[案例]130000413 房地产开发企业将自有的开发产品对外投资入股，营业税，土地增值税及企业所得税如何交纳？
房地产开发企业将自有的开发产品对外投资入股，营业税，土地增值税及企业所得税如何交纳？
[案例]130000413
一、营业税 （1）以自有的开发产品对外投资，如果是收取固定利润的，属于将房屋租赁给他人使用的行为，按“服务业”项目收营业税。 （2）以自有的开发产品（不动产）投资入股，参与接受投资方利润分配的，共同承担风险的，则不收营业税。 二、土地增值税 《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税21号），对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字48号）第一条暂免征收土地增值税的规定，不能免征土地增值税。 三、企业所得税 国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发31号）第三十一条规定： 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本： （一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理： 1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。 如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。 如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 （二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。 如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 同时，国税发31号文件第三十七条规定： 企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理： 企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。 （注：上述答案仅供参考，具体事宜请向您的主管税务机关咨询）
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