房地产企业应如何应对国税发[2006]187号文件
房地产企业应如何应对国税发187号文件
2006年12月28日，国家税务总局签发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发187号）文件。新法规从多个方面系统规范了土地增值税清算的政策及税收管理的要求。各房地产企业应按照上述文件精神积极开展土地增值税的清算工作，下面就房地产企业在土地增值税的清算应如何开展，提出我个人的一些想法，以供参考。
一、做好土地增值税清算准备
房地产开发企业应对土地增值税清算问题事先要做好充分的准备，做到资料齐备、数据严密。包括对土地增值税的清算依据、清算条件、清算相关政策，做到心中有数；对与计税单位有关的收入、成本数据进行归集与计算；要按照税务机关的要求准备项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料等。
二、清算单位及计税单位的确定
根据国税发187号文件的有关规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。计税单位即是纳税人计算增值额、确定增值率的单位，设定计税单位时要结合清算单位的实际情况统筹规划税收成本并充分考虑优惠政策的运用。
三、准确确定计税收入
纳税人应重点关注特殊收入事项，如代收费用、非直接销售和自用房地产的收入等。
对于代收费用，要按照《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税48号）的相关规定进行计算收入与加计扣除的处理，但要注意结合增值率的计算公式灵活运用。对于非直接销售和自用房地产的收入，凡将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产以及企业自用或用于出租等商业用途等不同情形，凡发生所有权转移的，应视同销售房地产。对企业自用或用于出租等商业用途等情形，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。视同销售情形还应重点注意计税收入额的确认。
四、合理分配扣除项目
首先，开发成本的分摊。即共同成本、公共配套设施等相关成本如何在不同计税成本、不同清算单位之间进行分摊，按照什么标准进行分摊。其次，开发间接费的列支内容。开发间接费是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。要注意开发间接费的列支范围，有无超范围列支。再次，应付未付费用、预提费用的税前扣除。对不能提供合法有效凭证的应付未付费用不予扣除，对房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。最后，利息支出的税前扣除。这一点需要注意的是，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
五、掌握普通标准住宅标准
根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发26号）的规定，享受土地增值税免税优惠政策的住房，原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%.同级别土地上住房平均交易价格每年公布一次。各省、自治区、直辖市已根据实际情况，制定出本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。
---------------- 对应法规 ----------------
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发187号）
附件：
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知
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