镇土地使用税。
（三）对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
第四章 建筑业甲供材管理
第二十四条 建筑业甲供材是指在一项建筑业工程项目建设中，由建设方提供全部或部分材料、其他物资、设备、动力，成本费用由建设方自行入账，施工方按建设方要求提供建筑业劳务的行为。甲供材的形式包括：
（一）建设方提供全部或部分材料、其他物资、设备、动力；
（二）建设方、施工方临时协议由建设方提供材料、其他物资、设备、动力，或施工方以建设方名义购置材料、其他物资、设备、动力，由建设方支付款项；
（三）其他由主管税务机关界定为甲供材的形式。
第二十五条 纳税人提供建筑业劳务涉及甲供材的，其计税营业额按照本办法第十九条第(一)项的规定确定。本办法第十九条第(一)项所称“工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款”包括甲供材在内。
第二十六条 建设方在办理项目登记时，应当按规定登记有关甲供材信息，内容包括甲供材的名称、预算金额、结算办法等。对施工过程中双方约定改变材料供应方式的，应在约定后15日内凭有关补充合同、协议向主管税务机关变更项目登记内容。
（一）主管税务机关应建立甲供材申报管理台账，分建筑工程项目详细记录甲供材征税情况。
（二）建设方支付工程价款前，施工方应根据建设方出具的《建筑工程项目付款证明》(见附表9)及主管税务机关要求提供的其他资料向主管税务机关申报纳税。主管税务机关对《建筑工程项目付款证明》所载甲供材金额与施工方申报甲供材金额进行比对，对甲供材申报金额与工程进度相当的，出具《甲供材完税证明单》(见附表10)。对甲供材申报金额与工程进度明显不符的，可移交管理分局对甲供材耗用情况进行调查核实，并督促施工方重新申报甲供材金额。
建设方支付工程价款时，除取得施工单位提供的建筑业发票外，还必须取得主管税务机关出具给施工单位的《甲供材完税证明单》以及税收完税证复印件，以备核查。
建设方支付最后一笔工程款时，应核对《甲供材完税证明单》所记载的甲供材金额累计数，确保与所提供的甲供材总价一致。
（三）施工方开具建筑业发票时，发票金额中不应包括甲供材金额；施工方开具最后一笔款项发票时，主管税务机关必须对甲供材耗用情况进行评估并汇算税款后方可为其开具建筑业发票。
（四）建设方以施工方名义开具建筑业发票的，应按规定缴纳甲供材营业税税款，并从主管税务机关取得《甲供材完税证明单》。
（五）建设方和施工方无论约定由哪一方负担甲供材税款，均应以施工方名义向主管税务机关申报缴纳甲供材税款，取得《甲供材完税证明单》。对约定建设方负担甲供材税款的，由施工方就税款部分开具建筑业发票给建设方，作为成本列支的凭证。
票面金额为组成含税价格，含税价格＝按甲供材金额计算的营业税税款／（1-税率）。
第二十七条 施工方、建设方未按规定申报缴纳甲供材税款的，主管税务机关（管理分局）按照《中华人民共和国法税收征收管理法》第六十四条之有关规定进行处理。
第五章 发票管理
第二十八条 对工程所在地在本市范围内的工程项目，施工方在收取工程价款时，必须到工程所在地税务机关开具《建筑业统一发票》。建设方凭工程所在地的《建筑业统一发票》支付工程款项。
第二十九条 《建筑业统一发票》应按照《发票管理办法》及相关的法律、法规的规定如实填开。
第三十条 代开票纳税人由其主管税务机关为其代开《建筑业统一发票》。代开票纳税人向税务机关申请代开《建筑业统一发票》时应提供如下材料：
（一）税务登记证副本(按规定不需办理工商登记和税务登记的单位和个人需提供单位证明或个人身份证)；
（二）按本办法须办理工程项目登记的，应提供《工程项目登记表》及《建筑工程项目付款证明》；
（三）按本办法可不办理工程项目登记的，应提供建设施工工程项目总包、分包合同、协议；工程总价款在10000元以下且未签定合同、协议的，提供《建筑工程项目付款证明》。
（四）申请人存在分包行为的，应提供分包方已经开具的《建筑业统一发票》和完税凭证；
（五）申请人为外地施工企业或个人的，应提供《外管证》。
第三十一条 对于有项目登记的建筑业发票代开，纳税人应当凭《建筑工程项目开票卡》到主管税务机关申请开具发票。受理人员在卡上注明的有效期内和计划投资额内直接受理开票，并在卡上记录开票情况。累计开票金额大于开票授权金额的，必须先办理项目变更。
第三十二条 建筑业纳税人凡同时符合以下条件的，可申请认定为自开票纳税人，直接向其主管税务机关领购《建筑业统一发票（自开）》，实时开具《建筑业统一发票（自开）》：
(一)依法办理税务登记，近两年无偷、逃、欠税行为，且未被税务机关行政处罚过；
(二)积极主动办理项目登记，及时准确报送相关资料，当有新的工程项目发生或者工程项目发生变动、停缓建的，能按时主动地向主管税务机关提供相关信息；
(三)财务制度健全，核算准确，原始凭证真实合法；
(四)能按照税务机关的要求，及时申报缴纳税款；
(五)严格按照《中华人民共和国发票管理办法》、《江苏省普通发票管理办法》和《泰州市地方税务局发票管理办法》的规定领购、开具、保管和缴销发票。
第三十三条 符合建筑安装业自开票条件的纳税人可以向主管税务机关提出书面申请，填报《建筑安装业自开票纳税人资格认定申请、审批表》（见附表11），并同时附报以下资料：
(一)税务登记证复印件；
(二)主管税务机关（管理分局）出具的财务核算健全、无涉税违法记录、依法申报纳税的调查报告；
(三)项目登记信息；
(四)主管税务机关要求报送的其他资料。
主管税务机关收到企业申请后，经审核符合自开票纳税人条件的，在《建筑安装业自开票纳税人资格认定申请、审批表》上签署意见，发给《自开票纳税人认定书》，并录入征管信息系统。已经认定的自开票纳税人应当报市局税政一处(县市局税政科)备案。
第三十四条 自开票纳税人可登录网上开票系统，开具《建筑业统一发票（自开）》，并按月向其主管税务机关办理相关税收、基金（费）纳税申报。主管税务机关对纳税人网上自开票情况进行实时监控。纳税人网上开票的相关规定另行制定。
第三十五条 以下纳税人不得认定为自开票纳税人：
（一）不同时具备本办法第三十二条规定条件的单位。
（二）不同时具备以下条件的承包人、承租人以及挂靠人：1、承包人、承租人、挂靠人以发包人、出租人、被挂靠人名义对外经营；2、承包人、承租人、挂靠人的经营行为由发包人、出租人、被挂靠人承担相关法律责任。
第三十六条 对已具有自开票纳税人资格的建筑业、房地产业纳税人，一旦发现有下列情形之一的，经主管税务机关（管理分局）审定，可提交纳税服务中心取消其自开票纳税人资格，并收回《自开票纳税人认定书》：
（一）不符合规定的自开票纳税人应具备的条件，或经主管税务机关（管理分局）查实有伪造申请认定资料而骗取自开票纳税人资格的行为；
（二）未按财务制度和税法要求正确核算收入、成本、费用、税金、利润的；
（三）不能按规定向税务机关进行正常纳税申报和缴纳各项税款的；
（四）经税务机关查实有为他人代开或虚开发票行为的；
（五）有偷税、抗税行为的；
（六）不能妥善保管、使用建筑业发票或销售不动产专用发票造成严重后果的。
管理分局提请纳税服务中心取消自开票纳税人资格的报告一式三份，一份自留，一份给纳税服务中心，一份给市局税政一处(县市局税政科)备案。
第三十七条 凡被取消自开票纳税人资格的纳税人，一年内不得再认定为自开票纳税人，一律由主管地方税务机关代开建筑业发票或销售不动产发票。
第三十八条 房地产开发企业领取税务登记证件后，应当向主管地方税务机关申请领购发票。
第三十九条 房地产开发企业发生经营业务应按规定开具发票。发生销售不动产、转让土地使用权、收取定金、预收款及其他各种形式的预收款项时，应开具地税机关监制的发票。
第四十条 建设项目的建设方要积极配合主管税务机关进行项目登记，并协助税务机关加强税收管理。建设单位不得接受外地建筑业发票和非法凭证入账，无工程所在地建筑业发票，不得向施工单位支付工程款。
对建设方未按规定取得发票的，由主管税务机关（管理分局）按照《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国发票管理办法》等有关规定进行处理。行政事业性单位的建设项目未按规定取得发票的，由主管税务机关（管理分局）会同财政、审计部门进行核查，并督促建设单位责令施工企业换取《建筑业统一发票》。
第六章 税款征收
第四十一条 提供建筑劳务的自开票纳税人应当在每月的申报期内汇总缴纳当月的应纳税款。
第四十二条 主管税务机关为纳税人代开《建筑业发票》前，应先予征收税费。纳税人应按月向主管税务机关办理相关税收、基金（费）纳税申报，对此前先予缴纳的税费作已缴税费处理。
第四十三条 建筑业总包方、分包方和再分包方应当分别按规定开具建筑业发票并缴纳税款。纳税人将建筑工程分包给其他单位的，在计算缴纳营业税时，可凭分包方开具的正式发票将分包款从营业税计税依据中扣除。未办理项目登记的纳税人扣除分包款时，主管税务机关应当在分包发票原件上注明“已抵扣”字样。
第四十四条 已办理税务登记的纳税人以其税务管理码开具发票并缴纳税款。未办理税务登记的纳税人应当先办理零散纳税人登记，后开具发票并缴纳税款。
第四十五条 缴纳企业所得税的纳税人在申请代开《建筑业发票》时，查帐征收企业分别按本地（含四市）工程收入和外地工程收入的1.25％和0.5％计算预缴企业所得税，同时按1%征收对企事业单位承包承租经营所得个人所得税；核定征收企业按工程收入的2％计算预缴企业所得税，同时按1%征收对企事业单位承包承租经营所得个人所得税。
对于企业所得税在国税部门管理的纳税人以及持有《外管证》的企业所得税纳税人，施工地主管税务机关只需按工程收入的1％征收个人所得税。持有《外管证》的企业所得税纳税人财务会计制度较为健全、能够准确、完整地进行会计核算的，经工程作业所在地主管税务机关审定同意，其应扣缴（缴纳）的个人所得税可实行查帐征收。
只缴纳个人所得税的纳税人，在申请代开建筑安装发票时，按工程收入的3％计算征收个人所得税。
第四十六条 我市领取《外管证》在泰州市(四市两区)以内施工的企业所得税查帐征收纳税人，机构所在地主管税务机关在开具《外管证》时，按1.25%预征企业所得税；我市领取《外管证》在泰州市(四市两区)以外施工的企业所得税查帐征收纳税人，机构所在地主管税务机关在开具《外管证》时，按0.5%预征企业所得税。
我市领取《外管证》的企业所得税核定征收纳税人，机构所在地主管税务机关在开具《外管证》时，按2%预征企业所得税。
第四十七条 对代开发票操作失误需要重新开票，或者由于纳税人发生退款、业务变更等原因在开票当月需要退票的，在征管信息中做作废处理；在非开票当月需要退票的，开具红字发票，进行红冲处理。涉及多缴税款的，应告知纳税人对已征收入库税款可提请退税或抵缴下期税款。
第四十八条 房地产开发企业发生销售不动产、收取定金、预收款及其他各种预收性质的款项时，应开具地税机关监制的发票，并在规定的申报期内向主管税务机关申报交纳税款。
第四十九条 纳税人异地提供建筑安装劳务的，应按照规定向机构所在地主管税务机关报送建筑业营业税纳税申报表和异地提供建筑业劳务税款缴纳情况申报表。
第七章 法律责任
第五十条 纳税人未按本办法规定办理项目登记、变更、注销等事项，经责令限期改正，逾期仍未改正的，或者报送虚假资料骗取自开票纳税人资格的，按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十六条的规定予以处罚。
第五十一条 纳税人未按税法规定的纳税义务发生时间申报纳税，造成滞纳税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定加收滞纳金。
第五十二条 纳税人未按规定领购、开具、取得、缴销发票的，按照《中华人民共和国发票管理办法》的有关规定予以处罚。
第五十三条 纳税人发生偷税行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条的规定予以处罚；纳税人发生编造虚假计税依据行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条的规定予以处罚；纳税人在规定期限内不缴或者少缴应纳税款，经税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十八条的规定予以处罚。
第八章 附 则
第五十四条 本办法所称“主管税务机关”如未特别注明，默认为纳税服务中心。
第五十五条 本办法未尽事宜，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国发票管理办法》和其他相关税收法律、行政法规及规章的规定执行。
第五十六条 本办法由泰州市地方税务局负责解释。
第五十七条 本办法自2009年10月1日起执行。
附件：建筑业、房地产业项目管理表式（附表1—附表11）
附件:
[*]建筑业、房地产业项目管理表式.doc
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