河南省开封市国家税务局; 开封市地方税务局 汴国税发[2010]第106号 开封市国家税务局、开封市地方税务局关于加强房地产行业所得税征收管理的意见
河南省开封市国家税务局; 开封市地方税务局开封市国家税务局、开封市地方税务局关于加强房地产行业所得税征收管理的意见
汴国税发第106号
开封市国家税务局、开封市地方税务局关于加强房地产行业所得税征收管理的意见
汴国税发第106号
全文有效
2010年5月25日
各县、区国家税务局、地方税务局，市国家税务局稽查局，市地方税务局稽查局：
为进一步贯彻落实《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》规定，加强和规范我市房地产行业所得税管理，堵塞征管漏洞，平衡行业税负，结合我市房地产企业所得税管理情况，提出以下要求，请认真贯彻落实。
一、查账征收企业计税毛利率的确定
根据国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》之规定，结合我市实际，确定我市市区房地产开发企业预售收入计税毛利率不应低于20%，县域计税毛利率不应低于15%，对属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率不应低于5%。
对开发项目内配套建设经济适用房、限价房和危改房的，以及经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等产品的，应分别核算预售收入，并按照对应的计税毛利率计算预计利润。不能分别核算的，一律从高适用计税毛利率。
二、加强对核定征收税款的管理
各级税务机关应严格按照国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第四条之规定，加强并逐步规范房地产企业核定征收所得税的管理。对企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条之规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，同时按照有关税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。税务机关应积极督促核定征收企业所得税的纳税人建账建制，改善经营管理，引导纳税人向查账征收过渡。不能出于降低企业税负目的而采取核定征收方式。
三、核定征收企业应税所得率的确定
为加强对房地产开发企业核定征收企业所得税的征收管理，根据我市房地产开发企业经营现状和查帐征收企业所得税实际征收税负情况，原则上将我市房地产开发企业应税所得率划分为三个档次，主管税务机关应针对符合核定征收企业所得税条件的房地产开发企业具体确定。对经济适用房、限价房和危改房项目，其项目应税所得率不应低于8%；对企业开发普通住宅项目，其应税所得率不应低于15%；对企业开发商业房地产和开发非普通住宅的项目，其应税所得率不应低于20%。
对核定征收企业所得税的纳税人应税所得率确定，主管税务机关应主要参考企业开发规模、开发地理位置、销售价格、土地成本、建筑成本、对企业评估测算的利润率，以及账务健全企业类似开发项目利润水平等因素确定。普通住宅和非普通住宅标准主要根据纳税人开发项目定位标准、销售价格水平、实际测算利润水平等确定。主管税务机关应根据对纳税人实际测算情况确定应税所得率适用区间，并在相应区间内具体确定其应税所得率。对纳税人测算的应税所得率若不在规定的区间内，要有详细的测算资料并报上级税务机关备查。对核定征收所得税的企业要公开适用的应税所得率，评估企业利润状况，以加强税源管理。
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