清算土地增值税要把握的几个关键点
清算土地增值税要把握的几个关键点
2006年12月28日，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发187号）文件。新法规从多个方面系统规范了土地增值税清算的政策及税收管理的要求。为了使房地产开发企业更好地领悟文件精神、把握文件的关键环节，现对此文件中的要点进行解读，供房地产开发企业在土地增值税实务处理中参考与借鉴。
一、清算单位的明确
文件规定土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，并再次重申开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。此规定使得清算单位的相关税务规定更加明晰，对于分期立项、分期开发的房地产项目，税务机关在要求纳税人进行清算时有了执法依据。
二、清算条件的重新界定
纳税人的房地产开发项目全部竣工、完成销售的，或者整体转让未竣工决算房地产开发项目的，或者直接转让土地使用权的，应主动进行土地增值税的清算，并在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
纳税人的房地产开发项目已竣工验收，且该项目已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用，或者取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的，或者纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，主管税务机关可要求纳税人在限定的期限内进行土地增值税清算。
另外，省级税务机关可根据实际情况设定相应标准要求纳税人进行土地增值税清算。
税务机关对土地增值税清算条件的制定，在一定程度上遏制了此前通过拖延竣工验收时间推迟、逃避土地增值税清算的情形。
三、系统规定了非传统销售方式处置开发产品的税务处理
首先对房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情形，于发生所有权转移时应视同销售房地产，且收入按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，或者由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
其次明确了房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
这项规定无疑将加大改变开发项目用途的税收成本，纳税人2007年2月1日以后发生此类情形，除要知晓土地增值税相关规定规避涉税风险外，还建议引入涉税评估，事先评价改变开发产品用途的税收成本。
四、对扣除项目的规定
1.明确了对扣除凭证的要求，不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
2.明确了前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费不实或不符合相关要求的情况下，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，或采用其他适当方法核定其单位面积成本标准进行计算扣除。
3.对公共配套设施相关成本的扣除作出了规定。该设施建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
4.销售已装修的房屋，发生的装修费用可以计入房地产开发成本。
5.共同成本、共同费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
6.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
从上述的扣除项目中就可以看出，税务机关对于土地增值税扣除项目的要求日益趋于严格和规范，无论从扣除凭证、工程成本费用的认定还是成本的分摊都有了进一步明确的规定，也对房地产企业提出了更高要求，票据的不规范、成本费用发生额的异常、按照合同预提成本的现象，都将成为企业新的涉税风险。
五、清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
---------------- 对应法规 ----------------
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发187号）
附件：
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
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