河南省漯河市地方税务局 漯地税发[2011]第123号 漯河市地方税务局《关于加强土地二级市场交易税收管理》的实施意见
河南省漯河市地方税务局漯河市地方税务局《关于加强土地二级市场交易税收管理》的实施意见
漯地税发第123号
漯河市地方税务局《关于加强土地二级市场交易税收管理》的实施意见
漯地税发第123号
全文有效
2011年7月26日
各县、区地方税务局，市局直属各单位：
为加强我市土地二级市场税收管理，规范税收征管秩序，堵塞税收管理漏洞，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》以及相关政策法规的规定，结合我市实际，经市局研究，现对加强土地二级市场税收管理提出如下实施意见：
一、强化税收征管
为便于税收征管，对土地二级市场交易税收管理工作按属地管理、源泉控管的办法进行。各级主管税务机关应加强对土地二级市场交易税收征管工作，主动加强同土地部门的联系沟通，全面、及时、准确地掌握土地二级市场交易的有关情况，将税源及时转化为税收。各主管税务机关、市局契税管理所应加强协作配合，齐抓共管，确保将税款及时足额征收入库。
二、相关税收政策规定
（一）、营业税
税率：转让无形资产、销售不动产5%
依据：1、纳税人转让无形资产或者销售不动产，按照收取的全部价款和价外费用计税。（《营业税暂行条例》及其实施细则规定）
2、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。（《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》财税16号）
3、纳税人取得的凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，该项目金额不得扣除。合法有效凭证具体是指：（1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；（2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；（3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；（4）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。（《营业税暂行条例》及其实施细则规定）
4、纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关按下列顺序核定其营业额：（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（3）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）（《营业税暂行条例》及其实施细则规定）（公式中的成本利润率，河南省为10%）
（二）、城市维护建设税及教育费附加
1、以实际缴纳的营业税款按照7%（城市市区）、5%（县城、建制镇）、1%（农村）税率计算缴纳城建税；（《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》）
2、以实际缴纳的营业税款的3%计算缴纳教育费附加；（中华人民共和国国务院令第448号国务院关于修改《征收教育费附加的暂行规定的决定》）
3、以实际缴纳的营业税款的2%计算缴纳地方教育费附加。（《河南省财政厅 河南省地方税务局 中国人民银行郑州中心支行关于印发〈河南省地方教育费附加征收使用管理办法〉的通知》（豫财综4号）第三条规定：地方教育费附加按单位和个人实际缴纳的增值税、消费税、营业税的2%征收）
（三）、土地增值税
根据《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权的行为，以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率征收土地增值税。
l 、法定的扣除额
（1）取得土地使用权所支付的金额
“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
（2）与转让土地使用权相关的税金
指在转让土地使用权时缴纳的营业税、城市维护建设税，教育费附加、印花税也可视同税金扣除。
2、土地增值税采取四级超率累进税率，具体标准如下：
档次 级 距 税率 速算扣除系数 应纳税额计算公式
1 增值率≤50% 30% 0 增值额×30%
2 50%＜增值率≤100% 40% 5% 增值额×40%-扣除项目金额×5%
3 100%%＜增值率≤200% 50% 15% 增值额×50%-扣除项目金额×15%
4 增值率>200% 60% 35% 增值额×60%-扣除项目金额×35%
注：若税务机关发现以上数据不够真实，应要求对转让价格或扣除费用进行评估。
（四）、印花税
对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据0.5‰的税率征收印花税。（《印花税暂行条例及其实施细则》和《财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知》财税162号）
（五）、所得税
1、企业所得税征收按现行税收政策规定执行。
2、个人转让土地使用权的按认定的土地交易价格征收3%（随征率）的个人所得税。
（六）、契税
按认定的土地交易价格征收，税率4%。
三、交易计税价格认定
土地二级市场涉税交易价格，应以土地交易双方签订的土地买卖合同（协议）中确定的成交价格为依据。对于成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由市局契税管理所根据相关规定进行价格核定，各级主管税务机关应以契税管理所核定后的价格作为征收税款的计税依据。
四、办税流程
纳税人持交易双方签订的土地买卖合同（协议）到市行政服务中心契税征收窗口提出土地交易价格认定申请，由市局契税管理所进行土地交易价格认定并出具《漯河市地方税务局土地交易价格认定书》，纳税人持价格认定书到主管税务机关办税服务厅进行申报纳税并开具河南省地方税务局通用机打发票（纳税人为个人的到行政服务中心地税窗口办理相关涉税事宜），然后持税务机关开具的完税证和发票到市行政服务中心契税征收窗口申报缴纳契税。契税管理所对申报缴纳契税的纳税人缴纳上述地方税费的情况要严格把关，对未足额缴纳上述税费的纳税人，不得为其办理契税缴纳手续，并督促纳税人尽快办理地方税费缴纳手续，同时将有关情况通报所属主管税务机关。
五、本意见未尽事宜按现行税收政策执行，各单位在执行中有什么问题请及时报告市局。
六、本意见自2011年8月1日起开始执行，舞阳县、临颍县土地二级市场交易税收的管理参照上述意见执行。
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