[案例]130000331 以房产抵债业务主要涉及哪些税种？会计如何规定？
以房产抵债业务主要涉及哪些税种？会计如何规定？
[案例]130000331
一、以房产抵债业务主要涉及以下税种： 营业税： 《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》(国税函771)号规定： 单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务），因此，单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。 企业所得税： 根据《企业所得税法实施条例》规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。 所以，对以房产抵工程款属“转让财产”，要视同销售确认收入。 《企业所得税法》规定，开发产品视同销售行为的税务处理问题，确认收入（或利润）的方法和顺序为： （1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （3）按开发产品的成本利润确定。 开发产品的成本利润率不得低于15％，具体比例由主管税务机关确定。 土地增值税： 根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发187号）规定： 三、非直接销售和自用房地产的收入确定务 （一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 （二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 印花税： 根据《关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）规定： 十、“产权转移书据”税目中“财产所有权”转移书据的征税范围如何划定？ “财产所有权”转移书据的征税范围是： 经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。 二、会计如何规定 根据《企业会计准则第12号——债务重组》及其应用指南的规定： 债务重组，是指在债务人发生财务困难的情况下，债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁定做出让步的事项。 债务重组主要有以下几种方式： ①以资产清偿债务； ②债务转为资本； ③修改其他债务条件； ④以上三种主式的组合。 以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现资产的公允价值之间的差额确认为债务重组利得，作为营业外收入计入当期损益。 转让的非现金资产公允价值与其账面价值的差额作为转让资产损益，计入当期损益。 债务人以非现金资产存货抵偿债务的，应当作为销售处理，按照《企业会计准则第14号——收入》以其公允价值确认收入，同时结转相应的成本。 可见，对于房地产开发企业以开发产品抵偿债务行为，在符合债务重组定义并满足债务重组条件时，按照债务重组准则的有关规定进行会计处理。 （注：上述答案仅供参考，具体事宜请向您的主管税务机关咨询）
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